លំនៅឋានសង្គមកំពុងប្រឈមមុខនឹងស្ថានភាពផ្ទុយគ្នានៃកង្វះខាត និង "ភាពអាចរកបាន"។

ការលំបាកលើការលំបាក

ទិន្នន័យស្រាវជ្រាវពីសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បង្ហាញថា ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2018 ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ។ ចំនួនគម្រោងលំនៅឋានដែលបានអនុម័តថ្មីមានកម្រិតកាន់តែខ្លាំង។ ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ គម្រោងចំនួន 1,200 ដែលមានតម្លៃប្រហែល 30 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក កំពុងប្រឈមនឹងការលំបាកក្នុងការអនុវត្ត។ ចាប់តាំងពីចុងឆ្នាំ 2022 មក មានតែគម្រោងចំនួន 500 ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានដោះស្រាយ។

សេដ្ឋកិច្ច - លំនៅឋានសង្គមមានទាំងខ្វះខាត និងមិនលក់៖ តើមានដំណោះស្រាយអ្វី? — ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2018 មក ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានមាននិន្នាការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។ (រូបថត៖ baochinhphu)

ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានមានកម្រិត កង្វះលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ ការចំណាយខ្ពស់នៅគ្រប់ដំណាក់កាលនៃការអនុវត្តគម្រោង ... ធ្វើឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងធំៗកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ និងមិនមានសញ្ញាឈប់ឈរ។ លំនៅដ្ឋានសង្គមគឺស្ទើរតែជាឱកាសតែមួយគត់សម្រាប់ក្តីសុបិននៃការតាំងលំនៅសម្រាប់មនុស្សភាគច្រើន។

នាពេលថ្មីៗនេះ រដ្ឋបានខិតខំប្រឹងប្រែងជាច្រើនក្នុងការចេញគោលនយោបាយទាក់ទាញធុរកិច្ចឱ្យចូលរួមក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គម ធ្វើអោយប្រសើរឡើងនូវការផ្គត់ផ្គង់ផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គោលនយោបាយទាំងនេះនៅមានចំណុចខ្វះខាតជាច្រើន កង្វះការធ្វើសមកាលកម្ម បង្កើតបញ្ហារាំងស្ទះជាច្រើន ដែលបង្កការលំបាកដល់វិនិយោគិនក្នុងការទទួលបានលំនៅដ្ឋានសង្គម។

ក្នុងព្រឹត្តិការណ៍ប្រកាសរបាយការណ៍ Q3/2023 របស់ VARS លោក Nguyen Hoang Nam សមាជិកនៃក្រុមការងារស្រាវជ្រាវទីផ្សារ VARS អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន G-Home បាននិយាយថា យន្តការច្បាប់ទាក់ទងនឹងលំនៅដ្ឋានសង្គមគឺស្មុគស្មាញណាស់។ ការស្នើសុំលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់គម្រោងក៏មានរយៈពេលយូរដែរ ថែមទាំងចំណាយពេលច្រើនជាងគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មទៅទៀត។ ដើម្បី "ចេញ" លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវចំណាយពេលយ៉ាងតិច 2 ឆ្នាំដើម្បីបញ្ចប់នីតិវិធី។

ដូច្នោះហើយ ទោះបីជាបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្នផ្តល់ការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមដើម្បីរួចផុតពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីក៏ដោយ មុននោះ គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមនៅតែត្រូវ "ឆ្លងកាត់" ការវាយតម្លៃដីធ្លី - ដែលនៅតែប្រឈមមុខនឹងបញ្ហានិងភាពចម្រូងចម្រាសជាច្រើនទាក់ទងនឹងវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ អ្នកវិនិយោគមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យដកប្រាក់ទេ ប៉ុន្តែនៅតែត្រូវបង់ M3 (តម្លៃនៃការទូទាត់ទៅថវិការដ្ឋជាសាច់ប្រាក់ដែលស្នើឡើងដោយអ្នកវិនិយោគក្នុងឯកសារដេញថ្លៃ បន្ថែមពីលើកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកវិនិយោគចំពោះថវិការដ្ឋតាមច្បាប់បច្ចុប្បន្ន)។ ជាងនេះទៅទៀត វិនិយោគិននៅតែត្រូវបង់ប្រាក់ជាមុន ដើម្បីសម្អាតគេហទំព័រ។ ចំនួនទឹកប្រាក់នេះនឹងត្រូវកាត់ចេញពីគម្រោងផ្សេងទៀត ឬទូទាត់ធៀបនឹងតម្លៃដី។

មិនបាច់និយាយទេ បន្ទាប់ពីដំណើរការវិនិយោគរយៈពេល 2 ឆ្នាំ គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវចំណាយពេលប្រហែល 2 ឆ្នាំទៀតក្នុងការសាងសង់ និងប្រគល់ផ្ទះជូនអតិថិជន។ បន្ទាប់ពីនោះ អ្នកវិនិយោគនៅតែត្រូវកក់ទុកយ៉ាងតិច ២០% នៃតំបន់លំនៅដ្ឋានសង្គមសម្រាប់ជួលក្នុងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម ហើយអាចលក់បានតែបន្ទាប់ពីប្រើប្រាស់បាន ៥ ឆ្នាំ។

ដំណើរការនេះមានរយៈពេលរហូតដល់ 9 ឆ្នាំ បន្ទាប់ពីនោះគម្រោងនេះត្រូវបានធ្វើសវនកម្ម។ ហើយនៅពេលដែលសវនកម្មត្រូវបានបញ្ចប់ សហគ្រាសនឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញថេរ 10% ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ក្នុងអំឡុងពេលនៃដំណើរការអនុវត្តគម្រោងទាំងមូល សហគ្រាសខ្លួនឯងមិនប្រាកដថាការចំណាយណាមួយនឹងត្រូវបានកត់ត្រាថាសមហេតុផល និងត្រឹមត្រូវ ដែលថ្លៃសេវាណាមួយនឹងមិនត្រូវបានទូទាត់ ឬបដិសេធឡើយ។ ដូច្នេះហើយ សហគ្រាសសង្គមកិច្ច តែងតែស្ថិតក្នុងស្ថានភាព «សំណាងអាក្រក់» ដូចនៅក្នុង «ល្បែងស៊ីសង»។

ការលំបាកមិនឈប់នៅទីនោះទេ ការទទួលបានដើមទុនក៏ជាឧបសគ្គធំសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែរ។ យោងតាមការស្រាវជ្រាវ គម្រោងអចលនទ្រព្យភាគច្រើនដែលបានវិនិយោគ និងសាងសង់នៅប្រទេសវៀតណាម ដើមទុនរបស់ម្ចាស់មានប្រហែល 20% 30% ត្រូវបានប្រមូលពីអតិថិជន ហើយរហូតដល់ 50% ត្រូវពឹងផ្អែកលើស្ថាប័នឥណទាន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មានករណីដែលអ្នកវិនិយោគពិបាកទទួលបានប្រាក់កម្ចីដោយសារខ្វះវត្ថុបញ្ចាំ ដោយគ្រាន់តែ "ដីសម្រាប់អភិវឌ្ឍគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមមានតម្លៃ 0 ដុង" ដោយសារតែការលើកទឹកចិត្តក្នុងការលើកលែងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ នៅពេលនេះ ការលើកទឹកចិត្តមិនមាននៅកន្លែងណាដែលត្រូវបានគេមើលឃើញទេ គឺមានតែការលំបាកដែលមើលមិនឃើញសម្រាប់អាជីវកម្ម។

មានការលំបាក ឧបសគ្គ និងចំណុចខ្វះខាតច្រើនពេក ដែលធ្វើឱ្យគម្រោងសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គមចំនួន 1 លានយូនីតនេះ ហាក់បីដូចជាពិបាកខ្លាំងណាស់ ដើម្បីសម្រេចបាននូវគោលដៅដែលបានកំណត់។

អ្នកដែលចង់ទិញមិនអាចទិញបានទេ។

ភាពលំបាកក្នុងដំណើរការអនុវត្តបានធ្វើឱ្យការផ្គត់ផ្គង់ទៅកាន់ទីផ្សារកាន់តែខ្វះខាត ប៉ុន្តែទីផ្សារនៅតែមានបាតុភូតទាំងកង្វះខាត និងលំនៅដ្ឋានសង្គមមិនទាន់លក់។ ទោះបីជាតម្រូវការលំនៅឋានសង្គមមានចំនួនច្រើន និងកំពុងកើនឡើង រួមជាមួយនឹងល្បឿននៃនគរូបនីយកម្ម និងគម្លាតកាន់តែទូលំទូលាយរវាងអត្រានៃការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងប្រាក់ចំណូល។

សេដ្ឋកិច្ច - លំនៅឋានសង្គមមានទាំងខ្វះខាត និងមិនលក់៖ តើមានដំណោះស្រាយអ្វី? (រូបភាពទី 2) ។ — លំនៅឋានសង្គមជាឱកាសសម្រាប់ប្រជាជនភាគច្រើនមានកន្លែងរស់នៅ ប៉ុន្តែបច្ចុប្បន្នកំពុងជួបការលំបាកជាច្រើន។ (រូបថត៖ baochinhphu)

ជាមួយនឹងអត្រានគរូបនីយកម្មកើនឡើងដល់ 41.5% នៅឆ្នាំ 2022 ហើយនឹងកើនឡើងដល់ប្រហែល 50% នៅឆ្នាំ 2030។ ជារៀងរាល់ឆ្នាំ វៀតណាមត្រូវបន្ថែមលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុងប្រហែល 70 លានម៉ែត្រការ៉េ។ យោងតាម ក្រសួងសំណង់ តម្រូវការលំនៅឋានសង្គមសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលទាប និងកម្មករនិយោជិតក្នុងសួនឧស្សាហកម្មនៅតាមមូលដ្ឋានក្នុងរយៈពេលពីឆ្នាំ 2021-2030 មានចំនួនប្រហែល 2,400,000 យូនីត។

ដូច្នេះហើយ បើទោះជាគម្រោងសាងសង់លំនៅឋានសង្គមចំនួន ១លានយូនីត ត្រូវបានអនុវត្តន៍យ៉ាងពេញលេញក៏ដោយ ក៏ការផ្គត់ផ្គង់នឹងមិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់បំពេញតម្រូវការនោះទេ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តួលេខបច្ចុប្បន្នបង្ហាញថា វានៅឆ្ងាយពីគោលដៅរបស់គម្រោង ទោះបីជាគ្រប់កម្រិតចាប់ពីថ្នាក់កណ្តាលដល់មូលដ្ឋានកំពុងខិតខំប្រឹងប្រែងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងការអនុវត្តវាក៏ដោយ។

យោងតាមព័ត៌មានស្រាវជ្រាវរបស់ VARS នៅក្នុងតំបន់ដែលគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវបានបើកសម្រាប់លក់ គម្រោងជាច្រើនបានកត់ត្រាការចាប់អារម្មណ៍ និងកម្មវិធីយ៉ាងច្រើន ដោយលក់ស្ទើរតែទាំងអស់នៃសារពើភ័ណ្ឌរបស់ពួកគេភ្លាមៗនៅពេលដែលពួកគេត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការនៅលើទីផ្សារ ខណៈដែលតំបន់មួយចំនួនដែលមានតំបន់កែច្នៃនាំចេញ និងសួនឧស្សាហកម្មដែលមានកម្មករអន្តោប្រវេសន៍រាប់រយពាន់នាក់បានកត់ត្រាស្ថានភាព "យឺតយ៉ាវ" ទោះបីជាត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ជាច្រើនដងក៏ដោយ។

កាលពីខែសីហាកន្លងទៅ ក្នុងរបាយការណ៍ផ្ញើទៅក្រសួងសំណង់ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត Bac Ninh បាននិយាយថា ទោះបីជាខេត្ត Bac Ninh បានវិនិយោគសាងសង់ផ្ទះកម្មកររាប់ម៉ឺននាក់ក៏ដោយ វាហាក់បីដូចជាកម្មករដែលកំពុងធ្វើការក្នុងខេត្តមិនចាប់អារម្មណ៍នឹងការទិញផ្ទះរបស់កម្មករនោះទេ។

តាមនោះ ក្នុងចំណោមគម្រោងលំនៅឋានកម្មករចំនួន 7 ដែលត្រូវបានបញ្ចប់ និងមួយផ្នែកនៅ Bac Ninh ដែលផ្តល់ទីផ្សារនូវផ្ទះល្វែងដែលបានបញ្ចប់ប្រមាណ 4,000 ល្វែងនោះ ចំនួនកម្មករដែលកំពុងធ្វើការនៅក្នុងសួនឧស្សាហកម្មចុះឈ្មោះទិញផ្ទះមានចំនួនតិចណាស់។

របាយការណ៍បានបញ្ជាក់ថា ថ្មីៗនេះ ម្ចាស់គម្រោងបានផ្សព្វផ្សាយលក់លំនៅឋានកម្មករចំនួន ១.៦៨១ យូនីត ប៉ុន្តែលក់បានតិចតួចណាស់។ បច្ចុប្បន្ននេះ គម្រោងចំនួន 7 នៅសល់ 1,324 យូនីត។

ការពន្យល់ពីហេតុផលនេះបើយោងតាមលោក Nguyen Hoang Nam មូលហេតុចម្បងគឺថាអ្នកដែលត្រូវការទិញមិនអាចទិញបានទេខណៈពេលដែលគោលនយោបាយគឺសំដៅទៅលើអ្នកដែលមិនចាំបាច់ទិញ។

លោក ណាំ បានមានប្រសាសន៍ថា “ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានសង្គមមានភាពតឹងរ៉ឹងចំពោះអ្នកទិញ ខេត្តជាច្រើនលក់តែកម្មករ ខេត្តជាច្រើនលក់ឲ្យកម្មករនៅក្នុងសួនឧស្សាហ៍កម្ម ខេត្តខ្លះលក់ឲ្យកម្មករនៅក្នុងសួនឧស្សាហ៍កម្ម តែនៅស្រុកតែមួយ។

ដូច្នេះ ដើម្បីធានាបាននូវសន្តិសុខសង្គម ដើម្បីបញ្ចៀសនូវបាតុភាពនៃលំនៅដ្ឋានសង្គមទាំងខ្វះខាត និងមិនទាន់លក់ ត្រូវបន្តស្រាវជ្រាវ និងផ្សព្វផ្សាយយន្តការ និងគោលនយោបាយលើកទឹកចិត្តសហគ្រាសឯកជន ចូលរួមក្នុងការវិនិយោគលើការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គម។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ពង្រីកអ្នកទទួលផលពីគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋាន ជាពិសេសលំនៅដ្ឋានសង្គម។ អ្នកទទួលផលពីគោលនយោបាយគាំទ្រលំនៅឋានសង្គម (ជួល ជួល ទិញ ទិញ) ចាំបាច់ត្រូវកែតម្រូវតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យសាមញ្ញ ងាយសម្គាល់ កាត់បន្ថយតម្រូវការលើឯកសារ និងនីតិវិធីរដ្ឋបាលដូចជា ស្ថានភាពលំនៅដ្ឋាន កម្រិតប្រាក់ចំណូល។ល។

លើសពីនេះទៀត ត្រូវផ្លាស់ប្តូរការគិតគូរអភិវឌ្ឍលំនៅឋានសង្គម។ គម្រោងលំនៅឋានសង្គមត្រូវពង្រឹងគុណភាព ធានាបាននូវលក្ខខណ្ឌគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ប្រជាជនរស់នៅរយៈពេលវែង។ ដើម្បីបង្កើនគុណភាព ប៉ុន្តែនៅតែធានាបាននូវតម្លៃសមរម្យ អ្នកវិនិយោគគួរតែទទួលបានប្រាក់ចំណេញ គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមគួរតែត្រូវបានអភិវឌ្ឍជាមួយនឹងទំហំសមស្រប។

បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីអ្នកទទួលផលនៃគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានសង្គមក៏ត្រូវផ្លាស់ប្តូរផងដែរដើម្បីឱ្យមានភាពសមស្របជាងមុន។ លំនៅឋានសង្គមមិនមែនសម្រាប់លក់ឱ្យអ្នកមាននោះទេ ប៉ុន្តែក៏គួរតែកំណត់គោលដៅអ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលដែលត្រូវបង់ពន្ធ មានប្រាក់សន្សំ ប៉ុន្តែមិនអាចទទួលបានលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មជាមួយនឹងតម្លៃខ្ពស់។ ព្រោះថាប្រសិនបើប្រជាពលរដ្ឋមានចំណូលទាបខ្លាំង គ្រួសារក្រីក្រ គ្រួសារជិតក្រីក្រ ក្រោមកម្រិតដែលត្រូវបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួន មានន័យថាប្រជាជនទាំងនេះមិនមានប្រាក់គ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ចំណាយលើការរស់នៅ មិនមានប្រាក់សន្សំ។ ដូច្នេះហើយ ពួកគេមិនអាចទិញលំនៅដ្ឋានសង្គមបានទេ។

N.Giang

ប្រភព