일본 부동산의 매력이 떨어지고 있다.

Báo Sài Gòn Giải phóng•18/02/2024

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일본이 올봄 17년 만에 처음으로 금리를 인상할 것이라는 전망으로 인해 외국인의 국내 부동산 투자가 5년 만에 최저 수준으로 떨어졌다.

마이너스 금리 정책이 곧 종료될 예정입니다.

외국 투자 펀드들이 2023년 4분기 무렵 일본에서 대규모 부동산 자산을 잇달아 매각하고 있다. 싱가포르 기업인 메이플트리 인베스트먼트는 오사카의 상업용 건물을 전자제품 소매업체 에디온에 540억 엔에 매각했다. 미국 투자 회사인 포트리스는 오키나와의 리조트 호텔을 자사 부동산 투자 신탁 중 하나에 약 400억 엔에 매각했다.

세계 최대 상업용 부동산 투자 및 서비스 회사인 CBRE에 따르면, 2023년 4분기 외국 기업의 신규 투자는 2022년 동기 대비 80% 감소했습니다. 2023년 첫 9개월 동안 외국인 투자자의 부동산 매매는 전년 동기 대비 두 배 이상 증가한 1조 500억 엔(미화 71억 달러)에 달했지만, 매입은 약 20% 감소한 8,300억 엔을 기록했습니다.

2023년 한 해 동안 일본 부동산에 대한 외국인 투자는 약 30% 감소한 1조 엔(미화 67억 달러)을 기록했지만, 부동산 매매액은 두 배로 증가한 약 1조 3700억 엔으로 2018년 이후 처음으로 순매매액을 기록한 해가 되었습니다.

많은 부동산이 헐값에 매각되는 한편, 일본에서는 노동력 부족으로 인해 수많은 건설 프로젝트가 중단되고 있다. 사진: 닛케이 아시아

부동산 매도세는 일본은행(BOJ)의 통화정책 조정 가능성 때문이기도 합니다. 우에다 가즈오 BOJ 총재는 최근 BOJ가 올봄 금리를 인상할 가능성을 시사했습니다. 전문가들은 BOJ가 2024년 4월 마이너스 금리 정책을 종료할 가능성이 높아 보인다고 분석합니다. 투자자들은 금리가 급격히 상승하면 차입 비용이 증가해 부동산 투자 수익률이 하락할 것을 우려하고 있습니다.

건물을 매각하는 것.

해외 부동산 시장의 부진 또한 앞서 언급한 매도세에 영향을 미쳤습니다. 높은 금리와 재택근무 추세 지속으로 미국과 유럽의 사무실 가격이 하락했습니다. 일부 투자자들은 다른 시장에 비해 가격이 상대적으로 높았던 일본에서 부동산을 조기에 매각하여 손실을 최소화했습니다.

한때 일본 오피스 빌딩 시장을 주도했던 바로 그 해외 투자자들이 과잉 공급과 은행 금리 인상으로 임대료가 하락하자 처음으로 매도에 나서고 있습니다. 분석가들은 외국인 투자자들이 2024년에도 일본 부동산을 계속 매도할 것으로 전망하고 있습니다.

한편, 싱가포르의 GIC 자산 펀드는 올여름 도쿄 시오도메 고층 빌딩의 지분 대부분을 매각하는 절차를 시작했지만, 그 결과가 얼마나 좋을지는 불확실하다. GIC의 2023년 3월까지 5년간 명목 연평균 수익률은 3.7%로, 2016년 이후 최저치를 기록했다. 미국과 유럽에서 오피스 빌딩 가격이 폭락하자 GIC는 가격이 더 높은 일본의 부동산을 매각하여 손실을 상쇄하려 했다.

부동산증권협회에 따르면, 일본 부동산 투자 시장에서 오피스 빌딩은 중심적인 역할을 하며, 일본 부동산투자신탁(REIT) 포트폴리오의 약 40%를 차지합니다. 주거용 부동산이나 호텔 등 다른 유형의 부동산에 대한 수요는 여전히 강세를 보이고 있지만, 오피스 시장의 약세는 일부 부동산 투자자들에게 어려움을 야기하고 있습니다.

오피스 빌딩 거래량은 특히 큰 타격을 입어 40% 감소한 1조 800억 엔으로 2012년 이후 최저치를 기록했습니다. 닛케이 아시아에 따르면, 도쿄의 오피스 공실률은 4년 전보다 임대료가 30% 하락했음에도 불구하고 11년 만에 최고치를 경신했습니다.

외국인 투자자들이 일본 부동산에 매력을 느끼는 주된 이유는 일본은행의 초완화적인 통화정책으로 인한 낮은 대출 금리 때문입니다. 그러나 올봄 금리 인상 가능성이 시장에 그림자를 드리우고 있습니다. 미쓰비시 UFJ 신탁은행의 설문조사에 따르면, 2019년에는 외국인 투자자의 89%가 일본 부동산에 대해 낙관적이거나 다소 낙관적이라고 답했지만, 현재는 그 수치가 28%로 떨어졌습니다.

한치

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