토지 가치 평가에서 잉여법을 포기해야 하는가?

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전문가들은 가장 인기 있는 방법이자 부동산 프로젝트의 재정적 성격을 명확히 반영하는 잉여금 방식의 폐지는 토지 가치 평가에 있어서 후퇴한 것이며, 장기적으로 공급과 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것이라고 말합니다.

이 문제에 대해 베트남평가협회 회장인 응우옌 티엔 토아 박사는 이는 틀린 말은 아니지만 부분적으로만 맞다고 말했습니다. 더욱 중요한 점은, 개발 잠재력이 있는 토지를 최대한 최적의 용도로 사용할 수 있도록 허용할 때 국가는 그 목표를 달성하기 위해 시장 원칙에 따른 토지 가격을 알아야 하며, 이는 국가와 토지를 사용하는 조직 및 개인 간의 재정적 의무를 결정하는 기준이 됩니다. 그리고 그러한 유형의 개발 토지를 평가하는 적절한 방법은 잉여법입니다.

" 가격을 결정하려면 근거 없는 계산 데이터가 아닌 법적 근거(계획, 허가 등)와 이용 가능한 객관적인 시장 데이터를 기반으로 해야 합니다 ."라고 토아 박사는 강조했습니다.

전문가들은 토지 가치 평가에서 잉여 방식을 포기해서는 안 된다고 말한다.

이 측면에 대해 더 자세히 논의하면서 부동산 법률 전문가는 잉여금 방법은 부동산 프로젝트의 재정적 성격을 명확하게 반영한다고 말했습니다. 즉, 비용은 얼마이고, 수익은 얼마이고, 이익은 얼마인지가 매우 과학 적이고 객관적입니다. 이 방법은 '토지 임대료 차액'을 착취하고 분배하고 공유하는 방식을 명확하게 반영하고 있습니다. 이는 국제적 관행에 따르면 현대적인 부동산 평가 방법입니다.

" 초안 작성 기관은 가치 평가 데이터베이스 부족으로 인해 가치 평가가 가정적인 요소에 기반하고 정확성이 떨어진다고 생각합니다. 따라서 제 생각에는 이러한 방식을 포기하는 것은 설득력이 없습니다. 만약 데이터베이스 부족이 문제라면, 해결책은 과잉 방식(생산 설비 파괴)을 포기하는 대신, 신뢰할 수 있는 양질의 데이터베이스를 구축하는 것입니다. 따라서 과잉 방식 포기가 현실화된다면 토지 가치 평가 업무에 있어 퇴보가 될 것입니다 ."라고 그는 말했습니다.

잉여방법을 유지해야 합니다.

잉여금법을 폐지한다는 제안에 따라, 시행령 44호 개정안은 비교법, 소득법, 지가조정계수법의 3가지 방법만을 두고 있습니다. 그러나 이 세 가지 방법만으로는 개발 잠재력이 있는 토지를 평가할 때 잉여평가방법을 대체하기에 충분하지 않다는 것을 즉시 알 수 있습니다.

구체적으로 분석한 결과, 전문가들은 3가지 단점을 지적했다. 첫째, 토지가격 결정은 비교법이나 소득법을 통해 산정한 현재 이용목적이 아닌, 잠재적인 장래 개발목적에 따라 결정됩니다.

둘째, 공통적인 개발 잠재력을 가진 토지 유형은 비교법을 적용할 만큼 시장에서 성공적으로 거래된 유사 자산이 없으므로(예외적인 경우를 제외하고 최소 3개의 비교 자산이 있어야 함) 가치 평가에 비교법을 적용할 수 없습니다.

셋째, 소득법은 소득이 안정적이고 영구적이며 미래 소득에 대한 위험이 고정되어 있다는 가정 하에 미래 소득을 결정하는 방법입니다. 반면, 잉여방법은 정반대이다. 따라서 잉여금법 대신 소득법을 사용할 수 없습니다.

부동산 법률 전문가에 따르면, 잉여금법을 없애면 토지 가치 평가에 차이가 생길 것이라고 합니다. " 경매 없이 사업을 진행하기 위해 투자자에게 토지를 배정할 때 국가 기관은 어떤 방식으로 토지 가치를 평가해야 할까요? 현재 대부분의 부동산 사업에서 국가 기관은 투자자에게 토지를 배정할 때 (조정계수법을 적용하는 일부 저평가 토지펀드를 제외하고) 잉여금법을 적용하여 토지 가치를 평가하고 있습니다. 토지 사용권을 경매하는 경우에도 잉여금법에 따라 시작 가격을 결정해야 합니다 ."

이 문제에 대해 더 자세히 설명하면서, 천연자원환경부 전 차관인 당 흥 보 교수는 토지 가치 평가 방법에서 지가 조정 계수 방법을 제거하고 토지에 대한 부동산 개발 프로젝트의 가치를 평가하기 위해 잉여 방법을 유지하거나 추가하는 것이 필요하다고 말했습니다.

따라서 토지가격조정계수 방식은 단순히 도(省)인민위원회가 규정한 토지가격표상의 가치에 도(省)인민위원회가 결정한 계수를 곱하는 것에 불과합니다. "시장에 적합한 토지 가격은 객관적인 수량이며, 도(省) 인민위원회가 규제하고 결정하는 두 가지 주관적인 수량의 곱과 같을 것을 요구할 수 없습니다. 따라서 이는 과학적 이론 없이 토지 가격을 결정하는 방식이라고 결론지을 수 있습니다."라고 보 교수는 단언했습니다.

총리는 최근 천연자원환경부와 지방자치단체장, 도시 지도자에게 토지평가의 어려움과 장애물을 신속히 제거해 달라고 요청하는 전보를 발표했습니다. 특히, 천연자원환경부가 토지 가격을 규제하는 법령 제44/2014/ND-CP호를 개정 및 보완하고, 토지 가치 평가, 건설, 토지 가격표 조정, 특정 토지 가치 평가 및 토지 가격 결정 컨설팅에 대한 세부 사항을 기술한 순환문 제36/2014/TT-BTNMT호의 개정 및 보완을 완료하는 법령을 7월 31일 이전에 정부에 제출하여 심의 및 공포해야 한다는 중요한 내용이 있습니다.
그러나 전문가에 따르면, 법령 44와 통지문 36의 개정에는 중대한 단점이 있어 토지 가치 평가와 부동산 시장 발전에 중대한 결과를 초래할 것이라고 합니다. 즉, 기초기관은 토지평가에서 가장 실용적인 방법인 잉여법을 폐지하고, 완전하고 안정적이며 투명한 입력정보 데이터베이스를 갖추게 되었습니다.

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