잉여금지법을 유지하면 프로젝트 토지 가치 평가가 더 투명해집니까?

천연자원환경부는 여전히 잉여금 사용 중단을 원한다

Thanh Nien 의 보도에 따르면, 최근 천연자원환경부는 토지 가격을 규제하는 정부의 2014년 5월 15일자 법령 제44/2014/ND-CP호(초안 법령 제44호)의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령 초안을 법무부 에 보내 평가를 받은 후 정부에 제출하도록 했습니다.

특히, 천연자원환경부는 제44호 법령 초안에서 토지 가치를 평가할 때 잉여법을 사용하지 말 것을 제안했습니다.

그러나 오늘 오후 워크숍에서 대부분의 전문가는 토지 가치 평가에서 잉여법을 유지해야 한다는 데 동의했습니다.

Dao Trung Chinh 씨는 워크숍에서 다음과 같이 공유했습니다.

워크숍에서 자원환경부 기획 및 토지자원개발부의 다오 중 친 국장은 여러 측면을 제기하고, 천연자원환경부가 토지를 평가할 때 잉여법을 폐지하자고 제안한 이유를 설명했습니다.

천연자원환경부 대표의 워크숍에 참석한 견해는 Thanh Nien 신문의 기사 ' 정부는 흑자 정책을 유지할지, 아니면 포기할지 결정할까?' 에 대한 인터뷰에 답할 때와 동일하게 유지되었습니다. 26.7에 게시됨

진 씨에 따르면, 잉여방법의 우수성을 부정할 수 있는 사람은 아무도 없습니다. 하지만 우리나라에서는 토지평가에 이 방법을 적용할 때 입력변수가 표준화되어 있지 않아 부정확한 결과가 도출됩니다.

"최근 여러 건의 토지 가치 평가에 참여해 봤는데, 감정평가사들이 잉여금 평가 방식을 적용할 때 법적 위험을 두려워한다는 것을 알게 되었습니다. 이것이 최근 토지 가치 평가 과정이 지연된 이유 중 하나입니다."라고 Chinh 씨는 워크숍에서 밝혔습니다.

진 씨는 정부가 흑자 방식을 유지하기로 결정하면 이 방식의 매개변수와 지표에 대한 입력 표준을 개발하기 위한 연구와 검토도 필요하다고 덧붙였습니다. 표준 입력을 통해서만 정확한 결과를 얻을 수 있고, 평가자는 확신을 가지고 서명할 수 있으며, 특히 프로젝트의 경우 토지 가치 평가의 교착 상태를 해소할 수 있습니다.

"잉여금법을 포기하는 것은 토지평가의 퇴보입니다."

천연자원환경부 대표의 의견 공유 후, 많은 전문가와 기업이 직접 또는 서면으로 토지평가에서 흑자법을 유지해야 할 필요성에 대한 의견을 표명했습니다. 이를 방치하면 더 큰 어려움과 혼잡이 초래되고, 토지 가치 평가가 늦어질 수 있으며, 부동산 시장은 장기간 공급 부족에 시달릴 것입니다.

하노이 부동산 클럽 부회장인 응우옌 홍 충 변호사는 잉여금 방식을 유지해야 한다는 의견을 표명했습니다.

하노이 부동산 클럽 부회장인 응우옌 홍 충 변호사는 잉여법은 비교법이나 소득법처럼 현재 용도를 기준으로 하는 것이 아니라 잠재적인 미래의 용도를 기준으로 토지 가격을 결정하는 방법이라고 말했습니다.

잉여법은 평가 대상 토지의 시장 가치를 반영하며 여기에는 다음 요소가 포함됩니다. 토지 이용 목적; 토지 이용 용어; 건물 밀도 건물 높이; 토지 이용 계수 투자, 생산, 사업에서의 현금흐름의 가치를 높은 실용성으로 반영합니다.

잉여금 평가법은 부동산 프로젝트의 재정적 성격을 명확하게 반영합니다. 비용, 수익, 그리고 이익은 매우 과학적이고 객관적으로 측정됩니다. 이 방법은 토지 임대료 차이를 활용, 배분, 그리고 공유하는 방식을 명확하게 보여줍니다. 또한 국제 관행에 따르면 이는 현대적인 부동산 가치 평가법이기도 합니다.

천연자원환경부는 가치평가를 위한 데이터베이스가 부족하기 때문에 가치평가는 가정적인 요소에 근거해야 하며, 정확성이 부족하므로 이 방법은 폐기되어야 한다고 주장하는데, 제 생각에는 설득력이 없습니다. 문제가 데이터 부족이라면, 해결책은 잉여 생산 방식을 포기하는 것(생산 기계를 부수는 것)보다는 신뢰할 수 있는 고품질 데이터 소스를 만드는 것입니다. 따라서 잉여금법의 폐기가 현실화된다면 토지 가치 평가에 있어서 한 걸음 후퇴하는 셈이 될 것”이라고 정 씨는 말했다.

정 변호사에 따르면, 44호법령 초안은 비교, 수입, 지가조정계수 등 3가지 가치평가방법만 있을 뿐, 도시지역, 혼합상업서비스지역 등 토지를 활용한 투자사업을 평가할 때 잉여금평가방법을 대체하기에는 부족하다고 한다.

잉여금 투자법을 포기하면 미래에 사회·기술적 인프라 공사가 완료되지 않은 상황에서 투자자가 투자한 프로젝트에 대해 지불해야 하는 토지 사용권의 가치를 판단하기 어려워질 것입니다. 투자자들은 부동산 프로젝트를 시행할 때 재정적 문제를 계산할 수 없을 것입니다...

국회 재정예산위원회 위원인 황 반 끄엉 교수는 흑자법의 장단점을 공유합니다.

각 평가 방법의 입력 매개변수를 표준화하는 것이 중요합니다.

국회 재정예산위원회 위원인 황반꾸엉 교수는 최근 몇 년 동안 많은 프로젝트가 승인되지 않았다고 말했습니다. 그 이유 중 하나는 토지 가격이 결정되지 않아 지방 행정 기관이 돈을 징수하고, 투자자가 돈을 지불하여 토지 할당을 결정할 수 없기 때문입니다. 부정확한 토지 가치 평가는 주관적일 수도 있고 객관적일 수도 있는데, 이는 가치 평가 규정이 구체적이고 명확하지 않기 때문입니다.

쿠옹 교수는 세상에는 직접 비교, 공제, 수입, 잉여의 4가지 널리 쓰이는 방법이 있다고 말했습니다. 베트남에서는 현재 이러한 방법이 4가지가 있으며, 여기에 토지가격조정계수라는 추가방법이 규정되어 있습니다.

천연자원환경부가 제44호 시행령 초안에서 제안한 세 가지 방법 중 하나인 토지가격 조정계수 방법을 분석한 쿠옹 교수는 이 방법은 국가가 규정한 대로 가격표에 계수를 곱한 값만으로 토지 가격을 결정하기 때문에 평가자에게 매우 안전할 것이라고 말했습니다.

"하지만 이 가격은 정확하지 않습니다. 서로 다른 형태를 가진 두 개의 인접한 토지의 가격은 매우 다릅니다. 토지의 방향, 위치, 전망은 말할 것도 없고요... 지가조정계수 방식은 개인이나 사업체보다는 관리 기관에만 적합합니다."라고 쿠옹 씨는 인정했습니다.

쿠옹 씨는 토지 가치 평가 방법의 장단점, 즉 공제, 비교, 그리고 소득을 분석한 후, 다음과 같은 안타까운 결론을 내렸습니다. "세상에는 많은 신규 사업의 ​​가치를 평가하기 위해 잉여금 평가 방법을 사용합니다. 신규 사업과 비교할 것이 없기 때문입니다. 그러나 시행령 제44호 초안은 이 방법을 폐지했습니다..."

워크숍에 참석한 많은 전문가, 변호사, 기업은 토지 평가에서 잉여법을 유지하는 것에 대한 지지를 표명했습니다.

하지만 쿠옹 씨는 잉여금 방법에는 많은 한계가 있다는 점도 인정했습니다. 구체적으로, 평가 대상 토지 면적의 계산 요소가 표준적이지 않은 경우, 즉 입력이 표준적이지 않은 경우, 부정확한 출력 결과가 나오게 됩니다.

세계의 많은 국가들은 일반적으로 흑자법을 사용하고 있으며, 과도한 판매나 세금 탈루가 없기 때문에 손실이 발생하지 않습니다. 이들 국가 대부분에서 기업과 법률 환경은 투명하고 규율적입니다. 우리나라에서는 토지를 평가할 때 잉여법에 포함되는 많은 매개변수와 시장지표가 아직 표준화되지 않았기 때문에 정확한 결과를 얻기 어렵고, 평가사에게도 위험이 따릅니다.

베트남 건설 계약자 협회 회장인 응우옌 꾸옥 히엡 씨는 각 평가 방법에는 장단점이 있다고 말했습니다. 하지만 우리나라의 현 상황에서는 현행 5가지 토지평가방법을 그대로 유지할 필요가 있습니다. 토지 평가의 오류를 최소화하고 평가 과정을 가속화하기 위해서는 각 방법의 입력 매개변수를 표준화하는 것이 중요합니다. 오직 그때에야 부동산 프로젝트의 교착 상태가 해소될 수 있고, 시장에는 곧 새로운 공급이 생길 것입니다.

워크숍에 참석한 전문가와 기업 리더 대부분은 토지평가에서 흑자법을 고수해야 한다고 주장했지만, 토지평가 과정을 가속화하고 부동산 시장의 공급 병목 현상을 해소하기 위한 구체적인 계획을 제시하지 못했습니다.

소스 링크: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm