땅값 폭등에 이어 보증금 취소도 '일상화'

(CLO) 낙찰가와 등록 신청 건수 모두에서 불규칙한 조짐을 보이는 토지 경매는 여전히 진행 중이며, 이는 투기 심리와 부동산 가격 상승에 대한 기대가 지속되고 있기 때문입니다.

앞서 지난 8월 하노이 외곽 지역인 타잉오아이, 호아이득 지구에서 토지 경매가 잇따라 진행돼 여론이 들끓었다. 등록 토지가 많고 경매 기간이 길며 낙찰가가 시작가보다 수십 배나 높은 등 낙찰가가 폭등했기 때문이다. 이런 발전과 결과는 최근 하동과 트엉틴에서 진행된 토지 경매에서도 계속해서 나타나고 있습니다.

이에 따라 하동구는 10월 19일 푸르엉구, 옌응이아구, 즈엉노이구의 토지 27개 구획을 성공적으로 경매했습니다. 특히 14라운드 이후 가장 높은 당첨금을 받은 고객은 시작 가격보다 8배 높은 최대 2억 6,200만 VND/m2로 결정되었습니다. 가장 낮은 낙찰가도 5.8배 높아 1억 3,300만 VND/m2에 달했습니다.

하동에서 토지 경매가 10월 19일에 이루어졌습니다. (사진: VV)

10월 22일, 트엉띤에서 16시간의 치열한 경매 끝에 하노이 트엉띤군 반지엠읍의 경매 토지 중 기술 인프라 프로젝트에 속한 19/40개의 주거용 토지가 52,864백만 VND/m2의 최고 낙찰가로 성공적으로 경매되었습니다. 최저가는 24,384백만 VND/m2이고 시작가는 3,864백만 VND/m2입니다. 경매 참여자가 규정을 위반하여 경매에 부쳐지지 않은 토지는 21개입니다.

땅값 폭등에 따른 보증금 취소 '흔한 일'

베트남 부동산협회(VARs)는 당국의 개입에도 불구하고 결국 경매는 변화가 없으며, 경매된 토지 가격도 계속 오르고 있다고 밝혔습니다.

먼저, 시작 가격에 대해서 말씀드리겠습니다. 시작 가격은 여전히 ​​매우 낮으며, 현행 규정을 완전히 준수하여 결정된 시장 가격보다 훨씬 낮습니다. 시장 가격은 도시의 토지 가격표에 계수 K를 곱하여 계산됩니다.

VARs는 "지방 인민위원회는 여전히 2020년의 기존 토지 가격표를 2025년 12월 31일까지 적용하고 있습니다. 시작 가격은 하노이가 새로운 토지 가격표를 발표할 때만 변경될 것입니다."라고 밝혔습니다.

둘째, 경매 토지 가격은 부동산, 특히 경매 토지와 같이 법적 보장과 성장 잠재력이 뚜렷한 상품에 대한 수요가 매우 높기 때문에 지속적으로 상승하고 있습니다.

실제로 호아이득이나 하동과 같은 지역에서는 인프라 개발과 더불어 도시 개발의 잠재력이 투자자들에게 큰 기대를 불러일으킵니다. 많은 투자자는 토지의 실제 가치보다 가격이 훨씬 높더라도 한정된 수량의 상품을 소유하기 위해 기꺼이 높은 가격을 지불합니다.

또한 미래에도 토지 가치가 계속 오를 것이라는 기대로 인해, 구매자는 일반적인 평가액보다 훨씬 높은 가격을 받아들일 수도 있습니다.

특히, 높은 가격 상승은 하노이 부동산 시장이 공급이 제한된 가운데 '뜨거운' 성장세를 보이고 있으며, 도시 확장과 교통 인프라에 대한 기대감과 함께 1차 가격이 지속적으로 새로운 최고 수준을 기록하고 있기 때문입니다.

낙찰가가 높은 또 다른 중요한 이유는 더 높은 가격을 지불한 후 보증금을 포기하거나, 낙찰 금액을 지불하지 않거나, 심지어 위험을 무시하고 경매에서 의무를 이행하여 낙찰가를 합법화하고 "가격을 부풀리려는" 목적, 관련 토지의 가격을 끌어올려 이익을 얻기 위한 근거로 "가상의" 가격 수준을 만드는 행위입니다.

당국이 검사를 위해 개입했지만, 이러한 조치는 주로 경매 과정의 투명성과 합법성을 보장하기 위한 것이며, 시장 가격에 개입하기 어렵습니다.

터무니없이 비싼 토지 경매 가격과 그에 따른 보증금 취소가 '흔한 일'이 되고 있다. (사진: ST)

시장 경제 에서는 매매 거래에 참여하는 당사자들이 기꺼이 사는 사람과 기꺼이 파는 사람의 원칙을 따르기 때문입니다. 증거 없이도 보증금을 완전히 포기할 수 있습니다. 그리고 시장에서 어떤 상품이 부족할 때 가격이 오르는 것은 불가피합니다.

VAR은 "현재 이러한 행동을 투기 및 가격 인플레이션으로 분류하는 것 역시 감정에 기반한 것입니다. 베트남에는 이러한 행동을 처리할 근거로 규정하는 법적 문서가 없습니다."라고 밝혔습니다.

더욱이 현행 규정에 따르면 경매에서 낙찰받은 사람이 120일 이내에 전액을 지불하지 못하면 "상당히 가벼운" 벌금이 부과되고, 결과가 취소되고 보증금만 잃게 됩니다. 시작 가격이 낮아서 매우 낮은 금액입니다.

개정된 부동산 경매법은 토지 사용권 경매 낙찰자에 대한 규정을 강화했지만, 이 규정은 2025년 1월 1일부터 시행됩니다. 그러나 새 규정이 시행되더라도 현재의 수급 상황과 하노이 부동산 시장의 열기를 고려할 때, 향후 경매에서 새로운 가격 기록이 계속 경신될 가능성이 매우 높으며, 점차 "지역의 일상적인 사건"으로 자리 잡을 것입니다. 여전히 투기 심리가 존재하고 부동산 가격 상승에 대한 기대가 계속 유지되고 있기 때문입니다.

더 강력한 조치가 필요합니다.

경매 과정이 공정하고 투명하게 진행되고, 추측과 가격 인플레이션이 최소화되도록 하기 위해 VARS에서는 몇 가지 권장 사항을 제안합니다.

첫째, 경매 주최측은 모든 경매 프로세스와 절차가 현행 법적 규정을 준수하는지 면밀히 검토하고 확인해야 합니다.

둘째, 국가 관리 기관은 경매의 모든 "움직임"을 계속 면밀히 모니터링하여 "불안정"의 징후를 감지하면 시기적절한 시정 조치를 취해야 합니다.

동시에, 이 활동과 관련된 메커니즘, 정책 및 더 엄격한 규정에 대한 조정을 신속하게 실행에 옮겨 이 활동을 올바른 방향으로 신속하게 인도하는 것을 고려하세요.

특히, 예금 포기에 대한 벌금은 더 높게 책정되어야 합니다. 따라서 경매에 참여하는 개인의 "이익과 손실" 사이의 "고려사항"을 늘리고 경매 활동을 통한 "투기적 추세"를 어느 정도 제한합니다.

셋째, 경매 낙찰자가 단기간 내에 매각되는 사례에 대해서도 국가 차원에서 보다 강력한 조치를 취해야 합니다. 특히, VARS에 따르면 가장 중요한 것은 여전히 ​​주택 공급의 병목 현상입니다.

주택 공급의 '막힘을 해소'하기 위해서는 조기에 긍정적이고 실질적인 조치가 필요합니다. 특히, 법적 문제로 어려움을 겪고 있는 프로젝트를 검토하고 해결하는 것이 시장에 더 많은 공급을 늘리는 가장 빠른 방법입니다.

VAR은 "공급이 수요와 점차 일치하게 되면 시장은 자동적으로 조정되고, 전반적인 가격, 특히 경매 가격은 부동산의 실제 가치에 더 가까워질 것"이라고 강조했습니다.

출처: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html