«ជម្លោះ» ដ៏រ៉ាំរ៉ៃរវាងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងអ្នកទិញផ្ទះ។

[ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម_1]

តាមពិតទៅ អគារអាផាតមិនជាច្រើននៅ ទីក្រុងហាណូយ ជួបប្រទះបញ្ហាទាក់ទងនឹងការបែងចែកតំបន់រួម និងតំបន់ឯកជន។ ជម្លោះចម្បងកើតឡើងពីអសមត្ថភាពរបស់ភាគីនានាក្នុងការកំណត់ និងឯកភាពគ្នាលើតំបន់ណាជាតំបន់រួម និងតំបន់ណាជាតំបន់ឯកជន ដែលនាំឱ្យមានជម្លោះរវាងពួកគេ។

ទាក់ទងនឹងបញ្ហានេះ ឯកសារច្បាប់របស់រដ្ឋទាក់ទងនឹងការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការអគារអាផាតមិនបានផ្តល់នូវបទប្បញ្ញត្តិលម្អិត និងទូលំទូលាយ។ ថ្មីៗនេះ សារាចរលេខ ០៥ របស់ ក្រសួងសំណង់ ដែលជាឯកសាររួមបញ្ចូលគ្នានៃឯកសារពាក់ព័ន្ធស្តីពីការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការអគារអាផាតមិន ត្រូវបានចេញផ្សាយ។

យោងតាមលោកស្រី Vu Kieu Hanh នាយិកាផ្នែកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យនៅ Savills Hanoi ជម្លោះក្នុងគម្រោងអាផាតមិនកើតចេញពីកង្វះភាពពេញលេញ និងតម្លាភាពនៅក្នុងបទប្បញ្ញត្តិដែលគ្រប់គ្រងការប្រើប្រាស់តំបន់រួម និងឯកជនក្នុងអំឡុងពេលអភិវឌ្ឍន៍ និងសាងសង់គម្រោង ទោះបីជាមានបទប្បញ្ញត្តិផ្លូវច្បាប់ច្បាស់លាស់ក៏ដោយ។ នេះនាំឱ្យមានភាពមិនច្បាស់លាស់ក្នុងការកំណត់សិទ្ធិកាន់កាប់ និងប្រើប្រាស់នៅពេលក្រោយ។

តំបន់ចតរថយន្ត៖ ជម្លោះយូរអង្វែងរវាងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងអ្នកទិញផ្ទះ (រូបភាពទី 1) — អគារអាផាតមិនជាច្រើននៅទីក្រុងហាណូយកំពុងជួបប្រទះបញ្ហាទាក់ទងនឹងតំបន់រួម និងឯកជន ជាពិសេសជម្លោះលើកន្លែងចតរថយន្ត។ (រូបថត៖ BG)

អ្នកស្រី ហាញ បានបន្ថែមថា «វាជាការសំខាន់ណាស់ដែលត្រូវយល់ថា តំបន់ទាំងអស់ដែលទាក់ទងនឹងប្រព័ន្ធរចនាសម្ព័ន្ធ ច្រករបៀង ផ្លូវដើររួម និងប្រព័ន្ធដែលមិនអាចបំបែកចេញពីគ្នាបាន គឺជាតំបន់ទ្រព្យសម្បត្តិរួម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តំបន់មួយក្នុងចំណោមតំបន់ដែលងាយនឹងកើតជម្លោះនៅក្នុងអគារអាផាតមិន គឺតំបន់ចតរថយន្ត»។

យោងតាមច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ ២០១៤ កន្លែងសម្រាប់កង់ យានយន្តសម្រាប់ជនពិការ យានយន្តកង់ពីរ និងយានយន្តកង់បី គឺជាទ្រព្យសម្បត្តិរួម និងជាការប្រើប្រាស់រួមគ្នាដោយម្ចាស់អាផាតមិនទាំងអស់។ ចំពោះកន្លែងចតរថយន្ត អ្នកជួល/អ្នកទិញអាផាតមិនអាចទិញ ឬជួលវាបាន។

លោកស្រី Hanh បានវិភាគថា «តាមពិតទៅ នៅក្នុងអគារអាផាតមិនភាគច្រើន ប្រាក់ចំណូលដែលបានមកពីការចតម៉ូតូ (កម្មសិទ្ធិរួម) ត្រូវបានប្រគល់ជូនទៅមូលនិធិប្រតិបត្តិការរបស់អគារវិញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ របៀបដែលតំបន់នេះត្រូវបានគ្រោងទុក អ្វីដែលបង្កើតបានជាកម្មសិទ្ធិរួម និងរបៀបកំណត់ប្រាក់ចំណូលជាក់លាក់ក្នុងមួយម៉ូតូនៅតែមិនច្បាស់លាស់។ នេះបង្កឱ្យមានការជជែកវែកញែកជាបន្តបន្ទាប់»។

ដើម្បីដោះស្រាយជម្លោះ និងកាត់បន្ថយផលប៉ះពាល់របស់វាទៅលើដំណាក់កាលក្រោយៗទៀត អ្នកស្រី Hanh បានថ្លែងថា អ្នកវិនិយោគត្រូវព្យាករណ៍ និងគណនាតំបន់រួម និងឯកជនឲ្យបានត្រឹមត្រូវចាប់ពីដំណាក់កាលរចនា ហើយបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់អំពីរឿងនេះនៅក្នុងកិច្ចសន្យាលក់ និងរបាយការណ៍ សេដ្ឋកិច្ច -បច្ចេកទេសលើការវិនិយោគលើការសាងសង់។ ក្រុមប្រឹក្សាភិបាលគ្រប់គ្រងត្រូវមានសិទ្ធិចូលមើលឯកសារបញ្ចប់ទាំងអស់នៃគម្រោង ដូចដែលបានចែងក្នុងឯកសាររួម 05/VBHN-BXD ដែលជាសារាចរស្តីពីការគ្រប់គ្រង និងការប្រើប្រាស់អគារអាផាតមិន។

លើសពីនេះ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវសម្របសម្រួលជាមួយភាគីពាក់ព័ន្ធ ដើម្បីបង្កើតច្បាប់សម្រាប់តំបន់ និងគ្រឿងបរិក្ខារប្រើប្រាស់រួមគ្នា។ នេះនឹងនាំឱ្យមានកិច្ចព្រមព្រៀង និងការឯកភាពគ្នារួមលើបញ្ហាទាក់ទងនឹងសិទ្ធិលើទ្រព្យសម្បត្តិ ការប្រើប្រាស់ និងការការពារ ដោយហេតុនេះអាចការពារជម្លោះដែលអាចកើតមាន។

តំបន់សាធារណៈ និងឯកជននៅក្នុងគម្រោងមួយក៏មានទំនាក់ទំនងមួយផ្នែកទៅនឹងការកំណត់ថ្លៃសេវាដែលម្ចាស់ម្នាក់ៗត្រូវចូលរួមចំណែកផងដែរ។ យោងតាមលោកស្រី Hanh បទប្បញ្ញត្តិរបស់ក្រុងបានចែងថា ថ្លៃសេវាអតិបរមាសម្រាប់អគារអាផាតមិនដែលមានជណ្តើរយន្តមិនត្រូវលើសពី 16,500 ដុង/ម៉ែត្រការ៉េ/ខែឡើយ។

ថ្លៃសេវាក៏ត្រូវបានកំណត់ឱ្យរួមបញ្ចូលនៅក្នុងកិច្ចសន្យាលក់ផងដែរ ដូច្នេះអ្នកទិញត្រូវពិនិត្យមើលថ្លៃសេវាដែលពួកគេត្រូវបង់ពីម្ចាស់អគារ។ ពីព្រោះនៅពេលដែលអគារដំណើរការ អ្នកស្នាក់នៅជាទូទៅចូលចិត្តតម្លាភាពក្នុងកម្រិតថ្លៃសេវា និងរបៀបដែលប្រាក់ពីថ្លៃសេវាដែលពួកគេបានបង់ត្រូវបានប្រើប្រាស់។ នេះដាក់តម្រូវការលើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងឱ្យយកចិត្តទុកដាក់យ៉ាងខ្លាំងចំពោះបញ្ហានេះ។

តំបន់ចតរថយន្ត៖ ជម្លោះយូរអង្វែងរវាងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងអ្នកទិញផ្ទះ (រូបភាពទី 2) — រូបភាពបង្ហាញ។ (ប្រភព៖ CP)

អ្នកជំនាញ Savills ណែនាំថា ដើម្បីកំណត់ថ្លៃសេវាសមស្រប អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងគួរតែពិចារណាលើកត្តាដែលប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ទៅលើសមាសធាតុថ្លៃដើមនៃថ្លៃសេវាអគារអាផាតមិន។ ថ្លៃដើមទាំងនេះនឹងអាស្រ័យលើទំហំ លក្ខណៈពិសេសស្ថាបត្យកម្ម ការរចនា និងឧបករណ៍នៃគម្រោង។ មានតែបន្ទាប់ពីប្រមូលព័ត៌មានចាំបាច់ទាំងអស់ប៉ុណ្ណោះ ទើបក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងអាចគណនាថ្លៃដើមប្រតិបត្តិការដែលបង្កើតជាថ្លៃសេវាកម្មបាន។

ទោះបីជាទាំងនេះជាព័ត៌មានលម្អិតតូចតាចនៅក្នុងការងារទាំងមូលរបស់អង្គភាពគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការក៏ដោយ ក៏វាប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ដល់ថ្លៃសេវាប្រតិបត្តិការ។ ដូច្នេះ ការគ្រប់គ្រងត្រូវមានភាពម៉ត់ចត់ និងអនុវត្តដោយអង្គភាពគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈ ដើម្បីគាំទ្រទាំងអ្នកវិនិយោគ និងអ្នកស្រុកក្នុងការបង្កើនប្រសិទ្ធភាពនៃការចំណាយគ្រប់គ្រង និងធានាបាននូវតម្លាភាពក្នុងសកម្មភាព និងសេវាកម្មគ្រប់គ្រងនៅគម្រោង។

វាច្បាស់ណាស់ថា នៅក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារលំនៅដ្ឋានដែលកំពុងអភិវឌ្ឍយ៉ាងឆាប់រហ័សរបស់ប្រទេសវៀតណាម អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវយកចិត្តទុកដាក់យ៉ាងខ្លាំងចំពោះការគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការ ដោយចាត់ទុកវាជាតម្លៃបន្ថែមសម្រាប់គម្រោង និងជាមធ្យោបាយមួយដើម្បីជៀសវាងជម្លោះដែលអាចកើតមានរវាងភាគីពាក់ព័ន្ធ។ តម្លៃលក់នៃផលិតផលអចលនទ្រព្យត្រូវបានកំណត់ដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ សូម្បីតែមុនពេលគម្រោងត្រូវបានបញ្ចប់ និងដាក់ឱ្យដំណើរការក៏ដោយ។

លោកស្រី Hanh បានសង្កត់ធ្ងន់ថា «ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការរក្សាកម្រិតតម្លៃអាស្រ័យលើគុណភាពនៃការគ្រប់គ្រងគម្រោង និងប្រតិបត្តិការ។ ដូច្នេះតួនាទីរបស់អង្គភាពគ្រប់គ្រងគម្រោងកាន់តែមានសារៈសំខាន់នៅក្នុងបរិបទនៃចំនួនទីក្រុងកាន់តែច្រើនឡើងដែលមានប្រជាជនច្រើន និងការផ្គត់ផ្គង់ច្រើន»។

[ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម_២]
ប្រភព