해외 베트남인에게 국내 주택 구매 기회, 하노이 아파트 가격 하락은 없고 상승만 있을 뿐

고급 아파트 부문이 주도하고, 탄호아가 '황금 땅' 지역 가격을 확정하고, 공공재산 주택의 강제매각과 강제매각 사례가 최근 부동산 뉴스입니다.

부동산사업법은 많은 새로운 내용을 담고 있어 향후 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. (출처: XD신문)

해외 베트남인들은 이 나라에서 주택을 살 수 있는 기회를 가지고 있습니다.

부동산사업법 개정안은 제15대 국회 제6차 정기국회에서 공식 통과되어 2025년 1월 1일부터 시행됩니다.

전문가들은 부동산 사업법에 많은 새로운 내용이 포함되어 향후 시장에 큰 영향을 미칠 것이라고 말합니다. 새롭게 주목되는 사항 중 하나는 베트남 내 부동산 매입 시 해외 베트남인에 대한 차별 철폐입니다.

개정된 부동산사업법은 베트남 국적을 유지한 채 해외에 거주하는 베트남 국민은 베트남 국내에서 베트남 국민과 동일한 토지 소유권과 의무를 가진다고 규정하고 있습니다. 베트남계 해외 거주 국민은 현행 정책이 적용됩니다.

법률 전문가 - 부동산 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh)은 이 규정이 개정된 토지법 초안과 일치한다고 언급했습니다. 따라서 국적을 유지하는 해외 거주 베트남인은 베트남 국민과 마찬가지로 부동산 사업을 하고, 주택을 매매, 임대 또는 할부 구매하고, 건설 공사를 할 권리가 있습니다.

이를 통해 해외 거주 베트남인들이 베트남 내 부동산을 소유하기가 더 쉬워지고, 부동산 시장 발전에 기여하며, 수요도 늘어날 것이라고 딘 씨는 분석했습니다.

이전에는 베트남에서 부동산을 매입하기 위해 많은 해외 베트남인들이 친척들에게 본인 명의로 부동산을 매입해 달라고 부탁해야 했는데, 이는 법률의 투명성 부족으로 소송이나 분쟁 등의 결과를 초래했습니다. 이번 부동산사업법 개정을 통해 베트남 국민과 해외 베트남 국민이 부동산 매입에 있어 평등하게 대우받을 수 있게 되었습니다.

LMP 로펌 대표 변호사인 레 민 피외는 이전에 많은 해외 베트남인들에게 부동산 매입을 위해 베트남으로 돌아오라고 조언했지만, 계약서를 넘겨야 했고, 핑크북에 이름을 올릴 수 없었다고 말했습니다. 이러한 어려움과 장벽은 여러 문제, 특히 법률적인 문제에서 비롯되었다고 덧붙였습니다.

해외 베트남 기업가 협회 상임부회장인 베트남계 캐나다인 피터 홍 씨는 "이것이 실현된다면 2023년에는 약 192억 달러 규모의 해외 베트남 자본이 베트남으로 돌아올 것으로 예상되므로 송금 자본으로 부동산을 구제할 수 있을 것"이라고 말했습니다.

이들 중 상당수도 같은 생각입니다. 수십 년간 해외에서 일하며 은행에 무이자 예금을 하고 수수료까지 부담해야 했던 그들은 베트남으로 돌아와 투자하고 부동산을 매입하여 차세대 자산으로 삼고 싶어 합니다. 따라서 최근 통과된 부동산사업법의 새로운 조항은 이러한 자본 유입을 촉진하고 유치하는 데 기여할 것입니다.

고급 아파트 시장이 주도하고 있으며, 가격도 계속 상승하고 있습니다.

건설부는 3분기 하노이 아파트 시장 상황을 바탕으로 1차 시장에서 분양된 아파트의 평균 매매 가격이 전분기 대비 약 7%, 전년 동기 대비 14% 상승해 m²당 약 5,080만 동에 달했다고 밝혔습니다.

건설부는 고급 아파트 신규 공급 비중이 90%를 넘어 압도적으로 높아 가격 조정이 상승세를 보이고 있다고 평가했습니다. 이와 함께 일부 투자자들은 가격을 상향 조정하고 상층부 추가 매물을 공개했습니다.

2차 시장에서는 평균 아파트 매매 가격이 전 분기 대비 상승세를 유지하여 m²당 약 3,200만 동에 도달했으며, 전분기 대비 2.7%, 전년 동기 대비 0.8% 상승했습니다.

하노이의 모든 구는 3분기에 2차 매매 가격이 2분기에 비해 상승한 것으로 기록되었으며, 동다구, 탄쑤언구, 떠이호구, 남투리엠구, 지아럼구는 3% 이상 상승했습니다.

하동(하노이) 부동산 거래소 이사인 푹 아인 씨는 어려운 부동산 시장 상황에도 불구하고 아파트 가격이 지속적으로 상승하고 있다고 말했습니다. 공급은 제한적인 반면 실제 수요는 증가하고 있기 때문에 아파트 가격은 상승세에도 불구하고 가까운 미래에도 계속 상승할 것으로 예상됩니다.

"향후에는 모든 비용이 상승하는 상황에서 투자자들이 수익을 극대화해야 하기 때문에 1차 아파트 가격도 높은 가격을 기록할 것입니다. 신규 분양 프로젝트가 거의 없고 국민 소득이 제한되어 있어 소득 증가가 주택 가격 상승을 따라잡을 수 없는 상황에서 아파트 구매는 점점 더 어려워지고 있습니다."라고 푹 안 씨는 말했습니다.

안 씨에 따르면, 현재 구매자는 편의성 외에도 가격과 지불 정책에 더 많은 관심을 가지고 있습니다. 따라서 가격이 낮고 지불 정책이 좋은 주택은 빠르게 판매될 것입니다. 하지만 많은 주택 구매자는 금리에 대한 우려로 아직 대출을 받지 못하고 있습니다.

탄호아의 "황금 땅" 지역의 시작 가격은 4,510억 VND가 넘습니다.

탄호아성 인민위원회 상임부위원장인 응우옌 반 티 씨는 탄호아시 꽝탄구 남부도시지역의 상업 및 서비스용 토지 사용권 경매를 위한 시작 가격을 승인하는 결정에 서명했습니다.

경매된 토지 면적은 약 105,000m2이며, 탄호아시 인민위원회는 토지 회수를 조직하고 보상 계획을 승인하고 부지 정리를 지원했으며, 보상을 완료하고 부지 정리를 지원했습니다.

이 토지는 국가에 50년간 임대되며, 임대료는 일시불로 징수됩니다. 용도는 상업용지입니다.

기술 인프라 측면에서 경매 토지는 한 면이 Hung Vuong 도로(북남 도로)에 인접해 있고, 다른 면은 완공된 동쪽 경로에 인접해 있어 경매 낙찰자가 투자 및 건설을 수행할 수 있습니다.

기술 인프라의 손상으로 인한 영향을 최소화하고 제한하기 위해 경매지 옆의 일부 도로는 타인호아 시 인민위원회에 할당되어 경매지 내 공사와 병행하여 건설, 연결 및 시행을 담당하게 됩니다.

경매 시작가는 4,510억 VND(동) 이상입니다. 이 시작가는 낙찰자가 관할 당국이 승인한 계획에 따라 해당 토지에 대한 기술 인프라 및 공사를 동시적이고 완전하게 건설하고, 토지 사용권 경매 계획에 명시된 의무를 완전히 이행해야 한다는 조건 하에 결정됩니다.

경매 시작 가격은 승인일로부터 6개월 동안 유효하며, 규정된 목적 및 토지 이용 기준에 따라 결정됩니다.

탄호아성 인민위원회는 토지평가위원회에 속한 천연자원환경부, 각 부서, 지부, 단위에 법 앞에서 전적인 책임을 지도록 지시했습니다.

탄호아시 인민위원회는 상기 토지 이용권 경매를 위한 다음 단계를 이행하고 규정을 준수하도록 책임을 맡고 있습니다.

공공재산 주택의 강제집행 및 강제집행 사례

개정 주택법 제127조에서는 공공재산 주택의 강제집행 및 강제집행의 경우를 명확히 규정하고 있습니다.

따라서 공공재산주택의 회수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 실시한다.

주택에 관한 법률에서 정한 조건을 충족하지 아니하거나, 적절한 허가 없이 또는 잘못된 대상에게 주택을 임대, 할부 매수 또는 판매하는 행위.

임차인이 더 이상 임대를 원하지 않거나, 양 당사자가 주택 임대 계약을 해지하기로 합의하면 임대 기간이 만료됩니다.

임차인이나 할부 매수인은 임대 또는 할부 매수한 주택을 반환한다.

임차인은 이 법의 규정에 따라 더 이상 주택을 임대할 자격이 없습니다.

임차인이 사망하거나 법원에 의해 실종 선고를 받았지만 함께 사는 사람이 없는 경우; 공식 거주지를 임대하는 사람이 사망하거나 법원에 의해 실종 선고를 받은 경우.

주택의 임차인 또는 임차인-매수인이 정당한 사유 없이 계약에 따라 3개월 이상 임대료 전액을 납부하지 아니하는 경우

관할 국가 기관의 결정에 따라 개조 또는 재건축을 위해 철거해야 하는 임대 또는 할부 매수 주택; 건설법의 규정에 따라 사용하기에 안전하지 않은 주택.

임차인 또는 할부 매수인이 주택 임대 계약 또는 할부 매수 계약에서 합의한 목적 이외의 목적으로 주택을 사용하거나, 임의로 주택을 개조, 판매, 하위 임대, 대여하거나, 임대 또는 할부 매수된 주택을 임의로 철거, 확장, 개조 또는 철거하는 경우.

공공주택 세입자들은 다른 지역으로 파견, 순환근무 또는 파견 근무를 하게 됩니다.

주택의 불법 점유.

개정 주택법 제127조 제1항의 규정에 따라 주택을 임대, 임대-매수, 매수하거나, 압류 대상 주택을 사용하는 자는 주택을 관리 기관에 인계해야 합니다. 주택이 인계되지 않을 경우, 공공재산에 속하는 주택의 소유주 대표가 강제 압류를 결정합니다. 도(省) 인민위원회는 강제 압류 결정이 내려진 날로부터 30일 이내에 주택의 강제 압류를 조직하거나 주택이 소재한 현(縣) 인민위원회에 강제 압류를 실시하도록 지시할 책임이 있습니다.

주택을 회수한 후에는 관할 기관이 구체적인 사례에 따라 이 법의 규정에 따라 기능 전환을 실시하거나 계속 관리, 임대, 할부 매수 또는 매매를 주선해야 합니다.

정부는 공공주택의 압류 및 압류 집행 절차를 세부적으로 규정해야 합니다.

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