'ចរន្តក្រោម' នៅក្នុងទីផ្សារមូលបត្រសាជីវកម្ម អត្រាការប្រាក់ 'ខ្ពស់' និង 'សមាជិកគ្រួសារ'

កំណត់សម្គាល់របស់អ្នកនិពន្ធ៖ ទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមបាននឹងកំពុងរីកដុះដាល ប៉ុន្តែបានឈប់ឈរបន្ទាប់ពី "ឈប់ភ្លាមៗ" កាលពីឆ្នាំមុន។ ការធ្លាក់ចុះដែលមានរយៈពេលជាងមួយឆ្នាំនៅតែបន្ត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មានចរន្តមិនប្រក្រតីនៅក្នុងទីផ្សារនេះ ជាមួយនឹងការចុះកិច្ចសន្យារវាងអាជីវកម្ម និងម្ចាស់មូលបត្របំណុល រវាងធនាគារ និងអាជីវកម្ម និងរវាងអ្នកវិនិយោគ។

តើអ្វីជាឱកាសនាពេលអនាគតសម្រាប់ទីផ្សារមូលបត្របំណុល? តើត្រូវការអ្វីខ្លះសម្រាប់ទីផ្សារមូលបត្របំណុលដើម្បីរីកចម្រើន ក្លាយជាបណ្តាញមូលធនដ៏សំខាន់ និងកាត់បន្ថយបន្ទុកលើប្រព័ន្ធធនាគារ និងទីផ្សារភាគហ៊ុន ដូចទៅនឹងនិន្នាការនៃ សេដ្ឋកិច្ច អភិវឌ្ឍន៍ដែរឬទេ?

អត្រាការប្រាក់សញ្ញាប័ណ្ណ ខ្លះឡើងខ្ពស់កប់ពពក ខ្លះត្រឹមតែពាក់កណ្តាលនៃអត្រាការប្រាក់កម្ចីធនាគារ

ទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មបន្តដំណើរការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញបន្ទាប់ពីមានការប្រែប្រួលមិនអំណោយផលក្នុងឆ្នាំ 2022 ដែលផ្តើមចេញពីករណីរបស់ Tan Hoang Minh, Van Thinh Phat, SCB ជាដើម។ ទំនុកចិត្តលើទីផ្សារហាក់ដូចជាមិនត្រូវបានស្តារឡើងវិញទេ។ អាជីវកម្មជាច្រើនកំពុងតស៊ូដើម្បីដោះស្រាយបំណុលចាស់។ ទន្ទឹមនឹងនេះក៏មានអាជីវកម្មថ្មីចេញមូលបត្របំណុលផងដែរ។

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុ ក្នុងរយៈពេល 7 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 សហគ្រាសចំនួន 36 បានចេញប័ណ្ណភាគហ៊ុនឯកជនដែលមានតម្លៃ 62,300 ពាន់លានដុង ធ្លាក់ចុះ 78% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ ចំនួនសរុបនៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មដែលបានទិញវិញមុនកាលកំណត់ឈានដល់ 135,300 ពាន់លានដុង កើនឡើង 56.3% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។

នៅក្នុងខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យជាច្រើនបានទទួលយកការខ្ចីប្រាក់រាប់ពាន់លានដុងជាមូលបត្របំណុលដែលមានអត្រាការប្រាក់រហូតដល់ 13-14% ក្នុងបរិបទនៃការថយចុះយ៉ាងខ្លាំងនៃអត្រាការប្រាក់ដែលបានប្រមូលនៅក្នុងប្រព័ន្ធធនាគារប្រហែល 6-8% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

នៅចុងខែមិថុនា ឆ្នាំ 2023 ក្រុមហ៊ុន TMT Real Estate Investment and Development Company Limited បានបញ្ចប់ការប្រមូលប្រាក់ជាង 2,000 ពាន់លានដុងក្នុងប័ណ្ណបំណុលរយៈពេល 7 ឆ្នាំជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ 13.75% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍អាជីវកម្មសំណង់ Limited 3 (XD3C) បានប្រមូលមូលបត្របំណុលចំនួន 2,250 ពាន់លានដុង រយៈពេល 5 ឆ្នាំ និងអត្រាការប្រាក់ 14% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ Vinam Land បានប្រមូលប្រាក់ចំនួន 1,500 ពាន់លានដុងក្នុងប័ណ្ណបំណុលរយៈពេល 6 ឆ្នាំជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ 14% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ក្រុមហ៊ុន Khanh My Investment and Development Company Limited ក៏បានចេញប័ណ្ណបំណុលរយៈពេល 6 ឆ្នាំចំនួន 2,245 ពាន់លានដុង ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ 14% ។

ក្នុងអំឡុងពេលខែមីនាដល់ខែមេសា ឆ្នាំ 2023 ប័ណ្ណបំណុលមួយចំនួនត្រូវបានចេញជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ស្រដៀងគ្នា។ គួរកត់សម្គាល់ថាកិច្ចព្រមព្រៀងរវាងក្រុមហ៊ុន Southern Star Urban Development and Business Investment JSC និងក្រុមហ៊ុន Nam An Investment and Business JSC ប្រមូលបានតម្លៃមូលបត្របំណុលចំនួន 4,695 ពាន់លានដុង និង 4,700 ពាន់លានដុងរៀងៗខ្លួនជាមួយនឹងរយៈពេល 1,5 ឆ្នាំ និងអត្រាការប្រាក់ 13% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ថ្មីៗនេះ សាជីវកម្មធំមួយបានប្រកាសផ្តល់ជាសាធារណៈនូវមូលបត្របំណុលចំនួន 5 ដែលមានតម្លៃសរុបចំនួន 10,000 ពាន់លានដុង។ មូលបត្របំណុលមានរយៈពេល 24-36 ខែ ដោយមានការប្រាក់បង់រៀងរាល់ 6 ខែម្តង។ អត្រាការប្រាក់សម្រាប់រយៈពេលការប្រាក់ 2 ដំបូងត្រូវបានជួសជុលនៅ 14.5-15% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ចាប់ពីដំណាក់កាលទី 3 តទៅ អត្រាការប្រាក់នឹងស្មើនឹងផលបូកនៃ 4-4.5% និងអត្រាការប្រាក់យោង។

ក្រៅពីវិស័យអចលនទ្រព្យ ធនាគារ និងសហគ្រាសធំៗមួយចំនួនទៀតបានដំឡើងប័ណ្ណបំណុលក្នុងអត្រាការប្រាក់ទាបចាប់ពី 9-12% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ នៅដើមខែមិថុនា ក្រុមហ៊ុន Nui Phao Mineral Exploitation and Processing Company Limited បានប្រមូលមូលបត្របំណុលចំនួន 2,600 ពាន់លានដុងដែលមានរយៈពេល 5 ឆ្នាំក្នុងអត្រាការប្រាក់ 9% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ក្រុមហ៊ុន VietJet ប្រមូលប្រាក់បានជិត 3.000 ពាន់លានដុងក្នុងរយៈពេល 2 ខែចុងក្រោយជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ 12% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ម្យ៉ាងវិញទៀត ចំណុចគួរឲ្យកត់សម្គាល់មួយគឺថា អាជីវកម្មមួយចំនួនប្រមូលមូលបត្របំណុលជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ទាបបំផុត នៅកន្លែងខ្លះតិចជាងពាក់កណ្តាលនៃអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារ។

កាលពីថ្ងៃទី 6 ខែមិថុនា ក្រុមហ៊ុន Ivy Care Social Enterprise Joint Stock Company បានចេញមូលបត្របំណុលដែលមានតម្លៃ 15 ពាន់លានដុងដែលមានរយៈពេល 6 ឆ្នាំ និងអត្រាការប្រាក់ថេរ 1.33% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ពីមុនក្នុងឆ្នាំ 2022 Ivy Care ក៏បានចេញប័ណ្ណបំណុលដែលមានអត្រាការប្រាក់ និងលក្ខខណ្ឌស្រដៀងគ្នា។

នៅពាក់កណ្តាលខែមេសា BAF Vietnam Agriculture JSC បានចេញប័ណ្ណបំណុលរយៈពេល 7 ឆ្នាំចំនួន 600 ពាន់លានដុង ដោយគ្មានវត្ថុបញ្ចាំ ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ត្រឹមតែ 5.25% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ទាក់ទងនឹងមូលបត្របំណុលដែលបានចេញកាលពីមុន យោងតាមក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុក្នុងបរិបទនៃការផលិត និងសកម្មភាពអាជីវកម្មដ៏លំបាក សហគ្រាសជាច្រើនត្រូវចរចាជាមួយម្ចាស់ប័ណ្ណបំណុលដើម្បីរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញនូវរយៈពេលសងបំណុល។ បរិមាណនៃការទិញវិញបានគ្របដណ្ដប់លើចំនួននៃការចេញថ្មី។

ក្រុមហ៊ុនចេញប័ណ្ណមួយចំនួនក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យបានឈានដល់កិច្ចព្រមព្រៀងដើម្បីបន្តការបង់រំលោះពី 1 ខែទៅ 2 ឆ្នាំ ដោយអត្រាការប្រាក់បានយល់ព្រមកើនឡើង 0.5-3% បើធៀបនឹងអត្រាការប្រាក់ដើមដូចជា Sovico Group, Novaland, Hung Thinh Land...

នៅដើមខែឧសភា ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Phat Dat Real Estate បានពន្យារពេលកាលកំណត់ដោយបង្កើនអត្រាការប្រាក់នៃមូលបត្របំណុលដែលមានតម្លៃជាច្រើនរយពាន់លានដុងពី 12-13% ទៅ 15% ។

ទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មនៅតែធ្លាក់ចុះ។

ទីផ្សារមានភាពអាប់អួរ

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុ ទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មដែលចេញដោយឯកជននាពេលបច្ចុប្បន្នមានជំពាក់បំណុលប្រហែល 1.020 ពាន់ពាន់លានដុង ស្មើនឹងប្រហែល 42.7 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក (ស្មើនឹង 10.8% នៃផលិតផលក្នុងស្រុកសរុបក្នុងឆ្នាំ 2022) ស្មើនឹង 8.2% នៃឥណទានដែលនៅសល់សរុបនៃសេដ្ឋកិច្ច។

ដោយវាយតម្លៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មក្នុងរយៈពេល 7 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 អ្នកជំនាញផ្នែកធនាគារ និងហិរញ្ញវត្ថុ លោក Nguyen Tri Hieu បាននិយាយថា ទីផ្សារនេះនៅតែស្ងប់ស្ងាត់ខ្លាំង។ មូលហេតុគឺដោយសារតែអ្នកវិនិយោគនៅតែបាត់បង់ទំនុកចិត្តលើសញ្ញាប័ណ្ណ។

ទាក់ទងនឹងសកម្មភាពនៃការទិញមូលបត្របំណុលមុនកាលកំណត់ យោងតាមអ្នកជំនាញ Nguyen Tri Hieu មានហេតុផលជាច្រើនសម្រាប់អាជីវកម្មដែលធ្វើបែបនេះ ប្រហែលជាដោយសារតែគម្រោងអាជីវកម្មលែងមានលទ្ធភាព ដូច្នេះពួកគេចង់សងវាដើម្បីកាត់បន្ថយការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុ ហើយអាជីវកម្មក៏អាចទទួលបានប្រភពដើមទុនផ្សេងទៀតជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ទាប...

លោក Hieu បានអត្ថាធិប្បាយថា "ពីមុនការចេញមូលបត្របំណុលមួយចំនួនប្រហែលជាមិនបានបំពេញតាមបទប្បញ្ញត្តិដូចជាគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ដើមទុន។ ដូច្នេះហើយ សហគ្រាសអាចជ្រើសរើសទិញមូលបត្របំណុលមកវិញ ដើម្បីជៀសវាងហានិភ័យផ្នែកច្បាប់ដែលអាចកើតមាន"។

ទាក់ទងនឹងសកម្មភាពនៃការចេញថ្មីនេះ បើតាមលោកបណ្ឌិត ហៀ គឺមានសញ្ញាប័ណ្ណដែលចេញឱ្យភាគីពាក់ព័ន្ធ ដូច្នេះអត្រាការប្រាក់ទាបណាស់។

លោក ហៀវ បានអត្ថាធិប្បាយថា “អង្គការស្គាល់គ្នា ទុកចិត្តគ្នា និងជួយគ្នាទៅវិញទៅមកក្នុងគ្រាលំបាក ដូច្នេះពួកគេមានអត្រាការប្រាក់បែបនេះ (ទាបជាងអត្រាការប្រាក់ដាក់ប្រាក់បញ្ញើធនាគារ)”។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើចេញលក់នៅលើទីផ្សារ អត្រាការប្រាក់នៅតែខ្ពស់ខ្លាំង 13-14% ក្នុងមួយឆ្នាំ ហើយបើតាមលោកបណ្ឌិត Nguyen Tri Hieu ប្រហែលជាមិនចេញនោះទេ។ បច្ចុប្បន្ន អ្នកទិញភាគច្រើនជាធនាគារ និងអង្គការ ខណៈដែលអ្នកវិនិយោគបុគ្គលមានតិចតួចណាស់។

យោងតាមក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុ ការចរចាយ៉ាងសកម្មដោយសហគ្រាសជាមួយម្ចាស់មូលបត្របំណុលបានរួមចំណែកដល់ស្ថិរភាពមនោសញ្ចេតនាវិនិយោគិន។ ទន្ទឹមនឹងនោះ បានបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់សហគ្រាសដើម្បីមានពេលវេលារៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធ និងស្តារផលិតកម្ម និងអាជីវកម្មឡើងវិញ ដោយហេតុនេះ មានលំហូរសាច់ប្រាក់ដើម្បីសងបំណុលនៅពេលដែលមូលបត្របំណុលចាស់ទុំបន្ទាប់ពីដំណើរការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ ការវាយតម្លៃលើក្រិត្យលេខ ០៨ (វិសោធនកម្ម ក្រិត្យលេខ ៦៥ ស្តីពីមូលបត្របំណុល) លោក ហៀវ មានប្រសាសន៍ថា វាមិនមានផលប៉ះពាល់ខ្លាំងទេ ហើយក៏មិនបានដោះស្រាយបញ្ហាជាច្រើនដែរ។ ទីផ្សារនៅតែស្ងប់ស្ងាត់។ អង្គការ និងអាជីវកម្មដែល "ស្គាល់គ្នា" ទិញមូលបត្របំណុល។ ទន្ទឹមនឹងនោះ មានសកម្មភាពទិញដើមទុនដំបូងជាច្រើន។

យោងតាមលោក ហៀ ការផ្លាស់ប្តូរសំខាន់ៗនៅក្រោមក្រិត្យលេខ 08 (មិនគិតពីអ្នកវិនិយោគអាជីព កិច្ចព្រមព្រៀងពន្យាពេលសងបំណុល ការប្រើប្រាស់ទ្រព្យសកម្មដើម្បីទូទាត់ ការពន្យារពេលបទប្បញ្ញត្តិការផ្តល់ចំណាត់ថ្នាក់ឥណទាន...) បង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អ្នកចេញតែមិនជួយអ្នកវិនិយោគឱ្យមានអារម្មណ៍ថាមានសុវត្ថិភាពជាង។ ការបន្ធូរបន្ថយបទប្បញ្ញត្តិបង្កើតហានិភ័យសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។

លោក Nguyen Ba Khuong - អ្នកវិភាគម៉ាក្រូ ក្រុមហ៊ុនមូលបត្រ VNDirect បាននិយាយថា ក្រឹត្យលេខ 08 ត្រូវបានចេញ ដែលរួមមានបទប្បញ្ញត្តិមួយចំនួនដែលពន្យារពេលការអនុវត្តលក្ខខណ្ឌនៃការចេញផ្សាយមួយចំនួន រួមមាន "បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីវិនិយោគិនអាជីព បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការផ្តល់ចំណាត់ថ្នាក់ឥណទានចាំបាច់ និងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការបង្កើនពេលវេលាចែកចាយ" ដែលបានជួយដល់សកម្មភាពបោះផ្សាយសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មឱ្យងើបឡើងវិញក្នុងកម្រិតជាក់លាក់នាពេលថ្មីៗនេះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើតាមលោក ឃួង ឃួង ក្នុងបរិបទទីផ្សារមូលបត្រសាជីវកម្មនៅតែប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាជាច្រើន ទំនុកចិត្តរបស់អ្នកវិនិយោគមិនទាន់ត្រលប់មកទីផ្សារវិញទេ ដោយសារអ្នកបោះផ្សាយជាច្រើននៅតែជួបការលំបាកក្នុងសកម្មភាពផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម ជាពិសេសសហគ្រាសអចលនទ្រព្យ។ ចំនួនអ្នកចេញប័ណ្ណបំណុលយឺតយ៉ាវក្នុងការទូទាត់បំណុលបន្តកើនឡើង រួមជាមួយនឹងម្ចាស់ប័ណ្ណបំណុលជាច្រើនដែលទាក់ទងនឹងសាជីវកម្ម Van Thinh Phat និង Tan Hoang Minh ដែលមិនទាន់បានទាមទារសិទ្ធិរបស់ពួកគេមកវិញ។ ដូច្នេះហើយ សកម្មភាពបោះផ្សាយមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះមានភាពស្ងប់ស្ងាត់ និងមានការថយចុះយ៉ាងខ្លាំងបើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នានេះ។

ទាក់ទងនឹងភាពខុសគ្នានៃអត្រាការប្រាក់ក្នុងការចេញមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មឯកជននាពេលថ្មីៗនេះ ហេតុផលចម្បងអាចត្រូវបានពន្យល់ដោយភាពខុសគ្នានៃកេរ្តិ៍ឈ្មោះ ហានិភ័យនៃសកម្មភាពផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម ផែនការប្រើប្រាស់ដើមទុន និងធនធានហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកចេញ។

ជាឧទាហរណ៍ ធនាគារដែលមានភាពជឿជាក់ខ្ពស់ និងសក្ដានុពលហិរញ្ញវត្ថុរឹងមាំនឹងមានអត្រាការប្រាក់នៃការចេញប័ណ្ណទាបជាងអត្រាការប្រាក់ទីផ្សារទូទៅ។ ជាការពិត ការចេញសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មឯកជនថ្មីៗដោយធនាគារមានអត្រាការប្រាក់ប្រហែល 6-8% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ខណៈពេលដែល TCPHs ដែលមិនសូវស្គាល់ ដែលសកម្មភាពអាជីវកម្មរបស់ពួកគេត្រូវបានចាត់ទុកថាមានហានិភ័យជាង ដូចជាអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ជាញឹកញាប់នឹងមានអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ជាងអត្រាការប្រាក់ទីផ្សារទូទៅ។ តាមពិតអត្រាការប្រាក់នៃការចេញមូលបត្របំណុលនាពេលថ្មីៗនេះនៃអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមួយចំនួនមានប្រហែល 12-14% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

អនុបាតមូលបត្របំណុល/GDP របស់វៀតណាមនៅមានកម្រិតទាបនៅឡើយបើធៀបនឹងប្រទេសដទៃទៀតក្នុងតំបន់ និងពិភពលោក។

នៅក្នុងសិក្ខាសាលានាពេលថ្មីៗនេះ សាស្ត្រាចារ្យរងបណ្ឌិត Vu Minh Khuong សាស្ត្រាចារ្យនៅសាលាគោលនយោបាយសាធារណៈ Lee Kuan Yew បាននិយាយថា ក្រឡេកមើលប្រទេសដែលបានបង្កើតការអភិវឌ្ឍន៍ដោយអព្ភូតហេតុ ទីផ្សារមូលបត្របំណុលដើរតួនាទីយ៉ាងសំខាន់ ស្មើនឹង 100% នៃផលិតផលក្នុងស្រុកសរុប ក្នុងនោះប្រហែល 50% ជារបស់អាជីវកម្ម និង 50% ជារបស់រដ្ឋាភិបាល។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មវៀតណាមមិនត្រឹមតែមានទំហំតូចប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងបានធ្លាក់ចុះអស់រយៈពេលជាងមួយឆ្នាំផងដែរ។

អត្ថបទបន្ទាប់៖ ការចេញមូលបត្របំណុលអន្តរជាតិ៖ កន្លែងលេងសម្រាប់ 'អ្នកធំ' ប៉ុន្តែអត្រាការប្រាក់ទាបមិនទំនងទេ