ហេតុអ្វីបានជាទីផ្សារអចលនទ្រព្យពិបាក «រលាយ» ម្ល៉េះ?

អារម្មណ៍អ្នកទិញដោយប្រុងប្រយ័ត្ន កង្វះការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី និងអថេរផ្លូវច្បាប់ជាច្រើនកំពុងបណ្តាលឱ្យសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃដីឡូត៍ងើបឡើងវិញយឺតៗ ទោះបីជានេះជាផ្នែកមួយដែលទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់វិនិយោគិនមួយចំនួនក៏ដោយ។

ចាប់តាំងពីជំងឺរាតត្បាតកូវីដ-១៩មក ទីផ្សារដីធ្លីមិនបានឃើញសញ្ញាវិជ្ជមានគួរឱ្យកត់សម្គាល់ណាមួយឡើយ ដោយអត្រាស្រូបយកនៅតែទាបជាប់លាប់ ជាទូទៅទាបជាង ២០%។ របាយការណ៍មួយដោយក្រុមហ៊ុន DKRA Consulting បង្ហាញថា នៅឆ្នាំ២០២៣ អត្រាស្រូបយកដីធ្លីមានត្រឹមតែប្រហែល ១០% ប៉ុណ្ណោះ នៅឆ្នាំ២០២៤ វាមាន ១៥,១៥% ហើយនៅឆ្នាំ២០២៥ សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលបានប្រសើរឡើងបន្តិចបន្តួចប៉ុណ្ណោះ ដោយអត្រាស្រូបយកទីផ្សារសរុបប្រហែល ១៨%។ ពេញមួយឆ្នាំកន្លងមក ទីផ្សារភាគខាងត្បូងបានកត់ត្រាដីឡូត៍ប្រហែល ៩.៤៥០ ឡូត៍សម្រាប់លក់ ដោយមានផលិតផលជិត ១.៧០០ ត្រូវបានស្រូបយក។

វេទិកាទិន្នន័យអនឡាញក៏ឆ្លុះបញ្ចាំងពីនិន្នាការស្រដៀងគ្នានេះដែរ។ យោងតាមគេហទំព័រអចលនទ្រព្យអនឡាញ Batdongsan បន្ទាប់ពីការកើនឡើងក្នុងស្រុកក្នុងខែមេសា តម្រូវការដីឡូត៍បានធ្លាក់ចុះយ៉ាងឆាប់រហ័ស ដោយថយចុះជាមធ្យម 15-20% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន ដោយការស្វែងរកដីឡូត៍ធ្លាក់ចុះ 30-40% ជាច្រើនដង។ ការលក់ដីឡូត៍នៅក្នុងគម្រោងដែលទើបនឹងដាក់ឱ្យដំណើរការថ្មីនៅតែមានប្រហែល 20-30% នៃស្តុកដែលមាន។

ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ Nha Tot វាយតម្លៃថា ដោយមិនរាប់បញ្ចូលការរីកចម្រើនក្នុងស្រុកបន្ទាប់ពីការប្រកាសពីការរួមបញ្ចូលគ្នារវាងខេត្តនានា ទីផ្សារដីធ្លីកាលពីឆ្នាំមុនជាទូទៅមានភាពយឺតយ៉ាវ ដោយចំនួនអ្នកទិញបានថយចុះ 35-50% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2024 ហើយធ្លាក់ចុះនៅក្នុងតំបន់ភាគច្រើន។

អចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញ រួមទាំងដីឡូត៍ និងដី កសិកម្ម ។ រូបថត៖ ក្វីញ ត្រឹន

ដោយពន្យល់ពីមូលហេតុនៃការងើបឡើងវិញយឺតនៃសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទិញដីធ្លី លោក Phan Dinh Phuc នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុន Seenee Vietnam ជឿជាក់ថាឧបសគ្គធំបំផុតនាពេលបច្ចុប្បន្នគឺលំហូរសាច់ប្រាក់ និងអារម្មណ៍វិនិយោគិន។ នៅក្នុងវដ្តមុន វិនិយោគិនភាគច្រើនបានខាតបង់ប្រាក់នៅពេលវិនិយោគលើដីធ្លី - ដែលជាប្រភេទទ្រព្យសកម្មដែលពិតជា "មិនអាចផ្លាស់ប្តូរបាន" ដែលភាគច្រើនត្រូវបានទិញដើម្បីរង់ចាំការកើនឡើងនៃតម្លៃមុនពេលលក់ ដោយមិនបានបង្កើតតម្លៃប្រើប្រាស់ ឬលំហូរសាច់ប្រាក់ណាមួយក្នុងអំឡុងពេលកាន់កាប់នោះទេ។ នៅពេលដែលទីផ្សារធ្លាក់ចុះ សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទិញដីមិនល្អបណ្តាលឱ្យអ្នកទិញដីជាច្រើនមានដើមទុនជាប់គាំងក្នុងរយៈពេលយូរ។ បទពិសោធន៍នេះបាននាំឱ្យវិនិយោគិនជាច្រើនពិចារណាឡើងវិញ និងឱ្យតម្លៃដល់ផ្នែកដែលអាចបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ ដូចជាអាផាតមិន ពីព្រោះទោះបីជាពួកគេមិនទាន់បានលក់វាក៏ដោយ អចលនទ្រព្យនៅតែអាចជួលបាន។

ពីទស្សនៈនៃការផ្គត់ផ្គង់ លោក Vo Hong Thang អគ្គនាយករងក្រុមហ៊ុន DKRA Group បានវិភាគថា ទីផ្សារដីធ្លីកំពុងជួបប្រទះនឹងកង្វះខាតយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរនៃគម្រោងថ្មីៗ ខណៈដែលវិនិយោគិនជាច្រើនកំពុងដកខ្លួនចេញពីផ្នែកនេះបន្តិចម្តងៗ។ ក្នុងរយៈពេលមួយឆ្នាំកន្លងមកនេះ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានចំនួនត្រឹមតែប្រហែល 13% នៃការផ្គត់ផ្គង់បឋមសរុប ដោយផលិតផលភាគច្រើននៅលើទីផ្សារគឺជាស្តុកពីឆ្នាំមុនៗ។ ខេត្ត Tay Ninh ដែលជាខេត្តដែលមានសមាមាត្រនៃការផ្គត់ផ្គង់ដីធ្លីច្រើនជាងគេនៅភាគខាងត្បូង បានកត់ត្រាគម្រោងថ្មីតែពីរប៉ុណ្ណោះ៖ តំបន់លំនៅដ្ឋាន Dragon Eden (146.8 ហិកតា) និងតំបន់ទីក្រុង The Solia (20.5 ហិកតា)។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ (បន្ទាប់ពីការរួមបញ្ចូលគ្នារវាង Binh Duong និង Ba Ria - Vung Tau) ការផ្គត់ផ្គង់ដែលផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ភាគច្រើនមានស្តុកដែលមានស្រាប់ ឬការចាប់ផ្តើមដំណើរការឡើងវិញនៃដំណាក់កាលមុនៗ។

ដូច្នេះ​ការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ​មិនស៊ីសង្វាក់គ្នាទេ ដោយមានតម្រូវការប្រហែល 69% ផ្តោតលើគម្រោងថ្មីៗ ដែលបានបង្ហាញឱ្យឃើញដោយការពិតដែលថាគម្រោងនានានៅតៃនិញមានចំនួនជាង 53% នៃសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៅក្នុងទីផ្សារដីធ្លីភាគខាងត្បូងកាលពីឆ្នាំមុន។

ពីទស្សនៈអាជីវកម្ម និន្នាការនៃការដកខ្លួនចេញពីដីឡូត៍កំពុងកាន់តែច្បាស់ឡើងៗ។ ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើនដូចជា Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh និង Khai Hoan Land ដែលធ្លាប់ចាត់ទុកផ្នែកនេះជាសសរស្តម្ភ លែងផ្តល់អាទិភាពដល់វានៅក្នុងផែនការអាជីវកម្មឆ្នាំ ២០២៦ របស់ពួកគេទៀតហើយ។

យោងតាមតំណាងក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យមួយ ការអភិវឌ្ឍដីឡូត៍កំពុងមានការលំបាកកាន់តែខ្លាំងឡើង ដោយសារតែបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់កាន់តែតឹងរ៉ឹង ការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃថ្លៃដើមវិនិយោគចាប់ពីថ្លៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការប្រើប្រាស់ដីធ្លី រហូតដល់សេវាកម្មផ្សេងៗ ខណៈពេលដែលពេលវេលាអនុវត្តមានរយៈពេលយូរ។ ផ្ទុយទៅវិញ តម្លៃលក់ពិបាកប្រកួតប្រជែងជាមួយផ្ទះជួរ និងអាផាតមិន ដែលធ្វើឱ្យប្រាក់ចំណេញរួមតូច និងថែមទាំងធ្វើឱ្យគម្រោងនេះមិនទទួលបានប្រាក់ចំណេញទៀតផង។ ការពិតនេះបានបង្ខំឱ្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើនកែសម្រួល ដែលបណ្តាលឱ្យតម្លៃដីឡូត៍ចម្បងកើនឡើង 20-30% ក្នុងរយៈពេលមួយឆ្នាំកន្លងមកនេះ ដែលភាគច្រើនដើម្បីទូទាត់ថ្លៃដើមអភិវឌ្ឍន៍។

ការព្យាករណ៍សម្រាប់ឆ្នាំ ២០២៦ អ្នកជំនាញជឿជាក់ថា តុល្យភាពវិនិយោគនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងផ្លាស់ប្តូរបន្តិចម្តងៗ ដែលបើកលទ្ធភាពដែលដីឡូត៍នឹងត្រូវបានពិចារណាឡើងវិញដោយវិនិយោគិនមួយចំនួន។ លោក ផាន ឌីញភុក បានកត់សម្គាល់ថា ការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃតម្លៃអាផាតមិនកំពុងបណ្តាលឱ្យផ្នែកនេះកាន់តែមិនមានតុល្យភាពបើប្រៀបធៀបទៅនឹងប្រាក់ចំណូល និងលទ្ធភាពប្រើប្រាស់។ នៅពេលដែលតម្លៃអាផាតមិននៅក្នុងតំបន់ជាច្រើនលើសពីកម្រិតសមហេតុផល ហើយខិតជិតតម្លៃដីនៅក្នុងទីតាំងដូចគ្នា ភាពខុសគ្នាកាន់តែមិនសូវគួរឱ្យជឿជាក់។ លោកបានលើកឡើងឧទាហរណ៍នៃ ទីក្រុងឡុងអាន ដែលតម្លៃអាផាតមិនបានឈានដល់ប្រហែល ៣៥ លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ខណៈដែលដីឡូត៍នៅក្នុងគម្រោងដែលមានផែនការមាត្រដ្ឋាន ១/៥០០ និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធពេញលេញមានតម្លៃត្រឹមតែ ២០-២៥ លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមលោក ភុក ការប្រគល់ដីឡូត៍មកវិញ ប្រសិនបើវាកើតឡើង នឹងមិនរីករាលដាលដូចវដ្តមុនៗទេ ប៉ុន្តែជាការជ្រើសរើស ដោយផ្តោតលើតំបន់ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធពេញលេញ ការតភ្ជាប់ សេវាកម្ម ការងារ និងជាពិសេសលំហូរសាច់ប្រាក់ពិតប្រាកដពីអ្នកស្រុក។ កង្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី តម្លៃដីខិតជិតតម្លៃទីផ្សារ និងតម្រូវការខ្ពស់ឡើងសម្រាប់គុណភាពជីវិតនឹងបន្តផ្លាស់ប្តូររូបរាងផ្នែកនេះ។

ដោយមានទស្សនៈដូចគ្នា អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ លោក Tran Hoang ជឿជាក់ថា ទីផ្សារដីធ្លីកំពុងឆ្លងកាត់ការផ្លាស់ប្តូរគួរឱ្យកត់សម្គាល់។ ពីមុន គម្រោងជាច្រើនគ្រាន់តែពាក់ព័ន្ធនឹងការបែងចែកដី ការសាងសង់ផ្លូវផ្ទៃក្នុង និងការលក់ដីឡូត៍ប៉ុណ្ណោះ។ ឥឡូវនេះ អាជីវកម្មត្រូវតែអភិវឌ្ឍតាមរបៀបជាប្រព័ន្ធជាងមុន ដោយវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ សេវាកម្ម សាលារៀន មជ្ឈមណ្ឌលផ្សារទំនើប និងសេវាកម្មសំខាន់ៗផ្សេងទៀត ដោយខិតជិតគំរូនៃតំបន់ទីក្រុងពេញលេញ។ ការផ្លាស់ប្តូរនេះកើតចេញពីច្បាប់ដីធ្លីថ្មី ដែលមានប្រសិទ្ធភាពចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ដែលលុបបំបាត់វិធីសាស្រ្តប្រពៃណីនៃការបែងចែក និងលក់ដីឡូត៍។ គម្រោងនានាត្រូវតែបំពេញហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ សេវាកម្ម និងលំនៅដ្ឋានតាមផែនការ មុនពេលត្រូវបានត្រួតពិនិត្យ និងផ្តល់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី។

យោងតាមអ្នកជំនាញ ការផ្លាស់ប្តូរគំរូអភិវឌ្ឍន៍ រួមផ្សំជាមួយនឹងកម្លាំងចលករពីហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូន អាចបណ្តាលឱ្យតម្លៃដីធ្លីកើនឡើងពី ១០-២០% នៅឆ្នាំ ២០២៦។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ភាពខុសគ្នានៃតម្លៃរវាងតំបន់នានានឹងបន្តមានភាពខុសគ្នាយ៉ាងខ្លាំង ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការប្រែប្រួលនៃទីតាំង ផលិតផល និងតម្រូវការក្នុងស្រុក។ ដូច្នេះ តម្លៃដីធ្លីទំនងជាមិនបង្កើតការកើនឡើងនៃតម្លៃដ៏ធំ ឬជំរុញសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទីផ្សារដូចពីមុនទេ ទោះបីជាការកើនឡើងនៃតម្លៃក្នុងស្រុកអាចកើតឡើងក៏ដោយ។

លោក ផាន ឌីញភុក ជឿជាក់ថា ផ្នែកនេះនៅតែទទួលរងនូវ «ស្លាកស្នាម» ផ្លូវចិត្តបន្ទាប់ពីវដ្តថ្មីៗនេះ ជាពិសេសទាក់ទងនឹងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងសមត្ថភាពក្នុងការបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់។ មានតែគម្រោងដែលមានការអភិវឌ្ឍល្អ បង្កើតជាសហគមន៍លំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ និងបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ផ្ទៃក្នុងប៉ុណ្ណោះ ដែលអាចយកឈ្នះលើភាពទន់ខ្សោយនេះបាន ដោយហេតុនេះបង្កើតមូលដ្ឋានគ្រឹះសម្រាប់ការងើបឡើងវិញប្រកបដោយចីរភាពនៃទីផ្សារដីធ្លី។

យោងតាមគេហទំព័រ Vnexpress.net

ប្រភព៖ https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm