បញ្ហា​ពន្ធ​អចលនទ្រព្យ​ជា​លើក​ទី​ពីរ​កំពុង​ក្តៅ​ជាថ្មី​ម្តង​ទៀត​គឺ​ត្រូវ​កសាង​ផ្លូវ​ដែល​សមស្រប​នឹង​សុខភាព​ទីផ្សារ។

តើពន្ធអចលនទ្រព្យអាចកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះបានទេ?

នៅក្នុងរបាយការណ៍ផ្ញើ ទៅការិយាល័យរដ្ឋាភិបាល អំពីហេតុផលនៃការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះ ក្រសួងសំណង់បាននិយាយថា ខ្លួននឹងសិក្សា និងស្នើគោលការណ៍ពន្ធសម្រាប់អ្នកដែលកាន់កាប់ និងប្រើប្រាស់ផ្ទះ និងដីជាច្រើនដើម្បីកំណត់ការរំពឹងទុក និងការទិញលក់ក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លីដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

យោងតាម ក្រសួងសំណង់ កត្តាដែលរួមចំណែកដល់ការកើនឡើងតម្លៃលំនៅដ្ឋាននាពេលថ្មីៗនេះ រួមមាន "ការចូលរួម" នៃអ្នកវិនិយោគមួយចំនួន ក្រុមអ្នកវិនិយោគ អ្នកប៉ាន់ស្មាន និងឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ។ ទាក់ទងនឹងការដេញថ្លៃជាមួយតម្លៃឈ្នះលើសពី 100 លានក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ក្រសួងសំណង់បាននិយាយថា ក្រុមវិនិយោគជាច្រើនមានជំនាញក្នុងការចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃហើយបន្ទាប់មកលក់ភ្លាមៗដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញ។ នៅខាងក្រៅកន្លែងដេញថ្លៃ ឈ្មួញកណ្តាលជាច្រើនកំពុងរង់ចាំលទ្ធផល ដោយត្រៀមផ្តល់ជូនការទិញលក់ដីក្នុងតម្លៃខុសគ្នាពី ២០០ ទៅ ៥០០ លានដុងក្នុងមួយឡូត៍។ ការទិញលក់ដីជាច្រើនកន្លែងដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញខុសច្បាប់គឺជារឿងធម្មតា សូម្បីតែរៀបចំឡើង បង្កើនកម្រិតតម្លៃដី និងលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងតំបន់ជុំវិញ។

ក្រុមអ្នកវិនិយោគ និងឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យបុគ្គលមួយចំនួនបានបំភ្លៃព័ត៌មានទីផ្សារដើម្បី "បំប៉ោងតម្លៃ" បង្កើតតម្លៃនិម្មិត... និងទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីការខ្វះចំណេះដឹងរបស់មនុស្សដើម្បីរៀបចំចិត្តសាស្ត្រ ទាក់ទាញការវិនិយោគតាមចិត្តវិទ្យាហ្វូងមនុស្សដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

ជាធម្មតា អ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានចំណាយជាមធ្យម 3% នៃតម្លៃលក់ដើម្បីបង់ទៅជាន់ជួញដូរ និងឈ្មួញកណ្តាលដើម្បីលក់ផលិតផល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយឈ្មួញកណ្តាលតែងតែជ្រើសរើសតាមស្ថានភាពទីផ្សារដើម្បីបន្ថែមតម្លៃបន្ថែមទៀតនៅពេលធ្វើប្រតិបត្តិការជាមួយអតិថិជនដែលបណ្តាលឱ្យអ្នកទិញបង់ប្រាក់ "ភាពខុសគ្នា" ។

“ក្នុងអំឡុងពេលក្តៅគគុក ឈ្មួញកណ្តាលជាច្រើនក៏ប្រើវិធី “ដាក់ប្រាក់” ដើម្បីទិញផ្ទះ និងដីពីអ្នកលក់ បន្ទាប់មកដំឡើងតម្លៃពី ១០ ទៅ ១៥% ដើម្បីលក់ឱ្យអ្នកដទៃ។ ឧទាហរណ៍៖ អាផាតមិនមានតម្លៃ ៥ ពាន់លានដុង ឈ្មួញកណ្តាលដាក់ប្រាក់ ១ ពាន់លានដុងដើម្បីទិញ ហើយយល់ព្រមបង់ក្នុងរយៈពេល ១ ខែ។ ប៉ុន្តែក្នុងរយៈពេល ១ ខែនេះ ឈ្មួញកណ្តាលនឹងរកបានអតិថិជនចំនួន ៦ ពាន់លានដុង។

លើសពីនេះ អ្នកវិនិយោគមួយចំនួនក៏បានរួមចំណែកក្នុងការជំរុញតម្លៃលំនៅដ្ឋានដោយ “ផ្តល់តម្លៃលក់ខ្ពស់” ដោយបង្កើនប្រាក់ចំណេញដែលរំពឹងទុកខ្ពស់ជាងមធ្យមភាគនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យ។ នៅក្នុងតំបន់ដែលមានគម្រោងលក់តែពីរបី ឬសូម្បីតែមួយ វិនិយោគិនអាចដំឡើងតម្លៃដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញបាន ដោយសារតែខ្វះការប្រកួតប្រជែង និងតម្លៃយោង” ក្រសួង សំណង់បានបញ្ជាក់នៅក្នុងរបាយការណ៍។

មតិ​ជុំវិញ​បញ្ហា​នេះ ធី. លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌីញ - អ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់អចលនទ្រព្យបាននិយាយថា មូលហេតុមួយសម្រាប់ការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះ និងដីគឺបាតុភូតនៃការរំពឹងទុក និងការស្តុកទុកជាមួយនឹងផ្នត់គំនិតនៃ "គ្មានអ្វីសម្បូរបែបជាងការជួញដូរដី" ដែលគាំទ្រដោយធនាគារ។ នេះគឺជាក្រុមអតិថិជន "VIP" របស់ធនាគារព្រោះប្រាក់កម្ចីតែងតែត្រូវបានបញ្ចាំជាមួយផ្ទះនិងដី - ដែលត្រូវបានគេចាត់ទុកថាតែងតែកើនឡើងក្នុងតម្លៃនិងមានហានិភ័យតិចតួច។ តម្រូវការវិនិយោគរបស់ប្រជាពលរដ្ឋមានភាពស្របច្បាប់ ប៉ុន្តែនៅពេលដែលបាតុភូតនេះឡើងខ្ពស់ ក្លាយជាការរំពឹងទុក និងស្តុកទុកផ្ទះ និងដី ធ្វើឲ្យខូចទីផ្សារ ធ្វើឱ្យដីបោះបង់ចោល និងខ្ជះខ្ជាយធនធាន។

អនុបណ្ឌិត លោក Nguyen Van Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា ការយកពន្ធផ្ទះនិងដីគឺជាដំណោះស្រាយចាំបាច់ដែលមានចែងយ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ 18-NQ/TW ឆ្នាំ 2022 របស់គណៈកម្មាធិការប្រតិបត្តិមជ្ឈិមស្តីពីការបន្តបង្កើតថ្មី និងស្ថាប័ន និងគោលនយោបាយដ៏ល្អឥតខ្ចោះ ធ្វើអោយប្រសើរឡើងនូវប្រសិទ្ធភាព និងប្រសិទ្ធភាពនៃការគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ដំណោះស្រាយលេខ១៨ កំណត់ភារកិច្ច និងដំណោះស្រាយ៖ «ជម្នះលើស្ថានភាពនៃការប្រើប្រាស់ដីដែលខ្ជះខ្ជាយ ទុកដីទំនេរចោល ការបំពុល និងការរិចរឹល» «កំណត់អត្រាពន្ធខ្ពស់សម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋប្រើប្រាស់ផ្ទៃដីធំ ផ្ទះច្រើន ស្មានលើដី ការប្រើប្រាស់ដីយឺត និងទុកដីទំនេរចោល»។

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌិញ មានប្រសាសន៍ថា នៅឯការដេញថ្លៃដី តម្លៃដេញថ្លៃដែលឈ្នះគឺខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើមនាពេលកន្លងមករាប់សិបដង។ មនុស្សភាគច្រើនមានការងឿងឆ្ងល់ចំពោះលទ្ធផលដេញថ្លៃជាងការសប្បាយចិត្តចំពោះការពិតដែលថាថវិការដ្ឋនឹងទទួលបានប្រភពចំណូលធំបន្ថែម។ មូលហេតុគឺបន្ទាប់ពីឈ្នះការដេញថ្លៃ ដីឡូតិ៍ត្រូវបានបោះបង់ចោលជាញឹកញាប់ ក្នុងករណីជាច្រើនបង្កើតជា "តំបន់ទីក្រុងខ្មោច" ភាគច្រើននៃ "គម្រោង" ទាំងនេះ ច្រើនតែមានអត្រាកាន់កាប់ទាបបំផុត សូម្បីតែក្រោយការអនុវត្តជាច្រើនទសវត្សរ៍មក មានតែផ្ទះពីរបីខ្នងប៉ុណ្ណោះត្រូវបានសាងសង់ ហើយមនុស្សបានផ្លាស់ប្តូរចូល។ អាស្រ័យហេតុនេះលោកគ្រូ។ លោក Nguyen Van Dinh បានឲ្យដឹងថា ការយកពន្ធផ្ទះ និងដីមានមូលដ្ឋាន នយោបាយ ក្នុងសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ ១៨ របស់បក្ស ប៉ុន្តែត្រូវតែអនុវត្តស្របគ្នា និងស្មើភាពក្នុងចំណោមមូលដ្ឋាន។

កត្តាសំខាន់មួយគឺតម្រូវការសម្រាប់មូលដ្ឋានទិន្នន័យសម្រាប់ពន្ធដារ ដើម្បីធានាថាមុខវិជ្ជាត្រឹមត្រូវត្រូវបានបង់ពន្ធ និងលើកកម្ពស់ប្រសិទ្ធភាពនៃគោលនយោបាយពន្ធដារ។ នៅពេលនេះ ការប្តេជ្ញាចិត្តពិតប្រាកដថាអ្នកណាជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យនេះមិនទាន់ត្រូវបានដោះស្រាយនៅឡើយទេ ដោយសារតែខ្វះមូលដ្ឋានទិន្នន័យពេញលេញ និងបាតុភូតនៃការឱ្យអ្នកផ្សេងមកកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនោះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នាយករដ្ឋមន្ត្រីបានអនុម័តគម្រោងទី 06 ដើម្បីអភិវឌ្ឍកម្មវិធីសម្រាប់ទិន្នន័យប្រជាជន ការកំណត់អត្តសញ្ញាណ និងការផ្ទៀងផ្ទាត់តាមប្រព័ន្ធអេឡិចត្រូនិក ដើម្បីបម្រើដល់ការផ្លាស់ប្តូរឌីជីថល។ ច្បាប់ភូមិបាលថ្មី ច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់ធុរកិច្ចអចលនវត្ថុក៏បានលើកឡើងផងដែរអំពីការសាងសង់មូលដ្ឋានទិន្នន័យជាតិស្តីពីព័ត៌មានដីធ្លី លំនៅដ្ឋាន និងអចលនទ្រព្យ។ ប្រសិនបើអនុវត្តប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពនោះ នាពេលអនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខ ប្រព័ន្ធទិន្នន័យដែលអាចជឿទុកចិត្តបានអាចត្រូវបានសាងសង់ឡើង ដែលជាមូលដ្ឋានទិន្នន័យដ៏សំខាន់ដើម្បីអនុវត្តច្បាប់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យបន្ទាប់ពីវាត្រូវបានអនុម័ត។

“ ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យជាប់ពន្ធ ប្រសិនបើយើងអាចប្រមូលប្រព័ន្ធព័ត៌មាន និងប្រព័ន្ធទិន្នន័យលើអចលនទ្រព្យទៅជា “កម្មសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិ” ហើយឃើញច្បាស់ថាអ្នកណាជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យនេះ នោះអ្វីមួយដែលហាក់ដូចជាមិនអាចកើតឡើងបាន៖ តម្លៃផ្ទះ និងដីនឹងធ្លាក់ចុះ ថែមទាំងធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។ ការប៉ាន់ស្មានអចលនទ្រព្យនឹងត្រូវបញ្ឈប់ទាំងស្រុង។ ធនាគារក៏នឹងត្រូវស្វែងរកមូលដ្ឋានអតិថិជនថ្មីជំនួសឧកញ៉ាដីធ្លី។

លោក Nguyen Van Dinh បានសង្កត់ធ្ងន់ថា ការបង់ពន្ធគឺដើម្បីបញ្ជាក់នូវទស្សនៈថា "ផ្ទះសម្រាប់រស់នៅ មិនមែនសម្រាប់ការរំពឹងទុក" ហើយមានតែពេលនោះទេ សុបិននៃការតាំងលំនៅសម្រាប់កម្មករនឹងកាន់តែឆ្ងាយទៅៗ»។

ថ្មីៗនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានបង្ហាញពីភាពប្រសើរឡើង នៅពេលដែលរដ្ឋសភាបានអនុម័តជាផ្លូវការនូវច្បាប់សំខាន់ៗចំនួន 3 នៃទីផ្សារ ដែលចូលជាធរមានក្នុងរយៈពេល 6 ខែមុនចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024។ ខណៈពេលដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានសភាពអ៊ូអរក្នុងទីក្រុងហាណូយ ប៉ុន្តែតំបន់ផ្សេងទៀតនៅតែស្ងប់ស្ងាត់។ នៅក្នុងបរិបទនៃអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើន ហើយអ្នកវិនិយោគនៅតែ "ជាប់គាំង" នៅក្នុងទីផ្សារខេត្ត សំណើថ្មីនៃការយកពន្ធលើផ្ទះទីពីរបានទទួលនូវទស្សនៈប្រឆាំងជាច្រើន។

តាមពិត ពន្ធលើផ្ទះទីពីរមិនមែនជាសំណើថ្មីទេ ប៉ុន្តែត្រូវបានលើកឡើងតាំងពីឆ្នាំ 2009 ប៉ុន្តែសម្រាប់ហេតុផលជាច្រើន វាមិនអាចធ្វើឱ្យស្របច្បាប់បានទេ រហូតដល់វាត្រូវបានបញ្ចូលជាផ្លូវការនៅក្នុងដំណោះស្រាយលេខ 18-NQ/TW ដែលចេញក្នុងខែមិថុនា ឆ្នាំ 2022 ដោយគណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដំណើរការនៃការបង្កើតបទប្បញ្ញត្តិ/គោលនយោបាយដើម្បីគ្រប់គ្រងទីផ្សារដីធ្លី ជាពិសេសតាមរយៈការយកពន្ធបន្ថែមលើសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិលើដីពីអចលនទ្រព្យទីពីរ ឬច្រើនជាងនេះ បានជួបប្រទះនឹងឧបសគ្គជាច្រើន។

ជាពិសេស អ្នកជំនាញជាច្រើនមានការព្រួយបារម្ភថា ប្រសិនបើការយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យមិនត្រូវបានគណនា និងកម្រិតដោយប្រុងប្រយ័ត្ននោះ វាអាចបង្កើតផលតបត បង្កើនតម្លៃផ្ទះ និងធ្វើឱ្យប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យមពិបាកទទួលបានលំនៅដ្ឋាន។

តើផ្លូវមួយណាដែលសមរម្យ?

ពន្ធគឺជាឧបករណ៍ដ៏មានប្រសិទ្ធភាពក្នុងការដោះស្រាយការគេចពន្ធក្នុងការផ្ទេរអចលនទ្រព្យ ការរំពឹងទុក អតិផរណាតម្លៃ។ល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការយកពន្ធលើផ្ទះទីពីរត្រូវគណនាយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្នដើម្បីឱ្យស្របទៅនឹងការពិតទីផ្សារ និងធានាបាននូវភាពសុខដុមនៃផលប្រយោជន៍របស់ភាគីទាំងអស់។

យោងតាមអ្នកជំនាញជាច្រើន ពន្ធអាចជាឧបករណ៍មួយដើម្បីគ្រប់គ្រងតម្លៃដីឡើងថ្លៃ កាត់បន្ថយការរំពឹងទុក ការពារការក្លែងបន្លំទីផ្សារ និងនាំអចលនទ្រព្យមកតម្លៃពិតវិញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ជាមួយនឹងយន្តការគ្រប់គ្រងព័ត៌មានដីធ្លីដែលមិនច្បាស់លាស់នាពេលបច្ចុប្បន្ន ការយកពន្ធមិនងាយស្រួលនោះទេ។

ការយកពន្ធគឺជាដំណោះស្រាយដ៏ល្អមួយ ជួយបង្កើនចំណូលសម្រាប់ថវិការដ្ឋ និងរួមចំណែកកែតម្រូវទីផ្សារក្នុងរយៈពេលខ្លី 6-12 ខែ ឬ 1-2 ឆ្នាំ ប៉ុន្តែមិនអាចរក្សាបាននូវផលប៉ះពាល់ក្នុងរយៈពេលវែងនោះទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយក៏មានការព្រួយបារម្ភជាច្រើនផងដែរដែលថាការយកពន្ធនឹងឡើងថ្លៃតែប៉ុណ្ណោះព្រោះតម្លៃដីនឹងត្រូវបូកនឹងពន្ធដោយអ្នកលក់។

ចែករំលែកជាមួយសារព័ត៌មាន អ្នកជំនាញផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ លោក Dinh The Hien បាននិយាយថា ពន្ធលើអចលនៈទ្រព្យគឺគ្រាន់តែបង់ពន្ធលើមនុស្សដែលមានកម្មសិទ្ធិ អចលនទ្រព្យកាន់តែច្រើន ពន្ធកាន់តែច្រើន។ សម្រាប់​អ្នក​ដែល​មាន​កម្រិត​ជីវភាព​មធ្យម​ដែល​មាន​ផ្ទះ​តែ​មួយ​សម្រាប់​រស់នៅ​នោះ​មិន​បាច់​បារម្ភ​ទេ។

សម្រាប់​អ្នក​ដែល​មាន​ទ្រព្យ​ច្រើន (អចលន​ទ្រព្យ) ហើយ​ទ្រព្យ​សកម្ម​បង្កើត​ផល​ចំណេញ​ជា​បន្តបន្ទាប់ ការ​បង់​ពន្ធ​ច្រើន​គឺ​ជា​ធម្មជាតិ។ នៅក្នុងករណីនៃការខ្ចីប្រាក់សម្រាប់ការវិនិយោគ ពន្ធគឺជាផ្នែកមួយនៃការចំណាយដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវតែគណនា "ប្រាក់ចំណេញ និងការបាត់បង់"។

ថ្មីៗនេះ សមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) ក៏បានស្នើគោលនយោបាយពន្ធលើអចលនទ្រព្យសម្រាប់មនុស្សពីរក្រុម រួមមានអ្នកទិញផ្ទះទីពីរ ឬច្រើនជាងនេះ និងម្ចាស់ដែលបោះបង់ចោលគម្រោង។ អត្រាពន្ធនឹងកើនឡើងជាលំដាប់សម្រាប់ប្រតិបត្តិការដែលអ្នកលក់មានរយៈពេលខ្លីនៃភាពជាម្ចាស់។

ពីមុនក្នុងខែសីហា ឆ្នាំ 2023 អ្នកបោះឆ្នោតនៅទីក្រុងហូជីមិញបានបន្តស្នើសុំការយកពន្ធលើផ្ទះទីពីរ និងដំឡើងពន្ធខ្ពស់លើដីទំនេរ និងផ្ទះដែលមិនបង្កើតតម្លៃដី។ ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុបាននិយាយថា ខ្លួនបានសិក្សា និងបង្កើតសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីពន្ធលើអចលនវត្ថុ ដែលរំពឹងថានឹងបញ្ចូលទៅក្នុងកម្មវិធីអភិវឌ្ឍន៍ច្បាប់ និងបទបញ្ញត្តិនៅឆ្នាំ២០២៤ ហើយដាក់ជូនរដ្ឋសភាដើម្បីផ្តល់យោបល់ក្នុងសម័យប្រជុំលើកទី៨ (ខែតុលា ឆ្នាំ២០២៤)។

ខាន់ អាន

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html