부동산 관련 어려움을 어떻게 해결할 수 있을까?

* 기자: TranDu Lich 박사님, 부동산 시장을 지원하기 위한 많은 해결책이 제시되었지만, 기업들은 왜 계속해서 어려움을 호소하고 자본과 법률 문제 측면에서 "구제"가 필요하다고 합니까?

- 트란 두 리치 박사: 저는 "구원"이라는 단어에 동의하지 않습니다. 동시적인 해결책이 필요하지만, 그것은 "구원"이 아닙니다.

현재뿐만 아니라 지난 수십 년 동안 베트남 부동산 시장은 매우 빠르게 성장해 왔습니다. 강력하지만 건전하지 못한 측면이 있는데, 이는 과도한 투기로 나타납니다. 물론 시장 경제 에서는 모든 분야에 투기가 존재하지만, 과도한 투기는 공급, 수요, 가격의 왜곡을 초래합니다.

예를 들어, 2009~2011년 기간 동안 부동산 시장은 고급 제품 그룹, 미완성 프로젝트, 토지 분할 및 매각, 또는 기초 공사를 마치고 그대로 남아 있는 프로젝트에서만 정체되었습니다. 중저가 세그먼트의 완성된 제품은 부족하더라도 정상적으로 거래되었습니다.

2022년, 코로나19 팬데믹이 진정된 후 경제 회복에 대한 기대감과 함께 부동산 시장 또한 여러 상품 부문에서 빠르게 성장했으며, 투자와 서핑 열풍이 매우 인기를 끌었습니다. 많은 부동산 기업들이 시중은행과 제휴하여 주택 구매를 원하는 사람들에게 필요한 조건을 마련하기보다는 투기를 부추기는 대출에 집중했습니다.

리조트 부동산과 콘도텔이 빠르게 성장하고 있지만, 도시 지역에는 주거용 주택이 많지 않습니다. 예를 들어, 호찌민시에는 중저소득층을 위한 주택 부문에서 수년간 새로운 프로젝트나 상품이 없었습니다.

* 부동산 시장을 '구제'한다면, 우선순위는 어떻게 될까요?

- 부동산 사업은 신용대출, 채권자금 동원, 고객 대출, 기업 자체 자본의 일부 등 타인의 돈으로 하는 사업이라는 것은 누구나 알고 있는 사실입니다.

정부의 동시적 개혁 프로그램과 병행하여 부동산 시장이 스스로 규제되고 정화되도록 해야지, 구제 문제를 우선시해서는 안 됩니다. 사진: 황 트리우

변동성이 큰 금융 시장 상황에서 부동산 시장의 네 가지 자본 공급원, 특히 회사채가 모두 고갈되면 자본 정체는 불가피합니다. 개발 및 지속 실행 조건이 갖춰진 일련의 프로젝트들이 절차와 법적 문제에 발목이 잡혀 공급이 늘어나지 않는 것은 말할 것도 없습니다. 이로 인해 악순환이 발생합니다. 개발 중인 프로젝트들은 계속 실행할 자본이 부족해지고, 새로운 프로젝트들은 법적 문제에 휘말리게 됩니다.

이런 상황에서 정부 의 가장 큰 목표는 단순히 부동산 시장을 당장 해결하는 것이 아니라, 중장기적으로 시장을 건강하게 만드는 비교적 체계적인 계획이 필요하다고 생각합니다.

* 구체적인 해결책은 무엇입니까?

- 금융 시장과 부동산 시장은 매우 밀접한 상관관계를 가지고 있습니다. 따라서 부동산 시장을 건전하게 만들기 위한 해결책은 대규모 실행 프로그램을 통해 금융 시장의 문제 해결과 병행되어야 합니다.

제도적으로는 부동산 시장과 관련된 모든 법률 규정을 사업 초기부터 운영 및 개발까지 검토해야 합니다. 여기에는 신용 제도에 대한 규정, 부동산 사업법, 주택법, 토지법, 건설법 등의 규정이 포함됩니다. 이를 통해 1~2개 법률의 어려움을 해결하는 데 그치지 않고 전체 법률 시스템의 미비점을 조정해야 합니다.

법적 병목 현상이 있는 경우 부동산 프로젝트에서 어려움과 장애물을 제거하기 위한 실무 그룹을 제안하여 처리할 전형적인 사례를 몇 가지 선택하고, 다른 곳에서 솔루션을 구현하고 복제할 수 있는 법적 전제를 만들 수 있습니다.

부동산 투기를 통제하고 제한하기 위해 금융 수단을 활용하세요. 주택 구매자와 투자자 모두에게 자본 지원을 우선시하는, 실제 시장 수요가 있는 주택 사업에 우선순위를 두어 시장의 적정 공급을 늘리세요. 실제로 대규모 자본 유입이 차단된 버려진 도시 지역이 많이 있습니다.

그렇다면 도움이 필요한 사람들에게 정말 필요한 주택 사업에는 돈이 어디로 흘러갈까요? 이 상황은 2차 시장과 비슷합니다. 핵심은 시장이 스스로 정화되고 스스로 처리되도록 하는 것이지만, 어떻게 시장을 구제할 수 있을까요? 그리고 누가 구제할 수 있을까요?

대형 부동산 기업들은 재정적 압박을 줄이기 위해 적극적으로 구조조정을 실시하는 것이 좋습니다. 투자자들은 부채를 발생시킨 프로젝트, 즉 너무 많은 부문이 관련된 프로젝트를 매각하여 스스로 구조조정을 할 수 있습니다.

투자자들은 위험 관리 시스템이 필요하며, 금융 도구를 과도하게 사용해서는 안 됩니다. 최근 국가은행은 전국에서 수십 개의 부동산 프로젝트를 동시에 개발하는 기업들의 사례를 언급했는데, 어떻게 이들을 구제할 수 있을까요? 은행 측에서는 이 그룹에 속한 기업들의 부채를 이전하지 않거나, 구조조정, 연장 또는 상환 유예를 하지 않을 수 있습니다.

가장 중요한 것은 지금 당장 시작하는 것입니다. 기다릴수록 더 어려워질 것입니다!

(계속)

출처: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm