주택 가격은 여전히 ​​높은 수준에 머물러 있다.

VTV.vn - 전문가들은 금리 인상이 주로 유동성을 감소시키지만 전반적인 물가 수준을 낮추기에는 충분하지 않다고 보고 있습니다.

2026년 초부터 주택담보대출 금리가 다시 상승세를 보이고 있습니다. 많은 전문가들은 높은 자본 비용이 부동산 가격에 하락 압력을 가할 것으로 예상했지만, 시장은 정반대의 흐름을 보이고 있습니다. 주택 가격은 높은 수준을 유지하고 있으며, 일부 부문에서는 오히려 상승세를 이어가고 있습니다. 전문가들은 금리 인상이 전반적인 가격 하락을 유발하기보다는 주로 유동성 감소에 기인한다고 분석합니다.

금리가 급격히 올랐지만 집값은 계속 오르고 있다.

Batdongsan.com.vn 남부 지역 책임자인 딘 민 뚜안 씨는 높은 금리가 시장 움직임을 둔화시킬 뿐, 주택 가격을 떨어뜨리기에는 충분하지 않다고 생각합니다. 투자자들 사이에서는 금리가 오르거나 세계 경제가 변동할 때 자금이 부동산과 같은 위험 자산에서 빠져나가 은행이나 금으로 돌아갈 것이라는 공통된 인식이 있습니다.

하지만 투안 씨에 따르면 최근 몇 년간의 실제 데이터는 이러한 견해를 완전히 뒷받침하지는 않습니다. 금리가 급격히 상승했음에도 불구하고 주택 가격은 계속해서 올랐습니다.

batdongsan.com.vn이 2026년 3월 초에 실시한 시장 조사에 따르면 주택담보대출 금리가 작년 동기 대비 크게 상승한 것으로 나타났습니다. 국영 은행들은 현재 대출 초기 6~12개월 동안 연 7~9%대의 우대 금리를 적용하고 있습니다. 우대 기간이 종료된 후에는 고객 상황에 따라 연 10~12%대의 변동 금리가 적용됩니다.

예를 들어, 호치민 시의 한 은행 지점에서는 기존 매매 계약서나 매매 계약이 있는 주택 담보 대출 금리가 현재 연 9.6%로 최저 수준입니다. 작년 같은 기간에는 고정 금리가 연 6~7% 정도였던 것과 비교하면 거의 60% 가까이 상승한 것입니다.

마찬가지로 다른 많은 은행들도 금리를 크게 인상했습니다. 일부 은행은 24개월 고정 금리를 연 12% 이상으로 올리거나, 대출 기간에 따라 9.7%~13.5%의 금리를 적용했습니다. 민간 ​​은행들도 이러한 추세를 따르고 있으며, 초기에는 8.5%~12%의 금리를 적용하고 대출 기간이 길어질수록 금리를 점진적으로 인상하는 것이 일반적이라고 투안 씨는 예로 들었습니다.

자본 비용이 상승할 뿐만 아니라 부동산 대출에 대한 규제도 더욱 강화되고 있습니다. 베트남 중앙은행은 금융기관에 부동산 대출 잔액 증가율을 총 대출 잔액의 약 25% 수준으로 제한하도록 요구하고 있습니다. 이로 인해 주택 구매자와 부동산 개발 사업자 모두 자금 조달에 어려움을 겪고 있습니다.

딘 민 투안 씨는 주택 가격 하락이 어려운 세 가지 이유를 지적했습니다. 첫째, 부동산 시장은 시간 지연이 심합니다. 주식이나 금과는 달리 부동산은 유동성이 낮고 거래 주기가 긴 고가 자산입니다. 시장이 어려움에 직면하면 일반적으로 거래량이 급격히 감소하는 반응이 먼저 나타납니다. 구매자들은 구매 결정을 미루고, 판매자들은 가격을 낮추는 데 서두르지 않습니다. 따라서 가격이 눈에 띄게 조정되기 전에 유동성이 감소합니다.

다음으로, 공급 부족이 한 가지 요인입니다. 수년간 주요 도시의 아파트 공급은 법적 장애물과 긴 사업 승인 절차로 인해 제한되어 왔습니다. 시장에 나오는 신규 사업의 ​​수가 증가하는 주택 수요를 충족시키기에 충분하지 않습니다. 공급이 부족하면 개발업체는 전반적인 시장 침체와 관계없이 이윤 극대화를 위해 가격을 유지하거나 인상하는 경향이 있다고 투안 씨는 분석했습니다.

세 번째 이유는 매도자에게 가해지는 재정적 압박이 크지 않다는 점입니다. 투안 씨에 따르면, 금융 레버리지 비율이 높은 일부 해외 시장과는 달리 베트남의 많은 부동산 소유주는 차입금에 과도하게 의존하지 않습니다. 이는 금리 인상 시 부동산을 매각해야 하는 상황을 피하는 데 도움이 됩니다. 대신 시장이 회복될 때까지 기다리면서 자산을 장기 투자 수단으로 활용할 수 있습니다.

응우옌 반 딘 베트남 부동산협회 부회장 역시 같은 견해를 밝히며, 금리는 시장에 영향을 미치는 여러 요인 중 하나일 뿐이라고 말했습니다. 부동산 가격은 주로 수요와 공급에 따라 결정됩니다. 공급이 개선되지 않는 상황에서 금리 인상만으로 가격이 급격히 하락할 것이라고 기대하기는 어렵습니다. 따라서 금리 인상에 비례하여 주택 가격이 하락할 것이라고 예상하는 것은 불가능합니다.

2026년은 시장 안정화 시기가 될 것이지만, 부문별로 안정화 정도는 다를 것입니다.

시장은 세분화되어 있으며, 내재적 가치를 우선시합니다.

batdongsan.com.vn의 시장 데이터에 따르면, 2022년부터 2025년까지 부동산 시장이 유동성 급감으로 어려움을 겪었음에도 불구하고 두 주요 도시의 아파트 가격은 여전히 ​​크게 상승했습니다.

하노이 의 아파트 가격은 평방미터당 약 4천만 VND에서 거의 8천7백만 VND로 상승했습니다. 호치민시 역시 평방미터당 약 4천6백만 VND에서 약 7천5백만 VND로 상승했습니다. 특히 하노이의 상승률이 호치민시를 넘어섰는데, 이는 이전에는 드문 현상입니다.

이러한 현상은 부동산 시장의 중요한 특징을 부각시켜 줍니다. 즉, 가격은 자본 비용이나 시장 심리의 단기적인 변동에 즉각적으로 반응하지 않는다는 것입니다.

전문가들은 2026년이 시장 안정의 시기가 될 것으로 예측하지만, 부문별로 그 균등성은 다를 것으로 전망합니다. 세빌스 베트남의 투자 부문 수석 이사인 수 응옥 쿠옹 씨는 높은 금리가 투자자들을 더욱 신중하게 만들 것이며, 특히 대규모 대출에 더욱 신중해질 것이라고 분석합니다. 그러나 이것이 반드시 자산 가격 하락으로 이어지는 것은 아니라고 덧붙였습니다.

"자본 비용이 상승하는 상황에서 시장은 스스로 규제될 것입니다. 실질적인 효용 가치를 지니고, 법적 지위가 명확하며, 현금 흐름을 창출할 수 있는 제품이 여전히 우선시될 것이며, 결과적으로 더 나은 가격이 유지될 것입니다."라고 쿠옹 씨는 분석했습니다.

이러한 추세는 딘 민 투안 씨의 평가, 즉 실질적인 주거 수요를 충족하는 부문이 시장을 주도할 것이라는 전망과도 일맥상통합니다. 주요 도시와 교통 인프라가 잘 갖춰진 위성 도시의 아파트는 안정적인 유동성을 유지할 것으로 예상됩니다.

더욱이, 신규 공급은 토지가 여전히 풍부하고 기반 시설에 대한 투자가 활발히 이루어지고 있는 교외 지역으로 이동할 가능성이 높습니다. 이는 도심 지역의 가격 하락 압력을 가하지 않고 개발 공간을 확대하는 효과를 가져옵니다.

주목할 만한 점은 정부의 지원 정책 덕분에 가까운 미래에 사회주택과 저렴주택 공급이 증가할 것으로 예상된다는 것입니다. 그러나 전문가들은 이러한 증가가 가격의 광범위한 하락을 가져오기보다는 주로 공급량을 늘리는 데 그칠 것이라고 전망합니다.

응우옌 반 딘 씨에 따르면 시장은 구조조정 국면에 접어들고 있습니다. 높은 레버리지를 사용하고 단기적인 수익을 기대하는 투자자들은 어려움을 겪게 될 것이며, 진정한 매수자와 장기 투자자들이 우위를 점할 것입니다.

최근 상황을 보면 높은 금리가 주택 가격을 끌어내릴 만큼 강력한 "지렛대"가 되지 못한다는 것을 알 수 있습니다. 오히려 금리는 시장의 속도를 늦추고 시장 참여자들이 전략을 조정하도록 만드는 필터 역할을 합니다. 부동산 가격이 지속적으로 높은 것은 더 이상 역설적인 현상이 아니라 수요와 공급의 본질, 그리고 부동산 시장의 특수성을 정확하게 반영하는 것입니다.

출처: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm