아파트 투자, '복리' 수익 창출로 투자자 유치

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아파트 가격이 계속 오르고 있다

최근 몇 년간 부동산 시장 전반의 어려운 상황에도 불구하고 아파트 가격은 꾸준히 상승해 왔습니다. 2023년 마지막 몇 달 동안 부동산 시장은 "저점을 시험하는" 듯한 "우울한" 모습을 보였지만, 특히 아파트형 주택을 중심으로 실질적인 주택 수요를 충족하는 부동산 시장은 회복세를 보이며 다시 성장세를 이어갔고, 어려운 시장 상황 속에서도 성장세를 유지했습니다.

특히 베트남 부동산협회(VARS)의 조사 자료에 따르면 최근 몇 년 동안 아파트 가격은 연평균 두 자릿수 상승률을 기록했습니다. 2023년 한 해 동안 하노이 의 아파트 가격 지수는 연초 대비 2023년 말 기준 16%p 상승했습니다. 한편, 호치민시의 아파트 가격 지수는 2023년 3분기부터 2차 시장에서 고급 및 럭셔리 프로젝트의 점진적인 가격 하락에 힘입어 다시 성장 사이클에 진입했습니다. 전국 아파트의 평균 1차 매매 가격 또한 높은데, 신규 공급이 대부분 4천만 동/m² 이상인 제품이며, 저가 아파트 부문의 프로젝트는 거의 없기 때문입니다.

도시의 아파트 개발 프로젝트는 끊임없이 새로운 가격 수준을 형성하고 있으며, 주거 지역의 기존 및 신규 아파트 임대료는 여전히 상승하고 있습니다. 특히 2022년 중반 이후, 팬데믹이 절정에 달했을 때 임대 계약이 만료되고 양측 모두 수요가 지속될 경우 갱신되기 때문입니다. 많은 아파트 가격이 팬데믹 절정 대비 최대 40%까지 상승했고, 2022년 중반 대비 약 20% 상승했습니다.

VARS의 정보에 따르면, 하노이의 아파트 임대료는 최근 몇 년 동안 비교적 크게 상승했으며, 특히 스튜디오 유형(1베드룸 아파트)의 수익 마진이 대형 아파트보다 최대 2배나 높습니다.

구체적으로 롱비엔 지역의 스튜디오 아파트 임대료는 월 700만~800만 동으로, 전년 동기 대비 10~15%, 2022년 대비 약 30~40% 상승했습니다. 투룸 아파트(완비)는 가구가 완비되어 있으며, 같은 기간 대비 약 10% 상승하여 월 1,000만~1,100만 동에 달하는 등 상대적으로 높은 가격을 보이고 있습니다. 그린베이 메 트리 프로젝트(남투리엠)의 경우, 가구가 완비된 스튜디오 아파트 임대료는 약 1,000만 동, 투룸 아파트는 1,400만~1,600만 동으로, 같은 기간 대비 약 15% 이상 상승했습니다. 다른 지역의 아파트 임대료도 비슷한 상승세를 보였습니다.

마찬가지로 호치민시에서도 아파트 임대료가 최근 소폭 상승하기 시작했는데, 특히 도심 지역은 월 50만 동에서 100만 동 사이입니다. 하지만 그 이전인 2023년 중반에는 호치민시의 아파트 임대료가 동일하게 유지되었고, 팬데믹 이후 임대료가 급등한 후 일부 대형 아파트에서는 소폭 하락하기도 했습니다. 예를 들어, 1군에 있는 빈홈 골든 리버의 원룸 아파트 임대료는 기존 계약이 만료되면서 월 1,500만 동에서 2,000만 동으로 인상되었습니다. 집주인이 새 가격을 발표하자마자 곧바로 세입자가 들어왔습니다. 선라이즈 리버사이드, 뉴 사이공(냐베 군) 등 도심에서 멀리 떨어진 프로젝트도 세입자 수요가 급증하면서 임대 아파트 가격을 끌어올렸습니다.

VARS는 저렴한 주택 공급이 늘어나면 아파트 가격이 최소한 1년 더 10% 정도 상승세를 유지할 것으로 전망했습니다.

많은 젊은이들이 집을 빌리는 것을 선택합니다.

아파트 가격 상승으로 대다수 사람들이 내 집 마련에 어려움을 겪으면서, 많은 가정이 임대를 선택하고 있습니다. 주택담보대출을 포함한 대출 금리는 하락했지만 말입니다.

하지만 불안정한 경제 상황으로 인해 미래의 직업과 소득에 대한 확신이 부족한 많은 가정에게 주택 구매를 위한 대출과 매달 발생하는 부채는 여전히 부담으로 작용합니다. 특히 FDI 프로젝트를 통해 베트남으로 유입되는 외국인 전문가들의 수가 크게 증가함에 따라 주택 임대는 계속해서 크게 증가할 것으로 예상됩니다. 특히 소비 트렌드가 크게 변화하는 상황에서 더욱 그렇습니다. 베트남 인구의 47%를 차지하는 밀레니얼-Z 세대는 삶의 질 향상을 위해 라이프스타일, 생활 환경, 그리고 공공 서비스에 더욱 집중하고 있습니다. 대부분의 밀레니얼-Z 세대는 동등 가격의 주택용 토지에서는 누릴 수 없는, 완벽한 편의시설과 더 나은 생활 환경을 갖춘 아파트를 선택할 것입니다. 주택 임대 또한 이 세대의 최우선 선택입니다.

임대 수요는 여전히 상승세를 보이고 있는 반면, 특히 아파트를 비롯한 주택 공급이 지속적으로 감소하면서 공급이 부족하여 임대료가 상승하고 있습니다. VARS 데이터에 따르면 2022년 상반기 모든 부문의 신규 아파트 공급량은 22,700호를 넘어섰으며, 이는 2021년 동기 대비 절반에도 미치지 못하는 수치입니다. 현재 시장에서 거래(매매, 임대)되는 아파트의 절반 이상은 기존에 분양된 아파트입니다.

아파트가 '소모품'이라는 고정관념을 깨다

최근 아파트 매매 가격이 꾸준히 상승하면서, 아파트 투자가 "소비자 자산"이라는 고정관념이 깨졌습니다. 과거에는 아파트가 수익성 없는 매매로 손실만 초래한다고 생각했던 사람들이 많았습니다. 하지만 유동성이 높고 수익성이 높은 주거용 토지에 투자하여 정착지를 마련하는 것이 최적의 해결책이었습니다. 현재 대도시에서는 아파트에 투자하여 임대하는 것이 인기 있는 트렌드로 자리 잡았습니다. 월세 수입을 통해 저축보다 높은 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있을 뿐만 아니라, 가격 상승 가능성도 고려하기 때문입니다.

VARS는 임대료가 계속 상승하겠지만 상승 속도는 둔화될 것으로 전망합니다. 생산 및 사업 활동이 점차 회복되면서 대도시의 주택 수요가 크게 증가함에 따라 아파트 시장 전망이 더욱 명확해지고 있습니다. 아파트 임대료 상승이라는 어려움에 직면한 장기 임대 주택을 찾는 사람들은 적절한 결정을 내려야 합니다. 안정적인 소득을 가진 젊은 세대는 합리적이고 안전한 분할 상환 정책을 갖춘 아파트를 선택할 수 있습니다.

더 구체적으로, 오늘날 시장에서는 일부 대형 투자자들이 젊은이들이 임대료에 상응하는 할부금을 납부하면서 주택을 구매할 수 있도록 지원하는 정책을 도입하기 시작했습니다. 최고 금리 상한제 도입을 통해 주택 구매자는 변동 금리와 관련된 "위험"을 피할 수 있게 됩니다.

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