토지가격 규제를 위한 법령 44에 2개 수수료 추가 제안

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최근 호치민 시 부동산 협회(HoREA)는 천연자원환경부에 토지가격 규제에 관한 법령 초안 제44/2014/ND-CP호 제5d조 3항에 예비비와 대출이자 비용을 포함한 2가지 비용을 추가하는 방안을 검토하여 총리에게 제출해 줄 것을 요청하는 문서를 보냈습니다.

부동산 프로젝트 가치 평가의 장애물 제거

HoREA 회장인 레 황 차우 씨에 따르면, 협회는 천연자원환경부가 "토지 가격을 규제하는 법령 제44/2014/ND-CP호의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령 초안"을 완성하기 위해 많은 노력을 기울이는 것을 환영합니다. 이 법령이 조만간 발표되면 수백 개의 부동산 및 상업용 주택 프로젝트에 대한 토지 사용료와 토지 임대료를 계산하는 평가 작업의 장애물이 제거될 것입니다.

부동산 - 토지 가격 규제를 위한 법령 44에 2개 수수료 추가 제안 — "토지 가격을 규제하는 초안령 제44/2014/ND-CP호"의 조기 발행으로 수백 개의 부동산 및 상업용 주택 프로젝트에 대한 토지 사용료와 토지 임대료를 계산하는 평가 작업의 장애물이 제거될 것입니다.

HoREA 위원장에 따르면, 토지 가격을 규제하는 법령 제44호의 여러 조항을 개정하고 보완하는 법령을 조기에 발표하면 국가 예산 수입의 손실이 없도록 보장하고 고객과 프로젝트 투자자가 국가에 대한 재정적 의무를 이행할 수 있게 될 것입니다.

동시에, "핑크북"을 부여받은 주택 구매자(외국인 포함)의 합법적인 권리와 이익을 보장하고, 프로젝트 투자자는 계약 가치의 나머지 5%를 수령할 수 있으며, 토지 사용료 및 토지 임대료의 연체된 지불이 투자자의 "과실"로 인한 것이 아닙니다.

그러나 HoREA는 제1조 제8항에서 개정 및 보완된 법령 제44조 제5d항 제3항에 건설 중의 예비 비용과 대출 이자 비용이라는 두 가지 항목이 포함되어 있지 않다고 판단했습니다.

이는 조항 3의 "토지 구획의 총 개발 비용 추정액, 토지 면적"을 계산하는 것과 조항 2의 "토지 구획의 총 개발 수입 추정액, 토지 면적"을 계산하는 것 사이에서 실제로 합리적이지 않고 불균형을 이룹니다.

HoREA에 따르면, "잉여금 방법은 토지 이용 계획, 유관 기관에서 승인한 세부 건설 계획에 따라 가장 효과적인 토지 이용(토지 이용 계수, 건축 밀도, 건물의 최대 층수)을 기준으로 토지 구획, 토지 면적의 총 추정 개발 비용을 뺀 총 추정 개발 수익을 사용하여 시행됩니다."

그리고 제5조 d항 2호의 “토지 및 토지면적의 총 개발수입 추산액” 항목에서는 “사업 시행기간 동안의 양도가격 및 임대가격의 변동” 요소를 고려하고 있습니다.

2가지 유형의 비용을 더 추가하는 것을 제안합니다.

그러나 제5조 d항 3호의 “토지 또는 토지면적의 총개발비용 추산” 부분에서는 “예비비” 요소를 고려하지 않아 불균형적이고 불합리합니다.

실제로 프로젝트를 수행하는 과정에서 추가적인 건설 투자 비용이 발생하는 경우가 많기 때문에 "예비 비용"을 설정하는 것이 매우 필요합니다.

부동산 - 토지 가격을 규제하는 법령 44에 수수료 2개를 추가하는 제안(그림 2). — HoREA는 천연자원환경부가 토지 가격을 규제하는 법령 제44/2014/ND-CP호에 2가지 유형의 비용을 추가하여 총리 에게 제출하는 것을 고려할 것을 제안했습니다.

게다가 레황자우 씨에 따르면, "이자 비용"은 부동산 기업을 포함한 모든 프로젝트 투자자의 실제 비용입니다.

법령 43/2014/ND-CP의 제14조 2항과 부동산 사업법 2023(2025년 1월 1일 시행)의 제9조 2항 c항은 모두 "부동산 사업 기업은 부동산 프로젝트를 통해 토지 이용 규모가 20헥타르 미만인 프로젝트의 경우 총 투자자본의 20% 이상, 토지 이용 규모가 20헥타르 이상인 프로젝트의 경우 총 투자자본의 15% 이상의 자기자본을 보유해야 하며, 투자 프로젝트를 실행하기 위한 자본을 동원할 수 있는 능력을 확보해야 한다"고 규정하고 있습니다.

부동산 사업 기업이 동시에 여러 프로젝트를 추진하는 경우, 각 프로젝트의 상기 비율을 보장하기 위해 충분한 자기자본을 배정하여 모든 프로젝트를 추진해야 합니다.

따라서 기업은 신용대출을 포함한 다른 자본원을 동원해야 하며, 따라서 "이자비용"은 모든 부동산 프로젝트 투자자의 실제 비용이 됩니다.

그러나 현재 법령 132/2020/ND-CP의 제16조 3항 a항의 규정에 따르면 "관련 당사자 거래가 있는 기업에 대해 과세 소득을 결정할 때 공제 가능한 총 이자 비용에는 납세자의 기간 동안 발생한 예금 이자와 대출 이자를 공제한 후의 총 이자 비용이 포함되며, 기업의 과세 소득을 결정할 때 공제 가능한 금액은 기간 동안 사업 활동에서 발생한 총 순이익의 30%를 초과하지 않아야 합니다. 여기에 기간 동안 발생한 예금 이자와 대출 이자를 공제한 후의 이자 비용과 납세자의 기간 동안 발생한 감가상각 비용을 더해야 합니다."

따라서 HoREA는 천연자원환경부가 "토지 가격을 규제하는 법령 제44/2014/ND-CP호의 여러 조항을 개정 및 보충하는 법령 초안" 제1조 제8항에 개정 및 보충된 법령 제44호 제5d조 제3항에 "예비 비용"과 "대출이자 비용"을 포함한 두 가지 비용 항목을 추가하여 총리에게 제출하는 것을 고려할 것을 제안합니다.

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