남북 고속철도 건설로 인해 땅값이 오르고 있다.

남북 고속철도 노선의 주요 환승역인 응옥호이역 건설 계획 소식이 전해진 후, 이 지역의 땅값이 폭등했습니다. 30억~40억 VND의 예산을 가진 투자자들은 역 바로 앞에 주차 공간이 있는 부지를 매입하는 데 어려움을 겪고 있습니다.

남북 고속철도 노선의 주요 환승역인 응옥호이역 건설 계획 소식이 전해진 후, 이 지역의 땅값이 폭등했습니다. 30억~40억 VND의 예산을 가진 투자자들은 역 바로 앞에 주차 공간이 있는 부지를 매입하는 데 어려움을 겪고 있습니다.

응옥호이 기차역 건설 계획으로 인해 이 지역의 땅값이 폭등했다. 사진은 응옥호이 복합단지의 전경이다.

평방미터당 1억 VND를 넘어섰습니다.

2004년 이후, 하노이 지하철 1호선 응옥호이-옌비엔 구간 투자 계획은 총리 의 승인을 받았습니다. 그러나 약 20년이 지난 지금도 해당 지역은 토지 정리 작업이 중단된 채 정체되어 있습니다. 이러한 암울한 분위기는 교통부가 응옥호이역을 남북 고속철도망의 일부로 지정하면서 비로소 해소되었습니다.

이 소식은 하노이 탄찌 지역, 특히 역이 위치한 응옥호이 면의 부동산 시장에 활기를 불어넣었습니다. 현지 주민들에 따르면, 하노이 외곽 지역 전반의 토지 투기 열풍으로 인해 연초에 이미 해당 지역의 가격이 급격히 상승했다고 합니다. 이후 남북 고속철도 건설 소식이 전해지면서 역 건설 현장 주변 주택용지 가격이 더욱 치솟았습니다.

2024년 1분기 말에는 차량 진입이 가능한 토지를 평방미터당 약 6천만 VND에 구입할 수 있었지만, 현재는 가격이 거의 8천만 VND/m²까지 상승했습니다. 주요 도로변에 위치한 토지의 경우 가격이 1억 1천만 VND/m²를 넘어섰습니다.

국가 주요 사업의 경우 건설 기간이 수년에 걸쳐 연장될 수 있습니다. 따라서 투자자들이 자금을 차입해야 할 경우 손실을 입을 위험에 직면하게 됩니다.

부동산 중개인인 쑤안 탄은 "응옥호이 기차역 주변 지역에서 30억~40억 VND의 예산으로 주차장이 바로 앞에 있는 토지를 매입하는 것은 매우 어렵습니다. 만약 그런 토지를 찾더라도, 대개 규모가 작거나 풍수적으로 문제가 있는 경우가 많습니다."라고 말했습니다.

시장에 나와 있는 주거용 토지 공급량은 상대적으로 제한적입니다. 진입로가 넓은 주요 입지의 토지는 매매 속도가 몇 주에 불과합니다. 노련한 투자자라면 이러한 토지를 단기간에 수억 동에 달하는 수익을 올릴 수 있습니다.

“응옥호이 면은 다이앙, 리엔닌, 니케, 칸하 등 인접 면들과 함께 현재 탄찌현에서 가장 중요한 지역입니다. 특히 다이앙과 리엔닌 면은 2028년과 2029년에 두 개의 도시 지역이 추가되면서 향후 몇 년 동안 가장 강력한 발전을 경험할 것입니다.”라고 탄 씨는 말했습니다.

CBRE에 따르면 지하철역 인근 부동산은 다른 지역보다 평균 가격이 10~20% 높은 경향이 있습니다. 부동산 시장 위기가 발생할 경우, 지하철 노선과의 연결성이 좋은 주택 단지는 더 빠르게 회복될 가능성이 높습니다.

용도지역 규정의 적용을 받는 토지를 구입할 때는 주의해야 합니다.

하노이 부동산 클럽(HNREA) 회장인 응우옌 후 꾸엉 씨는 투자신문 기자와의 인터뷰에서 교통 인프라 개발로 인한 부동산 가격 상승은 자연스러운 현상이라고 말했습니다. 그는 과거 순환도로 4호선 건설 당시에도 투자자들이 계획된 사업의 이점을 누리기 위해 도로 주변 토지를 앞다퉈 매입했던 사례가 있다고 덧붙였습니다.

"정부 기관에서 공식적인 계획 정보를 발표하기 전에 땅값이 오르는 것은 일반적인 현상입니다. 특히 남북 고속철도 사업의 경우에는 더욱 그렇습니다. 이 사업은 핵심 프로젝트이기 때문에 부동산 투자자뿐만 아니라 모든 사람들이 이 대규모 사업에 대한 정보를 간절히 원하고 있습니다."라고 꾸엉 씨는 말했다.

그러나 HNREA 회장은 구매자들이 토지 수용 대상 지역에 포함되지 않도록 프로젝트의 계획 범위를 명확히 파악해야 한다고 강조했습니다. 이는 토지 구매의 "수익 또는 손실"을 결정하는 중요한 요소 중 하나가 될 것입니다. 또한 투자자들은 해당 토지가 국가의 기술 기반 시설이나 사회 복지 시설을 이용할 수 있는지 여부도 확인해야 합니다.

"이는 상세 계획, 지역 계획, 1/2,000 축척 계획, 1/500 축척 계획 등을 통해 확인할 수 있습니다. 투자자가 해당 토지가 어떤 계획 규정에도 영향을 받지 않는다는 것을 확신한다면 이미 절반은 성공한 셈입니다. 하지만 이 부분이 불확실하다면 잠재적 위험이 매우 높습니다. 심지어 판매자가 사기를 저지르기 위해 계획 관련 표시를 위조한 사례도 있었습니다."라고 꾸옹 씨는 경고했습니다.

HNREA의 전문가는 계획 요소 외에도 투자자들이 재정 건전성, 토지 사용 목적, 그리고 투자 여력을 고려해야 한다고 지적했습니다. 꾸엉 씨에 따르면 개발 사업으로 이익을 얻을 수 있는 토지는 재정적 레버리지에 과도하게 의존하지 않는 중장기 투자자에게 적합합니다.

"구매자는 감당할 수 있는 금액과 감정에 휘둘리지 않는 것 사이에서 균형을 맞춰야 합니다. 국가 주요 사업의 경우 건설에 수년이 걸릴 수 있습니다. 따라서 투자자들이 자금을 빌려야 하고 단기적인 투기에 확신이 없다면 손실 위험에 직면하게 될 것입니다."라고 꾸엉 씨는 경고했습니다.

마찬가지로 하노이의 부동산 중개 회사 대표이자 투자자인 응오 쑤언 추크 씨는 시장이 계획 발표 초기에는 긍정적으로 반응하여 부동산 가격이 급등한다고 지적했습니다. 이러한 가격 급등 이후 시장 심리가 안정되면서 가격이 점차 안정되거나, 비정상적으로 가격이 높았던 일부 지역에서는 오히려 하락하기도 한다고 설명했습니다.

"응옥호이역은 북부에서 가장 큰 철도역인데, 계획 구역이 앞으로 조정되거나 확장될 가능성이 있습니다. 만약 투자자들이 계획 구역 내 토지를 매입하게 된다면 이미 손실을 본 셈입니다. 새로운 토지 가격표를 적용하더라도 보상금은 시장 가격에 결코 미치지 못할 것입니다. 현재의 토지 가격 체계를 고려하면 보상금은 실제 가치의 3분의 1에도 못 미칩니다."라고 추크 씨는 솔직하게 털어놓았습니다.

이 투자자에 따르면, 프로젝트 규모가 워낙 커서 부지 정리 작업이 단기간에 완료될 수 없다고 합니다. 따라서 건설 기간이 예상보다 길어질 수 있습니다. 그러므로 소액 자본으로 은행 대출을 받아야 하는 투자자들은 신중하게 생각하고, FOMO(놓치는 것에 대한 두려움)에 휩쓸려 소문에만 의존한 투자를 해서는 안 됩니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html