손실률 40%에 달하는 토지, 여전히 매각 어려움, 최신 토지평가 방법 4가지

정부가 토지평가에 대한 새로운 규정을 발표하고, 시장이 침체되고 있는데, 취소 공고된 토지를 양도할 수 있을까요?...가 최신 부동산 뉴스입니다.

Bất động sản mới nhất: đất nền cắt lỗ đến 40% vẫn khó thanh khoản, 4 phương pháp định giá đất mới nhất

부동산 시장 전반, 특히 토지 시장은 2024년에 어려움을 겪을 것으로 예상됩니다. 투자 심리가 아직 긍정적인 회복 조짐을 보이지 않고 있기 때문입니다. (출처: Vietnamnet)

정부가 토지 가치 평가에 대한 새로운 규정을 발표했습니다.

정부는 2월 5일 토지 가격에 관한 여러 조항을 개정하고 보완하는 법령을 발표했습니다. 토지 가치 평가에는 다음 네 가지 방법이 있습니다.

비교 방법은 시장에 양도된 토지나 재정적 의무를 이행한 토지 경매에서 낙찰된 토지와 일정한 유사성을 갖고 동일한 용도를 가진 토지의 가격을 조정하여 구현됩니다. 이 방법은 토지에 부착된 자산의 가치를 제외한 후 토지 가격에 영향을 미치는 요소를 분석하고 비교하여 토지의 가격을 결정하는 것입니다.

정부는 동일한 용도 목적과 특정 유사한 요소를 갖춘 토지가 3개 이상 있는 경우 비교 방법을 적용하도록 규정하고 있습니다.

소득법은 토지 면적당 연평균 순소득을 상업은행의 12개월 만기 베트남 통화 평균 저축 이자율로 나누어 계산합니다. 조건은 이러한 은행이 국가 소유이며, 정관 자본금 또는 총 의결권 주식의 50% 이상을 보유해야 한다는 것입니다. 평균 이자 계산 기간은 3년 연속이며, 평가 시점 전 데이터를 기준으로 가장 최근 분기 말까지 계산됩니다.

이 방법은 주거용 토지가 아니며 비교 방법을 적용하기 위한 조건을 충족하지 않는 농업 및 비농업 토지의 가치를 평가하는 데 사용됩니다.

잉여법은 가장 효과적인 토지 이용(토지이용계수, 건축밀도, 건물의 최대층수)을 기준으로 토지구획, 토지면적의 총추정 개발비용에서 총추정 개발수입을 뺀 값을 구하는 방식입니다. 이 방법은 비교 및 수익 조건을 충족하지 않는 투자 프로젝트의 토지를 평가하여 프로젝트의 총 개발 수익과 총 개발 비용을 추정하는 데 사용됩니다.

지가 조정계수법은 지가표상의 지가에 조정계수를 곱하는 방식입니다. 조정계수는 각 성, 시에서 시장의 일반 토지 가격과 비교하여 발표합니다.

정부는 2014년 규정과 달리 1월 중순 국회 에서 통과된 개정 토지법에 따라 토지 평가 공제 방식을 폐지했습니다.

새로운 법령은 지방정부 조직법의 규정에 따라 도 인민위원회 또는 구 인민위원회가 구체적인 토지 가격을 결정하도록 규정하고 있습니다. 천연자원환경부는 동일 직급의 인민위원회가 구체적인 토지 가격을 결정하도록 지원하는 업무를 담당합니다.

토지 시장 하락

베트남 부동산협회(VARS)의 자료에 따르면, 토지 시장은 더 이상 과거만큼 '뜨겁지' 않습니다. 토지 상품은 가격이 많이 인하되어 손실이 30~40% 정도 줄었지만 여전히 현금화하기 어렵습니다.

건설부 산하 건설경제연구소가 최근 발표한 토지시장 동향 보고서에 따르면, 2023년 2차 토지 공급은 전년에 비해 크게 감소할 것으로 전망된다.

이 중 하노이는 2022년 대비 2023년 프로젝트 용지 2차 공급량이 약 46.4% 감소했고, 호치민시는 56.3%, 다낭은 44.5%, 빈즈엉은 약 45.3%, 하이퐁은 약 58.6% 감소했습니다.

게다가 2023년 토지 거래 상황도 조용합니다. 하노이의 프로젝트 용지 2차 거래량은 약 45.4% 감소했고, 호치민시는 60.1% 감소했으며, 다낭은 49.4% 감소했고, 빈즈엉은 48.1% 감소했고, 하이퐁은 30.3% 감소했고, 동나이는 59.4% 감소했습니다.

2023년 2차 토지 거래 가격은 2022년 대비 약 10~15% 감소할 것으로 예상되며, 동나이성, 카인호아성, 다낭성, 호치민시 등 일부 지역에서는 상당한 하락세를 보일 것으로 전망됩니다.

건설경제연구소의 위 보고서에 따르면, 2023년 4분기에 많은 지역에서 프로젝트 용지 경매 제도가 재구축되었습니다. 낙찰가는 최초 낙찰가와 크게 다르지 않지만, 구매력이 개선되는 조짐을 보이고 있어 시장에 긍정적인 신호로 여겨집니다.

한 연구 기관의 시장 보고서에 따르면, 토지 시장은 2023년에 검색 수요가 급격히 감소했다고 합니다. 구체적으로, 2023년 토지 검색 건수는 2022년 대비 45% 감소했으며, 특히 프로젝트 토지의 검색이 감소했습니다. 2022년 3월 '토지열풍'이 최고조에 달했던 것과 비교하면 남부지방의 토지는 71% 감소했습니다.

자본 조달의 어려움과 투자자에 대한 신뢰 부족은 고객이 부동산을 소유하기로 결정하는 데 있어 확실한 장벽으로 간주됩니다. 1차 가격은 2022년 대비 10~13% 감소를 기록했고, 2차 가격은 15~30% 감소를 기록했습니다. 감소는 대출을 이용하는 고객 그룹, 인프라가 미완성된 대규모 프로젝트(합법적)에서 발생했습니다.

건설경제연구소에 따르면, 암울한 상황에도 불구하고 거래 상황은 여전히 활기차지 않을 것으로 예상된다. 2023년 유동성이 낮고 투자자들이 투자 결정을 내릴 때 신중한 심리를 갖고 있기 때문에 2024년 토지 시장은 회복하는 데 아직 시간이 더 필요합니다.

새로운 부동산 사업법에 따른 토지 분할 및 매매에 대한 규제 강화로 인해 앞으로 이 부문의 공급, 구매자 심리, 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 대규모 토지에 대한 매수 및 거래 가격에 대한 수요는 계속해서 감소할 것으로 예상됩니다.

반면, 소규모 토지의 경우 유동성이 개선되고 2차 거래가격은 2023년에 비해 소폭 상승할 가능성이 있습니다.

VARS는 토지 시장에 대해 언급하면서 2024년 새로운 법률 정책이 시장의 판도를 바꿀 수 있지만 이 부문의 공급은 부족할 것으로 예측했습니다. 공급 부족으로 인해 주요 도시의 토지 가격은 2023년 대비 약 5~7% 상승할 수 있습니다. 개발된 지역에서는 인프라가 엉터리로 운영되는 경향이 있습니다.

시장조사센터가 2023년 말에 실시한 조사에 따르면, 2024년 부동산 수요가 있는 사람들의 63%가 아파트, 토지, 주택에 관심이 있는 것으로 나타났습니다.

2023년 말에 한 연구기관이 주택 구매자 심리 조사를 실시한 결과, 토지 구획이 가장 인기 있는 부동산 유형이며, 맨 아래에 있는 주택을 매수하기 위해 기다리는 비율이 높은 것으로 나타났습니다. 위의 현실은 토지가 여전히 시장에서 환영받는 상품임을 보여줍니다. 그러나 투자 심리가 아직 긍정적인 회복 조짐을 보이지 않으면서 토지 시장은 2024년에 어려움에 직면할 것으로 예상됩니다.

Circular 22의 법적 문제를 해결하기 위한 권장 사항

호치민시 부동산 협회(HoREA)에 따르면, 이 조치는 처음에는 미래의 주택 구매자들에게 더 안전하다고 느끼게 했지만, 시행령 22/2023/TT-NHNN에 따른 법적 문제는 여전히 남아 있습니다.

위의 현실은 토지가 여전히 시장에서 환영받는 상품임을 보여줍니다. (사진: 황하)

HoREA는 방금 문서 번호 23/2024/CV-HoREA를 발행하여 국립은행(SBV)이 회보 22/2023/TT-NHNN의 규정이 조직 및 개인의 미래 주택 구매 권리를 제한하지 않으며 현행 규정에 위배되지 않는다고 확인한 것을 환영했습니다.

따라서 협회는 베트남 국가은행이 "은행 및 외국은행 지점의 자본 안전 비율 규정과 관련된 일부 정보"를 보낸 것을 환영하며, 이는 조직 및 개인의 미래 주택 구매 권리를 제한하지 않으며 현행 규정에 위배되지 않는다는 것을 확인합니다.

그러나 HoREA에 따르면, 처음에는 미래 주택 구매자가 더 안전하다고 느끼도록 돕지만, 순환 22/2023/TT-NHNN에는 여전히 법적 문제가 있습니다.

구체적으로, 통지문 41/2016/TT-NHNN(통지문 22/2023/TT-NHNN 제1조 제1항에 따라 개정 및 보완됨) 제2조 제11항 a항에서는 "인계를 위해 완료된" 상업용 주택, 즉 "이용 가능한" 상업용 주택의 경우에만 적용되는 규정을 제공하고, "인계를 위해 완료되지 않은" 상업용 주택, 즉 "미래에 형성되는" 상업용 주택을 구매하기 위한 신용 대출의 경우는 포함하지 않습니다.

HoREA에 따르면, "인계를 위한 완공된 주택"이라는 개념은 상업 은행이 해당 주택을 구매하기 위한 대출의 담보로 수용하는 "미래 주택"을 포함하는 것으로 해석될 수 없습니다.

또한, 국가은행의 공고에서는 “상업은행 및 외국은행 지점의 자기자본비율을 규정하는 통지문 41/2016/TT-NHNN은 신용기관의 신용공여업무를 지도하는 문서가 아니다”라고 확인했습니다.

그러나 실제로 통지문 41(통지문 22/2023/TT-NHNN 제1조 1항에서 수정 및 보완)에는 "상업은행 및 외국은행 지점의 자기자본비율에 관한 규정"과는 관련이 없고 "신용기관의 신용공여업무"와 관련된 법적 규정이 포함되어 있습니다.

구체적으로 제2조 제11항은 “조건을 충족하는 주택을 매수하기 위한 개인에 대한 부동산 담보 대출”을 규정하고 있으며, 이는 국가은행의 “신용기관의 신용공여업무에 관한 지도” 통지문의 규정과 유사합니다.

HoREA는 통지문 41호가 "상업은행 및 외국은행 지점의 자본금 안전비율"만을 규제하는 것이라면, 조항 11, 2에 "주택 담보 대출은 개인이 주택을 구매하기 위해 부동산을 담보로 대출하는 것"이라는 "조건"을 규제하는 법적 규정이 필요하지 않다고 생각합니다. 왜냐하면 이미 신용 기관의 신용 제공 업무를 안내하는 국가은행 통지문이 있기 때문입니다.

이와 함께 협회에 따르면, 최근 국가은행이 발행한 '은행 및 외국은행 지점의 자본금 안전비율 규정에 관한 몇 가지 정보' 문서는 회람문서와 같은 법적 문서가 아니므로 정보 제공의 가치만 있다고 합니다.

한편, 은행과 외국은행 지점은 신용공여업무를 수행하기 위해서는 신용기관법과 국가은행 통지문을 근거로 해야 합니다.

협회는 위와 같은 어려움에 직면하여 부동산 시장의 회복 및 개발을 지원하기 위해 통지문 제22/2023/TT-NHNN을 조속히 개정 및 보완할 필요가 있다고 밝혔습니다.

취소공고된 토지를 이전하는 것이 가능합니까?

많은 사람들이 궁금해합니다. 토지 개간 통지는 있었지만 토지 개간에 대한 결정이 없었고, 거래 당사자들이 이를 알면서도 자발적으로 거래를 수행한 경우, 토지를 양도하고 등록하는 것이 허용되는지, 그리고 그 이유는 무엇인지요?

천연자원환경부는 이 문제에 대해 다음과 같이 답변했습니다.

현행 토지법에는 토지 회복 통지가 있는 경우 토지 이용자의 권리를 행사할 수 있는지 여부에 대한 구체적인 규정이 없습니다.

37개 계획 관련 법률의 일부 조항을 개정 및 보충하는 법률 제35/2018/QH14 제6조 제1항의 규정에 따르면, 지구 단위에서 연간 토지 이용 계획이 있는 경우 해당 지역의 토지 사용자는 토지 사용자 권리를 계속 행사하기 위해 토지 이용 목적을 변경하고 계획에 따라 토지를 회수해야 합니다.

토지 사용권 양도의 순서 및 절차는 법령 제43/2014/ND-CP호 제79조에 규정되어 있으며, 이에 따라 토지 등록소는 지적 기록을 조정하고 변경 사항을 업데이트하기 전에 재정 의무를 규정에 따라 이행해야 하는 경우 재정 의무 징수를 결정하고 통지하기 위해 세무 기관에 지적 정보를 보내는 책임이 있습니다. 토지 사용자는 규정된 대로 재정적 의무를 이행해야 합니다.

2014년 5월 15일자 정부령 제43/2014/ND-CP호 제19조 6항의 규정을 준수하도록 보장하기 위해 유능한 국가 기관이 토지 회복 통지 또는 토지 회복 결정을 내린 경우 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부과된 기타 자산에 대한 증서를 발급하지 마십시오. 이 증서는 토지법의 여러 조항의 시행에 대한 세부 내용을 담고 있습니다.

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