토지가격, 북부고속철도 따라간다

남북 고속철도 허브인 응옥호이역 건설 계획 소식이 전해지자 이 지역의 토지 가격이 급등했습니다. 30~40억 동(VND)의 예산으로는 차들이 문 앞에 주차된 토지를 구매하기가 어려울 것으로 예상됩니다.

남북 고속철도 허브인 응옥호이역 건설 계획 소식이 전해지자 이 지역의 토지 가격이 급등했습니다. 30~40억 동(VND)의 예산으로는 차들이 문 앞에 주차된 토지를 구매하기가 어려울 것으로 예상됩니다.

응옥호이 역 개발 계획으로 이 지역의 토지 가격이 급등했습니다. 사진: 응옥호이 단지의 전체적인 모습.

1억동/m2 기준치 초과

2004년부터 총리는 도시철도 1호선 응옥호이-옌비엔 구간에 대한 투자 정책을 승인해 왔습니다. 그러나 약 20년이 지난 지금도 이 지역은 여전히 ​​"활발하지 않은" 상태이며, 부지 정리는 여전히 교착 상태에 빠져 있습니다. 교통부가 응옥호이역을 남북 고속철도 시스템의 일부로 지정하면서 비로소 이곳의 암울한 분위기는 진정되었습니다.

위 정보로 인해 탄찌( 하노이 ) 지역 부동산 시장이 활황을 이루었으며, 특히 역이 위치한 응옥호이(Ngoc Hoi) 지역의 부동산 시장이 활성화되었습니다. 현지 관계자에 따르면, 하노이 교외 지역의 토지 매물 열풍으로 인해 올해 초 이 지역의 토지 가격이 크게 상승했습니다. 이후 남북 고속철도 건설 관련 새로운 정보가 발표되면서 역 건설 부지 주변 주택지 가격이 지속적으로 상승했습니다.

2024년 1분기 말까지 구매자들이 문 앞에 주차 공간이 있는 토지를 약 6천만 동/m²에 구매할 수 있었다면, 현재는 가격이 거의 8천만 동/m²로 올랐습니다. 주요 도로변에 위치한 토지의 경우, 가격은 1억 1천만 동/m²를 넘습니다.

국가 핵심 사업의 경우, 공사 진행에 수년이 걸릴 수 있습니다. 따라서 투자자들이 자금을 차입해야 할 경우, 손실 위험에 직면하게 됩니다.

"응옥호이 역 주변 지역은 자금력이 30~40억 동에 달하는데, 투자자들이 차가 주차된 토지를 매입하기는 매우 어렵습니다. 설령 있다고 해도 대부분 규모가 작거나 풍수가 좋지 않은 토지입니다."라고 부동산 중개인 쑤언 탄 씨는 말했습니다.

현재 시장에 나와 있는 주거용 부동산의 물량은 상대적으로 제한적입니다. 입지 조건이 좋고 골목길이 넓은 토지의 경우, 유동성 비율은 주 단위로 계산됩니다. 숙련된 "서퍼"의 손에 들어가면 이곳의 토지는 단기간 내에 수억 VND의 수익을 올릴 수 있습니다.

"응옥호이(Ngoc Hoi) 마을과 다이앙(Dai Ang), 리엔닌(Lien Ninh), 니케(Nhi Khe), 카인하(Khanh Ha)와 같은 인근 마을들이 탄트리(Thanh Tri) 지역에서 가장 큰 관심을 받고 있습니다. 특히 다이앙(Dai Ang) 마을과 리엔닌(Lien Ninh) 마을은 2028년과 2029년에 두 개의 도시 지역이 더 생기면 가까운 미래에 가장 발전된 지역이 될 것입니다."라고 탄(Thanh) 씨는 말했습니다.

CBRE에 따르면, 지하철역 인근 부동산은 다른 지역 대비 평균 10~20%의 가격 프리미엄이 적용됩니다. 부동산 시장이 침체될 경우, 지하철 노선과 접근성이 좋은 주택 단지가 더 빨리 회복될 수 있습니다.

계획에 "걸린" 토지를 구매할 때 주의하세요

하노이 부동산 클럽(HNREA)의 응우옌 흐우 끄엉 회장은 다우 뜨 신문 기자들과의 인터뷰에서 교통 인프라가 발전함에 따라 부동산 가격이 상승하는 것은 자연스러운 현상이라고 말했습니다. 이러한 추세는 4번 순환도로의 경우처럼 투자자들이 계획보다 앞서 나가기 위해 주변 토지를 "사재기"하는 상황에서 나타났습니다.

"정부 기관의 공식 계획 정보에 따라 토지 가격이 상승하는 것은 자연스러운 현상이며, 특히 남북 고속철도 시스템의 경우 더욱 그렇습니다. 이는 핵심 사업이기 때문에 부동산 투자자뿐만 아니라 모든 사람이 이 위대한 사업에 대한 정보에 기대를 걸고 있습니다."라고 쿠옹 씨는 말했습니다.

그러나 HNREA 회장은 구매자가 부지 인출 절차를 피하기 위해 프로젝트의 계획 범위를 명확하게 정의해야 한다고 강조했습니다. 이는 토지의 "손익"을 결정하는 요소 중 하나가 될 것입니다. 또한, 투자자는 해당 토지가 국가의 기술 인프라 시스템이나 사회복지 사업의 혜택을 받을 수 있는지도 확인해야 합니다.

"이는 상세 계획, 지역 계획, 1/2,000 계획, 1/500 계획을 통해 확인할 수 있습니다. 투자자가 해당 토지가 계획에 '고착'되지 않았다고 확신한다면 부분적인 수익으로 간주됩니다. 하지만 명확하게 이해하지 못하면 잠재적 위험이 매우 높습니다. 심지어 매도인이 사기를 저지르기 위해 계획 랜드마크를 위조한 사례도 있습니다."라고 꿍 씨는 경고했습니다.

HNREA의 전문가는 계획 요소 외에도 투자자들이 재정 건전성, 토지 사용 목적, 그리고 자신의 "배짱"을 판단해야 한다고 지적했습니다. 꾸옹 씨에 따르면, 프로젝트 "후속" 토지는 중장기 투자자에게 적합하며 재무 레버리지에 크게 의존하지 않을 것입니다.

"구매자는 지불 능력과 감정의 영향을 균형 있게 고려해야 합니다. 주요 국가 프로젝트의 경우, 공사 진행에 수년이 걸릴 수 있습니다. 따라서 투자자들이 단기적인 '서핑'에 자신감이 없고 자금을 빌려야 한다면, 손실을 감수해야 할 위험에 직면하게 될 것입니다."라고 꿍 씨는 경고했습니다.

하노이 부동산 중개업체의 투자자이자 이사인 응오 쑤언 추크 씨는 시장이 처음에는 계획 정보에 항상 긍정적으로 반응했고, 부동산 가격도 "어지러울 정도로" 상승했다고 말했습니다. 하지만 가격 상승 후 시장 심리가 다시 안정되면서 가격 수준이 점차 안정되거나, 심지어 비정상적으로 높은 일부 지역에서는 하락하기도 했습니다.

"응옥호이역은 북부 최대 규모의 철도역으로, 계획 범위가 조정 및 확대될 가능성이 있습니다. 만약 투자자들이 계획 범위 내에서 부지를 매입하는 불운을 겪게 된다면, 그들은 손실을 보게 될 것입니다. 새로운 토지 가격표를 적용하더라도 보상 수준은 결코 시장 가격과 같지 않을 것입니다. 현재 토지 가격 체계를 고려하면 보상 수준은 실제 가격의 3분의 1에도 미치지 못합니다."라고 축 씨는 솔직하게 말했습니다.

이 투자자에 따르면, 프로젝트 규모가 매우 커서 부지 정리 작업이 하룻밤 사이에 완료될 수 없습니다. 따라서 프로젝트 실행 기간이 예상보다 길어질 수 있습니다. 따라서 자본금이 적고 은행에서 대출을 받아야 하는 투자자는 신중하게 생각하고, FOMO(놓칠까 봐 두려워하는 마음)에 사로잡혀 소문에 휩쓸려 투자하지 않도록 주의해야 합니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html