채권 및 부동산 문제 해결

건설부는 최근 발표한 부동산·주택 시장 보고서에서 부동산 사업체들이 많은 어려움에 직면해 있다고 밝혔습니다. 특히 2022년 부동산 사업체의 파산 및 해산 신고 건수는 2021년 대비 38.7% 증가했습니다.

어려움 위의 어려움

이 기관은 2022년은 부동산 부문 기업들이 많은 어려움에 직면할 것으로 예상하며, 일부 기업은 어려움에 대처하기 위해 인력을 최대 50%까지 감축할 것으로 전망했습니다. 주된 이유는 신용 대출, 채권 발행, 그리고 고객으로부터의 자금 조달에 어려움을 겪으면서 많은 기업이 자금 부족을 겪고 프로젝트 실행을 지연하거나 일시적으로 중단해야 하기 때문입니다.

또한 대출 금리, 환율, 휘발유 가격, 건축 자재 가격 등이 상승하여 기업의 비용이 증가하여 사업 운영에 차질을 빚었습니다. 부동산 구매자가 은행 대출을 받기 어려워지는 것도 부동산 상품 및 프로젝트의 유동성에 간접적인 영향을 미칩니다. 기업은 상품을 매각하여 자본을 회수하고 재투자할 수 없습니다.

또한, 2022년 말부터 현재까지 일부 기업은 기업 발행 채권을 통제하는 정책 변화 등 여러 가지 이유로 투자자들에게 채권을 조기에 상환하라는 압박을 받고 있습니다.

베트남채권시장협회(VBMA)의 베트남 채권시장 보고서에 따르면, 작년 회사채 발행 총액은 255조 1,630억 동(VND)으로 전년 대비 66% 감소했습니다. 2022년 대부분 산업군의 발행액은 전년 대비 감소했으며, 특히 부동산 기업의 채권 발행은 여러 불리한 거시경제 요인으로 인해 전년 대비 80.8% 감소했습니다.

자본 조달의 어려움은 부동산 시장의 매매 활동에 큰 영향을 미칩니다. 사진: TAN THANH

한편, 기업들은 2021년 대비 46% 증가한 최대 210조 8,300억 동 상당의 채권을 사전에 매입해야 했습니다.그 중 부동산 그룹은 약 35조 4,000억 동을 사전에 매입했습니다.이는 부동산에 대한 자본 조달이 이전에 비해 긴축될 뿐만 아니라 상당히 좁아졌음을 의미하며, 이로 인해 업계의 많은 기업이 어려움에 빠졌습니다.최근 손실을 발표한 일련의 기업은 이러한 어려움을 보여줍니다.Phat Dat Real Estate는 2022년 4분기에 약 2,300억 동을 손실했고, Cen Land도 2022년 4분기에 최대 586억 동에 달하는 세후 손실을 보고했으며 Dat Xanh Group은 4,000억 동 이상의 순손실을 기록했습니다.다른 많은 대기업도 매출과 이익이 급격히 감소했습니다.

채권 부채가 2,000억 동이 넘는 부동산 회사의 이사회 회장은 회사가 투자 포트폴리오를 재편하고 프로젝트를 매각하여 부채와 이자의 상황에서 벗어나기 위해 "손실과 고통"을 감수했다고 말했습니다... 하지만 이 기간 동안 매각 파트너를 찾는 것은 매우 어렵습니다. 대부분의 부동산 회사가 자본원을 고갈시켰고 부동산뿐만 아니라 모든 자산을 매각하기 어렵기 때문입니다.

"기업채 시장이 너무 빠르고 갑작스럽게 긴축되면서 우리는 제때 대응할 수 없게 되었습니다. 지금 우리가 걱정하는 것은 사업 추진을 위한 자금을 어떻게 조달해야 할지 모르는 것인데, 절차와 관련된 많은 정책들이 아직 해결되지 않았습니다. 따라서 정부가 사업 추진을 위한 기업 지원 정책을 조속히 폐지해야 합니다." - 이 사람은 이렇게 말했습니다.

다양한 솔루션

라오동 신문 기자들과의 인터뷰에서 호치민 경제 대학교 응우옌 후 후안 박사는 부동산 시장이 투입과 산출 모두에서 어려움을 겪고 있으며, 특히 자본 조달이 엄격하게 통제되고 있다고 말했습니다. 따라서 부동산 시장의 자본 조달 어려움을 해결하기 위해서는 중앙은행의 정책이 구체적인 메시지를 통해 전달되어야 하며, 부동산 기업의 유동성 확보를 위해 단기 신용 자본을 어느 정도 지원해야 한다고 강조했습니다.

"기업채 문제는 하루아침에 해결될 수 없는 반면, 부동산 기업들은 미완성 프로젝트를 계속 진행하기 위해 운전자본이 절실히 필요합니다. 기업들은 해외 차입 등 다른 자금 조달처를 모색할 수 있지만, 달러로 차입해야 하고 모든 기업이 국제 자본 조달 조건을 충족하는 것은 아니기 때문에 환율 위험에 직면하게 됩니다. 따라서 단기적인 문제는 여전히 신용 자본의 "지원"이 필요하며, 이는 부동산 기업의 회복에 기여할 것입니다."라고 응우옌 후 후안 박사는 말했습니다.

응우옌 후 후안 박사에 따르면, 부동산 기업의 신용 자본 확보에 어려움을 겪고 있을 뿐만 아니라, 주택 구매나 투자 목적으로 대출을 받는 개인 고객들도 자금 조달에 제한을 받거나 연 15~16%에 달하는 높은 금리를 받고 있습니다. 따라서 대출 금리를 안정화하거나 인하할 수 있는 방안이 조속히 마련되어야 합니다.

기업채권 문제 해결에 대해 호치민시 경제대학교 기업금융학부 부학장인 레닷치 박사는 기업채권을 은행 대출과 더불어 기업의 중요한 자본 조달 채널로 인식하고, 예금자를 보호하기 위해 은행이 대출 규정을 준수해야 하는 것과 마찬가지로 기업채권 시장을 조직하고 관리할 수 있는 대책을 마련해야 한다고 말했습니다.

금융 및 증권 전문가 람 민 찬(Lam Minh Chanh)은 최근 회사채 시장이 많은 투자자들의 신뢰를 잃고 다시는 투자할 의향이 없다고 말했습니다. 회사채의 중요한 역할을 회복하기 위해서는 다음과 같은 조건이 충족되어야 합니다.

첫째, 그리고 가장 중요한 것은 모든 회사채는 공신력 있는 신용평가기관으로부터 신용등급을 받아야 한다는 것입니다. 그래야 투자자들은 각 회사채의 위험 수준을 알 수 있습니다. 둘째, 운용기관은 채권 유통을 엄격히 관리해야 합니다. 법을 우회하여 민간에서 발행한 채권을 대중에게 유통하는 행위는 절대 피해야 합니다. 셋째, 증권중개업 자격증을 소지한 사람만 투자자에게 채권을 자문하고 판매할 수 있습니다. 은행 직원과 같은 비전문가가 채권 판매에 대해 자문하는 것은 피해야 합니다.

넷째, 채권 컨설턴트와 판매사는 투자자들이 자신이 투자하는 회사채와 그 회사채의 잠재적 위험을 명확하게 이해하도록 상세하고 엄격한 컨설팅 절차를 따라야 합니다. 람 민 찬 전문가는 "이러한 절차가 이루어진다면 회사채는 점진적으로 회복되고 강력하게 발전하여 기업, 특히 부동산 기업의 자금 공급 채널이 될 것입니다."라고 강조했습니다.

관리 기관의 관점에서, 건설부 주택 및 부동산 시장 관리국의 황 하이 국장은 건설부가 재무부에 국내 시장에서 개별 기업 채권의 제공 및 거래와 국제 시장에서의 기업 채권 제공을 규제하는 법령 65/2022/ND-CP에 대한 개정 및 보충안을 정부 에 제출할 것을 제안했다고 말했습니다. 법적 규정에 따라 국내 시장에서의 기업 채권의 제공 및 거래와 국제 시장에서의 기업 채권 제공에 대한 지침과 지침을 강화하고, 주식 시장에서 부동산 사업의 자본 조달 활동을 통제하여 투기, 조작 및 가격 인플레이션을 방지합니다.

국가은행과 관련하여, 건설부는 경제 활성화를 위한 적절한 신용 한도 관리 방안을 검토 및 제안하고, 기업, 주택 구매자, 투자자가 신용 자본을 이용할 수 있는 여건을 조성하도록 신용기관을 지도 및 지도할 것을 제안했습니다. 또한, 법률에 따라 조건을 충족하는 기업 및 부동산 프로젝트에 대해 신용기관이 신속하게 대출 및 지급하도록 지도 및 지도하고, 사회주택, 근로자 주택, 저가 상업 주택 등 생산 및 사회 보장 목적에 부합하고 효율성과 부채 상환 능력이 높은 기타 유형의 부동산에 우선적으로 대출을 제공하도록 했습니다.

지방자치단체의 경우, 해당 지역의 주택 및 부동산 사업 현황을 검토하고 목록을 작성해야 합니다. 특히 투자 승인을 받았지만 시행되지 않았거나 추진이 지연되고 있는 사업의 사유와 원인을 구체적으로 평가해야 합니다. 이를 바탕으로 주택 사업 투자 준비 과정에서 발생하는 법적 문제와 절차상의 어려움과 장애를 해소하여 시장 공급을 확대하는 데 집중해야 합니다. 행정절차 개혁을 가속화하고, 해당 지역 부동산 사업 시행 절차의 책임 회피나 지연을 방지해야 합니다.

국제적 경험을 연구하다

국가금융통화정책자문위원회 위원인 칸 반 루크 박사는 중국의 부동산 시장을 구제하기 위한 16가지 해결책을 주의 깊게 연구했으며, 베트남이 그 중 10가지를 연구하여 적용할 수 있다고 밝혔습니다.

"사실, 우리는 세금 연기, 부채 연기와 같은 몇 가지 해결책을 시행해 왔습니다. 또한 건설부, 재무부, 정부와 협의하여 다른 해결책을 연구하고 국가의 실제 상황에 맞는 방향을 찾았습니다.

예를 들어, 기업은 부채를 제때 갚기 위해 일부 자산을 매각할 때 할인 혜택을 받아야 합니다. 어려운 상황에서 부채를 연장하기 위해 채권자와 협상해야 하는데, 이는 법령 65에 의해 허용됩니다. 현금을 상품으로 교환하거나 채권을 부동산으로 교환하는 것은 발생할 수 있는 법적 문제를 방지하기 위해 국가의 지침이 필요합니다. 기업은 부채를 연장할 수 있습니다. 즉, 기존 부채를 ​​상환하기 위해 새로운 채권을 발행할 수 있습니다." - 뤽 씨가 말했습니다.

(*) 1월 30일자 노동신문 참조

출처: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm