ទស្សនវិស័យទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម៖ កំណើនស្ថិរភាព

នៅឆ្នាំ 2023 ទោះបីជា សេដ្ឋកិច្ច ក្នុងស្រុក និងបរទេសជួបការលំបាកក៏ដោយ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មវៀតណាមនៅតែរីកចម្រើនខ្លាំង។ នាពេលខាងមុខ បើទោះបីជាបានចង្អុលបង្ហាញពីបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មវៀតណាមកំពុងជួបប្រទះក៏ដោយ អ្នកជំនាញភាគច្រើនវាយតម្លៃខ្ពស់ចំពោះទស្សនវិស័យនៃទីផ្សារនេះក្នុងរយៈពេលមធ្យម និងវែង។

ទីផ្សារ​អចលន​ទ្រព្យ​ឧស្សាហកម្ម​របស់​ប្រទេស​វៀតណាម​នៅ​តែ​មាន​ការ​កើន​ឡើង​យ៉ាង​ខ្លាំង។ រូបភាព៖ VNA

អត្រាស្នាក់នៅគឺល្អ។

ក្នុងរបាយការណ៍ “ការយកចិត្តទុកដាក់លើវិស័យអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មវៀតណាម៖ កំណើនប្រកបដោយស្ថិរភាព” ចេញផ្សាយនៅថ្ងៃទី ៣ ខែវិច្ឆិកា Savills Vietnam បានឲ្យដឹងថា៖ “បន្ទាប់ពីឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំមានការប្រែប្រួល វៀតណាមបានបង្ហាញពីកំណើនជាលំដាប់ដោយសារកត្តាជំរុញទីផ្សារសំខាន់ៗ។ ក្នុងចំណោមនោះ កម្លាំងពលកម្មវ័យក្មេង និងស្វាហាប់ ថ្លៃពលកម្មប្រកួតប្រជែង សេដ្ឋកិច្ចតម្រង់ទិសនាំចេញ បរិយាកាសពាណិជ្ជកម្មប្រកបដោយស្ថិរភាព ទីតាំងពាណិជ្ជកម្មសេរី និងភូមិសាស្ត្រ។ (FTAs) គឺជាកត្តាសំខាន់។

យោងតាម Savills Vietnam នៅឆ្នាំ 2023 សួនឧស្សាហកម្មចំនួន 397 នឹងត្រូវបានបង្កើតឡើងដែលមានផ្ទៃដីសរុប 122,900 ហិកតា ដែលក្នុងនោះ 292 សួនឧស្សាហកម្មកំពុងដំណើរការជាមួយនឹងផ្ទៃដីសរុបជាង 87,100 ហិកតា។ បន្ថែម​ពី​លើ​នេះ សួន​ឧស្សាហកម្ម​ចំនួន ១០៦ ផ្សេង​ទៀត​កំពុង​ស្ថិត​ក្នុង​ការ​សាង​សង់​ដែល​មាន​ផ្ទៃ​ដី​សរុប ៣៥ ៧០០ ហិកតា។ សួនឧស្សាហកម្មទូទាំងប្រទេសមានអត្រាកាន់កាប់ខ្ពស់ជាង 80% ក្នុងនោះខេត្តភាគខាងជើងសំខាន់ៗមានដល់ទៅ 83% និងខេត្តភាគខាងត្បូងសំខាន់ៗមានដល់ទៅ 91%។

តំបន់សេដ្ឋកិច្ច Northern Key បានកត់ត្រាគម្រោងសួនឧស្សាហកម្មចំនួន 68 ដែលមានផ្ទៃដីជួលចំនួន 12,000 ហិកតា។ តម្លៃជួលដីបានកើនឡើង 30% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ឈានដល់ជាមធ្យម 138 ដុល្លារ/m2/រយៈពេលជួល។ អ្នកជួលនៅក្នុងតំបន់នេះ ប្រតិបត្តិការជាចម្បងក្នុងវិស័យអេឡិចត្រូនិក និងកុំព្យូទ័រ ការដំឡើងរថយន្ត និងការផលិត គ្រឿងម៉ាស៊ីន និងឧបករណ៍ ព្រមទាំងធាតុផ្សំទាក់ទងនឹងថាមពលពន្លឺព្រះអាទិត្យ។ សហគ្រាសលេចធ្លោមួយចំនួនដែលកំពុងប្រតិបត្តិការនៅភាគខាងជើងរួមមាន Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda និង Vinfast ។

តំបន់សេដ្ឋកិច្ច Southern Key បានកត់ត្រាគម្រោងសួនឧស្សាហកម្មចំនួន 122 ដែលមានផ្ទៃដីជួល 24,883 ហិកតា។ តម្លៃជួលដីបានកើនឡើង 15% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ហើយឈានដល់ជាមធ្យម 174 ដុល្លារ/m2/រយៈពេលជួល។ អ្នកជួលភាគច្រើនធ្វើប្រតិបត្តិការក្នុងវិស័យកែច្នៃម្ហូបអាហារ និងភេសជ្ជៈ សម្ភារសំណង់ វាយនភ័ណ្ឌ និងផលិតផលកៅស៊ូ និងប្លាស្ទិក។ អ្នកជួលដែលគួរឱ្យកត់សម្គាល់មួយចំនួនរួមមាន LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola និង Kumho Tires។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា នៅក្នុងរបាយការណ៍ចុងក្រោយរបស់ខ្លួន ក្រុមហ៊ុន Knight Frank Vietnam Company បាននិយាយថា អត្រាកាន់កាប់របស់សួនឧស្សាហកម្មបច្ចុប្បន្នមានភាពវិជ្ជមានខ្លាំង នៅតំបន់ជាយក្រុងហាណូយមាន ៧៨% និងនៅទីក្រុងហូជីមិញមាន ៩២%។ តម្លៃជួលដីសួនឧស្សាហកម្មនៅក្នុងទីក្រុងធំជាងគេទាំងពីរក្នុងប្រទេសក៏បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2022-2023 ជាពិសេសកើនឡើង 14% នៅតំបន់ជាយក្រុងហាណូយ និង 58% នៅតំបន់ជាយក្រុងហូជីមិញ។

យោងតាមក្រុមហ៊ុន Knight Frank Vietnam ទីផ្សាររោងចក្រ និងឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេច (RBF និង RBW) បាននិងកំពុងទាក់ទាញការវិនិយោគបរទេសយ៉ាងខ្លាំងចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2018 ហើយចំនួនអ្នកវិនិយោគបានកើនឡើងប្រាំដងរហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន។ បញ្ហាប្រឈមដែលកើតចេញពីការកើនឡើងនេះ ជាពិសេសនៅតំបន់ជាយក្រុងនៃទីក្រុងហូជីមិញ ដែលការផ្គត់ផ្គង់ឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេចបានកើនឡើងដល់ 2.1 លានម៉ែត្រការ៉េ បានរួមចំណែកដល់ការបង្កើតទីផ្សារដែលពេញចិត្តអ្នកជួល ដោយតម្លៃជួលជាមធ្យមប្រហែល 4.5 ដុល្លារ/m2/ខែ នៅភាគខាងត្បូង និង 4.7 ដុល្លារ/m2/ខែនៅភាគខាងជើង។

លោក Alex Man បាននិយាយថា "និន្នាការនេះត្រូវបានរំពឹងទុក និងមិនបង្កការគំរាមកំហែងដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនោះទេ។ វានឹងជួយរក្សាការជួលប្រកួតប្រជែងនាពេលអនាគតដ៏ខ្លី ខណៈពេលដែលទីផ្សារមានភាពចាស់ទុំ និងពង្រីកដើម្បីប្រកួតប្រជែងជាមួយប្រទេសដទៃទៀតនៅក្នុងតំបន់ ជាពិសេសប្រទេសថៃ ដែលការផ្គត់ផ្គង់ឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេចត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងក្នុងអត្រាកំណើនប្រចាំឆ្នាំ (CAGR) 6.6% ពីឆ្នាំ 2021 ដល់ 2025% នៅវៀតណាម។ នាយក Knight Frank វៀតណាម។

ទន្ទឹមនឹងនេះ យោងតាមក្រុមហ៊ុនសេវាកម្មអចលនទ្រព្យ CBRE Vietnam រោងចក្រដែលត្រៀមរួចជាស្រេច និងឃ្លាំងដែលបានសាងសង់រួចឃើញមានការកើនឡើងអត្រាស្រូបយកនៅក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 ដោយសារតម្រូវការពីក្រុមហ៊ុនអាមេរិក អឺរ៉ុប និងជប៉ុន។ ក្នុងរយៈពេលប្រាំបួនខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារភាគខាងត្បូងបានកត់ត្រានូវរោងចក្រ និងឃ្លាំងថ្មីទំហំ 450,000 ម៉ែត្រការ៉េ។ ជាមួយនឹងការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីដ៏ច្រើនសន្ធឹកសន្ធាប់ តម្លៃជួលសម្រាប់អគារទាំងពីរប្រភេទមានស្ថិរភាពក្នុងខេត្ត និងទីក្រុងលំដាប់ទី 1 (ទីក្រុងហូជីមិញ ប៊ិញឌឿង ដុងណៃ ឡុងអាន) នៅភាគខាងត្បូង។ តម្លៃជួលឃ្លាំងជាមធ្យមគឺ 4.5 USD/m2/ខែ ហើយតម្លៃជួលរោងចក្រគឺ 4.9 USD/m2/ខែ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ អត្រាកាន់កាប់របស់ឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេច (មិនរាប់បញ្ចូលឃ្លាំងសេវាកម្ម) គឺ 56% ដែលបន្តនិន្នាការធ្លាក់ចុះដោយសារតែការបន្ថែមការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី។ ទន្ទឹមនឹងនេះ អត្រាកាន់កាប់របស់រោងចក្រដែលត្រៀមរួចជាស្រេច នៅតែស្ថិតក្នុងកម្រិតល្អ ដោយឈានដល់ 91% ។ អ្នកជួលមកពីប្រទេសចិន វៀតណាម ជប៉ុន សហរដ្ឋអាមេរិក និងសហភាពអឺរ៉ុប គឺជាអ្នកវិនិយោគសកម្មដែលកំពុងស្វែងរកដីឧស្សាហកម្ម ឃ្លាំង និងរោងចក្រនៅក្នុងទីផ្សារវៀតណាម ដែលមានចំនួនប្រហែល 70-80% នៃការស្វែងរករបស់ CBRE ។

តំណាងក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam បាននិយាយថា “ជាមួយនឹងវៀតណាមបន្តពង្រឹងកិច្ចសហប្រតិបត្តិការជាមួយដៃគូយុទ្ធសាស្ត្រគ្រប់ជ្រុងជ្រោយដូចជាសហរដ្ឋអាមេរិក កូរ៉េខាងត្បូង និងចិនក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ អ្នកជួលមកពីប្រទេសទាំងនេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងបន្តដឹកនាំតម្រូវការសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មរបស់វៀតណាមនាពេលអនាគត”។

ទស្សនវិស័យរយៈពេលវែង

យោងតាម Savills Vietnam ការកើនឡើងនៃផលិតកម្ម និងផលិតកម្មឧស្សាហកម្ម PMI បង្ហាញពីការសន្យានៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មរបស់វៀតណាម។ លើសពីនេះ ក្រុមហ៊ុនប្រឹក្សាយោបល់ដូចជា Savills ក៏បានកត់ត្រាការកើនឡើងនៃការសាកសួរ និងការស្ទង់មតិលើគេហទំព័រពីសហគ្រាសផលិតពហុជាតិ ដឹកជញ្ជូន និងពាណិជ្ជកម្មអេឡិចត្រូនិក ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការកើនឡើងនៃតម្រូវការផលិតផលឧស្សាហកម្ម។

សួនឧស្សាហកម្មនៅស្រុក Bac Tan Uyen (Binh Duong)។ រូបថត៖ Hong Dat - VNA

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោក John Campbell នាយករង នាយកសេវាកម្មឧស្សាហកម្ម Savills Vietnam ក៏បានចង្អុលបង្ហាញពីបញ្ហាប្រឈមមួយចំនួនសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មរបស់វៀតណាមនាពេលខាងមុខ។

ជាក់ស្តែង យោងតាមលោក Campbell គុណភាពនៃការធានាឱ្យដំណើរការរលូននៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនទាំងអស់នៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមនៅតែទាបជាងប្រទេសដទៃទៀតនៅក្នុងតំបន់។ ថ្វីត្បិតតែហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនមានការរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័សក៏ដោយ ប៉ុន្តែការអភិវឌ្ឍន៍មិនទាន់ឆ្លើយតបនឹងកំណើនសេដ្ឋកិច្ច និងសង្គមនៅឡើយ។ កំណើនយ៉ាងឆាប់រហ័សនៃចំនួនប្រជាជននៅទីក្រុង និងការដឹកជញ្ជូនទំនិញគឺជាកត្តាជំរុញដ៏សំខាន់នៃតម្រូវការហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ខណៈដែលសមត្ថភាពកំពង់ផែ និងកំពង់ផែសមុទ្រមិនទាន់ឈានដល់សក្តានុពលពេញលេញនៅឡើយ។

ម៉្យាងវិញទៀត លោក Campbell បាននិយាយថា នៅពេលដែលការផ្តោតអារម្មណ៍របស់វៀតណាមងាកទៅរកការទាក់ទាញឧស្សាហកម្មដែលមានតម្លៃបន្ថែមខ្ពស់ និងការបង្កើនផលិតភាពឱ្យត្រូវនឹងមិត្តរួមថ្នាក់ក្នុងតំបន់ នោះតម្រូវការសម្រាប់កម្លាំងពលកម្មជំនាញនឹងកើនឡើង។ ទោះបីជាតម្លៃពលកម្មនៅវៀតណាមមានត្រឹមតែ 1/3 នៃចំនួននៅក្នុងប្រទេសចិនក៏ដោយ ផលិតភាពក៏ទាបជាងនៅកម្រិតដូចគ្នាដែរ។

លើសពីនេះ បទប្បញ្ញត្តិអគ្គីភ័យថ្មីដ៏តឹងរឹងនឹងចូលជាធរមាននៅចុងឆ្នាំ 2022 បានបង្កើតឧបសគ្គសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ឧស្សាហកម្ម ក្រុមហ៊ុនផលិត និងក្រុមហ៊ុនដឹកជញ្ជូន។ វិនិយោគិនបរទេសធំៗមានការលំបាកក្នុងការទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រសមស្រប ហើយគម្រោងមួយចំនួនត្រូវបានពន្យារពេលដោយសារបញ្ហានេះ។

ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាប្រឈមដែលមានស្រាប់ លោក Campbell បាននិយាយថា រដ្ឋាភិបាលវៀតណាមចាំបាច់ត្រូវបន្តវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងលើកកម្ពស់ជំនាញរបស់កម្លាំងពលកម្មវៀតណាម ដើម្បីបង្កើនផលិតភាព និងប្រសិទ្ធភាព។ លើសពីនេះ ការលើកកម្ពស់ឧស្សាហកម្មគាំទ្រ ការពង្រឹងខ្សែសង្វាក់ផ្គត់ផ្គង់ ការសម្រួលនីតិវិធីនៃការវិនិយោគ និងការប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងការអនុវត្តន៍ឌីជីថលនីយកម្ម គឺជាវិស័យសំខាន់ទាំងអស់សម្រាប់ឧស្សាហកម្មរបស់វៀតណាម។

សម្រាប់ផ្នែករបស់គាត់ ដោយចង្អុលបង្ហាញពីនិន្នាការខុសគ្នាមួយចំនួននៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម លោក Alex Crane នាយកគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុន Knight Frank Vietnam បាននិយាយថា អត្រាមូលធននីយកម្មនៃទ្រព្យសកម្មប្រតិបត្តិការគឺស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធបរិត្តផរណាដោយសារតែការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុខ្ពស់ ការកាន់កាប់ដីធ្លីខ្លីជាង និងការប្រកួតប្រជែងពីទីផ្សារផ្សេងទៀតជាមួយនឹងអត្រាការជួលទាបជាងយ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងតំបន់អាស៊ី។ អត្រាមូលធននីយកម្មនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមបច្ចុប្បន្នកំពុងកើនឡើងពី 9 ទៅ 12% ដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់បន្ថែមនៃរោងចក្រ និងឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេចដែលមានគុណភាពខ្ពស់ (RBF និង RBW) នៅទូទាំងប្រទេស។

សម្លឹងឆ្ពោះទៅមុខឆ្នាំ 2024 ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម លោក Alex Crane បានកត់សម្គាល់ថា ពន្ធអប្បបរមាជាសកល និងតម្លៃដឹកជញ្ជូនខ្ពស់នឹងក្លាយជាឧបសគ្គក្នុងការទាក់ទាញក្រុមហ៊ុនផលិតឱ្យមកបណ្តាក់ទុននៅវៀតណាម។ ទោះបីជាវៀតណាមបានចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀងពាណិជ្ជកម្មសេរីទ្វេភាគី និងពហុភាគីជាច្រើនក៏ដោយ ការកើនឡើងថ្លៃពលកម្ម និងសំណង់ក៏ជះឥទ្ធិពលមួយផ្នែកដល់អត្ថប្រយោជន៍នៃការចំណាយរបស់ប្រទេសផងដែរ។

យោងតាម Knight Frank Vietnam នេះអាចត្រូវបានគេមើលឃើញយ៉ាងច្បាស់តាមរយៈតម្លៃដី។ ឧទាហរណ៍ តម្លៃជួលដីឧស្សាហកម្មនៅជាយក្រុងបាងកក (ប្រទេសថៃ) បច្ចុប្បន្នគឺ 82-164 USD/m2/រយៈពេលជួល ទាបជាងនៅជាយក្រុងហាណូយ (80-250 USD/m2/រយៈពេលជួល) និងជាយក្រុងនៃទីក្រុងហូជីមិញ (95-280 USD/m2/រយៈពេលជួល)។ លោក Alex Crane បានសង្កត់ធ្ងន់ថា អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម និងកែច្នៃនៅតែជាទីផ្សារសំខាន់ក្នុងប្រទេសវៀតណាម ប៉ុន្តែនឹងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនក្នុងការទាក់ទាញការវិនិយោគ និងការបំពេញទំហំដែលត្រៀមរួចជាស្រេចនៅឆ្នាំ 2024។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តំណាងក្រុមហ៊ុន Knight Frank Vietnam បានសម្តែងសុទិដ្ឋិនិយមអំពីទស្សនវិស័យអភិវឌ្ឍន៍រយៈពេលវែង នៅពេលដែលមូលនិធិរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិ (IMF) និងធនាគារ HSBC បានព្យាករណ៍ថា វៀតណាមនឹងសម្រេចបាននូវអត្រាកំណើន GDP ប្រហែលពី 4.7% ទៅ 5% នៅឆ្នាំ 2023។ យោងតាមលោក Alex Crane ការប្តេជ្ញាចិត្តរបស់វៀតណាមចំពោះការចំណាយ និងការវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធគឺស្ថិតក្នុងចំណោមការត្រៀមខ្លួនជាស្រេចសម្រាប់ទិន្នន័យទីផ្សារ។ នៃរបាំងផ្លូវច្បាប់ និងផ្តោតលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។/.

ថាញ់ហៃ