호치민시가 획기적인 발전을 이루려면 무엇이 필요할까요?

레 호앙 차우 씨는 호치민시의 발전을 돕기 위한 몇 가지 구체적인 방안을 제시했습니다.

-그것들의 작동 메커니즘은 무엇이라고 생각하시나요?

*첫째, 호치민시의 기존 도로 인프라 개선, 확장 및 현대화 투자 사업에는 BOT(건설-운영-양도) 계약을 적용해서는 안 됩니다. 이는 사업 투자자와 통행료를 지불해야 하는 BOT 도로 이용자 간의 이해 충돌을 방지하고, 사회 불안을 야기할 가능성을 배제합니다. 대신, 기존 도로 인프라 개선, 확장 및 현대화 투자 사업은 시 예산으로 투자자에게 비용을 지불하는 BT(건설-양도) 계약 방식으로 시행해야 합니다.

또한, 호찌민시가 국가 예산을 활용하여 BT 계약 모델에 따른 건설 투자 사업을 재개할 수 있도록 허용하는 방안을 검토해야 하며, 투자자들이 토지 자금을 다른 사업에 사용하는 것은 절대 허용해서는 안 됩니다. 동시에, 개정 토지법 초안에 명시된 바와 같이 토지 개발, 토지 개발 기금, 토지 개발 기관 설립 및 토지 사용권 경매 등을 통해 국가가 자금을 조성하여 민간 부문의 자원을 도시 기반 시설 개발, 교통 사업 등에 투자하도록 유도해야 합니다.

-현재 부동산 시장의 병목 현상과 관련하여, 이를 해결하고 호치민시 발전에 돌파구를 마련하기 위한 제안이 있으십니까?

현재 가장 큰 장애물은 법률적 문제, 특히 토지 사용료 산정 방식과 관련이 있습니다. 대다수의 프로젝트는 현행 산정 방식으로는 토지 사용료를 납부할 수 없어 시행이 불가능합니다. 따라서 상업용 주택 프로젝트에 토지 가격 조정 계수(K 계수)를 적용할 수 있도록 하고, 이를 호치민시 인민위원회에 제출하여 승인을 받아 모든 토지(토지 가격표상 가치와 관계없이)의 토지 사용료 및 토지 임대료 산정에 적용할 것을 제안합니다.

현재 토지 평가에는 잉여금 산정 방식이 널리 적용되어 부동산 개발 사업, 상업용 주택, 도시 지역의 토지 사용료 및 임대료 계산을 위한 특정 토지 가격을 산정하고 있습니다. 그러나 이 방식은 진정으로 신뢰할 수 있는 토지 평가 결과를 제공하지 못합니다. 전문가들에 따르면, 동일한 부동산 개발 사업에 대해 한 평가 기관에서 두 가지 다른 토지 평가 방법을 적용할 경우, 약 17%의 차이가 나는 결과가 나옵니다. 동일한 부동산 개발 사업에 대해 두 평가 기관이 동일한 토지 평가 방법을 사용하더라도 마찬가지로 약 17%의 차이가 나는 결과가 나옵니다. 따라서 부동산 및 상업용 주택 개발 사업의 토지 사용료와 임대료를 산정할 때 토지 가격 조정 계수법을 적용하는 것이 필수적입니다.

-K 계수를 적용하는 것의 장점은 무엇입니까?

*제가 알기로는 호찌민시 인민위원회가 현재처럼 컨설팅 회사에 토지 가치 평가를 의뢰하는 대신, 토지 사용료가 300억 VND 이상이든 이하이든 관계없이 모든 부동산 및 상업용 주택 사업에 대해 K 계수 방식을 적용하여 토지 사용료와 토지 임대료를 산정하는 방안을 제안하는 문서를 발표한 적이 있습니다. K 계수를 적용하면 산정 기간이 6개월을 넘지 않을 수 있습니다. 이는 국가 예산에 충분하고 정확하며 시의적절한 세수 확보를 보장하는 동시에 사업 투자자의 권리도 보호할 수 있을 것입니다.

토지 사용료를 납부할 수 없어서 많은 프로젝트가 실행되지 못하고 있습니다.

동시에, 호찌민시 인민위원회의 제안대로 시행된다면, 부동산 개발 사업, 상업용 주택 및 도시 지역에 대한 토지 사용료와 토지 임대료 계산 방식이 표준화되어 투명성이 확보되고, 국가와 기업 모두 국가 예산에 납부해야 할 토지 사용료와 토지 임대료 금액을 예측할 수 있게 될 것입니다.

토지이용료 및 토지임대료가 불확정적인 현 상황을 해결함으로써, 공무원과 관련 당사자들이 직무 수행 과정에서 발생할 수 있는 법적 위험을 예방하고, 국가 예산에 편입될 토지이용료 및 토지임대료 금액을 국가기관이 완전히 결정할 수 있도록 보장할 수 있습니다. (토지가격조정계수(K4계수)를 매년 또는 시장 변동에 따라, 그리고 각 부동산 사업 유형, 상업용 주택, 도시 지역별로 결정할 수 있는 권한을 통해, 국가가 시장을 주도하는 역할을 수행할 수 있도록 합니다.) 동시에, 국가 예산의 충분하고 정확하며 시의적절한 징수를 보장하고 사업 투자자의 권리를 보호할 수 있습니다.

-현재 기업들이 겪는 주요 병목 현상 중 하나는 투자 정책 승인 및 투자자 승인 절차입니다. 이는 프로젝트 착수의 첫 두 단계입니다. 이 문제를 해결하기 위한 방안에 대한 제안이 있으십니까?

*투자자 승인과 동시에 투자 정책을 승인하는 절차는 부동산 및 상업용 주택 사업의 투자 및 건설 절차 "연쇄"에서 단지 첫 단계에 불과하다는 점을 확인했습니다. 따라서 이 절차상의 "병목 현상"이 최근 사회주택 사업과 상업용 주택 사업 모두에서 "병목 현상"으로 이어지고 있습니다. 이러한 장애물은 호치민시뿐만 아니라 전국적으로 해결해야 할 과제입니다.

또한, 현재 당면 과제는 사회주택 사업에 적용되는 1/2000 축척 계획법을 조정하는 것입니다. 대부분의 사회주택 사업 부지가 기존 상업용 건물 부지에서 용도 변경된 곳이기 때문에, 많은 사업이 시행 불가능한 상태입니다. 이러한 부지에 사회주택을 건설할 경우 용적률이 1.5배 증가하게 되므로, 기존의 1/2000 축척 계획법을 그에 맞춰 조정해야 합니다.

1/2000 축척의 용도지역 계획 조정은 국가 기관의 책임과 권한이며, 도시 계획 및 건설 관련 법률에 따라 "정기적으로" 조정됩니다. 그러나 "투자 및 건설 타당성 조사 보고서 작성과 사업의 다음 단계 시행 전에 용도지역 계획 및 상세 계획이 법에 따라 승인 또는 조정되어야 한다"는 규정은 없습니다. 따라서 사회주택 사업 투자자들은 언제까지 기다려야 할지 모르는 채로 기다려야 합니다. 사회주택 사업은 해당 지역의 인구 증가에 직접적인 영향을 미치지 않음에도 불구하고 말입니다. 사회주택 구매자는 최소 6개월 이상 영구 또는 임시 거주가 가능하고 사회보험에 가입되어 있어야 하며, 사업 자체가 사업이 위치한 지역의 인구 증가에만 기여하기 때문입니다.

출처 링크: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm