បញ្ហាប្រឈមនៅតែមាន

បញ្ហាប្រឈមនៅតែបន្តត្រូវបានទទួលស្គាល់

ត្រីមាសទីបួននៃឆ្នាំ 2023 គឺជាពេលដែលទីផ្សារលំនៅដ្ឋាននៅ ទីក្រុងហាណូយ បានកត់ត្រាចំនួនទាបបំផុតនៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ទាំងផ្នែកអគារទាប និងផ្ទះល្វែង។

សម្រាប់ផ្នែកអាផាតមិន របាយការណ៍ទីផ្សាររបស់ Savills Vietnam បង្ហាញថា នៅក្នុង Q4 2023 ការផ្គត់ផ្គង់បានកើនឡើង 52% QoQ ប៉ុន្តែបានថយចុះ 1% YoY ដល់ 2,876 យូនីត។ ការផ្គត់ផ្គង់បឋមឈានដល់ 11,911 យូនីត ធ្លាក់ចុះ 40% QoQ និង 41% YoY ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីដែលបានកត់ត្រានៅក្នុងត្រីមាសឈានដល់ត្រឹមតែ 10,403 គ្រឿងប៉ុណ្ណោះ ថ្នាក់ B មានចំនួន 84% នៃការផ្គត់ផ្គង់។ សម្រាប់ផ្នែកអគារទាប ក្នុងឆ្នាំ 2023 ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីសរុបបានឈានដល់ 272 យូនីត ធ្លាក់ចុះ 82% YoY ។ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមាន 87 យូនីត រួមទាំង 58 យូនីតពីគម្រោង Solasta Mansion ថ្មីនៅ Ha Dong និង 29 យូនីតពីគម្រោង An Lac Green Symphony ដែលមានស្រាប់នៅ Hoai Duc ។ ការផ្គត់ផ្គង់បឋមឈានដល់ 710 យូនីតពីគម្រោង 16 ធ្លាក់ចុះ 2% QoQ និង 23% YoY ។ ផ្ទះល្វែងគឺជាផលិតផលចម្បងដែលមានចំណែកទីផ្សារ 44% ។

ជួរតម្លៃទូទៅនៃផ្នែកទាំងពីរនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់។ ក្នុងនោះ អាផាតមិនមានតម្លៃចាប់ពី ៥១-៧០លានដុង/ម២ ស្មើនឹង ៦៣% នៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី កើនឡើង ២៤% ធៀបនឹងឆ្នាំមុន។ អាផាតមិននៅក្នុងជួរតម្លៃនេះមានចំនួន 49% នៃយូនីតដែលបានលក់ កើនឡើង 21% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ អាផាតមិនមានតម្លៃលើសពី 4 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 42% នៃយូនីតដែលបានលក់ក្នុងឆ្នាំ 2023 កើនឡើងពី 3% ក្នុងឆ្នាំ 2019 ។ អាផាតមិនមានតម្លៃពី 2 ទៅ 4 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 55% នៃចំណែកទីផ្សារ។ មានតែ 3% នៃផ្ទះល្វែងមានតម្លៃក្រោម 2 ពាន់លានដុង។

អចលនទ្រព្យ - រូបភាពទីផ្សារលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុងហាណូយ៖ បញ្ហាប្រឈមនៅតែមាន — ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត តម្លៃលក់បឋមជាមធ្យមនៅទូទាំងទីផ្សារបន្តកើនឡើង (រូបថត៖ បណ្តាញសង្គម)

លើសពីនេះទៀត ទោះបីជាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ភាគច្រើនមិនបានផ្លាស់ប្តូរតម្លៃក៏ដោយ ក៏សារពើភ័ណ្ឌទាបដែលមានតម្លៃខ្ពស់បានបង្កើនតម្លៃបឋម។ ឧទាហរណ៍ តម្លៃផ្ទះវីឡាបឋមបានកើនឡើង 55% ពីមួយត្រីមាសទៅ 160 លានដុង/m2 នៃដី ដែលភាគច្រើនដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់តម្លៃទាបនៅក្នុង Me Linh ដែលបានលក់ក្នុង Q3/2023 ។ តម្លៃផ្ទះល្វែងបានកើនឡើង 3% ពីមួយត្រីមាសទៅ 194 លានដុង/m2 នៃដី។ តម្លៃផ្ទះលក់ទំនិញក៏កើនឡើង 3% ពីមួយត្រីមាសទៅ 328 លានដុង/m2 នៃដី។

យោងតាមលោកស្រី Do Thu Hang នាយកជាន់ខ្ពស់ ស្រាវជ្រាវ និងប្រឹក្សា ទីក្រុង Savills Hanoi៖ “ផ្នែកលំនៅឋានបន្តកើនឡើងក្នុងតំលៃ ដោយសារការកើនឡើងតម្លៃដី និងសំណង់ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធមានការអភិវឌ្ឍន៍ និងគុណភាពប្រសើរឡើង។ ការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិតក្នុងទីផ្សារនៅតែបន្ត ដែលនាំឱ្យតម្លៃលក់ជាមធ្យមក្នុងទីផ្សារទាំងមូលបន្តកើនឡើង”។

ចំនួនអាផាតមិនដែលបានលក់ក្នុង Q4 2023 បានកើនឡើងដល់ 3,045 កើនឡើង 45% QoQ និង 5% YoY ។ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានអត្រាស្រូបយក 46% ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ផ្នែកទាបមានបរិមាណប្រតិបត្តិការទាបបំផុតក្នុងរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។ ចំនួនប្រតិបត្តិការនៅក្នុង Q4 2023 បានថយចុះ 37% QoQ និង 67% YoY ។ អត្រាស្រូបយកក្នុងត្រីមាសគឺត្រឹមតែ 9% ធ្លាក់ចុះ 5 ppts QoQ និង 12 ppts YoY ។ នៅឆ្នាំ 2023 មានតែ 359 គ្រឿងប៉ុណ្ណោះត្រូវបានលក់ ដែលជាចំនួនទាបបំផុតចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2014 ។ ប្រតិបត្តិការទាបសរុបបានថយចុះ 76% YoY ហើយអត្រាស្រូបយកនៅឆ្នាំ 2023 មានត្រឹមតែ 36% ធ្លាក់ចុះ 31 ppts YoY។

ប្រឈមមុខនឹងអត្រាស្រូបយកទាប អ្នកស្រី ហង្ស បានវិភាគថា "នៅតែមានការព្រួយបារម្ភក្នុងចំណោមអ្នកទិញ។ តាមពិតចំនួនអាផាតមិនដែលបានលក់ក្នុងត្រីមាសឆ្នាំ 2023 ភាគច្រើនជាគម្រោងដែលអ្នកវិនិយោគមានកេរ្តិ៍ឈ្មោះ មានការធានាស្របច្បាប់ និងបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ។ ដូច្នេះហើយ ទោះបីជាមានការគាំទ្រទាក់ទងនឹងអត្រាការប្រាក់កម្ចីរបស់ធនាគារសម្រាប់តម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដក៏ដោយ អ្នកទិញស្របច្បាប់ក៏មានកង្វល់មួយចំនួនផងដែរ។ មិនបានបំពេញកាតព្វកិច្ចផ្លូវច្បាប់ជាមួយនឹងគម្រោងដើម្បីបញ្ចប់នីតិវិធីកម្ចីនេះប៉ះពាល់ដល់ការសម្រេចចិត្តរបស់អ្នកទិញ និងចំនួនផ្ទះដែលលក់ដោយមើលមិនឃើញ ហើយពន្យល់ពីការពិតដែលថាទោះបីអត្រាការប្រាក់កម្ចីបានធ្លាក់ចុះក៏ដោយ ក៏អត្រាស្រូបយកនៅតែមិនខ្ពស់»។

តើមានឱកាសអ្វីខ្លះសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ?

យោងតាមលោកស្រី ហង្ស ក្នុងបរិបទនៃការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត និងតម្លៃបឋមខ្ពស់ ឱកាសសម្រាប់អ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដអាចស្ថិតនៅក្នុងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ។ ទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំមានអត្ថប្រយោជន៍ដែលអាចទិញបានជាមួយនឹងជម្រើសជាច្រើន សមរម្យសម្រាប់តម្លៃសមរម្យ និងសុវត្ថិភាពជាងច្បាប់។ ឧទាហរណ៍ តម្លៃផ្ទះវីឡាបន្ទាប់បន្សំក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េនៃដីគឺទាបជាងតម្លៃបឋមជាមធ្យម 7% ទីប្រជុំជនបន្ទាប់បន្សំគឺទាបជាងផលិតផលបឋម 24% និងផ្ទះល្វែងពាណិជ្ជកម្មបន្ទាប់បន្សំគឺទាបជាងផលិតផលចម្បងនៅលើទីផ្សារ 40% ។

អចលនទ្រព្យ - រូបភាពទីផ្សារលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុងហាណូយ៖ បញ្ហាប្រឈមនៅតែមាន (រូបភាពទី 2) ។ — លោកស្រី Do Thu Hang នាយកជាន់ខ្ពស់ស្រាវជ្រាវ និងប្រឹក្សា ទីក្រុង Savills Hanoi

ទន្ទឹមនឹងនេះ អ្នកទិញផ្ទះអាចរំពឹងថានឹងមានការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីពីការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។ គម្រោងវិនិយោគហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដូចជាផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី៣ ទី៥ និងទី៤ នឹងពង្រីកទីផ្សារលំនៅឋានហាណូយ សំដៅកាត់បន្ថយតម្រូវការក្នុងទីក្រុង និងតំបន់កណ្តាល។ ការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនឹងលើកកម្ពស់តម្រូវការលំនៅឋានទៅកាន់ខេត្ត និងតំបន់ជិតខាង ជាមួយនឹងតម្លៃសមរម្យ និងមូលនិធិដីធ្លីកាន់តែធំ។

របាយការណ៍របស់ Savills ក៏បាននិយាយផងដែរថា នេះគឺជាចំណុចវិជ្ជមានសម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់ ដោយសារផលិតផលលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងតំបន់មិនកណ្តាល និងខេត្តជិតខាងនឹងកាន់តែជួយបំពេញតម្រូវការលំនៅដ្ឋានរបស់ទីក្រុងហាណូយ។ តាមនោះ នៅឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារនឹងស្វាគមន៍អាផាតមិនថ្មីចំនួន 12,100 បន្ថែមទៀត ដោយមាន 87% នៃចំណែកទីផ្សារដែលមានទីតាំងនៅស្រុក Hoang Mai ស្រុក Nam Tu Liem និង Ha Dong ។ Hung Yen និង Bac Ninh នឹងផ្គត់ផ្គង់ផ្ទះល្វែងប្រហែល 203,000 ពីឆ្នាំ 2024 ដល់ឆ្នាំ 2026។ នៅឆ្នាំ 2026 ផ្នែកអគារទាបត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានផ្ទះល្វែងថ្មីចំនួន 14,000 ពីគម្រោងចំនួន 37 ។ គម្រោងធំៗដូចជា Vinhomes Co Loa ឬ Vinhomes Wonder Park នឹងផ្តល់ការផ្គត់ផ្គង់អគារទាបថ្មីដល់ទីផ្សារ។

លើសពីនេះ ការអនុម័តច្បាប់លំនៅឋាន ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនវត្ថុ និងច្បាប់ភូមិបាលនាពេលថ្មីៗនេះ ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានឥទ្ធិពលវិជ្ជមានលើទីផ្សារ។ "បទប្បញ្ញត្តិដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវតែបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេមុនពេលផលិតផលនាពេលអនាគតត្រូវបានបង្កើតឡើងគឺជាខ្លឹមសារមួយដែលពង្រឹងទំនុកចិត្តរបស់អ្នកទិញ។ ដូច្នេះគេអាចជឿថានៅឆ្នាំ 2024 - 2025 និងរយៈពេលបន្ទាប់ ទំនុកចិត្តទីផ្សារនឹងត្រូវបានពង្រឹងបន្ថែមទៀត ផលិតផលនឹងត្រូវបានផ្តល់ដោយវិនិយោគិនល្បីឈ្មោះដែលមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុពិតប្រាកដ ដូច្នេះទីផ្សារនឹងមានតុល្យភាព និងសម្បូរបែបនៅក្នុងផលិតផល។"

ណម អាន

ប្រភព