2025년 부동산 시장 전망은 어떠한가?

"백본" 결정은 효과적입니다

2024년 토지법, 2023년 주택법, 2023년 부동산사업법이 예정보다 5개월 앞당겨진 2024년 8월 1일부터 정식 시행되며, 이는 부동산 시장의 중요한 전환점이 될 것입니다.

위에 언급된 세 가지 법률과 함께 많은 지방자치단체에서는 새로운 토지 가격표와 토지 분할 조건에 대한 새로운 규정을 발표했습니다. 특히 하노이 와 호치민시는 이 두 분야에서 강력한 조정을 이루었습니다.

호치민시가 발표한 신규 토지 가격표는 2025년 10월 31일부터 12월 31일까지 적용됩니다. 기록된 최고 토지 가격은 동코이, 레러이, 응우옌 후에 거리(1군) 일대의 6억 8,700만 VND/m2입니다. 이 가격은 기존 토지 가격 범위보다 4배 높습니다.

하노이 인민위원회는 12월 20일에 새로운 토지 가격표를 발표했으며, 2025년 12월 31일까지 즉시 시행됩니다. 새로 발표된 토지 가격표는 기존 가격표보다 2~6배 높습니다.

특히 Ba Trieu(Hang Khay에서 Tran Hung Dao까지), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung(Le Thanh Tong에서 Quan Su까지), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao(Tran Thanh Tong에서 Le Duan까지)를 포함한 Hoan Kiem 지역의 많은 거리의 토지 가격이 100만 원 이상으로 가장 높습니다. 6억 9,530만 VND/m2. 이 가격은 조정 전보다 3.7배 높습니다.

하노이와 호치민시의 토지 가격이 엄청나게 변동했습니다(사진: Duong Tam).

또한 많은 지자체에서는 토지 분할 조건, 토지 통합 조건, 토지 분할을 위한 최소 면적에 대한 규정도 발표합니다.

호치민시에서는 토지 분리, 통합, 새로 형성된 토지 구획 및 분리 후 남은 토지 구획(교통 계획 구역 제외)에 대한 최소 면적이 구역 1의 경우 최소 36m2, 구역 2의 경우 50m2, 구역 3의 경우 80m2 이상이어야 합니다.

하노이에서는 10월 7일부터 토지 구획 면적에 대한 새로운 규정이 공식적으로 발효되었습니다. 구체적으로, 구와 읍의 주거용 토지의 경우 토지 구획은 길이와 너비가 4m 이상이어야 하며, 최소 면적은 50m2이어야 합니다.

평야 지방의 경우, 분리 후 면적은 80m2 이상이어야 하며, 내륙 지방은 100m2, 산간 지방은 150m2이어야 합니다. 이는 적절한 계획을 보장하고 토지 구획의 과도한 세분화를 피하기 위한 것입니다.

일부 지방과 도시에서는 지난해 토지 분할 및 매매를 금지하는 규정이 '뜨거웠다'. 구체적으로 호치민 시는 빈찬, 냐베, 호크몬, 구치, 칸저 등 5개 지구를 포함하여 조직 및 개인이 주택을 짓는 프로젝트에서 토지 분할 및 매각을 금지합니다.

2024년 하노이 부동산 시장은 특히 아파트 부문을 중심으로 매매 가격이 점차 상승하면서 주목을 받을 것으로 예상됩니다.

한 조사 기관의 자료에 따르면 하노이의 아파트 가격은 2022년 m²당 평균 4,000만 동에서 2024년 3분기 말에는 m²당 7,000만 동 이상으로 상승했습니다. 하노이 아파트 가격이 지속적으로 급등하면서 사람들이 집을 소유하는 것이 점점 어려워지고 있습니다.

소셜 네트워크에서는 하노이에서 "미친 가격"을 피하기 위해 주택 구매를 중단하자고 주장하는 지역 단체도 있습니다. 단시간 내에 그룹 회원 수가 10만~20만 명으로 급격히 늘어났습니다.

요즘 논란은 '누가 아파트 가격을 부풀리고 있는가'에 대한 것이다. 일어났습니다. 베트남 부동산 협회(VNREA) 부회장인 응우옌 반 딘 씨는 지난 1년 동안 하노이 부동산 시장의 매매 가격이 사실상 동결되었다고 평가했습니다. 특히 일부 지역에서는 아파트 유형이 50% 이상 늘어났고, 지구화 예정지구의 주거용지와 택지는 90% 이상 늘어났습니다.

그는 부동산 가격이 높은 주된 이유는 신규 공급이 고급 주택 부문에 집중되어 있기 때문이라고 말했다. 일부 투자자와 투기자들은 적절한 공급이 부족한 상황을 이용해 아파트 가격을 끌어올렸습니다.

2024년에 많은 토지 경매가 열려 여론이 들끓었다(사진: 두옹땀).

토지 경매는 2024년 하노이 부동산 시장의 인기 키워드이기도 합니다. 최고 낙찰가도 호아이득이 1억3,300만동/m2 이상, 탄오아이가 1억동/m2 이상으로 연속 신기록을 세웠습니다. 특히, 탄오아이 경매에서는 낙찰자의 약 80%가 대금을 지불하지 않은 것으로 기록되었습니다.

하동, 타치탓, 속손 등 다른 지역에서도 토지 경매 열기가 계속되고 있다. 특히, 속손구의 58개 토지 경매는 입찰가가 m²당 300억 동에 달해 시작가보다 1만2000배나 높아 가장 큰 논란을 일으켰습니다.

하노이시 경찰수사국은 속선(Soc Son) 경매에서 이상한 징후가 발견되자 300억 VND/m2 입찰과 관련된 용의자 5명을 긴급 체포하여 수사를 위해 구금했습니다.

2024년 호치민시 부동산 시장은 주택 프로젝트와 제품 부족을 계속 기록하고 있습니다. 11개월 동안, 1,600개가 넘는 제품에 해당하는 4개의 프로젝트만이 제품을 시장에 출시하기 위한 자본을 조달할 수 있었으며, 이는 작년 같은 기간에 비해 75% 감소한 수치입니다. 하지만 이러한 제품은 모두 고급 제품에 속합니다.

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 고급 주택 부문이 전체 시장을 장악한 것은 이번이 처음이며, 상업 프로젝트에서는 저렴한 가격으로 중저가 주택(신규)이 공급되지 않는다고 말했습니다.

부동산 시장 2025년: 새로운 주기로 진입 중

HoREA 회장은 2025년에도 부동산 시장이 신규 부동산 프로젝트 부족, 상업용 주택 및 사회 주택 부족을 겪을 것으로 예상하며, 이로 인해 주택 가격이 상승할 것으로 전망했습니다.

최근 몇 년 동안 주택 가격이 지속적으로 상승한 것은 상업용 주택 프로젝트의 공급이 제한적이기 때문이며, 수요와 공급의 법칙에 따라 상업용 주택 공급이 지속적으로 부족합니다. 2015~2023년 동안 아파트 가격은 약 15~20% 상승했고, 2025년에는 15~20% 더 상승할 가능성이 있습니다.

베트남 부동산협회(VARS)에 따르면, 2025년에도 여전히 몇 가지 어려움과 장애물이 남아 있음에도 불구하고 시장은 대담하게 새로운 주기를 맞이할 것으로 전망됩니다. 시장의 열기는 지역 간에 더 점진적이고 균등하게 확산될 것입니다. 북부 지방은 계속 더운 날씨가 이어지고, 남부 지방은 기온이 상승하는 조짐이 뚜렷해질 것으로 예상됩니다.

주택 공급은 앞으로도 고급 주택 부문에 집중될 것으로 전망됩니다(그림: Duong Tam).

주거용 부동산 부문의 공급은 증가할 것으로 예상되며, 여전히 주로 교외 대도시에서 공급이 증가할 것으로 예상됩니다. 하노이와 위성도시의 부동산 공급은 약 3만7000개 품목에 이를 것으로 추산되고, 호치민시와 교외지역의 부동산 공급은 약 1만8000개 품목에 이를 것으로 전망됩니다. 주거용 부동산 공급으로 지역 간 차별화가 줄어듭니다.

공급구조는 여전히 주로 고급, 사치품이다. 하지만 사회주택 사업의 증가로 인해 저렴한 주택 부문은 더욱 뚜렷하게 개선될 것으로 예상됩니다.

주로 고급형 아파트가 시장을 선도하고 있습니다. 빌라/타운하우스가 점차 시장의 주목을 받고 있습니다. 특히 대도시 지역의 프로젝트는 점점 더 인상적인 마무리 기준과 높은 판매 가격으로 주목을 받고 있습니다.

공급은 여전히 ​​주로 대규모 투자자들에게 집중되어 있습니다. 프로젝트는 스마트한 디자인, 기술 통합, 지속 가능성 기준 충족에 더 중점을 둡니다.

개발된 인프라와 높은 잠재력을 갖춘 지역에 표준 법적 문서가 있고 구획으로 나뉜 토지의 경우, 여전히 많은 사람들이 "돈을 투자"할 의향이 있는 부문입니다. 완성된 인프라가 있는 지역에서 법적 지위가 보장되고 구획별로 나뉜 토지는 20억 VND 미만의 가격으로 계속해서 좋은 가격 상승률을 기록하고 있습니다.

이미 밝은 산업용 부동산 부문은 경제 회복의 긍정적인 신호와 함께 베트남을 "착륙지"로 선택한 전 세계의 많은 "독수리"들이 기회를 열면서 더욱 밝아졌습니다.

관광 및 리조트 부동산 부문은 운영 프로젝트에 인증서가 부여되기 시작하면서 특히 콘도텔 상품의 경우 긍정적인 신호가 더 많습니다. 상업 및 사무실 부동산 부문은 안정적인 성장세를 유지하고 있습니다.

M&A 활동, 협력, 프로젝트 개발 협회가 점점 더 인상적인 성과를 거두며 열기를 계속 유지하고 있습니다. 유동성은 여전히 ​​신규 공급이 풍부하고 다양한 지역과 도시화율이 높은 지방/도시에 집중되어 있습니다. 두 특별시를 중심으로 한 교외지역과 성·시에서의 거래가 급증했다.

부동산 전문가인 응우옌 꾸옥 아인 씨는 2024년 4분기부터 2025년 2분기까지가 시장이 통합 단계에 진입하는 시기라고 말했습니다. 투자자들은 부동산 산업의 개발 전망에 점점 더 확신을 갖게 되었습니다. 아파트 부문은 이제 개인 주택과 타운하우스에 중심적 위치를 내줄 것입니다.

이 기간이 지나면 시장은 2025년 2분기부터 2025년 4분기까지 호황기를 맞이할 것으로 예상됩니다. 이때 투자자들은 시장이 침체되었을 때처럼 매매가나 법적 요인에 지나치게 중점을 두지 않을 것입니다. 그 대신, 가격 상승 가능성이 돈을 투자하기로 결정하는 데 중요한 요소입니다. 따라서 토지나 프로젝트 빌라와 같은 수익성 있는 부문은 투자자들에게 특별한 관심을 받습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm