기자: 트란두 리치 박사님, 부동산 시장을 지원하기 위한 많은 해결책이 제시되었지만, 왜 기업들은 여전히 어려움을 겪고 있으며 자본과 법률적인 측면 모두에서 "구제"를 필요로 하는 것일까요?
- 트란 듀 리치 박사: 저는 "구출"이라는 용어에 동의하지 않습니다. 포괄적인 해결책이 필요하지만, 그것을 "구출"이라고 불러서는 안 됩니다.
최근뿐 아니라 지난 수십 년 동안 베트남 부동산 시장은 매우 빠르고 강하게 발전해 왔지만, 과도한 투기에서 알 수 있듯이 건전하지 못한 방식으로 발전해 왔습니다. 물론 시장 경제 에서는 모든 부문에 투기가 존재하지만, 투기가 과도해지면 수요와 공급, 그리고 가격의 왜곡으로 이어집니다.
예를 들어, 2009년부터 2011년까지 부동산 시장은 고가 주택, 미완성 프로젝트, 분양용 토지, 기초 공사는 완료되었지만 이후 방치된 프로젝트 등 일부 분야에서만 거래가 중단되었습니다. 반면, 중저가 완공 주택은 정상적으로 거래되었고, 오히려 공급 부족 현상이 나타났습니다.
2022년에는 코로나19 팬데믹이 진정된 후 경제가 활발하게 회복되면서 부동산 시장도 여러 부문에서 큰 폭의 성장을 경험했으며, 투자와 투기가 만연했습니다. 많은 부동산 회사들이 상업 은행과 제휴하여 주택 구매가 절실한 사람들을 위한 지원보다는 투기를 부추기는 대출 상품을 제공했습니다.
리조트 부동산과 콘도텔은 호황을 누리고 있지만, 도시 지역의 주거용 주택은 부족한 실정입니다. 예를 들어, 호치민시에서는 중저소득층을 위한 주택 부문에서 지난 몇 년간 새로운 프로젝트나 상품이 전혀 없었습니다.
부동산 시장 구제가 필요하다면, 어떤 순서로 조치를 취해야 할까요?
부동산 사업은 신용 대출, 채권 발행, 고객 선수금, 그리고 회사 자기 자본의 일부를 포함하여 타인의 자금으로 운영되는 사업이라는 것은 누구나 알고 있습니다.
부동산 시장은 정부의 포괄적인 개혁 프로그램과 병행하여 자율적으로 규제되고 정화될 수 있도록 해야 하며, 당장의 구제금융에만 집중해서는 안 된다. (사진: 호앙 트리에우)
금융시장의 불안정성 속에서 부동산 시장의 네 가지 주요 자금 조달원, 특히 회사채 발행이 모두 중단될 경우 자금 부족은 불가피합니다. 더욱이 개발 및 시행이 예정되어 있던 여러 프로젝트들이 절차적, 법적 장애물에 부딪혀 추가적인 공급이 저해됩니다. 이는 악순환을 초래합니다. 개발 중인 프로젝트는 필요한 자금 부족에 시달리고, 신규 프로젝트는 법적 난관에 봉착하게 됩니다.
이러한 상황을 고려할 때, 정부 의 가장 큰 목표는 단순히 부동산 시장의 당면 문제를 해결하는 것이 아니라, 중장기적으로 시장을 활성화할 수 있는 체계적인 계획을 수립하는 것이라고 생각합니다.
구체적인 해결책은 무엇입니까, 선생님?
금융 시장과 부동산 시장은 매우 밀접한 상관관계를 가지고 있습니다. 따라서 부동산 시장의 건전성을 개선하기 위한 방안은 금융 시장의 문제점을 해결하는 것과 연계하여 종합적인 실행 계획을 통해 추진되어야 합니다.
제도적으로는 사업 구상 단계부터 운영 및 개발에 이르기까지 부동산 시장과 관련된 모든 법규를 재검토해야 합니다. 여기에는 신용 제도 관련 규정, 부동산업법, 주택법, 토지법, 건설법 등의 규정이 포함됩니다. 이를 바탕으로 한두 개 법률의 문제점을 해결하는 것이 아니라, 법률 시스템 전반의 미비점을 보완하는 방향으로 조정이 이루어져야 합니다.
법적 난관들을 고려할 때, 부동산 프로젝트의 어려움과 장애물을 해결하기 위한 태스크포스가 몇 가지 모범 사례를 선정하여 해결하고, 다른 분야에서도 이를 따라 적용할 수 있는 법적 근거를 마련하는 방안을 제안할 수 있습니다.
금융 도구를 활용하여 부동산 투기를 통제하고 제한해야 한다는 점에 유의해야 합니다. 시장 수요가 확실한 주택 개발 사업에 우선순위를 두고, 주택 구매자와 개발업자 모두에게 재정 지원을 제공하여 시장에 적정한 공급을 늘리는 데 집중해야 합니다. 실제로 많은 자본이 묶여 있는 버려진 도심 지역이 많습니다.
그렇다면 도움이 절실히 필요한 사람들에게 주거 프로젝트를 지원할 자금은 어디에서 나올까요? 이 상황은 중고 시장과 유사합니다. 핵심은 시장이 스스로 정화되고 규제되도록 내버려 두는 것입니다. 그렇다면 우리는 어떻게 이 시장을 구할 수 있을까요? 그리고 누가 구할 수 있을까요?
대형 부동산 회사들은 재정적 압박을 줄이기 위해 선제적으로 구조조정을 하는 것이 좋습니다. 투자자들은 부채 문제를 야기하는 프로젝트나 여러 분야와 지나치게 얽혀 있는 프로젝트를 매각함으로써 스스로 구조조정을 할 수 있습니다.
투자자들은 위험 관리 시스템을 갖춰야 하며, 무분별하게 행동하거나 금융 상품을 과도하게 사용해서는 안 됩니다. 중앙은행은 최근 전국적으로 수십 개의 프로젝트를 동시에 개발하는 부동산 회사의 사례를 들면서, 이러한 회사를 어떻게 구제할 수 있을지 질문했습니다. 은행 입장에서는 부채를 재분류하는 대신, 부채 구조조정, 만기 연장 또는 상환 유예를 통해 구제 방안을 모색할 수 있습니다.
가장 중요한 것은 즉시 시작하는 것입니다. 미룰수록 더 어려워질 뿐입니다!
(계속)
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출처: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
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