부동산 회복을 저해하는 요소를 제거하고 회복 속도를 높이는 10가지 해결책.

부동산 시장은 바닥을 찍었습니다.

부동산 업계를 대표하여 신문사에 감사의 말씀을 전합니다.   노동자들   부동산 관련 법적 장애물 제거 세미나를 지금 개최하는 것은 매우 시의적절합니다. 왜냐하면 결정적인 조치가 필요하고 법률에 포함되어야 할 사안들이 승인을 기다리고 있기 때문입니다.

모든 지도자, 연구 기관 및 재계는 부동산 시장의 상당한 법적 장애물을 잘 알고 있습니다. 우리는 정부 에 가장 큰 어려움이 법적 문제이며, 프로젝트가 직면하는 장애물의 최대 70%를 차지한다고 보고했습니다.

장애물은 세 가지 수준으로 나눌 수 있습니다. 가장 큰 장애물은 일부 규정의 일관성 부족, 모순 및 충돌입니다. 토지 및 부동산 관련 하위 법규의 일부 조항 또한 문제를 야기합니다. 특히, 각 부처 및 기관의 공무원들이 법 집행에 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 동일한 문서라도 지역에 따라 비교적 원활하게 적용되는 반면, 다른 지역에서는 그렇지 못해 지역 사업에 병목 현상을 초래합니다.

두 번째 주요 장애물은 자본 접근성입니다. 부동산 사업은 최근 자기자본 외에도 네 가지 다른 자금 조달원에 의존해 왔습니다. 첫째, 주식 시장 자본입니다. 현재 상장 기업은 1,600개가 넘는데, 그중 부동산 관련 기업은 169개 남짓에 불과합니다. 이 숫자는 매우 적어 주식 시장 자본을 충분히 활용하기에는 부족합니다.

둘째로, 2022년 3분기 이후 채권 발행으로 인한 자금 유입이 정체된 가운데, 규제를 목표로 하는 결의안 08호에도 불구하고 채권 시장은 여전히 ​​문제가 많습니다.

세 번째 주요 장애물이자 마찬가지로 중요한 것은 상업 은행으로부터의 대출 접근성입니다. 이는 마치 산파처럼 기업 설립에 중요한 지원을 제공하는 종자 자본이지만, 아직 충분히 활용되지 못하고 있습니다.

나머지 자본은 고객과 파트너로부터 조달되지만, 초기 장애물이 해결되지 않으면 이러한 장애물 또한 극복하기 어려워집니다. 특히 파트너 자본과 외국인 직접 투자(FDI)는 국내 기업들에게 프로젝트를 헐값에 "판매"하거나 투자에 동의하기 전에 높은 할인율을 요구하도록 압력을 가합니다. 간단히 말해, 그들은 실패할 프로젝트를 "사냥"하기 위해 기다리는 독수리처럼 행동합니다. 이는 국내 기업들에게 상당한 불이익입니다.

현재 가장 유망한 분야는 아마도 산업용 부동산일 것입니다. 3년간의 팬데믹에도 불구하고 이 분야는 큰 영향을 받지 않았으며, 이는 다른 산업의 성장에도 유리한 환경을 조성했습니다.

시장 상황에 대해 말씀드리자면, 이제는 "바닥을 쳤다"라는 표현을 쓰는 것이 적절하다고 생각합니다. 많은 사람들이 올해 4월이나 5월경에 시장이 바닥을 쳤다고 생각하지만, 호치민시 건설국의 자료에 따르면 부동산 시장이 16.1%의 마이너스 성장을 기록했던 2023년 1분기에 바닥을 쳤다고 봅니다. 이후 시장은 점차 회복세를 보였습니다.

2023년 2분기 말 기준 성장률은 여전히 ​​11% 이상의 마이너스를 기록했습니다. 하지만 3분기부터는 마이너스 성장률이 8%를 조금 넘는 수준으로 감소했습니다.

법적 장애물과 관련하여 현재 주요 문제는 세 가지입니다. 법률 규정, 법령 및 회람과 같은 법률 하위 규정, 그리고 지방 자치 단체의 결정입니다. 이러한 장애물은 공무원들이 부동산 관련 업무를 처리하는 데 어려움을 초래하고, 책임 회피, 부당한 행위, 그리고 제안을 내놓기를 꺼리게 만듭니다.

중앙위원회가 과감한 사고와 행동을 하는 공무원의 권리를 보호하는 규정을 발표한 것은 공무원 정신을 되살리는 데 기여할 것입니다. 더불어, 베트남 공산당 제13차 중앙위원회 결의안 18호인 "제도와 정책을 지속적으로 혁신하고 개선하여 토지 관리 및 이용의 효율성과 효과를 높이고, 우리나라를 고소득 선진국으로 만들기 위한 동력을 창출하자"는 2013년 토지법 및 관련 법률을 개정하여 일관성과 통일성을 확보해야 할 필요성을 강조했습니다.

제 생각에 국회가 심의하고 통과를 준비 중인 현행 토지법 개정안은 200페이지가 넘는 방대한 분량입니다. 하지만 최신 초안을 읽어보니, 특히 제128조에 명시된 기업의 토지 접근권 문제 등 몇 가지 문제점이 여전히 눈에 띕니다.

따라서, 규정 초안은 두 가지 선택지를 제시합니다. 기업은 양도를 통해 주거용 토지를 취득하는 경우에만 상업용 주택 프로젝트를 개발할 수 있거나, 주거용 토지와 기타 토지를 모두 취득해야 한다는 것입니다. 그렇다면 대규모 상업용 주택 프로젝트나 대규모 도시 지역을 위한 토지는 어떻게 확보할 수 있을까요? 호찌민시 중심부에서도 주거용 토지는 보통 기껏해야 수천 제곱미터에 불과합니다.

누군가가 10헥타르의 농지 나 2헥타르의 공장 부지를 매입하더라도, 주거용지가 없다는 이유로 사업을 진행할 수 없습니다. 제 생각에는 이는 불합리하며 상업 프로젝트 개발을 촉진하기 위해 조정이 필요합니다.

더 나아가, 사회주택, 근로자주택, 노후아파트의 개보수 및 재건축을 촉진하는 적절한 규제가 마련되기를 바랍니다. 개정된 토지법이 적절한 시기에 심의되고 통과되기를 기대합니다.

또한, 토지법, 금융기관법, 자산경매법, 주택법(개정판), 부동산사업법(개정판) 등 관련 법률과의 일관성과 통일성을 확보하는 것이 매우 중요합니다.

출처: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm