2025년 부동산 시장 전망은 어떻습니까?

"백본" 결정은 효과적입니다

2024년 토지법, 2023년 주택법, 2023년 부동산사업법이 예정보다 5개월 앞당겨진 2024년 8월 1일부터 정식 시행되며, 이는 부동산 시장의 중요한 전환점이 될 것입니다.

위에서 언급한 세 가지 법률 외에도 많은 지방자치단체에서 새로운 토지 가격표와 토지 분할 조건에 대한 새로운 규정을 발표했습니다. 특히 하노이 와 호찌민시는 이 두 가지 내용을 대폭 조정했습니다.

호치민시가 발표한 새로운 토지 가격표는 2025년 10월 31일부터 12월 31일까지 적용됩니다. 기록된 최고 토지 가격은 동커이 거리, 레러이 거리, 응우옌 후에 거리(1군) 일대의 6억 8,700만 동/m²입니다. 이는 기존 토지 가격표보다 4배 높은 가격입니다.

하노이 인민위원회는 12월 20일에 새로운 토지 가격표를 발표했으며, 2025년 12월 31일까지 즉시 시행됩니다. 새로 발표된 토지 가격표는 기존 가격표보다 2~6배 높습니다.

특히 호안끼엠 지구 내 바찌에우(항카이에서 쩐흥다오까지), 딘띠엔호앙, 하이바쯩(레탄똥에서 꽌쑤까지), 항다오, 항카이, 항응앙, 레타이또, 리트엉끼엣, 냐토, 쩐흥다오(쩐탄똥에서 레주안까지) 등 여러 거리의 토지 가격이 m²당 6억 9,530만 동 이상으로 가장 높습니다. 이는 조정 전보다 3.7배 높은 가격입니다.

하노이와 호치민시의 토지 가격이 엄청나게 변동했습니다(사진: Duong Tam).

또한 많은 지자체에서는 토지 분할 조건, 토지 통합 조건, 토지 분할을 위한 최소 면적에 대한 규정도 발표합니다.

호치민시에서는 토지 분리, 통합, 새로 형성된 토지 구획 및 분리 후 남은 토지 구획(교통 계획 구역 제외)에 대한 최소 면적이 구역 1의 경우 최소 36m2, 구역 2의 경우 50m2, 구역 3의 경우 80m2 이상이어야 합니다.

하노이에서는 10월 7일 토지 구획에 관한 새로운 규정이 공식 발효되었습니다. 구체적으로, 구(區)와 진(鎭) 내 주거용 토지의 경우, 토지 구획의 최소 길이와 너비는 4m 이상이어야 하며, 최소 면적은 50m² 이상이어야 합니다.

평야 자치구의 경우, 분리 후 면적은 80m² 이상, 중부 지방은 100m², 산악 지방은 150m² 이상이어야 합니다. 이는 합리적인 계획을 보장하고 토지 구획의 과도한 세분화를 방지하기 위한 것입니다.

토지 분할 및 매매를 금지하는 규정은 지난 한 해 동안 일부 지방과 도시에서도 큰 화제를 불러일으켰습니다. 특히 호찌민시는 빈짠, 냐베, 혹몬, 구찌, 깐저 등 5개 군 전체를 포함하여 단체 및 개인이 주택을 건설하는 프로젝트에서 토지 분할 및 매매를 금지했습니다.

2024년 하노이 부동산 시장은 특히 아파트 부문을 중심으로 매매 가격이 점차 상승하면서 주목을 받을 것으로 예상됩니다.

한 연구 기관의 자료에 따르면 하노이의 아파트 가격은 2022년 평균 4,000만 동/m²에서 2024년 3분기 말에는 7,000만 동/m² 이상으로 상승했습니다. 하노이 아파트 가격이 지속적으로 급등하면서 사람들이 집을 소유할 가능성은 점점 더 낮아지고 있습니다.

소셜 네트워크에는 하노이의 "미친 가격"을 피하기 위해 주택 구매 중단을 요구하는 커뮤니티 그룹도 있습니다. 이러한 그룹의 회원 수는 단기간에 10만 명에서 20만 명에 달하며 빠르게 증가하고 있습니다.

이때 "누가 아파트 가격을 부풀리고 있는가?"라는 논란이 일고 있습니다. 베트남 부동산협회(VNREA) 부회장 응우옌 반 딘 씨는 거의 1년 동안 하노이 부동산 시장의 매매가가 허황된 수준이라고 평가했습니다. 특히 일부 지역에서는 아파트 유형이 50% 이상 상승했고, 주거용 토지와 지구 지정을 앞둔 지역의 토지는 90% 이상 상승했습니다.

그는 부동산 가격이 높은 주된 이유는 신규 공급이 고급 주택에 집중되어 있기 때문이라고 말했습니다. 일부 투자자와 투기자들은 적절한 공급 부족을 악용하여 아파트 가격을 끌어올렸습니다.

2024년에 많은 토지 경매가 열려 여론이 들끓었다(사진: 두옹땀).

토지 경매는 2024년 하노이 부동산 시장의 주요 키워드입니다. 호아이득(Hoai Duc) 지역의 최고 낙찰가는 1억 3,300만 동/m², 탄오아이(Thanh Oai) 지역의 최고 낙찰가는 1억 동/m²를 돌파하는 등 지속적으로 기록을 경신하고 있습니다. 특히 탄오아이(Thanh Oai) 지역의 경매는 낙찰자의 약 80%가 대금을 지불하지 않는 것으로 나타났습니다.

하동, 탁탓, 삭썬 등 다른 지역에서도 뜨거운 토지 경매가 이어졌습니다. 특히 삭썬 지역의 58개 필지 경매는 최대 300억 VND/m²에 달하는 낙찰가를 기록하며 가장 큰 논란을 불러일으켰습니다. 이는 최초 낙찰가의 1만 2천 배에 달하는 금액입니다.

하노이시 경찰수사국은 속선(Soc Son) 경매에서 이상한 징후가 발견되자 300억 VND/m2 입찰과 관련된 용의자 5명을 긴급 체포하여 수사를 위해 구금했습니다.

2024년 호찌민시 부동산 시장은 주택 프로젝트 및 제품 부족 현상이 지속되고 있습니다. 11개월 동안 1,600세대가 넘는 4개의 프로젝트만이 제품 출시를 위한 자본 조달 자격을 갖추었으며, 이는 전년 동기 대비 75% 감소한 수치입니다. 그러나 이러한 제품들은 모두 고급 주택 부문에 속합니다.

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 고급 주택 부문이 전체 시장을 장악한 것은 이번이 처음이며, 상업 프로젝트에서는 저렴한 가격으로 중저가 주택(신규)이 공급되지 않는다고 말했습니다.

부동산 시장 2025년: 새로운 주기로 진입 중

HoREA 회장은 2025년에도 부동산 시장이 신규 부동산 프로젝트 부족, 상업용 주택 및 사회 주택 부족을 겪을 것으로 예상하며, 이로 인해 주택 가격이 상승할 것으로 전망했습니다.

최근 몇 년 동안 주택 가격이 지속적으로 상승한 것은 상업용 주택 프로젝트의 공급이 제한적이기 때문이며, 수요와 공급의 법칙에 따라 상업용 주택 공급이 지속적으로 부족합니다. 2015~2023년 동안 아파트 가격은 약 15~20% 상승했고, 2025년에는 15~20% 더 상승할 가능성이 있습니다.

베트남 부동산협회(VARS)에 따르면, 2025년 부동산 시장은 여전히 ​​어려움과 장애물이 남아 있음에도 불구하고 새로운 국면으로 접어들 것으로 예상됩니다. 시장의 열기는 점차 지역별로 고르게 확산될 것입니다. 특히 북부 지역은 여전히 ​​뜨거운 열기를 이어갈 것으로 예상되며, 남부 지역은 더욱 뜨거워질 조짐을 보일 것으로 예상됩니다.

주택 공급은 앞으로도 고급 주택 부문에 집중될 것으로 전망됩니다(그림: Duong Tam).

주거용 부동산 부문의 공급은 증가할 것으로 예상되며, 여전히 교외 대도시를 중심으로 공급이 증가할 것으로 예상됩니다. 하노이와 위성 도시의 부동산 공급은 약 3만 7천 가구, 호치민시와 그 주변 지역의 부동산 공급은 약 1만 8천 가구에 이를 것으로 추산됩니다. 주거용 부동산 공급은 지역 간 격차를 완화할 것입니다.

공급 구조는 여전히 고급 및 사치품 위주로 구성되어 있습니다. 그러나 사회주택 사업 확대로 인해 저렴한 주택 부문의 개선이 더욱 뚜렷해질 것으로 예상됩니다.

아파트 부문, 특히 고급 주택 부문이 시장을 지속적으로 주도하고 있습니다. 빌라/타운하우스 부문도 점차 시장의 주목을 받고 있습니다. 특히 대도시 지역의 프로젝트들은 높은 매매가와 더불어 점점 더 뛰어난 마감 기준을 선보이며 계속해서 주목을 받고 있습니다.

공급은 여전히 ​​대규모 투자자에 집중되어 있습니다. 프로젝트는 스마트 디자인, 기술 통합, 그리고 지속 가능한 기준 충족에 더욱 집중하고 있습니다.

인프라가 발달하고 잠재력이 높은 지역에 위치한 표준 법적 서류를 갖춘 분할 토지는 여전히 많은 사람들이 기꺼이 "지불"할 의향이 있는 부문입니다. 인프라가 완공된 지역에 위치한 법적 서류가 보장된 분할 토지는 20억 VND 미만의 가격으로 여전히 높은 가격 상승률을 기록하고 있습니다.

이미 밝은 산업용 부동산 부문은 경제 회복의 긍정적인 신호와 함께 베트남을 "착륙지"로 선택한 전 세계의 많은 "독수리"들이 기회를 열면서 더욱 밝아졌습니다.

관광 및 리조트 부동산 부문은 더욱 긍정적인 신호를 보이고 있으며, 특히 콘도텔 상품은 인증을 받은 프로젝트가 진행 중인 경우 더욱 그렇습니다. 상업 및 오피스 부동산 부문은 안정적인 성장세를 유지하고 있습니다.

M&A 활동, 협력, 그리고 프로젝트 개발 협력은 점점 더 인상적인 성과를 거두며 여전히 뜨거운 열기를 유지하고 있습니다. 유동성은 여전히 ​​풍부하고 다양한 신규 공급 지역, 도시화율이 높은 성/시에 집중되어 있습니다. 교외 지역, 두 특별시 주변 성/시의 거래가 급증했습니다.

부동산 전문가 응우옌 꾸옥 안 씨는 2024년 4분기부터 2025년 2분기까지가 시장이 통합 국면에 진입하는 시기라고 말했습니다. 투자자들은 부동산 산업의 발전 전망에 점차 더 확신을 갖고 있습니다. 아파트 부문은 이제 개인 주택과 타운하우스에 중심적인 위치를 내어줄 것입니다.

이 기간이 지나면 시장은 회복 국면에 접어들 것으로 예상되며, 회복기는 2025년 2분기부터 4분기까지로 예상됩니다. 이 시점에 투자자들은 과거 시장이 침체되었던 시기처럼 매매가나 법적 요인에 지나치게 집중하지 않을 것입니다. 대신, 가격 상승 가능성이 투자 결정의 핵심 요소입니다. 따라서 토지나 프로젝트 빌라와 같은 수익성 있는 부동산 부문에도 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm