បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីរយៈពេលនៃការកាន់កាប់អាផាតមិននឹងប៉ះពាល់ដល់មុខវិជ្ជាជាច្រើន។
អត្ថបទតំណាងឱ្យទស្សនៈរបស់មេធាវី Tran Xuan Tien - ប្រធានការិយាល័យច្បាប់ Dong Doi (សមាគមមេធាវី ហាណូយ ) មិនចាំបាច់ដូចលោក Dan Tri ទេ។ អ្នកអានអាចឆ្លើយតបនៅក្នុងផ្នែកមតិយោបល់ខាងក្រោមអត្ថបទ។
យោងតាមអ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់ - មេធាវី Tran Xuan Tien បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីរយៈពេលកម្មសិទ្ធិអាផាតមិននឹងប៉ះពាល់ដល់មុខវិជ្ជាជាច្រើននៅក្នុងសង្គម ជាពិសេសភាគីទាំងបីដែលពាក់ព័ន្ធដោយផ្ទាល់នៅក្នុងទំនាក់ទំនងទិញលក់អាផាតមិនគឺអ្នកទិញ អ្នកលក់ និងអ្នកគ្រប់គ្រង។
មេធាវី Tran Xuan Tien - ប្រធានការិយាល័យច្បាប់ Dong Doi (រូបថត៖ Le Mai)។
ដោយផ្អែកលើការពិតក្នុងប្រទេសវៀតណាមក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ការជ្រើសរើសធ្វើជាម្ចាស់អាផាតមិនកំពុងក្លាយជានិន្នាការមួយ ជាពិសេសនៅក្នុងទីក្រុងធំៗដែលមានដង់ស៊ីតេប្រជាជនខ្ពស់ដូចជាទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញជាដើម។ គុណសម្បត្តិជាក់ស្តែងនៃអាផាតមិនគឺពិតជាមានតម្លៃថោកជាងផ្ទះនៅលើដី ភាពងាយស្រួល និងជាពិសេសសិទ្ធិជាម្ចាស់អាផាតមិនក្នុងរយៈពេលយូរ។
ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី គួរបញ្ជាក់ផងដែរថា កម្មសិទ្ធិនៃអគារអាផាតមិនមានរយៈពេលវែង ប៉ុន្តែការប្រើប្រាស់អគារមានកម្រិត ព្រោះនេះជាទ្រព្យសម្បត្តិដែលរំលោះដោយធម្មជាតិ ហើយត្រូវជួសជុល ឬសាងសង់ឡើងវិញបន្ទាប់ពីរយៈពេលជាក់លាក់ណាមួយ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការអនុវត្តការជួសជុល និងសាងសង់ឡើងវិញនូវអគារអាផាតមេនដែលខូចគុណភាពនាពេលនេះ កំពុងជួបប្រទះនឹងការលំបាកជាច្រើន រួមទាំងការលំបាកក្នុងការផ្លាស់ទីលំនៅរបស់ប្រជាពលរដ្ឋផងដែរ។
ជាការពិត មនុស្សជាច្រើនបដិសេធមិនរើចេញពីអាផាតមិនដែលមានសភាពទ្រុឌទ្រោម ដោយសារពួកគេជឿថាពួកគេមានសិទ្ធិកាន់កាប់អាផាតមិនដោយគ្មានកំណត់។ ជាលទ្ធផល ផ្ទះល្វែងដែលខូចគុណភាពនៅតែមាន មិនត្រឹមតែបង្កហានិភ័យសុវត្ថិភាពដល់អ្នករស់នៅប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងប៉ះពាល់ដល់ការធ្វើផែនការទីក្រុង និងទេសភាពផងដែរ។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សំណើនេះនឹងពិបាកណាស់ក្នុងការងាយស្រួលទទួលការឯកភាពពីមតិសាធារណៈភាគច្រើន ពីព្រោះផ្នត់គំនិតនៃភាពជាម្ចាស់យូរអង្វែងបានចាក់ឫសយ៉ាងជ្រៅនៅក្នុងចិត្តរបស់មនុស្សភាគច្រើន។ ពួកគេទាំងអស់គ្នាចង់មានផ្ទះដែលមានស្ថិរភាពយូរអង្វែងសម្រាប់ខ្លួនឯង និងមនុស្សជំនាន់ក្រោយ លើសពីនេះនៅមានបញ្ហាជាច្រើនដែលត្រូវដោះស្រាយជុំវិញការចេញសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកដល់គ្រួសារដែលរស់នៅក្នុងផ្ទះល្វែង។
បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីរយៈពេលនៃការកាន់កាប់អាផាតមិននៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋាន (វិសោធនកម្ម) កំពុងទទួលបានការយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេសពីប្រជាពលរដ្ឋ (រូបភាព៖ ត្រែងខាង)។
រដ្ឋាភិបាលទើបតែដាក់ជូនគណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍ រដ្ឋសភា នូវសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋាន (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ដែលរួមមានសេចក្តីស្នើរសុំរយៈពេលនៃការកាន់កាប់អាផាតមិន។ មិនដូចសេចក្តីព្រាងពីមុនដែលស្នើជម្រើសជាច្រើនទេ ក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ រដ្ឋាភិបាលបានស្នើជម្រើសតែមួយ គឺកម្មសិទ្ធិអាផាតមិនរយៈពេលកំណត់។
អាស្រ័យហេតុនេះ រយៈពេលនៃការប្រើប្រាស់អគារអាផាតមិនត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើឯកសាររចនា និងពេលវេលាប្រើប្រាស់ជាក់ស្តែង ដូចដែលបានវាយតម្លៃ និងសន្និដ្ឋានដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច។ ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែបញ្ចប់កម្មសិទ្ធិនៅពេលដែលអគារផ្ទះល្វែងត្រូវរុះរើ។ ម្ចាស់អាចបន្តប្រើប្រាស់ផ្ទៃដីជាមួយអគារផ្ទះល្វែង ប៉ុន្តែត្រូវបង់ថ្លៃសាងសង់តំបន់ថ្មី។
ដូច្នេះ យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់បច្ចុប្បន្នស្តីពីលក្ខខណ្ឌកម្មសិទ្ធិអាផាតមិន តើខ្លឹមសារជាក់លាក់ស្តីពីកម្មសិទ្ធិអាផាតមិនរយៈពេលកំណត់នៅក្នុងសំណើចុងក្រោយរបស់ ក្រសួងសំណង់ នៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋាន (វិសោធនកម្ម) អាចធ្វើទៅបានទេ?
អាផាតមិនដែលមានសិទ្ធិកាន់កាប់មានកំណត់មាននៅក្នុងប្រទេសជាច្រើន។
បច្ចុប្បន្ននេះ បទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋាន និងដីធ្លីទាំងអស់ទទួលស្គាល់កម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់នៃលំនៅដ្ឋានដែលទាក់ទងនឹងសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីប្រកបដោយស្ថិរភាព និងយូរអង្វែង រួមទាំងសិទ្ធិកាន់កាប់អាផាតមិនផងដែរ។ លើសពីនេះ ករណីកាន់កាប់លំនៅឋាន និងប្រើប្រាស់ដីក្នុងរយៈពេលកំណត់ អនុវត្តតែចំពោះបុគ្គលបរទេស ផ្ទះដែលសាងសង់លើដីដែលរដ្ឋបែងចែក ដីជួលក្នុងរយៈពេលកំណត់ និងករណីខ្លះទៀតតាមការកំណត់។
ទាក់ទងនឹងបញ្ហាកម្មសិទ្ធិអាផាតមិនរយៈពេលមានកំណត់ នេះគឺជាបទប្បញ្ញត្តិដែលត្រូវបានអនុវត្តជាយូរយារណាស់មកហើយនៅក្នុងប្រទេសជាច្រើនជុំវិញពិភពលោក ដើម្បីធានាសុវត្ថិភាពនៃជីវិតរបស់មនុស្ស។ ជាឧទាហរណ៍ នៅក្នុងប្រទេសដែលមានប្រជាជនមួយពាន់លាននាក់ដូចជាប្រទេសចិន ទីក្រុងធំៗមួយចំនួនដូចជាទីក្រុងប៉េកាំង និងសៀងហៃ កំណត់ថាអាផាតមិនត្រូវបានលក់ក្នុងរយៈពេលពី 50 ទៅ 70 ឆ្នាំ នៅពេលដែលអាណត្តិផុតកំណត់ រដ្ឋនឹងទាមទារមកវិញ ហើយមិនទាមទារសំណងទេ។
ទន្ទឹមនឹងនេះ នៅប្រទេសកូរ៉េ អគារអាផាតមិន ឬអគារផ្សេងទៀតត្រូវបានអភិវឌ្ឍឡើងវិញដោយយោងទៅតាមផែនការនៅពេលដែលអាយុកាលប្រើប្រាស់របស់អគារផុតកំណត់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រទេសកូរ៉េក៏កំណត់ថា បន្ទាប់ពីអគារផ្ទះល្វែងមួយត្រូវបានសាងសង់ជាង 20 ឆ្នាំ ប្រសិនបើរកឃើញបញ្ហាសុវត្ថិភាពអាចសាងសង់ឡើងវិញបាន។ លក្ខណៈវិនិច្ឆ័យនៃការវាយតម្លៃសុវត្ថិភាពគឺផ្អែកលើកត្តា 4 យ៉ាង៖ បរិយាកាសលំនៅដ្ឋាន កម្រិតនៃភាពចាស់នៃអគារ និងឧបករណ៍ខាងក្នុង សុវត្ថិភាពរចនាសម្ព័ន្ធ និងការវិភាគតម្លៃ។
នៅតំបន់អាស៊ីអាគ្នេយ៍ ប្រទេសថៃផ្តល់ទម្រង់ 2 សម្រាប់ប្រជាជនជ្រើសរើស៖ កម្មសិទ្ធិអចិន្ត្រៃយ៍ ឬកម្មសិទ្ធិដែលមានរយៈពេលអតិបរមា 30 ឆ្នាំ និងតម្លៃ ទិញផ្ទះ ដែលមានរយៈពេលត្រឹមតែ 30% ទៅ 70% នៃតម្លៃផ្ទះដែលមានកម្មសិទ្ធិអចិន្ត្រៃយ៍។ ក្រឡេកទៅមើលប្រទេសសិង្ហបុរី វាក៏ផ្តល់នូវទម្រង់នៃភាពជាម្ចាស់គេហដ្ឋានទាំងពីរផងដែរ ដែលក្នុងនោះប្រសិនបើកម្មសិទ្ធិមានរយៈពេលមួយ នោះអតិបរមាគឺ 99 ឆ្នាំ។
ជាឧទាហរណ៍ នៅប្រទេសលោកខាងលិច សហរដ្ឋអាមេរិក លំនៅដ្ឋានគ្រប់ប្រភេទ រួមទាំងអាផាតមិនត្រូវបានលក់នៅលើមូលដ្ឋានជួលមានកំណត់។ យោងតាមស្ថិតិចុងក្រោយនេះ រហូតដល់ 85% នៃអចលនទ្រព្យនៅសហរដ្ឋអាមេរិកត្រូវបានលក់នៅលើមូលដ្ឋានជួលមានកំណត់។ រយៈពេលអតិបរមានៃការប្រើប្រាស់អាចមាន 99 ឆ្នាំ។
អគារផ្ទះល្វែងកំពុងរីកដូចផ្សិតនៅស្រុក Thanh Xuan (ហាណូយ) (រូបថត៖ Tran Khang)។
នៅប្រទេសវៀតណាមនាពេលថ្មីៗនេះ សហគ្រាស មួយចំនួនបានសាងសង់អាផាតមិនដែលមានកម្មសិទ្ធិមានកម្រិត ជាមួយនឹងតម្លៃសមរម្យបំផុត។ ជាឧទាហរណ៍ នៅទីក្រុងហូជីមិញ គំរូលំនៅឋានរយៈពេលខ្លីជាច្រើនត្រូវបានអនុវត្ត៖ ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនអន្តរជាតិ C&T កំពុងលក់ផ្ទះល្វែងជាង 300 នៅស្រុក Tan Binh ដែលមានផ្ទៃដីចាប់ពី 30 ទៅ 65 ម 2 រយៈពេលកម្មសិទ្ធិ 12 ឆ្នាំ តម្លៃចាប់ផ្តើម 347 លានដុង; ក្រុមហ៊ុន Le Thanh នៅស្រុក Binh Tan ក៏បានបញ្ចប់គម្រោង Le Thanh Twin Tower ដោយផ្តល់ផ្ទះល្វែងជាង 3,000 ដែលមានផ្ទៃដីចាប់ពី 30 ទៅ 45 ម 2 តម្លៃចាប់ផ្តើម 240 លានដុងសម្រាប់កម្មសិទ្ធិរយៈពេល 15 ឆ្នាំ និង 350 លានដុងសម្រាប់ផែនការកម្មសិទ្ធិរយៈពេល 49 ឆ្នាំ។
ការទទួលយកបទប្បញ្ញត្តិ និងបទពិសោធន៍បង្កើតច្បាប់ពីប្រទេសអភិវឌ្ឍន៍ ហើយផ្អែកលើការពិតបច្ចុប្បន្ន នៅពេលដែលអគារផ្ទះល្វែងជាតំបន់ដែលមានប្រជាជនរស់នៅច្រើន ការប្រើប្រាស់រយៈពេលវែងនឹងកាត់បន្ថយគុណភាពអគារ មិនធានាសុវត្ថិភាពអ្នករស់នៅ ការដាក់ស្នើបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីរយៈពេលនៃការកាន់កាប់អាផាតមិនគឺជាដំណោះស្រាយរីកចម្រើន។ យ៉ាងណាក៏ដោយ នៅពេលនេះ ថាតើបទប្បញ្ញត្តិខាងលើសមស្រប និងមានប្រសិទ្ធភាព ឬអត់ គឺជាបញ្ហាដែលចាំបាច់ត្រូវពិចារណា និងពិនិត្យយ៉ាងយកចិត្តទុកដាក់។
លក្ខខណ្ឌកម្មសិទ្ធិខុនដូមិនដូចគ្នាទេ។
ទាក់ទងនឹងរយៈពេលសាងសង់ យោងតាមច្បាប់សាងសង់បច្ចុប្បន្ន ការសាងសង់មានរយៈពេលជាក់លាក់នៃការប្រើប្រាស់កំណត់ដោយយោងតាមឯកសាររចនា ឬរយៈពេលប្រើប្រាស់ជាក់ស្តែង។
ជាមួយនឹងការយល់ដឹងនេះ លក្ខណៈវិនិច្ឆ័យសម្រាប់ចាត់ថ្នាក់ការងារសំណង់ទៅតាមមាត្រដ្ឋាន និងរចនាសម្ព័ន្ធត្រូវបានកំណត់យ៉ាងច្បាស់ដូចជា៖ អគារផ្ទះល្វែងលើសពី ៥០ ជាន់ (សំណង់កម្រិតពិសេស) និងអគារផ្ទះល្វែងចាប់ពី ២៥ ដល់ ៥០ ជាន់ (សំណង់កម្រិត I) នឹងមានអាយុកាលលើសពី ១០០ ឆ្នាំ។ សម្រាប់អគារផ្ទះល្វែងពី 8 ទៅ 24 ជាន់ (សំណង់កម្រិត II) អាយុកាលគឺ 50-100 ឆ្នាំ; អាគារផ្ទះល្វែងចាប់ពី 2 ដល់ 7 ជាន់ (សំណង់កម្រិត III) នឹងមានអាយុកាលត្រឹមតែ 20 ទៅ 50 ឆ្នាំ...
អគារផ្ទះល្វែងមានអាយុកាលខុសៗគ្នា (រូបថត៖ ហាណូយ)។
វាអាចត្រូវបានគេមើលឃើញថារយៈពេលនៃភាពជាម្ចាស់នៃអគារអាផាតមិនអាស្រ័យលើបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការចាត់ថ្នាក់នៃការងារសំណង់។ ក្នុងករណីផុតកំណត់នៃការប្រើប្រាស់តាមឯកសាររចនា រដ្ឋនឹងធ្វើការត្រួតពិនិត្យ និងវាយតម្លៃគុណភាពសំណង់ ដើម្បីអនុញ្ញាតឱ្យបន្តប្រើប្រាស់ ឬរុះរើវាចេញ ដើម្បីសាងសង់ឡើងវិញ។ ដូច្នេះរយៈពេលកម្មសិទ្ធិនៃអគារអាផាតមិនអាចមានរយៈពេល 50 ឆ្នាំ 70 ឆ្នាំ ឬរហូតដល់ 80 ឆ្នាំ 90 ឆ្នាំ 100 ឆ្នាំ ... អាស្រ័យលើគុណភាពនៃសំណង់។
ប្រសិនបើសំណើនេះត្រូវបានអនុម័ត និងអនុវត្ត ការចេញសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកដល់ប្រជាពលរដ្ឋមានន័យថាបញ្ជាក់ពីសិទ្ធិកាន់កាប់ និងប្រើប្រាស់ទ្រព្យសម្បត្តិនៅលើដីក្នុងរយៈពេលកំណត់។ ទន្ទឹមនឹងនេះ សិទ្ធិក្នុងការសម្រេចចិត្ត កាន់កាប់ និងប្រើប្រាស់ទ្រព្យសម្បត្តិក៏អាស្រ័យលើរយៈពេលសាងសង់ផងដែរ។
នឹងប៉ះពាល់ដល់មុខវិជ្ជាមួយចំនួន
ដើម្បីវាយតម្លៃគោលនយោបាយថ្មីក្នុងការអនុវត្ត គេអាចមើលទៅក្នុងទិសដៅពីរ ដើម្បីមើលឃើញទាំងទិដ្ឋភាពវិជ្ជមាន និងការលំបាក។
នៅលើផ្នែកវិជ្ជមាន បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីលក្ខខណ្ឌនៃការប្រើប្រាស់អគារអាផាតមិនគឺស្របទៅនឹងការពិត ដែលបានបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់បំផុតក្នុងការធានាសុវត្ថិភាពសម្រាប់អ្នករស់នៅ តាមរយៈការត្រួតពិនិត្យគុណភាពនៃការងារសំណង់។ ទន្ទឹមនឹងនេះ បទប្បញ្ញត្តិនេះជួយកាត់បន្ថយតម្លៃអាផាតមិន បង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អ្នករស់នៅដើម្បីធ្វើពិពិធកម្មទម្រង់នៃភាពជាម្ចាស់លំនៅដ្ឋានឱ្យសមស្របទៅនឹងតម្រូវការ និងសមត្ថភាពសេដ្ឋកិច្ចរបស់ពួកគេ។
ការបង្កើតស្តង់ដារសម្រាប់វាយតម្លៃអាយុកាលនៃអគារអាផាតមិន ក៏ជួយសម្រួលដល់ការជួសជុល និងសាងសង់ឡើងវិញនូវអគារអាផាតមិនចាស់ ការផ្លាស់ប្តូរផែនការ និងការកសាងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ ធានាសុវត្ថិភាពជីវិត និងទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ប្រជាជន។
យោងតាមមេធាវី Tran Xuan Tien បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីរយៈពេលកាន់កាប់អាផាតមិននឹងប៉ះពាល់ដល់មុខវិជ្ជាជាច្រើន (រូបភាព៖ Ha Phong)។
បញ្ហាគឺស្ថិតនៅក្នុងការអនុវត្ត (ជាមួយយន្តការបច្ចុប្បន្ន) និងនីតិវិធីដែលកើតឡើង (ការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណ វាយតម្លៃសំណង់ និងការរុះរើសំណង់ចាស់) និងការផ្លាស់ប្តូរលក្ខណៈនៃទ្រព្យសកម្ម ពីប្រភេទនៃទ្រព្យសកម្ម (កម្មសិទ្ធិផ្ទះ) ដែលទទួលស្គាល់មិនកំណត់ ឥឡូវនេះបានប្តូរទៅជាប្រភេទនៃទ្រព្យដែលអាចប្រើបានតែទិញ និងលក់ក្នុងរយៈពេល 50-70 ឆ្នាំ ដោយមិនរាប់បញ្ចូលការរំលោះ។
ដូច្នេះហើយ គោលនយោបាយនេះនឹងប៉ះពាល់ដល់មុខវិជ្ជាជាច្រើននៅក្នុងសង្គម ជាពិសេសភាគីទាំងបីដែលពាក់ព័ន្ធដោយផ្ទាល់ក្នុងការទិញ និងលក់អាផាតមិន គឺអ្នកទិញ អ្នកលក់ និងអ្នកគ្រប់គ្រង។ ជាក់លាក់ដូចខាងក្រោមៈ
ខាងអ្នកវិនិយោគអនុវត្តគម្រោង អាជីវកម្ម អចលនៈទ្រព្យ៖ ដោយសារគោលនយោបាយថ្មីអាចដកចេញនូវភាពមិនចេះរីងស្ងួតនៃកម្មសិទ្ធិផ្ទះ វាកាត់បន្ថយតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យដូចជាអាផាតមិនជាដើម។ ដោយសារតែនៅក្នុងទំនាក់ទំនងនៃការទិញ និងលក់អាផាតមិន បន្ថែមពីលើតម្លៃនៃការប្រើប្រាស់ដែលផ្ទះនាំយកមកនោះ ស្ថេរភាព និងធម្មជាតិរយៈពេលវែងរវាងទីក្រុងធំៗ គឺជាកត្តាដែលធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនចង់មានផ្ទះល្វែង។
ជាមួយនឹងសំណើថ្មីនេះ នៅថ្ងៃអនាគតតម្លៃផ្ទះល្វែងអាចនឹងធ្លាក់ចុះ មួយផ្នែកដោយសារតម្លៃខ្លួនវាធ្លាក់ចុះ និងមួយផ្នែកដោយសារតែមនុស្សនឹងមិនចាប់អារម្មណ៍លើអចលនទ្រព្យប្រភេទនេះដែលធ្លាក់ថ្លៃខ្លាំងរួចទៅហើយ ហើយឥឡូវនេះមានអាយុកាលប្រហែលមួយជីវិតប៉ុណ្ណោះ។
នេះនឹងលើកកម្ពស់ការប្រកួតប្រជែងក្នុងចំណោមវិនិយោគិនគម្រោងអចលនទ្រព្យ ជំរុញឱ្យពួកគេបង្កើនប្រសិទ្ធភាពបញ្ហាសេដ្ឋកិច្ច ដើម្បីប្រើប្រាស់ដើមទុនវិនិយោគប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព ក៏ដូចជាបង្កើនប្រសិទ្ធភាពតម្លៃ និងសេវាកម្មស្របច្បាប់ដើម្បីទាក់ទាញមនុស្ស។
ខាងអ្នកដែលមាន និងនឹងក្លាយជាម្ចាស់អាផាតមិន៖ ដោយសារតម្លៃផ្ទះល្វែងក្នុងទីក្រុងធំៗបច្ចុប្បន្នឡើងថ្លៃខ្លាំង នេះហើយជាផលវិបាកនៅពេលដែលមហាសេដ្ឋីភាគច្រើនក្នុងប្រទេស មកពីឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យដែលមានផ្នត់គំនិត "ក្លាយជាអ្នកមានពីការបែងចែក និងលក់ដី" ដែលជំរុញឱ្យតម្លៃផ្ទះឡើងខ្ពស់ខ្លាំងបើធៀបនឹងប្រាក់ចំណូលរបស់មនុស្ស។
ជាការពិត ដើម្បីមានអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងធំៗ (តាមពិតទៅ មានតែនៅក្នុងទីក្រុងធំៗទេដែលមានតម្រូវការ និងផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិន) មនុស្សត្រូវចំណាយប្រាក់យ៉ាងច្រើនបើធៀបនឹងប្រាក់ចំណូល ហើយភាគច្រើនត្រូវខ្ចីលុយទិញផ្ទះ បង្កើតសម្ពាធយ៉ាងខ្លាំងដល់ជីវិត។
ប្រសិនបើគោលនយោបាយថ្មីត្រូវបានដាក់ឱ្យចូលជាធរមាន វានឹងបង្កើតសម្ពាធកាន់តែខ្លាំងលើមនុស្សទាំងក្នុងរយៈពេលខ្លី និងរយៈពេលវែង។ ដោយសារតែសម្រាប់អ្នកដែលមានអាផាតមិនរួចហើយ បន្ថែមពីលើការរំលោះរូបវ័ន្ត ពួកគេក៏ត្រូវទទួលការរំលោះស្របច្បាប់ផងដែរ។ នៅពេលដែលគុណភាព និងតម្លៃនៃផ្ទះធ្លាក់ចុះបន្តិចម្តងៗតាមពេលវេលា និងក្លាយជាមិនអាចប្រើប្រាស់បាន ម្ចាស់ផ្ទះនឹងប្រឈមមុខនឹងការបាត់បង់កម្មសិទ្ធិនៃបរិវេណដែលគាត់បានទិញ។
សម្រាប់អ្នកដែលហៀបនឹងទិញផ្ទះ ដោយសារភាពមិនច្បាស់លាស់នៃកម្មសិទ្ធិផ្ទះគឺលែងមានទៀតហើយ ពួកគេមានទំនោរទៅទិញផ្ទះនៅលើដីដើម្បីបង្កើនប្រសិទ្ធភាពធនធានហិរញ្ញវត្ថុ និងស្វែងរកសន្តិសុខដែលនឹងជំរុញឱ្យតម្លៃដីឡើងថ្លៃម្តងទៀត ហើយបន្ទុកនឹងធ្លាក់មកលើប្រជាជនជាទីបំផុត ។
មិនត្រូវនិយាយទេ ការកំណត់សិទ្ធិកាន់កាប់ផ្ទះអាចប៉ះពាល់ដល់សិទ្ធិស៊ីវិលផ្សេងទៀត ជាពិសេសសិទ្ធិទទួលមរតក។ ដោយសារតែក្នុងគំនិតរបស់ប្រជាជនវៀតណាមពីអតីតកាលរហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន លំនៅឋានជាកន្លែង "តាំងលំនៅ និងប្រកបរបរចិញ្ចឹមជីវិត" ប្រកបដោយនិរន្តរភាពយូរអង្វែង ផ្ទះល្វែងក៏ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាទ្រព្យសម្បត្តិសំខាន់ ដែលជារឿយៗត្រូវបានផ្ទេរដោយមនុស្សទៅជំនាន់ក្រោយ។ ការអនុវត្តគោលការណ៍ថ្មីអាចបង្កការលំបាកសម្រាប់សកម្មភាពនេះ។
លើផ្នែកនៃទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋ៖ សំណើនេះនឹងបង្កើតយន្តការថ្មីមួយ ដែលនាំទៅដល់សកម្មភាពថ្មីៗជាច្រើនក្នុងការគ្រប់គ្រងរដ្ឋបាលរដ្ឋនៃលំនៅដ្ឋាន ដែលមានការលំបាក និងចំណុចខ្វះខាតជាច្រើន។ ជាពិសេស៖ ការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណ និងវាយតម្លៃការងារសំណង់គឺជាប្រភពសក្តានុពលនៃទិដ្ឋភាពអវិជ្ជមានជាច្រើន៖ ការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណ និងការគ្រប់គ្រងការងារសំណង់តែងតែមានចំណុចខ្វះខាតជាច្រើន ហើយការងារសំណង់ខុសច្បាប់ និងគ្មានសុវត្ថិភាពមាននៅក្នុងការពិត។
ប្រសិនបើនីតិវិធីសម្រាប់ការវាយតម្លៃអាយុនៃអគារសម្រាប់គោលបំណងនៃការរុះរើត្រូវបានអនុវត្ត តើអ្នកណាអាចធានាបានថាការងារទាំងនេះនឹងត្រូវបានអនុវត្តដោយមិនលំអៀង ដោយគ្មានការរកប្រាក់ចំណេញ និងដោយគ្មានការអន្តរាគមន៍ពីអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យដើម្បីពន្យារអត្ថិភាពនៃអគារដែលខូចនោះ?
ដោយសារតែការសាងសង់ ការថែទាំ និងការរុះរើអគារផ្ទះល្វែងមានភាពស្មុគស្មាញយ៉ាងខ្លាំងក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃនីតិវិធីច្បាប់ និងគ្រោះថ្នាក់ក្នុងការអនុវត្ត ដោយសារអគារផ្ទះល្វែងភាគច្រើនត្រូវបានសាងសង់នៅក្នុងទីក្រុងធំ - តំបន់ដែលមានប្រជាជនរស់នៅច្រើន។ មិននិយាយពីការបោសសម្អាតទីតាំង និងការផ្លាស់ទីលំនៅទៅវាយកម្ទេចអាផាតមិនចាស់ ថែមទាំងអាចបង្កបញ្ហាសង្គមស្មុគស្មាញជាច្រើន ដែលស្រដៀងទៅនឹងសកម្មភាពបោសសម្អាតទីតាំងសម្រាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ងាយបង្កផលវិបាកដែលមិនអាចទាយទុកជាមុនបាន។
ទាក់ទងនឹងការគ្រប់គ្រង ដោយសារពេលវេលាមានកំណត់នៃការកាន់កាប់ផ្ទះ លំនៅឋានត្រូវស្ថិតក្រោមលក្ខខណ្ឌ ដែលនឹងបង្កើតភាពខុសគ្នានៃតម្លៃ និងតម្លៃ។ ជាពិសេស លំនៅឋានដែលជិតផុតអាណត្តិនឹងមានតម្លៃទាប ហើយផ្ទុយទៅវិញ អាផាតមិនទើបសាងសង់ថ្មីដែលមានរយៈពេលវែងនឹងត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃខ្ពស់។
ជាទូទៅ កម្មសិទ្ធិលំនៅដ្ឋាននឹងត្រូវបានចាត់ទុកថាជាមូលបត្រដែលមានតម្លៃពិចារណាតាមរយៈទិដ្ឋភាពជាច្រើនដូចជា គុណភាពសំណង់ កេរ្តិ៍ឈ្មោះវិនិយោគិន ឯកសារច្បាប់ និងជាពិសេសរយៈពេលនៃការប្រើប្រាស់។ លក្ខណៈពិសេសនេះអាចបង្កឱ្យមានបញ្ហាស្មុគស្មាញជាច្រើនដូចជាការទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីពាក្យដើម្បីបង្កើនតម្លៃអចលនទ្រព្យ ឬដោយចេតនាផ្ទេរក្នុងតម្លៃទាបដើម្បីគេចពីពន្ធ។
ដូចគ្នានេះដែរ ការវាយតម្លៃអាផាតមិនជាមួយនឹងលក្ខណៈពិសេសថ្មីនេះក៏ប្រឈមនឹងការលំបាកជាច្រើនផងដែរ ជាពិសេសនៅពេលដែលការរំលោះមានស្ថេរភាព អាយុអាចជាកត្តាកំណត់នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ដូចដែលបានរៀបរាប់រួច ការវាយតម្លៃអាយុអាស្រ័យទៅលើទីភ្នាក់ងាររដ្ឋជាមួយនឹងការកំណត់ស្តង់ដាររបស់ខ្លួន ដែលអាចបង្កឱ្យមានបញ្ហាជាច្រើនទាក់ទងនឹងការគ្រប់គ្រងការទិញ និងលក់អគារអាផាតមិន និងការគ្រប់គ្រងពន្ធ។
សំណើខាងលើនេះ ធ្វើឡើងក្នុងគោលបំណងបង្កើតមូលដ្ឋានច្បាប់ ដើម្បីជម្នះការលំបាក និងឧបសគ្គក្នុងការជួសជុល និងសាងសង់អគារផ្ទះល្វែងឡើងវិញ សម្រួលដល់ការធ្វើផែនការទីក្រុង ក៏ដូចជាធានាសុវត្ថិភាពប្រជាពលរដ្ឋនៅតាមទីក្រុង។ យ៉ាងណាក៏ដោយ ដើម្បីឲ្យបទប្បញ្ញត្តិខាងលើអាចអនុវត្តបានយ៉ាងមានប្រសិទ្ធភាព និងអនុវត្តបាន គឺអាស្រ័យទៅលើកត្តាជាច្រើនទៀត។
បន្ថែមពីលើការផ្លាស់ប្តូរបទប្បញ្ញត្តិគោលនយោបាយ ចាំបាច់ត្រូវអនុវត្តឱ្យស្របគ្នានូវវិធានការផ្លាស់ប្តូរហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គម អភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ចជាតិ និងលើកកម្ពស់ជីវភាពរស់នៅរបស់ប្រជាជន។ នៅពេលដែលលក្ខខណ្ឌជាក់ស្តែងត្រូវបានបំពេញយ៉ាងពេញលេញ គោលនយោបាយច្បាប់ថ្មីអាចចូលជាធរមាន និងលើកកម្ពស់គោលដៅដែលបានកំណត់។
លោក Tran Xuan Tien
ថ្ងៃទី ១៥ ខែ មីនា ឆ្នាំ ២០២៣
ប្រភព
Kommentar (0)