ទស្សនវិស័យទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម៖ កំណើនមានស្ថិរភាព

នៅឆ្នាំ ២០២៣ បើទោះបីជាមានការលំបាកនៃ សេដ្ឋកិច្ច ក្នុងស្រុក និងអន្តរជាតិក៏ដោយ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មរបស់ប្រទេសវៀតណាមនៅតែមានកំណើនខ្លាំងគួរសម។ ដោយសម្លឹងមើលទៅមុខ ទោះបីជាទទួលស្គាល់បញ្ហាប្រឈមជាច្រើនដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មវៀតណាមកំពុងប្រឈមមុខក៏ដោយ អ្នកជំនាញភាគច្រើនឱ្យតម្លៃខ្ពស់ចំពោះទស្សនវិស័យរបស់ខ្លួនក្នុងរយៈពេលមធ្យម និងរយៈពេលវែង។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មរបស់ប្រទេសវៀតណាមបន្តកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។ (រូបភាព៖ VNA)

អត្រា​កាន់កាប់​មាន​លក្ខណៈ​អំណោយផល។

នៅក្នុងរបាយការណ៍របស់ខ្លួន “ការផ្តោតលើអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មវៀតណាម៖ កំណើនស្ថិរភាព” ដែលបានចេញផ្សាយនៅថ្ងៃទី 3 ខែវិច្ឆិកា ក្រុមហ៊ុន Savills វៀតណាមបានបញ្ជាក់ថា “បន្ទាប់ពីឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំនេះមានភាពប្រែប្រួល វៀតណាមកំពុងបង្ហាញពីកំណើនស្ថិរភាព ដោយសារកត្តាជំរុញទីផ្សារសំខាន់ៗ។ ទាំងនេះរួមមានកម្លាំងពលកម្មវ័យក្មេង និងស្វាហាប់ ថ្លៃពលកម្មប្រកួតប្រជែង សេដ្ឋកិច្ចដែលផ្តោតលើការនាំចេញ បរិយាកាសអាជីវកម្មដែលមានស្ថិរភាព ទីតាំងភូមិសាស្ត្រ និងការចូលរួមយ៉ាងសកម្មរបស់វៀតណាមនៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងពាណិជ្ជកម្មសេរី (FTA)”។

យោងតាមក្រុមហ៊ុន Savills Vietnam ក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ សួនឧស្សាហកម្មចំនួន ៣៩៧ ត្រូវបានបង្កើតឡើងជាមួយនឹងផ្ទៃដីសរុបចំនួន ១២២,៩០០ ហិកតា ដែលក្នុងនោះ ២៩២ កំពុងដំណើរការជាមួយនឹងផ្ទៃដីសរុបជាង ៨៧,១០០ ហិកតា។ លើសពីនេះ សួនឧស្សាហកម្មចំនួន ១០៦ ផ្សេងទៀតកំពុងសាងសង់ជាមួយនឹងផ្ទៃដីសរុបចំនួន ៣៥,៧០០ ហិកតា។ សួនឧស្សាហកម្មទូទាំងប្រទេសមានអត្រាកាន់កាប់ខ្ពស់ជាង ៨០% ដោយខេត្តសំខាន់ៗនៅភាគខាងជើងឈានដល់ ៨៣% និងខេត្តសំខាន់ៗនៅភាគខាងត្បូងឈានដល់ ៩១%។

តំបន់សេដ្ឋកិច្ចសំខាន់ភាគខាងជើងបានកត់ត្រាគម្រោងសួនឧស្សាហកម្មចំនួន 68 ដែលមានផ្ទៃដីជួលសរុបចំនួន 12,000 ហិកតា។ តម្លៃជួលបានកើនឡើង 30% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ដោយឈានដល់ជាមធ្យម 138 ដុល្លារអាមេរិក/ម៉ែត្រការ៉េ/វដ្តជួល។ អ្នកជួលនៅក្នុងតំបន់នេះភាគច្រើនធ្វើប្រតិបត្តិការក្នុងវិស័យអេឡិចត្រូនិច និងកុំព្យូទ័រ ការផលិត និងការផ្គុំរថយន្ត គ្រឿងចក្រ និងឧបករណ៍ និងគ្រឿងបន្លាស់ទាក់ទងនឹងថាមពលព្រះអាទិត្យ។ អាជីវកម្មលេចធ្លោមួយចំនួនដែលកំពុងប្រតិបត្តិការនៅភាគខាងជើងរួមមាន Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda និង Vinfast ។

តំបន់សេដ្ឋកិច្ច Southern Key បានកត់ត្រាគម្រោងសួនឧស្សាហកម្មចំនួន ១២២ ដែលមានផ្ទៃដីជួលសរុបចំនួន ២៤,៨៨៣ ហិកតា។ តម្លៃជួលដីបានកើនឡើង ១៥% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ដោយឈានដល់មធ្យមភាគ ១៧៤ ដុល្លារអាមេរិក/ម៉ែត្រការ៉េ/វដ្តជួល។ អ្នកជួលភាគច្រើនធ្វើអាជីវកម្មក្នុងវិស័យកែច្នៃអាហារ និងភេសជ្ជៈ សម្ភារៈសំណង់ វាយនភណ្ឌ និងផលិតផលកៅស៊ូ និងផ្លាស្ទិច។ អ្នកជួលគួរឱ្យកត់សម្គាល់មួយចំនួនរួមមាន LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola និង Kumho Tires។

ដោយ​ចែករំលែក​ទស្សនៈ​នោះ នៅក្នុង​របាយការណ៍​ចុងក្រោយ​របស់ខ្លួន Knight Frank Vietnam បាន​បញ្ជាក់ថា អត្រា​កាន់កាប់​សួនឧស្សាហកម្ម​បច្ចុប្បន្ន​គឺ​វិជ្ជមាន​ខ្លាំង គឺ 78% នៅ​ជាយក្រុង​ហាណូយ និង 92% នៅ​ទីក្រុង​ហូជីមិញ។ តម្លៃ​ជួល​ដីឧស្សាហកម្ម​នៅក្នុង​ទីក្រុង​ធំៗ​ពីរ​ក្នុងប្រទេស​ក៏​បាន​កើនឡើង​គួរឱ្យកត់សម្គាល់​ក្នុង​អំឡុង​ឆ្នាំ 2022-2023 ជាពិសេស 14% នៅ​ជាយក្រុង​ហាណូយ និង 58% នៅ​ជាយក្រុង​ហូជីមិញ។

យោងតាម ​​Knight Frank Vietnam ទីផ្សាររោងចក្រ និងឃ្លាំងដែលសាងសង់រួចជាស្រេច (RBF និង RBW) បានទាក់ទាញការវិនិយោគបរទេសយ៉ាងខ្លាំងចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០១៨ ដោយចំនួនវិនិយោគិនបានកើនឡើងប្រាំដងរហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន។ បញ្ហាប្រឈមដែលកើតចេញពីការរីកចម្រើននេះ ជាពិសេសនៅតំបន់ជាយក្រុងនៃទីក្រុងហូជីមិញ ដែលការផ្គត់ផ្គង់ឃ្លាំងដែលសាងសង់រួចជាស្រេចឈានដល់ ២,១ លានម៉ែត្រការ៉េ បានរួមចំណែកដល់ទីផ្សារដែលងាយស្រួលសម្រាប់អ្នកជួល ដោយមានអត្រាជួលជាមធ្យមប្រហែល ៤,៥ ដុល្លារអាមេរិក/ម៉ែត្រការ៉េ/ខែនៅភាគខាងត្បូង និង ៤,៧ ដុល្លារអាមេរិក/ម៉ែត្រការ៉េ/ខែនៅភាគខាងជើង។

«និន្នាការនេះត្រូវបានរំពឹងទុក ហើយមិនបង្កហានិភ័យដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនោះទេ។ នេះជួយរក្សាតម្លៃជួលដែលមានការប្រកួតប្រជែងនាពេលអនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខនេះ ខណៈពេលដែលទីផ្សារមានភាពចាស់ទុំ និងពង្រីកដើម្បីប្រកួតប្រជែងជាមួយប្រទេសដទៃទៀតនៅក្នុងតំបន់ ជាពិសេសប្រទេសថៃ ដែលការផ្គត់ផ្គង់ឃ្លាំងដែលសាងសង់រួចជាស្រេចមានអត្រាកំណើនប្រចាំឆ្នាំសរុប (CAGR) ៦,៦% ពីឆ្នាំ ២០២១-២០២៤ បើប្រៀបធៀបទៅនឹង ១៥% នៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម» លោក Alex Crane នាយកគ្រប់គ្រងនៃ Knight Frank Vietnam បានមានប្រសាសន៍។

ទន្ទឹមនឹងនេះ យោងតាមក្រុមហ៊ុនសេវាកម្មអចលនទ្រព្យ CBRE Vietnam អត្រាស្រូបយករោងចក្រ និងឃ្លាំងដែលសាងសង់រួចជាស្រេចបានកើនឡើងនៅក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 ដោយសារតម្រូវការពីក្រុមហ៊ុនអាមេរិក អឺរ៉ុប និងជប៉ុន។ ក្នុងរយៈពេលប្រាំបួនខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារភាគខាងត្បូងបានកត់ត្រាទំហំរោងចក្រ និងឃ្លាំងថ្មីចំនួន 450,000 ម៉ែត្រការ៉េ។ ដោយមានការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីច្រើន តម្លៃជួលសម្រាប់អចលនទ្រព្យទាំងពីរប្រភេទនៅតែមានស្ថេរភាពនៅក្នុងខេត្ត និងទីក្រុង Tier 1 (ទីក្រុងហូជីមិញ ប៊ិញយឿង ដុងណៃ ឡុងអាន) នៅភាគខាងត្បូង។ តម្លៃជួលឃ្លាំងជាមធ្យមគឺ 4.5 ដុល្លារអាមេរិក/ម៉ែត្រការ៉េ/ខែ និងតម្លៃជួលរោងចក្រគឺ 4.9 ដុល្លារអាមេរិក/ម៉ែត្រការ៉េ/ខែ។

លើសពីនេះ អត្រាកាន់កាប់ឃ្លាំងដែលសាងសង់រួចជាស្រេច (មិនរាប់បញ្ចូលឃ្លាំងសេវាកម្ម) គឺ 56% ដែលបន្តនិន្នាការធ្លាក់ចុះរបស់ខ្លួនដោយសារតែការបន្ថែមការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី។ ទន្ទឹមនឹងនេះ អត្រាកាន់កាប់អគាររោងចក្រដែលសាងសង់រួចជាស្រេចនៅតែខ្លាំងនៅ 91%។ អ្នកជួលមកពីប្រទេសចិន វៀតណាម ជប៉ុន សហរដ្ឋអាមេរិក និងសហភាពអឺរ៉ុបកំពុងស្វែងរកដីឧស្សាហកម្ម ឃ្លាំង និងអគាររោងចក្រយ៉ាងសកម្មនៅក្នុងទីផ្សារវៀតណាម ដែលមានចំនួនប្រហែល 70-80% នៃការស្វែងរករបស់ CBRE។

អ្នកតំណាងម្នាក់មកពី CBRE វៀតណាមបានអត្ថាធិប្បាយថា «ដោយសារប្រទេសវៀតណាមបន្តពង្រឹងកិច្ចសហប្រតិបត្តិការជាមួយដៃគូយុទ្ធសាស្ត្រដ៏ទូលំទូលាយដូចជាសហរដ្ឋអាមេរិក កូរ៉េខាងត្បូង និងចិនក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ អ្នកជួលមកពីប្រទេសទាំងនេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងបន្តដឹកនាំតម្រូវការទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មរបស់វៀតណាមនាពេលអនាគត»។

ទស្សនវិស័យរយៈពេលវែង

យោងតាមក្រុមហ៊ុន Savills Vietnam ការកើនឡើងនៃសន្ទស្សន៍ PMI ផលិតកម្ម និងសន្ទស្សន៍ផលិតកម្មឧស្សាហកម្មបង្ហាញពីការសន្យាដ៏អស្ចារ្យសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មរបស់ប្រទេសវៀតណាម។ លើសពីនេះ ក្រុមហ៊ុនប្រឹក្សាយោបល់ដូចជា Savills ក៏កំពុងកត់សម្គាល់ពីចំនួនសំណើ និងការស្ទង់មតិទីតាំងកើនឡើងពីអាជីវកម្មផលិតកម្មពហុជាតិសាសន៍ ភស្តុភារកម្ម និងពាណិជ្ជកម្មអេឡិចត្រូនិក ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្រូវការកើនឡើងសម្រាប់ផលិតផលឧស្សាហកម្ម។

តំបន់ឧស្សាហកម្មនៅស្រុកបាក់តាន់អៀន (ខេត្តប៊ិញយឿង)។ រូបថត៖ ហុងដាត - ទីភ្នាក់ងារសារព័ត៌មានវៀតណាម។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោក John Campbell អនុប្រធាន និងជាប្រធានផ្នែកសេវាកម្មឧស្សាហកម្មនៅ Savills វៀតណាម ក៏បានចង្អុលបង្ហាញពីបញ្ហាប្រឈមមួយចំនួនដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មរបស់ប្រទេសវៀតណាមកំពុងប្រឈមមុខក្នុងរយៈពេលខាងមុខ។

ជាពិសេស យោងតាមលោក Campbell គុណភាពនៃការធានាបាននូវប្រតិបត្តិការរលូននៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនទាំងអស់នៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមនៅតែទាបជាងប្រទេសដទៃទៀតនៅក្នុងតំបន់។ ទោះបីជាហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនកំពុងពង្រីកយ៉ាងឆាប់រហ័សក៏ដោយ ការអភិវឌ្ឍមិនបានតាមទាន់កំណើនសេដ្ឋកិច្ច និងសង្គមនោះទេ។ កំណើនយ៉ាងឆាប់រហ័សនៃចំនួនប្រជាជនទីក្រុង និងការដឹកជញ្ជូនទំនិញគឺជាកត្តាជំរុញចម្បងនៃតម្រូវការហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ខណៈដែលសមត្ថភាពនៃកំពង់ផែ និងកំពង់ផែសមុទ្រមិនទាន់ត្រូវបានប្រើប្រាស់ពេញលេញនៅឡើយទេ។

ម៉្យាងវិញទៀត លោក Campbell បានថ្លែងថា នៅពេលដែលការផ្តោតអារម្មណ៍របស់ប្រទេសវៀតណាមផ្លាស់ប្តូរទៅទាក់ទាញឧស្សាហកម្មដែលមានតម្លៃបន្ថែមខ្ពស់ និងបង្កើនផលិតភាពដើម្បីផ្គូផ្គងនឹងប្រទេសដទៃទៀតនៅក្នុងតំបន់ តម្រូវការកម្លាំងពលកម្មជំនាញនឹងកើនឡើង។ ទោះបីជាថ្លៃដើមកម្លាំងពលកម្មនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមមានត្រឹមតែមួយភាគបីនៃថ្លៃដើមកម្លាំងពលកម្មនៅក្នុងប្រទេសចិនក៏ដោយ ក៏ផលិតភាពក៏ទាបជាងក្នុងកម្រិតដែលអាចប្រៀបធៀបបានដែរ។

លើសពីនេះ បទប្បញ្ញត្តិសុវត្ថិភាពអគ្គីភ័យថ្មីដ៏តឹងរ៉ឹងដែលត្រូវបានអនុវត្តនៅចុងឆ្នាំ ២០២២ បានរារាំងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ឧស្សាហកម្ម ក្រុមហ៊ុនផលិត និងក្រុមហ៊ុនដឹកជញ្ជូន។ វិនិយោគិនបរទេសសំខាន់ៗកំពុងតស៊ូដើម្បីទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រចាំបាច់ ហើយគម្រោងជាច្រើនត្រូវបានពន្យារពេលដោយសារតែបញ្ហានេះ។

ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាប្រឈមដែលមានស្រាប់ លោក Campbell បានលើកឡើងថា រដ្ឋាភិបាលវៀតណាមត្រូវបន្តវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងលើកកម្ពស់ជំនាញកម្លាំងពលកម្មរបស់ខ្លួន ដើម្បីបង្កើនផលិតភាព និងប្រសិទ្ធភាព។ លើសពីនេះ ការលើកកម្ពស់ឧស្សាហកម្មគាំទ្រ ការពង្រឹងខ្សែសង្វាក់ផ្គត់ផ្គង់ ការធ្វើឱ្យនីតិវិធីវិនិយោគ និងការប្រើប្រាស់ដីធ្លីមានភាពសាមញ្ញ និងការអនុវត្តឌីជីថលូបនីយកម្ម សុទ្ធតែជាវិស័យសំខាន់ៗដែលវិស័យឧស្សាហកម្មវៀតណាមផ្តោតសំខាន់។

ចំណែក​លោក Alex Crane នាយក​គ្រប់គ្រង​ក្រុមហ៊ុន Knight Frank Vietnam បាន​លើកឡើង​ពី​និន្នាការ​ខុសៗ​គ្នា​មួយ​ចំនួន​ក្នុង​វិស័យ​អចលនទ្រព្យ​ឧស្សាហកម្ម​ថា អត្រា​មូលធន​ប្រតិបត្តិការ​ស្ថិត​ក្រោម​សម្ពាធ​អតិផរណា ដោយសារ​តែ​ថ្លៃដើម​ហិរញ្ញប្បទាន​ខ្ពស់ រយៈពេល​ជួល​ដី​ខ្លី​ជាង និង​ការ​ប្រកួតប្រជែង​ពី​ទីផ្សារ​ផ្សេង​ទៀត​ដែល​មាន​អត្រា​ជួល​ថោក​ជាង​នៅ​តំបន់​អាស៊ី។ អត្រា​មូលធន​នៅ​វៀតណាម​បច្ចុប្បន្ន​កំពុង​កើនឡើង​ពី 9-12% ដោយសារ​តែ​ការ​ផ្គត់ផ្គង់​បន្ថែម​នៃ​រោងចក្រ និង​ឃ្លាំង​ដែល​មាន​គុណភាព​ខ្ពស់ (RBF និង RBW) នៅ​ទូទាំង​ប្រទេស។

ដោយព្យាករណ៍ពីវិស័យអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មសម្រាប់ឆ្នាំ ២០២៤ លោក Alex Crane បានកត់សម្គាល់ថា ពន្ធអប្បបរមាសកល និងថ្លៃដឹកជញ្ជូនខ្ពស់នឹងក្លាយជាឧបសគ្គក្នុងការទាក់ទាញក្រុមហ៊ុនផលិតឱ្យវិនិយោគនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម។ ទោះបីជាប្រទេសវៀតណាមបានចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀងពាណិជ្ជកម្មសេរីទ្វេភាគី និងពហុភាគីជាច្រើនក៏ដោយ ការកើនឡើងនៃថ្លៃពលកម្ម និងថ្លៃសំណង់ក៏នឹងប៉ះពាល់មួយផ្នែកដល់អត្ថប្រយោជន៍ថ្លៃដើមរបស់ខ្លួនផងដែរ។

យោងតាម ​​Knight Frank Vietnam ចំណុចនេះបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងតម្លៃដីធ្លី។ ឧទាហរណ៍ តម្លៃជួលដីឧស្សាហកម្មនៅតំបន់ជាយក្រុងបាងកក (ប្រទេសថៃ) បច្ចុប្បន្នមានតម្លៃ ៨២-១៦៤ ដុល្លារអាមេរិក/ម៉ែត្រការ៉េ/រយៈពេលជួល ដែលទាបជាងតំបន់ជាយក្រុងហាណូយ (៨០-២៥០ ដុល្លារអាមេរិក/ម៉ែត្រការ៉េ/រយៈពេលជួល) និងទីក្រុងហូជីមិញ (៩៥-២៨០ ដុល្លារអាមេរិក/ម៉ែត្រការ៉េ/រយៈពេលជួល)។ លោក Alex Crane បានសង្កត់ធ្ងន់ថា អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម និងអចលនទ្រព្យកែច្នៃនាំចេញនៅតែជាទីផ្សារសំខាន់នៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម ប៉ុន្តែនឹងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនក្នុងការទាក់ទាញការវិនិយោគ និងការបំពេញការដ្ឋានសំណង់ដែលមានស្រាប់នៅឆ្នាំ ២០២៤។

យ៉ាងណាក៏ដោយ តំណាងមកពី Knight Frank វៀតណាម បានសម្តែងសុទិដ្ឋិនិយមអំពីទស្សនវិស័យអភិវឌ្ឍន៍រយៈពេលវែង ដោយសារទាំងមូលនិធិរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិ (IMF) និងធនាគារ HSBC ព្យាករណ៍ថាអត្រាកំណើនផលិតផលក្នុងស្រុកសរុប (GDP) របស់វៀតណាមនឹងមានចន្លោះពី ៤,៧% ទៅ ៥% ក្នុងឆ្នាំ ២០២៣។ យោងតាមលោក Alex Crane ការប្តេជ្ញាចិត្តរបស់វៀតណាមចំពោះការចំណាយ និងការវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធគឺស្ថិតក្នុងចំណោមការប្តេជ្ញាចិត្តខ្លាំងបំផុតនៅក្នុងតំបន់ ហើយទីផ្សារមជ្ឈមណ្ឌលទិន្នន័យក៏ត្រៀមខ្លួនរួចជាស្រេចសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរផងដែរ អាស្រ័យលើការបន្ធូរបន្ថយរបាំងបទប្បញ្ញត្តិ និងការផ្តោតលើការអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។

ថាញ់ ហៃ