부동산 대출은 여전히 '조건의 정글'에 직면해 있다

자본 접근 어려움, 높은 이자율

연말에는 모든 은행의 이자율이 대폭 하락했는데, 가장 낮은 이자율은 1개월 만기 기준 1.9%에 불과한 은행도 있었습니다.

하지만 기업들에 따르면 개인 및 법인 고객 모두에게 대출하는 것은 쉽지 않으며 이자율도 매우 높습니다.

PV.VietNamNet 과의 인터뷰에서 부동산 투자 개발 주식회사(EZ Property)의 팜 득 또안(Pham Duc Toan) 대표는 기업들이 직접 자본을 조달해야 하지만, 최근 자본 조달이 상당히 어려워지고 있으며, 부동산 대출을 장려하는 정책과는 전혀 다르다고 말했습니다.

토안 씨는 동원금리는 매우 낮아졌지만 부동산 대출금리는 낮지 않다고 말했습니다.

"현재 모든 주식회사 상업은행은 연 10% 이상의 대출 금리를 제공하고 있으며, 가장 낮은 곳은 비엣콤은행 으로 약 7%에 불과합니다. 그러나 이 은행은 최근 1년간 평균 매출이 1,000억 동(VND) 이상이어야 한다는 매우 엄격한 요건을 갖추고 있습니다. 매출이 적거나 손실이 발생할 경우 대출이 불가능합니다."라고 EZ Property의 대표이사는 말했습니다.

전문가와 업계에서는 부동산 대출 금리가 6.5~8%로 시장 활성화에 도움이 될 것으로 보고 있다. (사진: 황하)

또한, 부동산 사업을 위해 자본을 빌리는 기업은 별도의 정책을 제출해야 합니다. 즉, 본사에서 대출 정책을 승인해야 하며, 그 산하 지점과 부서에서 서류를 평가해야 합니다.

"국립은행은 보험 가입을 조건으로 대출을 금지하고 있지만, 일부 은행은 보험 가입이 필수이며 심지어 의무적이라고 단언하기도 합니다. 보험에 가입하지 않으면 이자가 추가되지만, 생명보험에 가입하면 이자율이 1% 감면됩니다.

일부 은행은 대출 대상에 대한 보험을 구매할 수 없다는 조건을 '걸어두기도' 하는데, 이는 대출인이 검사를 피하기 위해 다른 사람을 대신하여 보험을 구매해야 한다는 것을 의미합니다."라고 토안 씨는 말했습니다.

구매자들에 대해, 한 사업 담당자는 하이퐁 도선(Do Son)의 한 주택 프로젝트에서 투자자가 고객에게 18개월 동안 이자를 지원했다고 언급했습니다. 그러나 최근 만기가 되자 한 은행이 고객에게 연 13.5%의 금리로 대출 계약을 연장하도록 권유했습니다.

그는 대출 이자율이 높을 뿐만 아니라, 일부 은행은 고객이 대출금을 조기에 상환할 경우 1~1.5%의 벌금을 부과한다는 조항을 두고 있다고 말했습니다.

대출금리를 더욱 낮춰야 한다

Dat Xanh Mien Bac의 대표이사인 Vu Cuong Quyet 씨는 VietNamNet과 의 인터뷰에서 부동산 사업은 연 10-12%의 높은 이자율로 인해 자본을 빌리는 데 매우 어려움을 겪고 있다고 말했습니다.

부동산 개발 프로젝트는 최소 3~4년, 어떤 프로젝트의 경우 최대 8년까지 소요될 수 있어 높은 재무적 비용이 발생합니다. 이로 인해 기업들이 판매 가격을 낮추는 것이 더욱 어려워집니다.

주택 구매자의 경우 대출 금리는 8~10%로 유지됩니다. 꾸엣 씨는 연초에 비해 최근 주택 구매자의 대출 금리가 다소 하락했지만, 구매자가 감당할 수 없는 높은 주택 가격이 어려움을 초래할 것이라고 말했습니다.

"주택 구매자는 항상 임대와 구매를 비교합니다. 주택 담보 대출 금리가 높으면 구매 대신 임대를 선택할 것입니다. 따라서 부동산 수요를 촉진하기 위해서는 연 6.5~8%의 대출 금리가 주택 구매자에게 적합할 것입니다. 연 9~10%의 대출 금리는 너무 높습니다."라고 쿠엣 씨는 말했습니다.

더욱이, 우대 금리 기간이 지나면 구매자는 상당히 높은 변동 금리를 지불해야 하는 경우가 많습니다. 콰예트 씨에 따르면, 변동 금리는 연 10% 정도에 불과하며, 최대 연 11~12%까지 높아 구매자가 감당할 수 없는 수준입니다.

부동산 프로젝트를 진행하는 기업의 경우 대출 이자율은 연 7~9%가 되어야 하며, 이자율이 10%가 넘으면 매우 어려울 것이라고 그는 제안했습니다.

한편, EZ Property의 대표이사는 연 7~8% 정도의 부동산 대출 금리는 기업과 주택 구매자 모두에게 적합하다고 밝혔습니다. 하지만 기업들이 자본을 더 쉽게 조달할 수 있도록 절차를 더욱 "완화"해야 한다고 덧붙였습니다.

경제 및 금융 전문가인 응우옌 트리 히에우 박사는 시장 수요를 촉진하기 위해서는 부동산 구매자에게 7%의 대출 금리를 적용하는 것이 적절하다고 말했습니다. 단, 대출 기간은 20년, 만기는 10년 고정 금리여야 합니다.

하지만 실제로는 이 금리를 찾기가 어렵다고 전문가는 지적했습니다. 더욱이 베트남 은행들은 고정 금리를 적용하지 않고 수시로 변동하기 때문에 대출자들이 어려움을 겪고 있습니다.