ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមត្រូវការជាបន្ទាន់ដើម្បីបង្កើនតម្រូវការសរុប និងបង្កើតការផ្គត់ផ្គង់។

[ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម_1]

ថ្មីៗនេះ រដ្ឋាភិបាល បានអនុវត្តវិធានការរឹងមាំជាច្រើន ដើម្បីគាំទ្រដល់ការងើបឡើងវិញ និងការទម្លាយភាពទាល់ច្រកនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ជាពិសេស សេចក្តីសម្រេចលេខ ៣៣ បានគូសបញ្ជាក់ពីដំណោះស្រាយជាក់លាក់ និងលម្អិតជាច្រើន ដើម្បី «ជួយសង្គ្រោះ» ទីផ្សារ។ តាមពិតទៅ ទីផ្សារបានទទួលសញ្ញាវិជ្ជមានមួយចំនួន ប៉ុន្តែវាមិនទាន់អាចសម្រេចបាននូវភាពទម្លាយភាពទាល់ច្រកនៅឡើយទេ។

ថ្លែងទៅកាន់អ្នកយកព័ត៌មានមកពីកាសែតអ្នកកាសែត និងមតិសាធារណៈ លោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យ ទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានមានប្រសាសន៍ថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែបន្តប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើនក្នុងរយៈពេលប្រាំពីរខែដំបូងនៃឆ្នាំ ២០២៣។

តើលោកវាយតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យចាប់ពីដើមឆ្នាំ ២០២៣ រហូតដល់បច្ចុប្បន្នយ៉ាងដូចម្តេច?

- ទោះបីជាទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានបង្ហាញសញ្ញានៃភាពប្រសើរឡើងបន្ទាប់ពីវិធានការរបស់រដ្ឋាភិបាលដើម្បីកាត់បន្ថយការលំបាកក៏ដោយ ជារួមក្នុងរយៈពេលប្រាំពីរខែកន្លងមកនេះ ទីផ្សារនៅតែប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើន សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលមិនល្អ និងការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិតខ្លាំង។

មូលហេតុចម្បងៗគឺបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ដែលមិនទាន់ដោះស្រាយ និងការទទួលបានដើមទុនមានកម្រិត ឧប្បត្តិហេតុមួយចំនួននៅក្នុងឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំ ២០២២ ដែលបានប៉ះពាល់ដល់ទំនុកចិត្តរបស់វិនិយោគិន និងជាទូទៅ បញ្ហាទីផ្សារជាមូលដ្ឋានមួយចំនួនដែលមិនទាន់ត្រូវបានដោះស្រាយ ដូចជាបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត និងអតុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការ។

តាមពិតទៅ ប្រទេសវៀតណាមមិនទាន់បានទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពេញលេញពីសក្តានុពល និងចំណុចខ្លាំងនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួននៅឡើយទេ។ អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម ទេសចរណ៍ និងការកម្សាន្តនៅតែប្រមូលផ្តុំនៅក្នុងតំបន់មួយចំនួន ដែលមិនបានបង្កើតសន្ទុះ និងការទាក់ទាញយ៉ាងទូលំទូលាយនៅទូទាំងប្រទេស។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមត្រូវការជាបន្ទាន់ដើម្បីបង្កើនតម្រូវការសរុប និងបង្កើតការផ្គត់ផ្គង់ (រូបភាពទី 1)។

លោក ឡេ ហ័ងចូវ បានព្យាករណ៍ថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមនឹងនៅតែមានភាពយឺតយ៉ាវរហូតដល់ចុងឆ្នាំ ២០២៣ ហើយអាចងើបឡើងវិញ និងអភិវឌ្ឍតាមរបៀបដែលមានសុខភាពល្អ មានតម្លាភាព និងមានលក្ខណៈស្តង់ដារចាប់ពីត្រីមាសទី ២ ឬទី ៣ នៃឆ្នាំ ២០២៤ ដោយសារតែការកែលម្អបរិយាកាសច្បាប់ ទស្សនវិស័យកំណើនសេដ្ឋកិច្ចវិជ្ជមាន និងការអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធទំនើប។

ផ្នែកទីផ្សារវិនិយោគជាច្រើននៅតែប្រឈមមុខនឹងឧបសគ្គ និងបញ្ហាប្រឈមសំខាន់ៗ។ ធនធានដីធ្លីដែលមានសក្តានុពលមិនទាន់ត្រូវបានទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ល្អបំផុតនៅឡើយទេ។ អចលនទ្រព្យនៅក្នុងសួនឧស្សាហកម្ម តំបន់សេដ្ឋកិច្ច តំបន់កែច្នៃនាំចេញ និងតំបន់បច្ចេកវិទ្យាខ្ពស់នៅតែកំពុងអភិវឌ្ឍដោយប្រុងប្រយ័ត្ន និងយឺតៗ ដោយមានអត្រាកាន់កាប់ទាប។

តម្រូវការលំនៅឋានមានច្រើនសម្រាប់គ្រប់វណ្ណៈសង្គម ជាពិសេសសម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូលមធ្យម និងទាប ប៉ុន្តែការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត។

តើលោកអ្នកអាចពន្យល់បន្ថែមអំពីបញ្ហាប្រឈមនៃទីផ្សារបច្ចុប្បន្នបានទេ?

បច្ចុប្បន្ននេះ មានការលំបាក និងឧបសគ្គចម្បងៗចំនួនបី ដែលរារាំងទីផ្សារអចលនទ្រព្យពីការសម្រេចបាននូវភាពជោគជ័យ។

ទីមួយ មានការលំបាកទាក់ទងនឹងគោលនយោបាយ និងក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ ដូចជាការលំបាកទាក់ទងនឹងច្បាប់ដីធ្លី ការលំបាកដែលកើតចេញពីច្បាប់ផែនការ និងការលំបាកមួយចំនួនទាក់ទងនឹងច្បាប់វិនិយោគ។

ឧទាហរណ៍ ទាក់ទងនឹងការធ្វើផែនការ គម្រោងមួយចំនួនបានអនុម័តផែនការលម្អិតមាត្រដ្ឋាន 1/500 ដែលមិនស៊ីសង្វាក់គ្នានឹងការកំណត់តំបន់ និងផែនការរួម ហើយបច្ចុប្បន្នកំពុងស្ថិតក្រោមការពិនិត្យ ការកែតម្រូវ និងការធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពតាមបទប្បញ្ញត្តិ។

ម្យ៉ាងវិញទៀត គម្រោងជាច្រើនប្រឈមមុខនឹងការលំបាក ឧបសគ្គ និងការពន្យារពេលក្នុងការអនុវត្ត ដោយសារតែបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លី។ ក្នុងករណីជាច្រើន ផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវបានប្រកាស ប៉ុន្តែមិនមានផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លីប្រចាំឆ្នាំនៅថ្នាក់ស្រុកទេ...

ទីពីរ មានការលំបាកទាក់ទងនឹងលំហូរមូលធន។ ការទទួលបានដើមទុនប្រាក់កម្ចីសម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅតែជាបញ្ហាប្រឈម ដែលភាគច្រើនដោយសារតែបញ្ហាបីយ៉ាង៖ អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ បញ្ហាផ្លូវច្បាប់គម្រោង និងទំនុកចិត្តលើសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលក្នុងទីផ្សារ។ តាមពិតទៅ អត្រាការប្រាក់ជាក់ស្តែងគឺប្រហែល ១១-១២% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ថ្មីៗចំនួន ០.៥-២% គឺជាកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងដ៏សំខាន់មួយរបស់រដ្ឋាភិបាល និងប្រព័ន្ធធនាគារ។ ជំហាននេះកំពុងមានឥទ្ធិពលវិជ្ជមានទៅលើសេដ្ឋកិច្ច និងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការបន្ថយរយៈពេលគម្រោងត្រឹមមួយឆ្នាំអាចជួយអាជីវកម្មសន្សំបានរហូតដល់ 12-15% លើការបង់ការប្រាក់ និងថ្លៃដើមដើមទុន។ នេះមិនរាប់បញ្ចូលទាំងការសន្សំលើប្រាក់ខែ គ្រឿងចក្រ ឧបករណ៍ និងការចំណាយផ្សេងទៀតសម្រាប់ពេញមួយឆ្នាំនោះទេ។

បទប្បញ្ញត្តិតឹងរ៉ឹងលើការគ្រប់គ្រងហានិភ័យសម្រាប់ឥណទានអចលនទ្រព្យជួយបង្កើតទីផ្សារដែលមានសុខភាពល្អជាងមុន ដោយតម្រឹមវាឱ្យកាន់តែជិតស្និទ្ធជាមួយនឹងតម្រូវការជាក់ស្តែង និងការពារការកើនឡើងនៃតម្លៃ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បច្ចុប្បន្ននេះ សមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យភាគច្រើនមានកម្រិត ដោយមានដើមទុនទាប ហើយប្រតិបត្តិការពឹងផ្អែកជាចម្បងលើឥណទានធនាគារ ដែលនាំឱ្យមានការលំបាកក្នុងការទទួលបានឥណទាន។

អត្រាការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីក្រោមកញ្ចប់លំនៅដ្ឋានសង្គមចំនួន 120 ពាន់ពាន់លានដុងគឺខ្ពស់ពេក (8.7% សម្រាប់អាជីវកម្ម 8.2% សម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះក្នុងមួយឆ្នាំ) ដែលធ្វើឱ្យទាំងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងអ្នកទិញផ្ទះមានការលំបាក។

ទីបី មានបញ្ហាប្រឈមទាក់ទងនឹងតម្រូវការសរុប និងទំនុកចិត្តទីផ្សារ។ យើងអាចមើលឃើញថា តម្រូវការសរុបបានថយចុះយ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងផ្នែកភាគច្រើន ជាពិសេសលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់ ទេសចរណ៍ប្រណីត និងអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាន និងដីឡូត៍។ ទំនុកចិត្តទីផ្សារក៏បានធ្លាក់ចុះគួរឱ្យកត់សម្គាល់ផងដែរ។

យោងតាមការស្ទង់មតិបឋមដោយសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម ពីរភាគបីនៃក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងស្ទើរតែគ្មានសកម្មភាពអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងថ្មីក្នុងរយៈពេលមួយឆ្នាំកន្លងមក។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ក្រុមហ៊ុនភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យបានកាត់បន្ថយបុគ្គលិកប្រមាណ ៥០-៧០%។ ជាទូទៅ វិនិយោគិនបានចៀសវាងការវិនិយោគលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងអំឡុងពេលនេះ។

ដូច្នេះ តើអ្នកមានអនុសាសន៍អ្វីខ្លះដើម្បីជួយទីផ្សារអចលនទ្រព្យឱ្យសម្រេចបាននូវភាពជោគជ័យ?

- បញ្ហាបន្ទាន់បំផុតនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ គឺតម្រូវការក្នុងការបង្កើនតម្រូវការសរុប និងបង្កើតប្រភពផ្គត់ផ្គង់ដ៏សំខាន់សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម។ តម្រូវការដ៏ធំបំផុតនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមបច្ចុប្បន្នគឺលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ ដូច្នេះ ដើម្បីបង្កើនតម្រូវការសរុប លំនៅដ្ឋានប្រភេទនេះត្រូវការអភិវឌ្ឍយ៉ាងឆាប់រហ័ស ខ្លាំងក្លា និងចម្រុះ។

យ៉ាងណាក៏ដោយ អាទិភាពបន្ទាន់គឺរដ្ឋាភិបាលត្រូវអនុវត្តដំណោះស្រាយប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព ដើម្បីគាំទ្រទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ក្រោមកម្មវិធីស្តារ និងអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ច-សង្គមសម្រាប់ឆ្នាំ ២០២៣ និងរយៈពេល ២០២៣-២០២៥។

លើសពីនេះ វាជារឿងបន្ទាន់ក្នុងការបញ្ចប់ការពិនិត្យឡើងវិញនូវនីតិវិធីផ្លូវច្បាប់សម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យដែលយឺតយ៉ាវ ឬត្រូវបានផ្អាក និងដោះស្រាយបញ្ហាទាំងនេះជាស្ថាពរនៅឆ្នាំ ២០២២ និង ២០២៣ ដើម្បីសម្រួលដល់ការបន្តគម្រោងទាំងនេះឡើងវិញ និងធានាការផ្គត់ផ្គង់ទំនិញទៅកាន់ទីផ្សារ។

ខ្ញុំក៏សង្ឃឹមផងដែរថា រដ្ឋនឹងលើកលែងលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់សម្រាប់គម្រោងដែលមានទីតាំងនៅតំបន់ដែលផែនការលម្អិតមាត្រដ្ឋាន 1/500 ត្រូវបានអនុម័ត ស្របតាមចំណុច h ប្រការ 1 មាត្រា 2 នៃសេចក្តីសម្រេចលេខ 43/NQ-CP ចុះថ្ងៃទី 6 ខែមិថុនា ឆ្នាំ 2014 របស់រដ្ឋាភិបាល ស្តីពីភារកិច្ចសំខាន់ៗមួយចំនួននៃការកែទម្រង់នីតិវិធីរដ្ឋបាលក្នុងការបង្កើត និងអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគដោយប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដើម្បីកែលម្អបរិយាកាសអាជីវកម្ម។

ទាក់ទងនឹងការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានឥណទាន ខ្ញុំជឿថាធនាគារពាណិជ្ជកម្មក៏ត្រូវបង្កើនការគាំទ្រទាក់ទងនឹងអត្រាការប្រាក់/ថ្លៃសេវាសម្រាប់ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដោយប្រើប្រាស់ការទូទាត់តាមអេឡិចត្រូនិក ឬមិនប្រើសាច់ប្រាក់ផងដែរ។

លើសពីនេះ ខ្ញុំស្នើអត្រាការប្រាក់សម្រាប់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងអំឡុងពេលឆ្នាំ ២០២៣-២០២៥៖ សម្រាប់លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ ខ្ញុំសូមណែនាំអត្រាការប្រាក់ក្រោម ៧% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គម៖ សម្រាប់អាជីវកម្ម អត្រាផលចំណេញដែលបានស្នើឡើងគឺក្រោម 6% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ សម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ គឺក្រោម 4.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ សម្រាប់ផ្នែកអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋាន អត្រាដែលបានស្នើឡើងគឺក្រោម 9% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ជាចុងក្រោយ សម្រាប់ផ្នែកអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់ និងផ្នែកផ្សេងទៀត អត្រាដែលបានស្នើឡើងគឺចន្លោះពី 9-10% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ការតំរង់ទិស និងលើកទឹកចិត្តនិន្នាការនៃការចេញមូលបត្របំណុលដល់សាធារណជនជំនួសឱ្យការដាក់លក់ឯកជន; បន្តដោះស្រាយយ៉ាងតឹងរ៉ឹងនូវការរំលោភបំពានទាក់ទងនឹងមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម ការរឹបអូសប្រាក់បញ្ញើ និង "ការកំណត់តម្លៃទ្វេដង" ក្នុងការផ្ទេរអចលនទ្រព្យ ដើម្បីបង្កើនការទប់ស្កាត់ និងធានាសិទ្ធិរបស់វិនិយោគិន កាត់បន្ថយការខាតបង់ថវិកា; ការធ្វើឱ្យក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ល្អឥតខ្ចោះ ដើម្បីការពារវិនិយោគិនក្នុងមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម និងវិញ្ញាបនបត្រមូលនិធិ។

ជាចុងក្រោយ ខ្ញុំស្នើឱ្យពន្លឿនការចេញវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យសម្រាប់វិស័យទេសចរណ៍ និងអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋានដល់វិនិយោគិនបន្ទាប់បន្សំ ដើម្បីបញ្ចេញធនធានរាប់សិបពាន់លានដុល្លារយ៉ាងឆាប់រហ័ស និងជំរុញការអភិវឌ្ឍវិស័យទេសចរណ៍ និងអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាន ដោយផ្អែកលើក្រឹត្យលេខ 10/2023/ND-CP ដែលធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមមាត្រាមួយចំនួននៃក្រឹត្យដែលណែនាំការអនុវត្តច្បាប់ដីធ្លី។

អរគុណច្រើនលោក!

វៀត វូ (និពន្ធនាយក)

[ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម_២]
ប្រភព