토지 가치 평가에서 잉여법을 포기해야 할까요?

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전문가들은 가장 인기 있는 방법이자 부동산 프로젝트의 재정적 성격을 명확히 반영하는 잉여금 방식의 폐지는 토지 가치 평가에 있어서 후퇴한 것이며, 장기적으로 공급과 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것이라고 말합니다.

이 문제에 대해 베트남평가협회 회장 응우옌 티엔 토아 박사는 틀린 것은 아니지만 부분적으로만 맞다고 말했습니다. 더 중요한 것은 개발 잠재력이 있는 토지의 최고 및 최적 이용 목표를 달성할 수 있도록 허가할 때, 국가는 그 목표를 달성하기 위해 시장 원칙에 따른 토지 가격을 알아야 하며, 이는 국가와 토지를 사용하는 기관 및 개인 간의 재정적 의무를 결정하는 근거가 되어야 한다는 것입니다. 그리고 이러한 개발 토지의 가격을 책정하는 적절한 방법은 잉여금 방식입니다.

" 가격을 결정하려면 근거 없는 계산 데이터가 아닌 법적 근거(계획, 허가 등)와 이용 가능한 객관적인 시장 데이터를 기반으로 해야 합니다 ."라고 토아 박사는 강조했습니다.

전문가들은 토지 가치 평가에서 잉여 방식을 포기해서는 안 된다고 말한다.

이 측면에 대해 한 부동산 법률 전문가는 잉여금 평가법이 부동산 프로젝트의 재정적 성격, 즉 비용, 수익, 이익 등을 명확하게 반영하며, 매우 과학 적이고 객관적이라고 말했습니다. 또한 이 방법은 "토지 임대료 차액"을 활용, 배분, 공유하는 방식을 명확하게 반영한다고 덧붙였습니다. 이는 국제 관행에 따르면 현대적인 부동산 가치 평가법이기도 합니다.

" 초안 작성 기관은 가치 평가 데이터베이스 부족으로 인해 가치 평가가 가정적인 요소에 기반하고 정확성이 떨어진다고 생각합니다. 따라서 제 생각에는 이러한 방식을 포기하는 것은 설득력이 없습니다. 만약 데이터베이스 부족이 문제라면, 해결책은 과잉 방식(생산 설비 파괴)을 포기하는 대신, 신뢰할 수 있는 양질의 데이터베이스를 구축하는 것입니다. 따라서 과잉 방식 포기가 현실화된다면 토지 가치 평가 업무에 있어 퇴보가 될 것입니다 ."라고 그는 말했습니다.

잉여방법을 유지해야 합니다.

잉여금 평가법 폐지를 제안함에 따라, 시행령 제44호 개정안 초안에는 비교법, 소득법, 지가조정계수법의 세 가지 방법만 제시되어 있습니다. 그러나 이 세 가지 방법만으로는 개발 잠재력이 있는 토지의 가치를 평가할 때 잉여금 평가법을 대체하기에 충분하지 않다는 것을 바로 알 수 있습니다.

구체적으로 분석한 결과, 전문가들은 세 가지 단점을 지적했습니다. 첫째, 토지 가격 산정은 비교법과 수익률법을 통해 산출되므로, 현재 용도가 아닌 미래 개발 가능성이 있는 용도를 기준으로 합니다.

둘째, 공통적인 개발 잠재력을 가진 토지 유형은 비교법을 적용할 만큼 시장에서 성공적으로 거래된 유사 자산이 없으므로(예외적인 경우를 제외하고 최소 3개의 비교 자산이 있어야 함) 가치 평가에 비교법을 적용할 수 없습니다.

셋째, 소득법은 소득이 안정적이고 영구적이며 미래 소득에 대한 위험이 고정되어 있다는 가정 하에 미래 소득을 결정하는 방법입니다. 반면, 잔차법은 이와 정반대입니다. 따라서 소득법은 잔차법을 대체할 수 없습니다.

부동산 법률 전문가에 따르면, 잉여금법이 폐지되면 토지 가치 평가에 공백이 발생할 것으로 예상됩니다. " 국가 기관은 경매 없이 사업을 시행하기 위해 투자자에게 토지를 배정할 때 어떤 방식으로 토지 가치를 평가할까요? 현재 대다수 부동산 사업은 투자자에게 토지를 배정할 때 잉여금법을 적용하고 있습니다(조정계수법을 적용하는 일부 저평가 토지펀드는 제외). 토지 사용권을 경매하는 경우에도 잉여금법에 따라 시작 가격을 결정해야 합니다 ."

이 문제에 대해 더 자세히 설명하면서, 천연자원환경부 전 차관인 당 흥 보 교수는 토지 가치 평가 방법에서 지가 조정 계수 방법을 제거하고 토지에 대한 부동산 개발 프로젝트의 가치를 평가하기 위해 잉여 방법을 유지하거나 추가하는 것이 필요하다고 말했습니다.

따라서 지가조정계수법은 단순히 도(省) 인민위원회가 규제하는 지가표상의 가격과 도(省) 인민위원회가 결정한 계수를 곱한 값에 불과합니다. 보 교수는 "시장에 적합한 지가란 객관적인 수량이며, 도(省) 인민위원회가 규제하고 결정한 두 개의 주관적인 수량의 곱과 같을 것을 요구할 수 없습니다. 따라서 이는 과학적 이론 없이 지가를 결정하는 방식이라고 결론지을 수 있습니다."라고 단언했습니다.

총리는 최근 천연자원환경부와 각 성·시 지도자들에게 토지 가치 평가의 어려움과 장애를 조속히 해소해 줄 것을 요청하는 전보를 발표했습니다. 특히, 천연자원환경부는 토지 가격 규제를 위한 법령 제44/2014/ND-CP호를 개정·보완하는 법령의 심의 및 공포를 위해 7월 31일까지 정부에 제출해야 하는 중요한 내용이 있습니다. 또한 토지 가치 평가, 건설, 토지 가격표 조정, 특정 토지 가치 평가 및 토지 가격 컨설팅에 대한 세부 사항을 담은 시행령 제36/2014/TT-BTNMT호의 개정 및 보완도 완료해야 합니다.
그러나 전문가들은 시행령 44호와 시행규칙 36호 개정안에는 중대한 결함이 있어 토지 가치 평가 및 부동산 시장 발전에 중대한 영향을 미칠 것이라고 지적합니다. 즉, 시행기관은 토지 가치 평가에서 가장 실용적인 방법인 잉여금 평가 방식을 폐지하고, 완전하고 안정적이며 투명한 입력 정보 데이터베이스를 구축했습니다.

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