장기 아파트는 여전히 수익성이 있고 하노이는 링로드 4호선 건설을 시작할 준비가 되었지만 12개 핵심 프로젝트는 예정보다 늦어졌습니다.

전문가들은 장기간 판매된 아파트가 여전히 수익을 낼 수 있는 이유를 설명하고, 하노이는 6월 30일 이전에 링로드 4호선 건설을 시작할 준비가 되었으며, 농경지 에 주택을 짓는 경우 벌금이 부과된다는 최신 부동산 뉴스를 전합니다.

최신 부동산 소식: 하노이 의 신규 아파트 공급은 2018년부터 2022년까지 연평균 14% 감소했고, 평균 매매가는 연평균 13% 상승했습니다. (사진: 황하)

장기 아파트는 여전히 판매가 수익성이 있습니다

지난 2~3년 동안 신규 분양 아파트들이 속속 등장하면서 아파트 시장은 점점 희소성을 띠고 있습니다. 1차 공급 물량은 부족한 반면, 2차 시장의 아파트 가격은 끊임없이 오르락내리락하고 있습니다. 현재, 수년간 분양되어 사용된 아파트 가격은 여전히 상당히 높습니다. 고객들은 오랜 기간 거주하며 최초 매입가 대비 수십억 원의 수익을 올렸습니다.

한 조사에 따르면 하노이의 탄쑤언 지구와 같이 아파트 건물이 많은 일부 지역에서는 2베드룸 아파트의 매매 가격이 25억~37억 VND에 달하고, 3베드룸 아파트는 40억 VND 이상입니다.

예를 들어, 레 반 루옹 거리에 위치한 프로젝트의 많은 아파트는 가구가 완비된 2베드룸 아파트의 경우 매매 가격이 34~38억 VND이고, 3베드룸 아파트의 경우 40억 VND 이상입니다.

하노이 센터 포인트 프로젝트에서는 아파트가 m²당 4,100만~5,000만 동(VND)의 가격대로 분양되고 있습니다. 65m² 면적에 침실 2개가 있는 아파트는 33억 동(VND)에 분양되고 있는데, 이는 m²당 5,000만 동(VND)이 넘는 가격입니다.

응우옌 투안 거리에 위치한 아파트의 경우, 방 2개짜리 아파트의 매매가는 아파트당 31억~35억 동입니다. 응우옌 후이 투옹 거리에 위치한 아파트의 경우, 방 2개짜리 아파트의 매매가는 아파트당 25억~32억 동입니다.

까우지아이 구에서 까우지아이 거리의 프로젝트에 위치한 아파트의 매매 가격은 침실 2개 기준 27억~36억 VND, 침실 3개 기준 30억~47억 VND/아파트입니다.

아파트 건물은 Tran Thai Tong 거리에 위치하고 있으며, 침실 2개짜리 아파트는 아파트당 27억~36억 VND, 침실 3개짜리 아파트는 아파트당 37억~46억 VND입니다.

남쭝옌(Nam Trung Yen) 지역의 신축 아파트의 경우, 2베드룸 아파트의 매매가는 29억~35억 동, 3베드룸 아파트는 40억 동 이상입니다. 노후화된 재개발 아파트의 경우, 2베드룸 아파트의 매매가는 19억~25억 동, 3베드룸 아파트는 32억~37억 동입니다.

세빌리스 통계에 따르면 하노이에서만 2018년부터 2022년까지 신규 아파트 공급이 연평균 14% 감소한 반면, 평균 매매가는 연평균 13% 상승했습니다. 현재 1차 아파트 가격이 2차 아파트 가격보다 48% 높습니다. 이는 2차 시장 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다.

또한, 금리가 상승하는 상황에서 개인 투자자 집단이 현금 흐름의 균형을 맞추는 데 어려움을 겪으면서 시장의 2차 공급도 약간 증가하는 경향이 있습니다.

세빌스 베트남 부대표 트로이 그리피스 씨는 현재 아파트 시장의 특징은 1차 공급이 거의 없다는 점이라고 평가했습니다. 즉, 실질적인 주택 수요를 가진 주택 구매자에게는 새로운 주택 공급이 없다는 것을 의미합니다. 따라서 구매자는 2차 시장에서 공급을 모색할 수밖에 없습니다. 연초부터 하노이와 호치민시의 2차 아파트 시장이 활성화되고 있습니다.

트로이 그리피스 씨는 2차 시장에서 주목할 만한 점 중 하나로 제품의 탄탄한 법적 요소를 꼽았습니다. 대부분의 프로젝트는 사용권 증서를 받았습니다. 반면, 1차 시장에서는 이 문제와 관련하여 어려움을 겪는 프로젝트가 꽤 많습니다.

반면, 세빌리스 전문가들은 2차 시장 역시 앞으로의 이자율 조정에 크게 좌우된다고 말합니다.

"은행 대출 금리가 14~15%에 달하는 것은 상당히 높은 수준으로, 주택 구매자들이 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 하지만 금리가 코로나19 이전 수준인 10~12% 수준으로 회복된다면, 이 시장은 더욱 매력적이 되고 유동성이 증가할 것입니다."라고 트로이 그리피스 씨는 덧붙여 분석했습니다.

하노이, 순환도로 4호선 건설 시작 준비 완료

5월 29일 오후, 하노이시 교통건설투자프로젝트관리위원회는 하노이가 6월에 이 최대 규모의 도로의 건설을 시작하기 위해 순환도로 4호선-하노이 수도권 투자 및 건설 프로젝트의 구성 프로젝트의 진행을 긴급히 가속화하고 있다고 밝혔습니다.

프로젝트 관리 위원회(PMB)에 따르면, 현재까지 자본 계획은 5조 8,548억 4,000만 동(개발 투자 기금 자본은 2조 5,648억 동, 2022년과 2023년 자본 계획은 3조 2,900억 동)으로 수립되었습니다. 이 중 PMB에 대한 자본 계획은 550억 동(2023년 자본 계획은 532억 5,500만 동)입니다.

각 구의 부지 정리를 위해 배정된 자본 계획은 5조 7,998억 4,000만 동입니다(개발 투자 기금 자본은 2조 5,648억 동입니다. 2023년 자본 계획은 3조 2,350억 4,000만 동입니다).

현재까지 총 지출액은 3조 9,716억 3,400만 동(개발 투자 기금 자본금 2조 5,648억 3,400만 동, 계획된 자본 지출액 1조 4,068억 동)입니다. 이 중 사업관리위원회가 2조 3,940억 동을 지출했고, 지방자치단체가 부지 정리를 위해 3조 9,692억 4,000만 동을 지출하여 전체 지출액의 68.437%를 차지했습니다. 또한, 시는 구성 사업에 수천억 동을 배정하는 자본 계획을 수립했습니다.

현재까지 하노이 인민위원회는 1.1, 2.1, 3번 구성 프로젝트(민간투자사업)를 승인하고, 건설 전문 기관의 타당성 조사 보고서 심사를 완료했습니다. 현재 프로젝트 관리위원회와 컨설팅 부서는 타당성 조사 보고서를 작성하여 2023년 5월 29일 교통부에 제출했습니다.

교통부는 2023년 6월 10일 이전에 시인민위원회에 심의를 요청하고, 계획투자부와 국가평가위원회에 보고서를 제출할 것으로 예상됩니다.

지난 몇 년간 각 구의 묘비 철거, 보상, 지원 및 재정착 사업은 시당위원회와 시인민위원회의 긴밀한 지도와 전체 정치 시스템의 참여 하에 각 구에서 부지 철거 사업에 집중적으로 추진되어 많은 긍정적인 성과를 거두었습니다. 총 묘비 이장 건수는 10,921건 중 6,007건으로 55%에 달했습니다.

현재까지 사업관리위원회는 110KV에서 500KV까지의 고전압 송전 프로젝트에 대한 측량, 기술 설계 및 공사비 견적을 위한 컨설턴트 선정을 완료했습니다. 2023년 6월 15일 이전에 측량 및 기술 설계가 완료되어 2023년 6월 산업통상부에 평가를 위해 제출되고, 2023년 7월 기술 설계 및 공사비 견적 승인을 받을 것으로 예상됩니다.

현재까지 4개 건설 패키지 모두 기술 설계 및 견적이 승인되었으며, 현재 시공사 선정 중입니다. 2023년 6월 30일 이전에 계약이 체결되고 공사가 시작될 것으로 예상됩니다.

현재까지 부지 정리 작업은 2023년 6월에 완료될 예정이며, 80%의 공정을 인계하여 프로젝트를 시작하고, 2023년 12월 31일 이전에 부지의 100%를 인계할 예정입니다.

시는 하노이 4개 지역에서 순환도로 4호선 건설을 시작할 계획입니다. 사업관리위원회는 시 인민위원회와 기획투자국이 하노이 순환도로 4호선 - 하노이 수도권 건설 투자 프로젝트에 대한 2023년 공공투자자본 계획 조정안을 승인할 것을 건의합니다. 이는 사업관리위원회가 2023년 5월 19일자 문서 1215/BQLCTGT-KH에 제시한 제안과 각 군에 따라 결정됩니다.

동나이성 12개 핵심 프로젝트, 토지 문제 있어

동나이성 인민위원회에 따르면, 현재 이 성에서는 21개의 주요 지방 및 중앙 프로젝트와 공사(집합적으로 프로젝트라고 함)가 시행되고 있으며, 그 중 12개 프로젝트는 부지 정리 단계에 있으며 진행이 보장되지 않고 있습니다.

최근 몇 년 동안 동나이성은 수많은 교통 인프라 프로젝트에 투자 및 건설이 진행되면서 "대형 건설 현장"으로 부상했습니다. 그러나 프로젝트 부지 정리에는 많은 어려움과 난관에 부딪혔으며, 일련의 프로젝트는 건설을 위한 깨끗한 부지를 확보하지 못하고 있습니다.

대표적인 프로젝트로는 흐엉 로 2, 동나이 강변 도로, 비엔호아 도심 축 도로 건설, 763번 지방도 업그레이드, 768번 지방도 리노베이션 및 업그레이드 등이 있습니다. 이 중 흐엉 로 2 프로젝트는 2020년 말에 공사가 시작되어 2022년 중반에 완공될 예정입니다.

현재까지 프로젝트 지역 내 수십 가구와 1개 기관이 토지를 인도받지 못한 상태이며, 흐엉 로 2는 두 차례나 마감일을 연장해야 했습니다. 동나이 강변 도로 프로젝트는 2021년 말에 시작되었지만, 현재 수백 가구가 토지를 인도받지 못한 상태입니다. 시공사는 프로젝트 완공일 연장을 위한 절차를 진행 중입니다.

그 밖에 비엔호아-붕따우 고속도로 사업과 3번 순환도로-호치민시(동나이 구간)는 국가 중점 사업으로, 2023년 6월 착공 예정이지만, 동나이의 부지 정리가 매우 느리고 요구 사항을 충족하지 못했습니다.

현재 관련 부서는 도면 작성 및 토지 취득 기록만 완료한 상태입니다. 토지 취득 공고가 주민들에게 발송되지 않아 관계 당국은 토지와 자산의 실측 및 집계를 하지 못하고 있습니다. 사업 착공 전 부지의 70%를 인도한다는 목표 달성은 사실상 어렵습니다.

동나이성 인민위원회는 부지 정리 절차를 신속하게 진행하기 위해 관련 기관에 인력 자원 확보에 집중하고 구체적인 문제 파악을 위한 협력을 강화할 것을 요청했습니다. 이를 통해 토지 취득 과정에서 발생하는 문제 해결 계획을 수립하고, 동시에 이주 지역 건설을 가속화하여 사업 참여를 위해 토지를 포기하는 주민들의 주택 공급을 확보할 것입니다.

하노이 트엉띤군 반빈읍 농경지 불법 건축. (출처: 건설신문)

농경지에 주택을 짓는 경우의 처벌

건설법 에 따르면, 법령 91/2019/ND-CP의 제9조, 제10조, 제11조는 토지를 잘못된 용도로 사용하거나 토지 이용 목적을 변경하지 않고 농지에 주택을 건설할 경우 벌금을 부과하고 원래 상태로 복구하도록 강제하는 조치를 포함한 시정 조치를 취한다고 명시하고 있습니다.

이 조례 제9조는 국가기관의 허가를 받은 용도 이외의 목적으로 벼농사지를 사용할 경우의 처벌수준을 규정하고 있습니다.

구체적으로, 벼농사지를 다년생 작물 재배지 또는 임야로 전환하는 행위(제43/2014/ND-CP호 법령 제14조 7항 및 제01/2017/ND-CP호 법령 제2조 11항으로 개정 및 보완된 경우 제외)의 경우 위반 사항에 따라 처벌 형태와 수준이 증가합니다.

불법적으로 다른 용도로 전용된 토지의 면적이 0.5ha 미만인 경우 2,000,000 VND에서 5,000,000 VND의 벌금이 부과됩니다.

불법적으로 용도를 변경한 토지 면적이 0.5ha에서 1ha 미만인 경우 5,000,000 VND에서 10,000,000 VND의 벌금이 부과됩니다.

불법적으로 다른 용도로 전용된 토지의 면적이 1ha에서 3ha 미만인 경우 10,000,000 VND에서 20,000,000 VND의 벌금이 부과됩니다.

불법적으로 다른 용도로 전용된 토지 면적이 3헥타르 이상인 경우 20,000,000동에서 50,000,000동까지의 벌금이 부과됩니다.

벼농사지를 양식장 또는 염전으로 전환할 경우, 처벌 형태와 수준은 다음과 같습니다.

불법적으로 다른 용도로 전용된 토지의 면적이 0.1ha 미만인 경우 3,000,000 VND에서 5,000,000 VND의 벌금이 부과됩니다.

불법적으로 다른 용도로 전용된 토지 면적이 0.1ha에서 0.5ha 미만인 경우 5,000,000 VND에서 10,000,000 VND의 벌금이 부과됩니다.

불법적으로 다른 용도로 전용된 토지의 면적이 0.5ha에서 1ha 미만인 경우 10,000,000 VND에서 20,000,000 VND의 벌금이 부과됩니다.

불법적으로 용도를 변경한 토지 면적이 1ha에서 3ha 미만인 경우 20,000,000 VND에서 30,000,000 VND의 벌금이 부과됩니다.

불법적으로 다른 용도로 전용된 토지의 면적이 3헥타르 이상인 경우 30,000,000동에서 70,000,000동까지의 벌금이 부과됩니다.

농촌지역에서 벼농사를 비농지로 전환할 경우 부과되는 처벌의 형태와 수준은 다음과 같습니다.

불법적으로 다른 용도로 전용된 토지의 면적이 0.01ha 미만인 경우 3,000,000 VND에서 5,000,000 VND의 벌금이 부과됩니다.

불법적으로 다른 용도로 전용된 토지 면적이 0.01ha에서 0.02ha 미만인 경우 5,000,000 VND에서 10,000,000 VND의 벌금이 부과됩니다.

불법적으로 다른 용도로 전용된 토지 면적이 0.02ha에서 0.05ha 미만인 경우 10,000,000 VND에서 15,000,000 VND의 벌금이 부과됩니다.

불법적으로 다른 용도로 전용된 토지 면적이 0.05ha에서 0.1ha 미만인 경우 15,000,000 VND에서 30,000,000 VND의 벌금이 부과됩니다.

불법적으로 다른 용도로 전용된 토지 면적이 0.1ha에서 0.5ha 미만인 경우 30,000,000 VND에서 50,000,000 VND의 벌금이 부과됩니다.

불법적으로 다른 용도로 전용된 토지의 면적이 0.5ha에서 1ha 미만인 경우 50,000,000 VND에서 80,000,000 VND의 벌금이 부과됩니다.

불법적으로 다른 용도로 전용된 토지의 면적이 1ha에서 3ha 미만인 경우 80,000,000 VND에서 120,000,000 VND의 벌금이 부과됩니다.

불법적으로 다른 용도로 전용된 토지 면적이 3헥타르 이상인 경우 1억 2천만 동에서 2억 5천만 동까지의 벌금이 부과됩니다.

도시지역에서 벼농사를 비농업용지로 전환한 경우에는 이 조 제3항의 규정에 의한 과태료의 2배를 부과한다.

또한 위반자는 토지의 원래 상태를 회복하고 위반으로 인해 얻은 불법 이익을 반환해야 합니다...

또한, 법령 91/2019/ND-CP 제10조는 특수용도 임지, 보호임지, 생산임지를 관할 국가기관의 허가 없이 사용할 경우 처벌을 규정하고 있습니다. 최대 5억 동(VND)의 벌금이 부과되며, 처벌은 반드시 이행되어야 합니다.

법령 91/2019/ND-CP 제11조는 논, 보호림, 특수용도림, 생산림이 아닌 농지를 관할 국가기관의 허가 없이 다른 용도로 사용할 경우 처벌을 규정하고 있습니다. 최고 4억 동(VND)의 벌금과 그에 따른 결과 시정을 명령할 수 있습니다.

원천: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-o-lau-ban-van-loi-ha-noi-san-sang-khoi-cong-duong-vanh-dai-4-12-du-an-trong-diem-cham-tien-do-228986.html