개발업체들은 비용을 감당하고 대출 이자를 갚는 데 어려움을 겪고 있습니다.
기자 (NĐT): 현재 수백만 명의 저소득층 및 중산층 사람들이 내 집 마련을 간절히 바라고 있지만, 저렴한 주택과 공공주택 공급은 거의 바닥난 상태입니다. 이러한 상황의 원인은 무엇이라고 생각하십니까?
DKRA 그룹 컨설팅 서비스 및 프로젝트 개발 담당 이사인 보 홍 탕 씨는 " 저소득층 및 중산층의 수요를 충족할 만큼 충분한 가격의 주택과 사회주택이 공급되지 않는 문제는 오랫동안 지속되어 왔습니다."라고 말했습니다.
여러 요인이 복합적으로 작용하지만, 이 부문의 공급에 직접적인 영향을 미치는 주요 요인은 두 가지입니다.
첫째, 투입 비용이 증가했습니다. 지난 2년간 부동산 가격이 하락세를 보이기는 했지만, 2014년부터 2020년까지의 이전 부동산 개발 호황기에 부동산 가격이 높은 수준을 유지했다는 점을 고려해야 합니다.
이로 인해 부동산 개발업체는 막대한 투자 및 건설 비용을 부담하게 됩니다. 토지 매입, 원자재, 인건비 등이 급격히 상승하면서 완공된 부동산 가격을 낮추기가 매우 어려워집니다.
보홍탕 씨 - DKRA 그룹 컨설팅 서비스 및 프로젝트 개발 담당 이사.
둘째로, 부동산 프로젝트의 법적 절차는 종종 복잡하고 해결하는 데 매우 오랜 시간이 걸립니다. 토지 소유권 확보 단계부터 개발업체는 여러 정부 기관의 승인을 받아야 할 뿐만 아니라 보상 및 재정착 계획을 수립해야 하므로 프로젝트의 법적 절차 완료가 수년간 지연되는 경우가 많습니다.
특히 부동산과 같이 재무 레버리지가 높은 전문 사업의 경우, 채권 발행이나 은행 대출을 통한 차입 규모가 상당합니다. 법적 절차 미완료로 프로젝트가 지연되더라도 기업은 이러한 대출에 대한 막대한 이자 부담을 계속해서 져야 합니다. 이러한 모든 관련 비용은 결국 최종 제품 가격에 반영될 것입니다.
따라서 기업들이 대다수 사람들이 원하는 "감당할 수 있는" 수준까지 제품 가격을 낮추는 것은 매우 어렵습니다. 특히 현재와 같이 비용이 이미 매우 높은 상황에서는 더욱 그렇습니다.
투자자: 이는 부동산 개발업자들이 비용 문제로 어려움을 겪고 있음을 보여줍니다. 부동산 기업들이 현재 부담하고 있는 비용에는 어떤 것들이 있으며, 이것이 주택 가격 하락에 어떤 영향을 미치는지 자세히 설명해 주시겠습니까?
보홍탕 씨: 토지 사용료, 토지 정리 보상금, 은행 대출 이자, 인건비, 건축 자재 구입비 등과 같은 투입 비용이 최근 몇 배씩 급격히 증가했습니다.
프로젝트는 초기 계획 단계부터 법적 절차 완료까지 평균 3년 정도 소요될 것으로 예상됩니다. 그러나 실제로는 기업들이 건설 착공을 공식적으로 위한 서류 작업에만 10년 이상을 허비하는 경우가 많아 자원 낭비로 이어집니다.
기업이 토지를 소유하려면 토지 사용권 이전, 토지 사용료 납부, 토지 임대료, 국가에 대한 논 보호 비용 등을 통해 보상 및 토지 정리와 관련된 일련의 비용을 부담해야 합니다.
다음으로, 인건비와 자재비를 포함한 건설 비용은 시간이 지남에 따라 꾸준히 증가합니다. 아파트 건설 프로젝트의 경우 건설 비용이 전체 비용의 약 50%를 차지하고, 타운하우스는 약 30%, 빌라는 약 20%를 차지합니다.
게다가 기업이 대출 원금과 이자를 상환해야 하는 재정적 부담도 무시할 수 없습니다. 프로젝트 완료 기간이 길어질수록 이러한 재정적 비용은 더욱 증가합니다. 그리고 궁극적으로 이러한 모든 비용은 고객이 주택을 구매할 때 지불해야 하는 가격에 반영됩니다.
기업들이 재고를 처분하기 위해 손실을 감수하도록 기대하는 것은 불가능합니다.
지난 2년처럼 부동산 시장이 침체된 상황에서 많은 개발업체들은 수요를 촉진하기 위해 주택 구매자들에게 매력적인 인센티브를 제공하고 지불 기한을 연장하려고 노력하고 있습니다.
실제로 이는 투자자의 수익을 저해하는 정책이지만, 유동성 확보를 위해 투자자들은 어쩔 수 없이 이를 받아들입니다. 현재 비용이 너무 높아진 상황에서 기업들은 구매자와 판매자 모두의 이익을 합리적인 수준으로 균형 있게 맞추기 위해 제품 가격을 낮추는 수밖에 없습니다.
부동산 업체들이 수익성을 유지해야 하기 때문에 주택 가격을 "감당할 수 있는" 수준으로 낮추도록 강제하는 것은 매우 어렵습니다. 재고를 소진하기 위해 손실을 감수하도록 기대하는 것은 불가능하기 때문입니다.
과거에는 많은 개발업자들이 프로젝트 착수 전 수십 퍼센트의 수익을 목표로 삼았습니다. 그러나 이제는 손익분기점을 넘거나 초기 단계에서 손실을 감수하는 것을 목표로 삼는 경우가 많습니다. 오늘날 개발업자들의 최우선 목표는 가능한 한 낮은 가격으로 분양하고 최대한 빨리 대금을 회수하여 현금 흐름을 창출하는 것입니다. 이는 부동산 소유를 원하는 고객들에게 이미 가장 유리한 선택지가 되었습니다.
정책 변화로 인한 주택 공급 증가 기대.
투자자: 실제로 2023년 부동산 시장 전반이 침체된 상황에서도 저가 주택 부문은 항상 고객들의 특별한 관심을 받아왔으며, 이 부문의 프로젝트들은 꾸준히 안정적인 거래량을 유지해 왔습니다.
하지만 투자자들은 특히 고급 타운하우스와 고급 아파트 개발에 큰 관심을 보이는 것 같습니다. 이러한 역설은 왜 발생하는 걸까요?
보홍탕 씨: 전국 수천 개의 프로젝트에서 동시에 발생하는 법적 병목 현상으로 인해 최근 몇 년 동안 착공 자격을 갖춘 프로젝트는 극히 소수에 불과하며, 그마저도 특정 몇몇 분야에 집중되어 있습니다.
프로젝트 수가 제한적이고 가격이 합리적이기 때문에 판매가 매우 빠르게 진행될 것이며, 활발한 거래로 인해 저렴한 프로젝트만이 대중의 관심을 끈다는 오해를 하기 쉽습니다.
하지만 하노이 와 호치민시 같은 "핫스팟"에 위치한 프로젝트의 경우, 평방미터당 5천만 VND 미만의 아파트는 거의 없다는 현실도 간과할 수 없습니다. 이러한 프로젝트들은 일반적으로 평방미터당 7천만~8천만 VND, 심지어 1억 VND에 달하는 가격대를 형성하며, 이는 고급 부동산으로 간주됩니다.
이처럼 모든 프로젝트가 최적의 입지에 위치해 있기 때문에 개발업체가 제품 가격을 낮추기가 매우 어렵습니다. 더욱이 최근에는 분양 가능한 고급 프로젝트 수가 매우 적어 이 부문의 거래량 또한 저조한 상황입니다.
따라서 시장 거래 건수만으로는 고급 부동산 부문이 저가 주택이나 공공주택 부문보다 인기가 없다고 결론짓는 것은 불가능합니다.
비용을 줄일 수 있다면 부동산 상품 가격은 즉시 하락할 것이다.
더욱이, 일부 개발업체의 경우, 많은 기업들이 처음부터 타운하우스와 고가 부동산 개발에 주력해 왔으며, 이러한 부문을 개발하는 장기 전략을 가지고 있습니다. 따라서 시장 수요를 충족하기 위해 저가 부동산을 개발하고 싶더라도, 기존의 사업 방향을 고수해야 하는 상황에 놓이게 됩니다.
게다가 일부 프로젝트는 막대한 자본 투자에도 불구하고 미완성 상태로 남아 있어 투자자들이 다른 부동산 부문으로 쉽게 전환하기 어렵습니다.
투자자: 그렇다면, 저렴한 주택 부족 문제를 해결하기 위해 어떤 방안이 필요하다고 생각하십니까? 개정된 토지법이 통과되어 곧 시행될 예정입니다. 이 법이 부동산 시장 공급에 미칠 영향은 어떻게 평가하십니까?
보홍탕 씨: 국가의 주요 정책에 따라 향후 3~5년 안에 사회주택과 저렴주택 공급이 급격히 증가하여 최근 대다수 국민이 겪고 있는 주택난을 해소할 것으로 충분히 기대할 수 있습니다.
이를 달성하기 위해서는 국가의 역할이 여전히 가장 중요하며, 정책, 제도 및 규제를 통해 시장 발전을 관리하고 이끌어가는 주도적인 책임을 져야 합니다.
가장 중요한 것은 프로젝트 관련 모든 법적 문제를 해결하고 행정 절차를 간소화하여 기업들이 신속하게 건설을 시작할 수 있도록 하는 것입니다. 특히 최근 개정 및 보완된 법률은 공식 시행 후 시장 공급에 즉각적인 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
둘째로, 토지 이용 비용을 재검토하고, 저렴한 주택과 사회주택을 개발하는 기업을 위한 세제 지원 프로그램을 확대해야 합니다.
셋째, 베트남은 싱가포르처럼 생애 첫 주택 구매자를 위한 주택 개발 기금을 더 많이 설립하는 것을 고려해야 합니다.
마지막으로, 우리나라에서는 기업들이 토지에 쉽게 접근할 수 있도록 더 많은 청정 토지 기금을 조성하고 경매를 통해 매각해야 합니다.
사업적 관점에서 볼 때, 근본적인 관계는 수요와 공급의 법칙에 따라 움직입니다. 투입 비용이 증가하면 판매 가격이 상승하고, 반대로 비용이 감소하면 부동산 가격은 즉시 하락합니다. 이러한 비용을 통제하는 데 있어 국가는 부동산 시장의 상승 및 하락 추세를 결정하는 데 여전히 중요한 역할을 합니다 .
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출처: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html
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