하노이의 중간 토지: 매수는 쉽지만 매도는 어렵다

부동산 거래 사이트에서는 많은 중개인이 30~40제곱미터 면적에 수억 동(VND)에 불과한 가격으로 토지를 판매한다고 광고합니다.

섞인 땅의 쓴 열매를 맛보세요

하노이 호앙마이구 빈흥가에 있는 32m2 토지가 4억 5천만 동에 매각되고 있습니다. 이는 m2당 약 1,400만 동에 해당합니다.

토지는 서쪽을 향해 있으며, 사각형이고 견고한 땅이며, 주변에는 건물이 세워진 붉은 책 모양의 땅이 있고, 모든 법적 서류, 연간 토지세 영수증, 법률 사무소에서 공증된 매매 계약서가 있습니다.

또는 Linh Nam 거리(Hoang Mai 군, 하노이)에 있는 다른 토지를 소유하고 있는데, 소유주는 자본을 회전시키기 위해 돈이 필요하여 면적 37m2의 토지를 매각하고 있습니다. 이 토지는 구획 지역에 위치하고 있으며, 인프라가 완비되어 있고, 사방에 빨간 책이 있고, 건물이 안정적으로 지어졌으며, Vinh Hung 초등학교와 중등학교 근처에 있습니다. 가격은 m2당 2,500만 VND로, 여기 토지 가격의 1/3에 불과합니다.

여러 구획으로 나뉘어 저렴한 가격에 매물로 나와 있지만, 등기부등본을 구하는 것은 매우 어렵다. (사진: 응옥 비)

상당히 저렴한 가격으로 인해, 거주 목적으로 토지를 구매하려는 사람뿐만 아니라 많은 투자자들도 이 토지를 구매하러 옵니다.

쩐 중 끼엔 씨와 그의 아내(반장군, 흥옌 )는 월수입이 2,000만 동 정도라 하노이에서 집을 갖는 것은 꿈도 꾸지 못한다고 말했습니다.

2년 전, 친구들의 권유로 부부는 친척들에게 7억 원이 넘는 돈을 빌려 하노이 호앙마이 딘콩 지역에 있는 35m² 규모의 작은 땅을 샀습니다. 끼엔 씨에 따르면, 이 땅은 골목길에 위치해 있으며 등기부등본이 없다고 합니다.

땅을 살 당시, 우리는 이 거래가 단지 손으로 쓴 문서일 뿐이라는 것을 알고 있었지만, 중개인에 따르면, 약 1년 후에 이 땅을 주거용 땅으로 전환하기 위한 서류 작업과 절차를 처리해 줄 것이기 때문에, 우리는 안심하고 집을 지을 수 있을 것이라고 했습니다.

하지만 2년이 지났지만, 기엔 씨 부부는 아직도 7억 동이 넘는 토지에 대한 등기부등본을 받지 못했습니다.

" 저는 여러 번 위험을 감수하며 자재를 구입하고 인부를 고용하여 임시 거주용 4층 주택을 지었습니다. 하지만 자재를 가지고 오자마자 지역 당국에서 이 땅에 집을 지을 수 없다고 고발했습니다 ."라고 키엔 씨는 말했습니다.

토지 판매자와 중개인에게 연락해 보니, 절차만 지원해 줄 뿐, 지금은 토지 용도 변경 절차가 엄격해져서 등기부등본을 받기가 매우 어렵다고 합니다. 키엔 부부는 계속 집을 빌려 살아야 하는데, 빚은 여전히 많고 갚은 것도 많지 않습니다.

" 아내와 저는 지금 한 달에 2천만 동(VND)의 수입으로 매우 힘든 삶을 살고 있습니다. 월세, 전기세, 수도세까지 합쳐 600만~700만 동(VND)에 두 자녀의 학비와 생활비까지 합쳐 매달 수백만 동(VND)을 저축해야 합니다. 그래서 아내와 저는 5천만 동(VND)이 넘는 빚을 갚기 위해 2년 동안 저축을 했습니다. 집을 지을 수도 없고 빚이 쌓이고 있어 아내와 저는 골머리를 앓고 있습니다. "라고 키엔 씨는 슬프게 말했습니다.

빚의 압박으로 인해 키엔 씨와 그의 아내는 중개인에게 토지를 다시 팔아달라고 요청해야 했지만, 지난 반년 동안에도 아직 매수자를 찾지 못했습니다.

" 땅은 아름답지만 서류가 없고 손으로 쓴 매매 계약서만 있기 때문에 많은 사람들이 감히 사지 못합니다. 어떤 사람들은 손으로 쓴 계약서를 받아들였지만, 그 땅이 집을 짓는 데 쓰일 수 없다는 것을 알게 되면 감히 사지 않습니다. 이제 저는 땅을 얻었지만, 거기서 살 수도 없고 팔 수도 없습니다. " 키엔 씨는 얼굴을 찡그리며 말했습니다.

여러 구획의 토지가 매우 저렴한 가격으로 매물로 나와 있습니다. (스크린샷)

엇갈린 땅을 사는 것은 '적과 흑'의 게임과 같다

Kien 씨와 마찬가지로 Nguyen Van Nam( Nam Dinh ) 씨도 5년 전에 Long Bien에서 102m2의 토지를 m2당 1,000만 VND에 매입했습니다.

매입 당시, 그는 해당 사업이 자신의 땅 근처에 있어 사업이 시행되면 땅값이 오를 것이라 생각하며 부지를 꼼꼼히 조사하고 검토했습니다. 하지만 예상치 못하게 남 씨는 빈손으로 돌아갔습니다. 그가 매입한 땅은 지역 도로 계획의 일부였기 때문입니다.

" 지난 몇 년 동안 이 땅을 매입하는 데 10억 동(VND)이 넘는 돈이 동결되어 거래가 불가능했습니다. 모든 고객이 이 땅이 도로 건설 계획의 일부라는 것을 알고 있었기 때문입니다. 현재는 계획이 중단되었지만, 매수자들은 여전히 매우 신중합니다. 투자로 큰 수익을 낼 수 있을 거라 생각했는데, 이제 막혔습니다 ."라고 남은 말했습니다.

실제로 토지 거래에 유효한 서류는 여러 종류가 있는데, 그중에는 소유자(중개인에게 송부)와 고객 간에 직접 작성한 매매 계약서만 있고, 농지세 납부서가 첨부되어 있는 경우도 있습니다.

상품의 설득력을 높이기 위해 중개인은 지방 당국과 "관계"가 있으므로 농경지와 혼합된 토지에 대한 핑크북(Pink Book) 발급에 대해 걱정하지 않는다고 주장했습니다. 그러나 실제로는 전환이 매우 어려웠고 수수료도 매우 높았습니다.

하노이에서 중간 토지를 매입한 고객인 판 안 주이 씨는 토지 용도 변경 절차가 생각보다 까다로웠다고 말했습니다. 토지 용도 변경 시 토지법상 토지 사용자는 용도 변경 후 토지 종류별 토지 사용료와 용도 변경 전 토지 종류별 토지 사용료의 차액에 해당하는 토지 사용료를 납부해야 하기 때문에, 토지 용도 변경 시 매우 높은 세금과 수수료를 납부해야 했습니다.

게다가, 이름 붙일 수 없는 다른 많은 비용들이 발생합니다. 상품을 시장에 내놓을 때 그가 버는 돈은 미미하며, 심지어 그가 지출한 토지와 전환 수수료에도 미치지 못합니다. 한편, 그는 같은 자본으로 다른 분야에 투자하면 더 높은 수익을 낼 수 있다고 생각합니다.

투안 안 부동산 이사인 지앙 안 투안 씨에 따르면, 적장부(red book)가 없는 중간 토지는 매우 합리적인 가격에 제공됩니다. 하지만 중간 토지 매입을 위해 돈을 쓰기로 결정할 때는 "적장부(red-black)" 게임이라는 점을 명심해야 합니다. 이 중간 토지 도박의 승패율은 50/50입니다. 적장부가 없으면 아무런 보장도 없기 때문입니다.

이렇게 엇갈린 토지에 대한 적색등기부등본 발급은 간단하지 않습니다. 이렇게 엇갈린 토지에는 임시 토지 할당 서류만 있는 경우가 많아 매매 거래가 매우 어렵습니다. 이러한 서류는 종종 복사되어 여러 사람의 손을 거치게 됩니다.

" 그래서 구매자가 사는 건 쉽지만 파는 건 극히 어렵고, 집을 짓는 것도 어렵습니다. "라고 투안 씨는 공유했습니다.

중간 토지는 도시 주택가에 위치한 정원용지, 농경지, 또는 계획 후 남은 토지 중 주거용지로 인정되지 않은 토지(주거용지)를 말합니다. 이러한 토지는 일반적으로 토지사용권증이 없고, 수기 문서로만 양도됩니다. 또한 토지사용권이 명확하지 않기 때문에 이러한 토지의 가격은 같은 지역 내 정식 문서가 있는 토지보다 절반, 심지어 1/3까지 저렴한 경우가 많습니다.

응옥 비

원천: https://vtc.vn/dat-xen-ket-ha-noi-mua-de-ban-kho-ar835428.html