EZ 부동산 주식회사(EZ Property)의 팜 득 토안(Pham Duc Toan) 대표이사는 다음과 같이 분석했습니다. "이전에는 토지 사용료 지급이 비교적 안정적인 관행에 따라 계산되었습니다. 예를 들어, 북부 델타 지역의 토지 1헥타르에 대한 지급 비용은 약 100억 동(VND)에 불과했습니다. 그러나 이제 이 금액은 매일 변동하여 기업들이 실제 비용을 예측할 수 없는 상황이 되었습니다."
" 수년간 지속되는 프로젝트들이 있습니다. 2018~2019년에 처음 시작했을 때는 토지 가격이 m²당 2,100만~2,200만 동에 불과했습니다. 하지만 지금은 조정 후 가격이 m²당 4,900만~5,000만 동까지 치솟았습니다. 이러한 차이로 인해 기업들은 거의 기진맥진한 상태입니다 ."라고 토안 씨는 말했습니다.
또한, 절차상 또는 부지 정리 문제로 일정이 지연되는 프로젝트는 토지 사용료가 재계산되거나 수천억 동(약 1조 2천억 원)에 달하는 금액을 징수하는 경우가 많습니다. 가격 책정의 안정성과 일관성 부족은 기업의 재정적 압박을 더욱 가중시킵니다.
또한 논의됨 토지 가격표 호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 높은 조정액과 관련하여 호치민시 4군(구)에 있는 11,000m² 면적의 창고를 임대하는 사업체는 2022년에 연간 33억 동을 지불해야 했다고 언급했습니다. 2023년에는 호치민시가 임대료 계수를 조정하여 임대료가 77억 동으로 급등했습니다. 2025년 초에는 새로운 토지 가격표를 적용하여 임대료가 연간 210억 동 이상으로 증가하여 전년 대비 3배, 2022년 대비 7배 증가했습니다.
이러한 현실로 인해 기업의 고정 비용이 크게 증가하여 현금 흐름, 생산 및 사업 계획, 시장 경쟁력에 직접적인 영향을 미칩니다.
그에 따르면, 지난 3년 동안 호치민시는 토지 가격을 3번이나 조정했고, 그에 따라 기업들은 더 많은 세금과 수수료를 내야 하는 방향으로 토지 재정적 의무에 3번이나 큰 변화를 겪어야 했습니다.
차우 씨는 " 이로 인해 기업들은 막대한 재정적 압박을 받게 됩니다. 토지 가격 상승으로 향후 5년 안에는 도시가 예산 수입을 확보할 수 있을지 몰라도, 그 이후에는 기업과 투자자들이 다른 곳으로 '몰려갈' 것입니다." 라고 말했습니다.
차우 씨는 또한 토지 가격이 경제 의 투입 비용이라고 말했습니다. 주택 가격을 낮추기 위한 여러 가지 해결책이 있으며, 국가는 토지에서 합리적인 수입원을 확보해야 합니다.
같은 견해를 가진 베트남 건설 계약자 협회 회장인 응우옌 꾸옥 히엡 씨도 토지법이 국가, 토지 사용자 및 투자자 간의 이익 조화를 보장하는 원칙을 명확히 규정하고 있지만, 현재의 토지 가격 산정 방식에서는 일반 기업, 토지 사용 및 임대 기업, 특히 부동산 기업의 이익이 고려되지 않았다고 솔직하게 말했습니다.
" 단 1년 만에 같은 지역, 같은 토지에 대한 토지 할당 결정이 4개월 간격으로 이루어졌는데, 토지 가격이 물가 상승률보다 빠른 속도로 40%나 오른 사례도 있습니다 ." 히엡 씨는 이 문제를 제기했습니다.
히엡 씨에 따르면, 모든 기업이 토지 가격 상승의 영향을 받게 되면 프로젝트 수가 줄어들어 지역 사회에 지속 가능한 수익을 창출할 수 없게 됩니다.
사람들도 부담을 지고 있다
응우옌 반 딘 변호사에 따르면, 높은 가격은 토지를 개발 자원으로 전환시킬 것입니다. 예산은 토지에서 더 많이 징수될 것이고, 토지를 회수한 사람들은 더 적절한 보상을 받게 될 것입니다. 그러나 이는 토지 사용료, 토지 사용권 양도에 따른 소득세, 등록 수수료 등을 납부하는 사람들의 재정적 부담을 증가시킬 것입니다.
특히 토지 가격 상승은 토지 이용 관련 비용 증가로 이어집니다. 예를 들어, 최초 토지 사용 허가증 발급, 가구 및 개인의 토지 용도 변경 허가, 연간 토지 임대료 납부, 토지 사용세 계산, 등록비, 특히 토지 사용권 양도에 따른 소득세 납부 등은 모두 토지 가격표를 기반으로 합니다.
토지 가격표가 두 배로 인상되면, 사람들이 내야 하는 토지 사용료, 세금, 수수료, 요금 등도 두 배로 늘어나게 되는데, 이는 광범위한 대상 집단에 해당합니다. 토지 가격표는 분명 광범위하고 포괄적인 영향을 미칠 것입니다.
따라서 "중립적인" 토지 가격표를 작성하여 주체 간 이해관계를 조율하는 데 도움이 되는 토지 가격을 어떻게 책정할 것인가는 어려운 문제입니다. 변호사 응우옌 반 딘은 토지 이용에 대한 세금, 수수료, 부과금 등에 대한 법률 문서를 조정하는 것이 토지 가격 상승으로 인한 불이익을 극복하고, 특히 취약 계층을 보호하며, 사회적 안정을 유지하는 데 도움이 되는 동시에 토지를 개발 자원으로 전환하는 데 도움이 될 것이라고 생각합니다.
베트남 부동산 협회(VNREA)도 현실을 지적하며, 토지는 생산 및 사업에 중요한 투입재이고, 토지 가격은 토지 사용료, 토지 임대료, 지역 주민과 기업, 투자자 및 사람들의 부지 정리에 대한 보상 비용을 통해 제품 비용을 구성하는 직접적인 요소라고 말했습니다.
토지가격표에 따른 토지 가격은 기업, 투자자의 토지 접근 기회, 투입 비용, 제품 가격 및 기업 경쟁력에 영향을 미칩니다.
VNREA는 또한 토지 가격 상승에 따른 연쇄 반응이 부동산 시장 침체를 초래할 수 있으며, 이는 건설, 자재, 금융, 은행 등 관련 산업에 부정적인 영향을 미쳐 성장 목표와 거시경제 안정성에 악영향을 미칠 수 있다고 밝혔습니다. 가격이 합리적으로 결정된다면 지역 총생산(GRDP) 증가에 기여할 것입니다.
협회에 따르면, 토지 가격 급등은 공공 투자 비용과 사회기반시설 사업 추진에도 큰 부담을 줄 것으로 예상됩니다. 토지 가격이 상승하면 도시의 주요 사회기반시설 사업이 예산 초과, 즉 예상을 초과하여 예산 균형을 맞추는 데 어려움을 겪을 위험이 있습니다.
동시에, 장기간의 협상과 보상 과정은 실행 진행을 늦추고, 공공 투자의 효율성과 지방 정부가 향후 우선적으로 추진하고자 하는 동기적 인프라 개발 목표에 영향을 미칠 수 있습니다.
토지가격표에 따른 토지가격 상승은 토지를 사용하는 개인과 기업에 재정 부담(토지 임대료, 용도 변경비, 토지 관련 수수료 및 비용)을 급격히 증가시켜 재정적 압박을 가중시킬 뿐만 아니라, 보상, 지원 및 이주 지원 사업 시행 시 국가 예산 부담도 가중시킬 것입니다.
부동산협회는 또한 부동산 시장이 현재 회복세가 미약하여 많은 기업들이 구조조정을 해야 하고, 자본 흐름도 제한적이라는 점을 우려하고 있습니다. 이러한 시기에 토지 가격 상승은 "이중 부담"을 초래하여 시장 회복을 지연시킬 수 있습니다.
따라서 VNREA는 부동산 시장의 취약한 회복세를 고려할 때, 토지 가격 상승에 대한 합리적인 로드맵이 필요하다고 생각합니다. 급격한 가격 조정은 건설, 자재, 금융, 은행업 등 관련 부문에 부정적인 영향을 미쳐 성장 목표와 거시경제 안정성에 악영향을 미칠 수 있습니다.
중앙경제관리연구원 전 부소장인 쩐 킴 청(Tran Kim Chung) 부교수는 지가 정보 수집에 집중할 것을 권고했습니다. 특히 실제 거래, 토지 경매, 시세 컨설팅 등 다양한 출처에서 정보를 수집해야 합니다.
시장 변동을 업데이트하기 위해 이 과정은 정기적이고 지속적으로 이루어져야 합니다. 또한, 특히 토지 매매 가격 공시를 포함한 정보의 진실성을 보장하기 위한 엄격한 관리 체계가 마련되어야 합니다.
" 현실적인 지가 지도를 구축하기 위해서는 지가구역 설정에 대한 포괄적인 설계가 필요합니다. 지가 규제에서 용도지역 설정 및 구획을 평준화하지 말고, 가중치를 부여하고 현실적인 지표를 구축해야 합니다 ."라고 트란 킴 청 부교수는 강조했습니다.
출처: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html
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