기업들은 토지 자원을 확보하고 국민과 기업의 재정적 부담을 줄이기 위해 일부 특수 사례에 대한 토지 사용료 계산 규정을 개정할 것을 제안했습니다. - 사진: NGOC HIEN
호치민시 청년기업가협회 전 회장인 응우옌 푸옹 남 씨는 투오이 트레 와의 인터뷰에서 연간 임대료를 받고 있지만 임대 전에는 적색등기부상의 농경지 (공유지가 아님)였던 비농업 용지의 용도 변경은 수수료 계산 규정에 문제가 있다고 말했습니다.
토지 이용 목적 전환에 예상치 못한 어려움 발생
응우옌 프엉 남 씨는 토지 이용 전환 수수료에 관한 법령 103호는 농업용지(임대용 공유지가 아님)에 대한 토지 이용권 증명서를 비농업용지로 전환하고 연간 토지 임대료를 납부하기 전에 토지 사용자가 취득한 경우를 명확하게 구분하거나 생략하지 않았으며, 용도를 주거용지로 전환해야 할 경우 재정적 의무에 큰 영향을 미칠 것이라고 말했습니다.
구체적으로 이 경우, 용도 변경 허가 결정 당시의 토지 가격을 기준으로 산정된 토지 사용료의 100%를 납부해야 합니다. 임대 전에 인가를 받은 자가 소유한 농지에 대해서는 농지 가격을 기준으로 산정하는 정책은 적용되지 않습니다.
또한, 토지를 매년 임대할 때 지불한 가치는 공제할 수 없습니다. 토지가 처음부터 국가로부터 임대받은 토지가 아니라 사유지인 경우에도 마찬가지입니다.
남씨에 따르면, 이로 인해 불공정성이 조성되고 사람과 기업이 생산 및 사업 목적으로 토지를 개발하려는 동기가 감소하는 등 큰 단점이 발생한다고 합니다.
또한, 현행법은 토지 사용자가 임대 전에 토지 이용권 증명서를 부여받은 토지의 원래 용도를 더 이상 사용할 필요가 없는 경우 토지 임대 계약을 적시에 기간 만료 전에 해지하는 것에 대한 명확한 규정이 없습니다.
따라서 사람들은 임대 계약을 조기에 청산할 수 없고 임대 전처럼 토지 사용권 증명서를 재발급받을 수 없어 자산, 투자, 담보, 거래 등에 많은 영향을 미치게 됩니다.
남 씨는 토지 사용자의 합법적 권리를 보장하고 동시에 개인과 기업이 토지를 효과적인 생산과 사업에 투입하도록 장려하기 위해 2024년 토지법 및 103호령 개정에서 위의 "누락된" 사례를 고려할 필요가 있다고 말했습니다.
개정 토지법 조항 보완안
토지 용도 변경 시 재정적 의무와 관련하여, 남 씨는 매년 임대료를 지불하는 비농업 생산 및 사업용지의 경우, 원래 임대 절차를 완료하기 전에 증서를 받은 개인이나 기업의 토지(공유지가 아님)인 경우 주거용지로 용도를 변경할 때 정책을 누릴 수 있다는 점을 명확히 규정해야 한다고 제안했습니다.
정책에는 다음이 포함됩니다. 국가가 임대하는 공공 토지처럼 토지 사용료를 100% 지불할 필요가 없으며, 다른 목적으로 전환된 농지와 같은 방식으로 계산됩니다.
남씨에 따르면 해당 토지는 본래 국민의 농경지이기 때문에 103호 법령에는 이런 내용이 없습니다.
구체적으로, 동일 토지를 소유한 사람은 농지 사용권 증서를 발급받았지만, 농지의 일부를 비농업 생산지로 전환한 경우, 해당 토지에 대해 연간 지불 방식의 토지 임대 형태를 변경할 수 있습니다. 토지 용도 변경이 필요한 경우, 연간 지불 방식의 토지 임대 형태는 0으로 계산되며, 용도 변경 시 남은 농지는 해당 농지 유형의 재정적 의무에 따라 계산됩니다.
토지 임대 계약 해지권에 대해 남 씨는 매년 임대료를 내고 이전에 토지 사용권 증서를 발급받은 토지 사용자가 더 이상 토지가 필요하지 않을 경우 임대 기간 전에 토지 임대 계약을 해지할 수 있는 권리를 부여하고, 토지법 위반이 없는 경우 임대 전의 현재 사용 상황에 따라 토지 사용권 증서를 재발급받을 수 있는 조항을 추가하는 것이 필요하다고 말했습니다.
이 규정을 개정할 때는 국가가 임대하는 공유지와 개인/기업이 사용권을 부여받아 매년 임대료를 지불하는 사유지를 명확히 구분하여 공정성, 투명성, 합리성의 원칙을 확보하고, 국민의 실질적 이익을 침해하지 않는 것이 필요합니다.
남 씨는 "위의 권고사항이 수용되어 개정 토지법에 제도화된다면, 토지의 효과적인 이용을 촉진하고, 농지를 소유한 사람들이 농지를 비농업 생산 및 사업에 활용하도록 장려하며, 일자리를 창출하고, 국가 예산과 사회 경제 발전에 긍정적으로 기여하는 데 기여할 것으로 믿는다"고 말했습니다.
연간 토지 이용 등록 폐지 제안
남 씨는 토지 사용자가 매년 토지 이용 계획을 등록하고 도 또는 시의 승인을 받아야만 계획에 따라 토지 이용 목적을 변경할 수 있다는 규정은 매우 낭비적이며 1~2년이 걸린다고 말했습니다.
또한 그는 토지 이용 목적을 법적으로 변경할 필요가 있는 경우 토지 이용 등록 절차를 거칠 필요가 없다고 말했습니다.
이를 통해 국민과 기업이 토지를 효과적으로 개발하고 사용할 수 있는 기회를 놓치지 않고, 예산 수입에 기여할 수 있으며, 국민과 국가 관리 기관이 토지에 대한 행정 절차를 시행하는 과정에서 시간과 노력을 절약할 수 있는 여건이 조성됩니다.
출처: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm
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