원마운트 그룹 부동산 회사의 보고서에 따르면, 하노이 의 2분기 주택 매매 가격은 m²당 약 8,000만 동에 달해 전 분기 대비 5.6% 상승했으며, 2024년 같은 기간 대비 24% 급등했습니다.
CBRE 베트남의 최근 하노이 부동산 시장 집중 보고서에 따르면, 2분기 말 기준 1차 아파트의 평균 매매 가격은 약 7,900만 VND/m2(부가가치세, 유지 관리 수수료 및 할인 제외)에 달해 전분기 대비 6%, 전년 동기 대비 33% 상승했다고 합니다.
올해 상반기에 하노이 도심에서 외곽까지 진행된 많은 신규 프로젝트도 m²당 8,000만~1억 7,000만 VND의 새로운 가격을 기록했습니다.
조사에 따르면 탄아다이탄 의 갈리아 하노이 프로젝트(옌소구)의 평균 가격은 m²당 8,000만 동이고, 탄호앙민의 그리네라 사우스마크 프로젝트(탄트리코뮌)의 추산 가격은 m²당 8,000~9,000만 동이며, 타세코랜드의 롱비엔 센트럴 프로젝트의 추산 가격은 m²당 1억 1,800만 동입니다.
또는 MIK 그룹의 매트릭스 원 프로젝트 2단계의 평균 가격은 1억 1,600만~1억 6,600만 VND/m²이고,Sun 그룹 의 Sun Feliza Suites(Cau Giay 구역)의 예상 가격은 1억 6,000만 VND/m²입니다.
PropertyGuru Vietnam Company의 최근 조사에 따르면, 1차 시장뿐만 아니라 2차 시장에서도 지난달부터 가격이 다시 상승하기 시작했습니다.
특히 안빈팔자(An Binh Palza) 프로젝트의 경우, 지난 한 달 동안 매매가와 거래가 모두 상승했습니다. 예를 들어, 50년 소유권 유지가 가능한 방 2개, 욕실 1개짜리 아파트의 경우, 2025년 2월 당시 매매가는 아파트당 33억~35억 동이었지만, 현재 시중 매매가는 아파트당 36억~38억 동입니다.
홈시티 프로젝트의 경우, 70㎡ 이상 면적의 투룸, 투욕실 아파트 가격도 5월 초 대비 2억~3억 5천만 원 상승하여, 아파트당 62~63억 동에서 65~67억 동으로 상승했습니다. 투룸, 투욕실 제품군을 갖춘 하노이 센터포인트 프로젝트의 현재 분양가는 60억 동을 넘으며, 설 연휴 이후 57~58억 동에 분양되는 아파트는 전무합니다.
왜 가격은 계속 오르는 걸까요?
전문가들은 아파트 가격이 지속적으로 오르는 이유로 수요와 공급의 불균형을 꼽는다.
원마운트 그룹 시장조사 및 고객통찰센터 소장인 쩐 민 티엔 씨는 다음과 같이 분석했습니다. 하노이 아파트 가격이 급등한 주된 이유는 공급 구조와 제품 세분화의 차이입니다.
하노이에서는 2분기 신규 공급이 고급 및 럭셔리 부문에 집중되었습니다. 특히, 다양한 제품을 갖춘 4개의 럭셔리 프로젝트가 평균 8천만 동/m²(부가세 및 유지보수 비용 제외) 이상의 가격으로 시작되어 평균 판매 가격 상승에 기여했습니다.
실제로 티엔 씨는 이번 분기에 하노이에서 시작된 중저가 프로젝트는 없다고 밝혔습니다. 가격이 저렴한 아파트(m²당 6,500만 동 미만)는 하노이 동부 도시 지역이나 인근 지역에만 분산되어 있었습니다.
2차 시장에 대해 티엔 씨는 현금 흐름이 유동성이 낮은 토지 상품에서 양도된 아파트 부문으로 확실히 이동했다고 언급했습니다. 안정성, 임대 가능성, 삶의 질, 그리고 완벽한 법적 문서는 양도된 아파트가 여전히 매력적인 이유를 설명합니다.
티엔 씨는 향후 몇 분기에도 회복세가 지속된다면 2차 아파트는 2025년에도 전체 부동산 시장의 유동성을 유지하는 데 중요한 역할을 할 것이라고 믿고 있습니다.
아파트 가격 상승의 두 번째 이유는 공급 부족입니다. EZ Property의 CEO인 팜 득 토안 씨는 과거에는 시장에 신규 분양 허가를 받은 프로젝트가 없었다고 말했습니다. 현재 분양 중인 프로젝트는 대부분 대규모 투자자들의 기존 프로젝트입니다.
베트남 부동산협회 부회장인 응우옌 반 딘 씨도 같은 의견을 밝혔습니다. 하노이의 아파트 공급이 매우 부족하다고 덧붙였습니다. 최근 몇 년 동안 프로젝트 수는 점점 줄어들고 있는 반면, 특히 젊은 세대를 중심으로 한 고객 수요는 여전히 높습니다.
딘 씨에 따르면, 시장의 불균형적인 제품 구조가 원인으로 지목되며, 이로 인해 1차 및 2차 아파트 가격이 상승하고, 결과적으로 실질적인 주택 수요를 가진 사람들이 주택을 구할 수 없게 됩니다.
GP. Invest의 응우옌 꾸옥 히엡 회장은 최근 하노이 아파트 가격 상승은 법적 문제로 프로젝트가 중단된 가운데 공급 부족이 원인이라고 단언했습니다.
그에 따르면 현재 아파트 가격은 실제 가치를 반영하지 못한다. 토지 임대료, 자재비, 인건비 등 투자자들이 시행하는 데 드는 비용을 계산해도 그 가격에 미치지 못하는 프로젝트가 있기 때문이다.
전문가들에 따르면, 높은 주택 가격의 또 다른 이유는 현재 매우 높은 투자 비용입니다. 현재 상업용 주택 프로젝트의 투자 비용은 다음과 같습니다. 토지 비용의 25%가 해당되며, 프로젝트가 도심에 가까울수록 토지 비용이 더 높아지고, 최적의 입지는 부동산 비용 및 가치의 40~50%를 차지합니다.
또한, 투자 절차 비용은 총 비용의 약 5~10%를 차지하며, 절차가 장기화될 경우 15%까지 증가할 수 있습니다. 자본 비용은 약 5~10%를 차지하며, 가격 상승 및 인건비 상승으로 인해 건설 비용(자재, 인건비, 기계류)도 상승하고 있습니다.
이러한 투입 구조로 볼 때, 아파트 가격은 지속적으로 상승할 것으로 예상되며 하락할 가능성은 낮습니다.
어떻게 식힐까?
하노이의 아파트 가격을 낮추기 위해 베트남 부동산중개인협회(VARS) 회장 응우옌 반 딘 씨는 사회주택 사업의 진행 속도를 높이기 위한 노력이 필요하다고 말했습니다. 당국은 계획 도구를 효과적으로 활용하고, 계획을 조정하며, 투자자들이 계획 수립 즉시 사회주택 사업을 시행할 수 있도록 추가 청정 토지 기금을 배정하는 등 공급을 적극적으로 규제해야 합니다.
장기적으로 아파트 가격, 특히 주택 가격 전반을 안정시키기 위해서는 국가의 적극적인 참여가 필요합니다. 특히 교통 인프라 개발을 지속적으로 추진하고, 위성 지역에서 도심까지의 이동 시간을 단축하며, 교외 지역 공급을 통해 주택 가격을 낮춰야 합니다.
호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 다음과 같이 말했습니다. "국가는 상업용 주택 프로젝트에 대한 건설 투자에 대한 표준 절차를 발표하여 각 행정 절차에 대한 기한을 정하고, 각 부서, 지사, 지방 자치 단체가 추가 서류 요청 건수를 최소화하도록 장려하여 모든 행정 절차를 완료하는 데 걸리는 시간을 단축해야 합니다."
또한, 관할 국가 기관은 주택 공급을 확대하기 위해 부동산 사업에 대한 법적 장애물을 제거하는 데 주력해야 합니다. 공급 확대는 수요와 공급의 법칙과 시장 경쟁의 법칙에 따라 주택 가격을 안정시키는 데 도움이 될 것입니다.
차우 씨는 또한 부동산 회사와 사업체가 주택 제품 가격을 낮추고, 이익 기대치를 낮추고, 가격을 높게 유지하지 않고, 할인율을 늘리고, 홍보 및 애프터서비스 정책을 통해 시장의 소비자 수요를 자극하여 현금 흐름과 유동성을 창출할 것을 제안했습니다.
부동산 사업체도 사람들의 소득에 적합한 가격을 갖춘 저렴한 주택 부문에 투자를 전환해야 하며, 우대 신용 패키지를 이용할 수 있도록 사회 주택 개발에 참여해야 합니다.
EZ Property Company의 CEO인 팜 득 토안 씨는 부동산 가격 "완화"의 핵심은 수도 관문 지역의 도시형 사회주택이라고 생각합니다. 이 프로젝트들이 완료되면 하노이의 주택 가격은 현재 대비 30~40% 하락할 것입니다.
토안 씨에 따르면, 국가는 사회주택 개발을 위해 예산 자본을 적극적으로 사용해야 합니다. 시행 기관은 수익 목표를 제쳐두고 이를 사회 보장을 목적으로 시행되는 공공 투자로 간주할 수도 있습니다.
출처: https://baolangson.vn/gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-phi-ma-cach-nao-de-ghim-cuong-5053411.html
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