부동산 대출은 어디로 흘러가나요?

부동산 투자액 90조5000억동 이상 증가

베트남 중앙은행(SBV)이 발표한 4월 25일 기준 부동산 부문 미상환 대출 잔액은 2022년 말 대비 3.51% 증가하여 전체 은행 시스템의 일반 대출 증가율인 2.75%를 상회했습니다. 따라서 부동산 부문 미상환 대출 잔액은 2022년 말 대비 90조 5,580억 동(VND) 이상 증가하여 267억 동(VND)에 달했습니다.

은행들은 올해 첫 4개월 동안 부동산 대출이 여전히 증가했다고 발표했습니다.

국가은행 통계에 따르면, 일부 은행의 2023년 1분기 재무 보고서에 따르면 부동산 관련 대출 잔액이 지속적으로 증가하고 있습니다. 예를 들어, 테크콤 은행(Techcombank) 의 2023년 1분기 별도 재무 보고서에 따르면 부동산 대출 잔액은 2022년 말 대비 32.43% 증가한 147조 9,060억 동(VND)을 기록했습니다. VP은행(VPBank)의 부동산 대출 잔액은 15% 증가한 59조 3,600억 동(VND)을 넘어섰습니다. 주택 구매 및 주택 건설을 위한 토지 사용권 취득을 위한 개인 대출은 21.6% 증가한 85조 3,380억 동(VND)을 넘어섰습니다. 군사은행(Military Bank)의 부동산 사업 대출은 5.08% 증가한 23조 610억 동(VND)을 기록했습니다.

한편, 건설부가 발표한 2023년 1분기 부동산 시장 보고서에 따르면 공급량과 거래량 모두 급격히 감소했습니다. 통계에 따르면, 상업용 주택 개발 프로젝트는 14건으로, 2022년 4분기 대비 약 50%, 전년 동기 대비 약 40% 감소했습니다. 이번 분기의 거래량은 10만 6천 건을 넘어섰는데, 이는 2022년 4분기 대비 35%, 전년 동기 대비 40% 감소한 수치입니다.

실제로 많은 부동산 회사들이 2022년 4분기 말 이후 은행에서 자금을 조달하지 못했다고 "불평"해 왔습니다. 또한, 법적 문제로 인해 많은 건설 프로젝트가 미완성되거나 정체되어 사업 현금 흐름이 마이너스를 기록했습니다. 부채와 관련하여, 증권거래소에 상장된 많은 회사의 2023년 1분기 재무제표에서도 부채가 작년 말 대비 감소한 것으로 나타났습니다. 예를 들어, 노바 부동산 투자 그룹( 노바랜드 )은 2023년 3월 말까지 은행에서 단기적으로 약 3조 6,820억 동(VND)을 차입했으며, 이는 2022년 말 대비 2,940억 동(VND) 이상 증가한 수치라고 발표했습니다. 반면, 은행의 장기 대출은 5조 5,380억 동(VND)으로 2022년 말 대비 2조 930억 동(VND) 감소했습니다.

이에 따라 노바랜드의 3월 말 기준 총 은행 대출은 2022년 말 부채 대비 1조 8,000억 동 감소했습니다. 팟닷 부동산(Phat Dat Real Estate JSC) 또한 2023년 3월 말 기준 총 부채가 3조 4,764억 동으로 전년 말 대비 9,630억 동 이상 감소했다고 보고했습니다. 특히, 회사는 은행 및 채권 발행을 통해 단기 대출을 대폭 줄였습니다.

마찬가지로, 캉디엔 주택투자무역 주식회사(Khang Dien Housing Investment and Trading Joint Stock Company)의 3월 말 단기 대출 잔액은 3,333억 동으로 2022년 말과 변동이 없었습니다. 2023년 3월 말 장기 대출 잔액은 은행 대출 감소로 인해 830억 동 이상 감소한 1조 5,166억 동을 기록했습니다. 남롱투자 주식회사(Nam Long Investment Joint Stock Company)는 2023년 1분기 말 총 대출 잔액을 5조 6,050억 동으로 보고했는데, 이는 작년 말보다 4,260억 동 증가한 수치입니다. 특히, 이러한 증가는 주로 같은 기간 동안 두 곳의 외국계 은행에서 발생한 장기 대출에서 기인했습니다.

실제 지출이 아닌가요?

부동산 기업과 은행 보고서의 대조는 시장의 많은 투자자와 주주들에게 "은행 자본은 어디로 흘러갔을까?"라는 의문을 제기하게 했습니다. 금융 아카데미 부교수인 딘 트롱 틴 박사는 최근 부동산 기업이 운영 자금 흐름에 어려움을 겪는 상황은 매우 흔하다고 말했습니다. 그러나 부동산 시장에는 산업 단지, 수출 가공 구역, 지방 및 도시의 프로젝트에서 주택을 구매하기 위해 대출을 받는 사람들 등 다른 부문도 있습니다. 이러한 부문이 좋을 때 은행은 여전히 대출을 하고 미지급 대출이 증가합니다. 이 경우 저렴하고 평균적인 주택 프로젝트에 대한 사람들의 수요는 항상 높습니다. 따라서 이 시점에서 기업은 즉시 구조 조정을 하거나, 전환하거나, 어떻게든 더 적절한 가격으로 제품을 시장에 출시해야 합니다. 이를 통해 기업은 현금 흐름을 확보하고 자본에 접근할 수 있습니다.

통계에 따르면, 부동산 부문 전반에서 은행 시스템의 자본 흐름이 꾸준히 증가했습니다.

예를 들어, 2월 부동산 대출은 859조 3,940억 동에 달해 1월 말 대비 26조 3,520억 동이 증가했습니다. 이 중 도시 건설 프로젝트와 주택 개발 프로젝트로 유입된 자본이 26조 5,370억 동으로 가장 큰 폭으로 증가하여 233조 2,520억 동에 달했습니다. 그 다음으로는 관광, 생태 및 리조트 프로젝트가 5조 5,760억 동 증가하여 37조 7,030억 동에 달했습니다. 레스토랑 및 호텔 프로젝트는 3조 2,440억 동 증가하여 63조 2,880억 동에 달했습니다. 산업단지 및 수출가공지구 건설 프로젝트는 2조 5,450억 동 증가하여 52조 3,430억 동에 달했습니다.

토지이용권 매수를 위한 대출만 1월말 대비 8조5,680억 동이 감소해 73조6,550억 동이 되었고, 기타 부동산 사업 대출은 4조2,690억 동이 감소해 233조9,400억 동이 되었습니다.

한편, 호치민시 경제대학교 재무부 부장인 레 닷 치 박사는 증권거래소에 상장된 기업의 수는 전국 부동산 부문에서 운영되는 수만 개 기업 중 일부에 불과하다고 분석했습니다. 따라서 올해 초 부동산 신용이 공개 보고서가 없는 민간 기업 등 다른 부문에서 급격히 증가했을 가능성이 있습니다. 또는 은행이 부동산 부문에서 개인 대출을 더 높은 증가율로 기록할 수도 있습니다. 또는 기업이 새로운 파트너에게 프로젝트를 매각하고, 담보 대출을 받은 프로젝트에 대한 대출금을 새로운 파트너에게 이전하여 일부 기업이 부채를 줄이는 사례도 있을 수 있습니다.

그러나 새로운 파트너는 이 프로젝트에 대한 담보를 계속 설정하여 자금을 차입하거나 차입 시 담보를 추가할 수 있습니다. 특히, 신규 대출을 평가할 때(또는 신규 고객 프로필에 따라), 은행은 담보를 재평가하여 자산 가치를 높일 수 있습니다. 이를 통해 고객은 기존 부채보다 더 많은 금액을 차입하거나, 추가 담보 덕분에 더 많은 금액을 지급할 수 있습니다. 또 다른 요인은 채권 만기일과 관련이 있거나, 은행이 어려움에 처한 차입자를 위해 부채를 재조정할 수 있는 권한이 있는지 여부와 관련이 있을 수 있습니다. 은행은 자산을 재평가하여 부채를 재조정하기 위한 대출과 같은 관련 조치를 취할 수도 있습니다. 모회사 또는 자회사가 프로젝트를 인수하고 부채를 보증하면 은행은 자산을 재평가합니다.

"부동산 시장 거래가 부진하면 개인들은 은행에서 돈을 빌려 어디로 돈을 벌까요? 아니면 완공된 프로젝트와 시장에 출시된 신규 프로젝트까지 감소한다면 자금은 어디로 흘러갈까요? 은행에서 부동산 부문으로 대출이 계속 증가하고 있다는 사실은 보고서에만 표시될 뿐 실제 지출 금액에는 반영되지 않을 수 있습니다. 부채 구조 조정, 부채 연장 등이 발생할 경우, 신규 대출 금액은 기존 대출 금액보다 높아질 것입니다. 예를 들어 기존 대출 금액이 1조 동(VND)이라면 고객은 최대 1조 1,000억 동(VND) 이상의 이자를 지불해야 합니다. 신규 업체를 통해 대출할 경우, 프로젝트를 인수하는 업체는 1조 1,000억 동(VND) 이상의 금액을 대출해 주므로 대출 금액은 자연스럽게 증가합니다. 하지만 이는 은행에 심각한 부실 위험을 초래할 것입니다."라고 Le Dat Chi 박사는 분석했습니다.

소스 링크: https://thanhnien.vn/cho-vay-bat-dong-san-chay-vao-dau-18523051003542747.htm