លំនៅឋានសង្គមកំពុងប្រឈមមុខនឹងស្ថានភាពផ្ទុយគ្នា ទាំងកង្វះខាត និងអតិរេក។

ការលំបាកលើការលំបាក

ទិន្នន័យស្រាវជ្រាវពីសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បង្ហាញថា ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2018 ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានមាននិន្នាការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។ ចំនួនគម្រោងលំនៅឋានថ្មីដែលបានអនុម័តមានកម្រិតកាន់តែខ្លាំង។ ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ គម្រោងចំនួន 1,200 ដែលមានតម្លៃប្រហែល 30 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក កំពុងប្រឈមនឹងការលំបាកក្នុងការអនុវត្ត។ ចាប់តាំងពីចុងឆ្នាំ 2022 មក មានតែគម្រោងចំនួន 500 ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានរុះរើ។

សេដ្ឋកិច្ច - លំនៅឋានសង្គមមានទាំងខ្វះខាត និងមិនលក់៖ តើមានដំណោះស្រាយអ្វី? — ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2018 មក ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានមាននិន្នាការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។ (រូបថត៖ baochinhphu)

ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានមានកម្រិត កង្វះលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ ការចំណាយខ្ពស់នៅគ្រប់ដំណាក់កាលនៃការអនុវត្តគម្រោង... ធ្វើឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសផ្ទះល្វែងក្នុងទីក្រុងធំៗកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ និងមិនមានសញ្ញាឈប់ឈរ។ លំនៅដ្ឋានសង្គមស្ទើរតែជាឱកាសតែមួយគត់សម្រាប់មនុស្សភាគច្រើនដែលមានផ្ទះក្នុងក្តីស្រមៃ។

នាពេលថ្មីៗនេះ រដ្ឋបានខិតខំប្រឹងប្រែងជាច្រើនក្នុងការចេញគោលនយោបាយទាក់ទាញធុរកិច្ចឱ្យចូលរួមក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គម និងការកែលម្អការផ្គត់ផ្គង់ផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គោលនយោបាយទាំងនេះនៅមានចំណុចខ្វះខាត និងកង្វះភាពស៊ីសង្វាក់គ្នាជាច្រើន ដែលបង្កើតបានជាឧបសគ្គជាច្រើន ដែលបង្កការលំបាកដល់វិនិយោគិនក្នុងការទទួលបានលំនៅដ្ឋានសង្គម។

ក្នុងព្រឹត្តិការណ៍ប្រកាសរបាយការណ៍ Q3/2023 របស់ VARS លោក Nguyen Hoang Nam សមាជិកនៃក្រុមការងារស្រាវជ្រាវទីផ្សារ VARS អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន G-Home បាននិយាយថា យន្តការច្បាប់ទាក់ទងនឹងលំនៅដ្ឋានសង្គមគឺស្មុគស្មាញណាស់។ ការស្នើសុំលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់សម្រាប់គម្រោងមួយមានរយៈពេលយូរ ថែមទាំងចំណាយពេលច្រើនជាងគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មទៅទៀត។ ដើម្បីទទួលបានលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវចំណាយពេលយ៉ាងតិច 2 ឆ្នាំដើម្បីបំពេញបែបបទ។

ដូច្នោះហើយ ទោះបីជាបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្នផ្តល់ការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមដើម្បីរួចផុតពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីក៏ដោយ ក៏ពីមុនគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមនៅតែត្រូវ "ឆ្លងកាត់" ការវាយតម្លៃដីធ្លី - បច្ចុប្បន្ននៅតែមានបញ្ហានិងភាពចម្រូងចម្រាសជាច្រើនទាក់ទងនឹងវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ អ្នកវិនិយោគមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យដកទេ ប៉ុន្តែនៅតែត្រូវបង់ M3 (តម្លៃនៃការទូទាត់ទៅថវិការដ្ឋជាសាច់ប្រាក់ដែលស្នើឡើងដោយអ្នកវិនិយោគក្នុងឯកសារដេញថ្លៃ បន្ថែមពីលើកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកវិនិយោគចំពោះថវិការដ្ឋតាមច្បាប់បច្ចុប្បន្ន)។ ជាងនេះទៅទៀត អ្នកវិនិយោគនៅតែត្រូវបង់ប្រាក់ជាមុន ដើម្បីឈូសឆាយដី។ ចំនួនទឹកប្រាក់នេះនឹងត្រូវកាត់ចេញពីគម្រោងផ្សេងទៀត ឬទូទាត់ធៀបនឹងតម្លៃដី។

មិនបាច់និយាយទេ បន្ទាប់ពីដំណើរការវិនិយោគរយៈពេល 2 ឆ្នាំ គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវចំណាយពេលប្រហែល 2 ឆ្នាំទៀតក្នុងការសាងសង់ និងប្រគល់ផ្ទះជូនអតិថិជន។ បន្ទាប់ពីនោះ អ្នកវិនិយោគនៅតែត្រូវកក់ទុកយ៉ាងតិច 20% នៃតំបន់លំនៅដ្ឋានសង្គមសម្រាប់ជួលនៅក្នុងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម ហើយអាចលក់បានតែបន្ទាប់ពី 5 ឆ្នាំនៃការដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់។

ដំណើរការនេះត្រូវចំណាយពេលរហូតដល់ 9 ឆ្នាំ បន្ទាប់មកគម្រោងនេះត្រូវបានធ្វើសវនកម្ម។ ហើយបន្ទាប់ពីសវនកម្មត្រូវបានបញ្ចប់ អាជីវកម្មនឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញថេរចំនួន 10% ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ក្នុងអំឡុងពេលដំណើរការអនុវត្តគម្រោងទាំងមូល សហគ្រាសខ្លួនឯងមិនប្រាកដថាការចំណាយណាមួយនឹងត្រូវបានកត់ត្រាថាសមហេតុផល និងត្រឹមត្រូវទេ ហើយថ្លៃសេវាណាមួយនឹងមិនត្រូវបានទូទាត់ ឬច្រានចោលឡើយ។ ដូច្នេះហើយ អាជីវកម្មលំនៅដ្ឋានសង្គម តែងតែស្ថិតក្នុងស្ថានភាព “សំណាង ឬសំណាងអាក្រក់” ដូចនៅក្នុង “ល្បែង” ជាដើម។

ការលំបាកមិនឈប់នៅទីនោះទេ ការទទួលបានដើមទុនក៏ជាឧបសគ្គធំសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែរ។ យោងតាមការស្រាវជ្រាវ គម្រោងអចលនទ្រព្យភាគច្រើនដែលវិនិយោគ និងសាងសង់នៅប្រទេសវៀតណាមមានដើមទុនប្រហែល 20% ប្រមូលពីអតិថិជន 30% និងរហូតដល់ 50% អាស្រ័យលើស្ថាប័នឥណទាន។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ មានករណីខ្លះដែលអ្នកវិនិយោគជួបការលំបាកក្នុងការទទួលបានប្រាក់កម្ចីដោយសារខ្វះវត្ថុបញ្ចាំ ដោយគ្រាន់តែ "ដីសម្រាប់អភិវឌ្ឍគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមមានតម្លៃ 0 ដុង" ដោយសារការលើកលែងអនុគ្រោះពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដី។ នៅពេលនេះមិនមានការលើកទឹកចិត្តទេមានតែការលំបាកដែលមើលមិនឃើញសម្រាប់អាជីវកម្ម។

មានការលំបាក ឧបសគ្គ និងចំណុចខ្វះខាតច្រើនពេក ដែលធ្វើឲ្យវាហាក់បីដូចជាពិបាកក្នុងការសម្រេចបាននូវគោលដៅដែលបានកំណត់នៃគម្រោងសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គមចំនួន 1 លានយូនីត។

អ្នកដែលត្រូវទិញមិនអាចទិញបានទេ។

ភាពលំបាកក្នុងដំណើរការអនុវត្តបានធ្វើឱ្យការផ្គត់ផ្គង់ទៅកាន់ទីផ្សារកាន់តែខ្វះខាត ប៉ុន្តែទីផ្សារនៅតែមានបាតុភូតទាំងកង្វះខាត និងលំនៅដ្ឋានសង្គមមិនទាន់លក់។ ទោះបីជាតម្រូវការលំនៅឋានសង្គមមានចំនួនច្រើន និងកើនឡើងរួមជាមួយនឹងល្បឿននៃនគរូបនីយកម្ម និងការពង្រីកគម្លាតរវាងអត្រានៃការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងប្រាក់ចំណូល។

សេដ្ឋកិច្ច - លំនៅឋានសង្គមមានទាំងខ្វះខាត និងមិនលក់៖ តើមានដំណោះស្រាយអ្វី? (រូបភាពទី 2) ។ — . លំនៅឋានសង្គមជាឱកាសសម្រាប់ប្រជាជនភាគច្រើនមានកន្លែងរស់នៅ ប៉ុន្តែបច្ចុប្បន្នកំពុងជួបការលំបាកជាច្រើន។ (រូបថត៖ baochinhphu)

ជាមួយនឹងអត្រានគរូបនីយកម្មកើនឡើងដល់ 41.5% នៅឆ្នាំ 2022 និងកើនឡើងដល់ប្រហែល 50% នៅឆ្នាំ 2030។ ជារៀងរាល់ឆ្នាំ វៀតណាមត្រូវបន្ថែមលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុងប្រហែល 70 លានម៉ែត្រការ៉េ។ យោងតាមក្រសួងសំណង់ តម្រូវការលំនៅឋានសង្គមសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលទាប និងកម្មករនិយោជិតក្នុងសួនឧស្សាហកម្មនៅតាមមូលដ្ឋានក្នុងអំឡុងឆ្នាំ ២០២១ - ២០៣០ មានប្រមាណ ២,៤០០,០០០ យូនីត។

ដូច្នេះហើយ បើទោះជាគម្រោងសាងសង់លំនៅឋានសង្គមចំនួន ១លានយូនីត ត្រូវបានអនុវត្តន៍យ៉ាងពេញលេញក៏ដោយ ក៏ការផ្គត់ផ្គង់នឹងមិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់បំពេញតម្រូវការនោះទេ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តួលេខបច្ចុប្បន្នបង្ហាញថា យើងនៅឆ្ងាយពីគោលដៅរបស់គម្រោង ទោះបីជាគ្រប់កម្រិតចាប់ពីថ្នាក់កណ្តាលដល់មូលដ្ឋានកំពុងខិតខំប្រឹងប្រែងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងការអនុវត្តវាក៏ដោយ។

យោងតាមការស្រាវជ្រាវរបស់ VARS នៅក្នុងតំបន់ដែលគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវបានបើកសម្រាប់លក់ គម្រោងជាច្រើនបានកត់ត្រាអ្នកចាប់អារម្មណ៍មួយចំនួនធំ និងកម្មវិធីសម្រាប់ផលិតផលស្ទើរតែទាំងអស់របស់ពួកគេភ្លាមៗនៅពេលដែលពួកគេដាក់លក់នៅលើទីផ្សារ ខណៈដែលតំបន់មួយចំនួនដែលមានតំបន់កែច្នៃនាំចេញ និងសួនឧស្សាហកម្មដែលមានកម្មករអន្តោប្រវេសន៍រាប់រយពាន់នាក់បានកត់ត្រាការលក់ "យឺត" ទោះបីជាត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ជាច្រើនដងក៏ដោយ។

កាលពីខែសីហាកន្លងទៅ ក្នុងរបាយការណ៍ផ្ញើទៅក្រសួងសំណង់ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត Bac Ninh បាននិយាយថា ទោះបីជាខេត្ត Bac Ninh បានវិនិយោគសាងសង់ផ្ទះកម្មកររាប់ម៉ឺននាក់ក៏ដោយ វាហាក់បីដូចជាកម្មករដែលកំពុងធ្វើការក្នុងខេត្តមិនចាប់អារម្មណ៍នឹងការទិញផ្ទះរបស់កម្មករនោះទេ។

តាមនោះ ក្នុងចំណោមគម្រោងលំនៅឋានកម្មករចំនួន 7 ដែលត្រូវបានបញ្ចប់ និងមួយផ្នែកនៅ Bac Ninh ដែលផ្តល់ទីផ្សារនូវផ្ទះល្វែងដែលបានបញ្ចប់ប្រមាណ 4,000 ល្វែងនោះ ចំនួនកម្មករដែលកំពុងធ្វើការនៅក្នុងសួនឧស្សាហកម្មចុះឈ្មោះទិញផ្ទះមានចំនួនតិចណាស់។

របាយការណ៍បានបញ្ជាក់ថា ថ្មីៗនេះ ម្ចាស់គម្រោងបានផ្សព្វផ្សាយផ្ទះកម្មករចំនួន ១.៦៨១ យូនីតសម្រាប់លក់ ប៉ុន្តែមានចំនួនតិចណាស់ដែលត្រូវបានលក់។ បច្ចុប្បន្ននេះ គម្រោងចំនួន 7 នៅសល់ 1,324 យូនីត។

ការពន្យល់ពីហេតុផលនេះបើយោងតាមលោក Nguyen Hoang Nam មូលហេតុចម្បងគឺថាអ្នកដែលត្រូវការទិញមិនអាចទិញបានទេខណៈពេលដែលគោលនយោបាយគឺសំដៅទៅលើអ្នកដែលមិនចាំបាច់ទិញ។

លោក ណាំ បានមានប្រសាសន៍ថា “ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានសង្គមមានភាពតឹងរ៉ឹងចំពោះអ្នកទិញ ច្រើនខេត្តលក់តែឲ្យកម្មករ ច្រើនខេត្តលក់ឲ្យកម្មករក្នុងសួនឧស្សាហកម្ម ខេត្តខ្លះលក់ឲ្យកម្មករក្នុងសួនឧស្សាហកម្មតែស្រុកតែមួយ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ទំនាក់ទំនងរវាងកម្មករ និងស្រុកមិនសំខាន់ទេ”។

ដូច្នេះ ដើម្បីធានាបាននូវសន្តិសុខសង្គម និងលុបបំបាត់បាតុភាពទាំងការខ្វះខាត និងលំនៅឋានសង្គមមិនលក់ ត្រូវបន្តស្រាវជ្រាវ និងចេញនូវយន្តការ និងគោលនយោបាយជំរុញសហគ្រាសឯកជនឱ្យចូលរួមវិនិយោគក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គម។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ពង្រីកអ្នកទទួលផលពីគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋាន ជាពិសេសលំនៅដ្ឋានសង្គម។ អ្នកទទួលផលពីគោលនយោបាយគាំទ្រលំនៅឋានសង្គម (ជួល ជួល ទិញ) ត្រូវកែតម្រូវដោយលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យសាមញ្ញ ងាយកំណត់អត្តសញ្ញាណ កាត់បន្ថយតម្រូវការសម្រាប់ឯកសារ និងនីតិវិធីរដ្ឋបាលដូចជា ស្ថានភាពលំនៅដ្ឋាន កម្រិតប្រាក់ចំណូល។ល។

ក្រៅពីនេះ ត្រូវផ្លាស់ប្តូរការគិតគូរអភិវឌ្ឍលំនៅឋានសង្គម។ គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវពង្រឹងគុណភាព ធានាបាននូវលក្ខខណ្ឌគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ប្រជាជនរស់នៅរយៈពេលវែង។ ដើម្បីបង្កើនគុណភាព ប៉ុន្តែនៅតែធានាបាននូវតម្លៃសមរម្យ អ្នកវិនិយោគគួរតែទទួលបានប្រាក់ចំណេញ និងអភិវឌ្ឍគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមជាមួយនឹងមាត្រដ្ឋានសមស្រប។

បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីអ្នកទទួលផលពីគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានសង្គមក៏ត្រូវផ្លាស់ប្តូរផងដែរដើម្បីឱ្យកាន់តែសមស្រប។ លំនៅឋានសង្គមមិនមែនសម្រាប់លក់ឱ្យអ្នកមាននោះទេ ប៉ុន្តែក៏គួរកំណត់គោលដៅអ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលជាប់ពន្ធ សន្សំ ប៉ុន្តែមិនអាចទទួលបានលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃខ្ពស់នាពេលបច្ចុប្បន្ន។ ព្រោះប្រសិនបើប្រជាពលរដ្ឋមានចំណូលទាបខ្លាំង គ្រួសារក្រីក្រ គ្រួសារជិតក្រីក្រ ក្រោមកម្រិតដែលត្រូវបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួន មានន័យថាប្រជាជនទាំងនេះមិនមានប្រាក់គ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ចំណាយលើការរស់នៅរបស់ពួកគេ និងមិនមានប្រាក់សន្សំ។ ដូច្នេះហើយ ពួកគេក៏មិនអាចទិញលំនៅដ្ឋានសង្គមបានដែរ។

N.Giang

ប្រភព