채권 및 부동산 거래의 장애물 제거.

건설부는 최근 발표한 부동산 및 주택 시장 보고서에서 부동산 사업자들이 여러 어려움에 직면하고 있다고 밝혔습니다. 특히, 2022년 파산 또는 해산을 선언한 부동산 사업체 수는 2021년 대비 38.7% 증가했습니다.

어려움 위에 어려움이 겹겹이 쌓였다.

이 기관은 2022년을 부동산 부문 기업들에게 어려운 한 해로 평가했으며, 일부 기업들은 어려움에 대처하기 위해 인력을 최대 50%까지 감축했습니다. 주요 원인은 신용 확보, 채권 발행, 고객으로부터의 자본 조달에 어려움이었으며, 이로 인해 많은 기업들이 자금 부족에 시달리고 프로젝트 실행을 연기하거나 일시적으로 중단해야 했습니다.

게다가 대출 금리, 환율, 유가, 건축 자재 가격의 상승은 사업 비용 증가로 이어져 사업 운영에 악영향을 미치고 있습니다. 고객들이 부동산 구매를 위한 은행 대출을 받기 어려워진 것도 부동산 상품 및 프로젝트의 유동성에 간접적으로 영향을 미치고 있으며, 기업들은 자본을 회수하고 재투자하기 위해 상품을 판매하지 못하고 있습니다.

더욱이, 2022년 말부터 현재까지 일부 기업들은 회사채 발행을 규제하는 정책 변경을 비롯한 여러 가지 이유로 인해 예정보다 일찍 투자자들에게 채권을 상환해야 한다는 압박에 직면하기도 했습니다.

베트남채권시장협회(VBMA)의 베트남채권시장 보고서에 따르면, 지난해 기업채권 발행 총액은 2,551억 6,300만 동으로 전년 대비 66% 감소했습니다. 2022년에는 대부분의 업종에서 발행액이 전년 대비 감소했으며, 특히 부동산 기업의 채권 발행액은 여러 불리한 거시경제 요인 속에서 전년 대비 80.8%나 급감했습니다.

자금 조달의 어려움은 부동산 시장의 매매 활동에 상당한 영향을 미쳤습니다. (사진: 탄 탄)

한편, 기업들은 예정보다 앞당겨 최대 2,108억 3천만 동에 달하는 채권을 재매입해야 했는데, 이는 2021년 대비 46% 증가한 수치입니다. 이 중 부동산 부문이 재매입한 금액은 약 354억 동에 달합니다. 이는 부동산 부문의 자금 조달이 어려워졌을 뿐만 아니라 이전보다 훨씬 더 큰 폭으로 감소했음을 의미하며, 업계의 많은 기업들이 더욱 심각한 어려움에 직면하고 있음을 보여줍니다. 최근 여러 기업들이 발표한 손실은 이러한 어려움을 여실히 보여줍니다. 예를 들어, 팟닷 부동산(Phat Dat Real Estate)은 2022년 4분기에 약 2,300억 동의 손실을 기록했고, 첸랜드(Cen Land) 역시 586억 동의 순손실을 보고했으며, 닷산 그룹(Dat Xanh Group)은 4,000억 동 이상의 손실을 기록했습니다. 이 밖에도 많은 대기업들이 매출과 이익의 급격한 감소를 경험했습니다.

2,000억 VND가 넘는 채권 부채를 안고 있는 한 부동산 회사의 이사회 의장은 회사가 투자 포트폴리오를 재편하고 부채와 이자 지급의 악순환에서 벗어나기 위해 "손실과 고통"을 감수했다고 밝혔습니다. 그러나 현재 대부분의 부동산 회사가 자본 고갈에 직면해 있어 부동산뿐 아니라 모든 자산 매각이 어려운 상황이기 때문에 매각 대상을 찾는 것조차 매우 어렵다고 덧붙였습니다.

"회사채 시장의 급작스럽고 갑작스러운 경색에 제대로 대비하지 못했습니다. 현재 가장 걱정되는 것은 사업 추진에 필요한 자금을 어떻게 마련할 것인가 하는 점인데, 관련 정책과 절차들이 아직 제대로 정리되지 않은 상태입니다. 따라서 정부가 신속히 정책적 장애물을 제거하여 기업들의 사업 추진을 지원해 주기를 바랍니다."라고 이 관계자는 전했다.

이 문제를 극복할 수 있는 다양한 해결책이 있습니다.

호치민시 경제 대학교의 응우옌 후 후안 박사는 응우오이 라오 동(Nguoi Lao Dong) 신문 기자와의 인터뷰에서 부동산 시장이 투입과 산출 모두에서 어려움을 겪고 있으며, 특히 자본 통제가 엄격하다고 지적했습니다. 따라서 부동산 시장의 자본 제약을 완화하기 위해 베트남 중앙은행은 부동산 기업의 유동성을 지원하기 위한 단기 대출 지원을 포함한 구체적인 지원 정책을 시행해야 한다고 강조했습니다.

응우옌 후 후안 박사는 "회사채 발행의 어려움은 단기간에 해결될 수 없는 반면, 부동산 기업들은 미완성 프로젝트를 계속 진행하기 위해 운영 자금이 절실히 필요하다. 기업들은 해외 차입과 같은 다른 자금 조달원을 모색할 수 있지만, 달러화로 차입해야 하기 때문에 환율 변동 위험에 직면하게 되고, 모든 기업이 해외 자금 조달 조건을 충족하는 것은 아니다. 따라서 단기적으로는 부동산 기업의 회복을 위해 '부담을 덜어줄' 신용 자본이 여전히 필요하다"고 말했다.

응우옌 후 후안 박사에 따르면, 부동산 사업체뿐만 아니라 주거용이나 투자용 주택 구입을 위해 대출을 받는 개인 고객들 역시 자금 조달에 어려움을 겪거나 연 15~16%에 달하는 높은 금리에 직면하고 있다. 따라서 대출 금리를 조속히 안정시키거나 인하할 수 있는 해결책이 시급히 필요하다.

회사채 문제 해결 방안과 관련하여 호치민시 경제대학교 기업금융학과 부학과장인 레닷치 박사는 회사채 발행이 은행 대출 외에 기업의 중요한 자본 조달 수단이라는 점을 인식해야 한다고 강조했습니다. 따라서 은행이 예금자 보호를 위해 대출 규정을 준수해야 하는 것처럼 회사채 시장을 체계적으로 관리하고 규제해야 한다는 것입니다.

한편, 금융증권 전문가 람민찬은 최근 회사채 시장으로 인해 많은 투자자들이 신뢰를 잃고 재투자 의향을 잃었다고 분석했다. 회사채의 중요한 역할을 회복하기 위해서는 다음과 같은 조건들이 충족되어야 한다.

첫째, 그리고 가장 중요하게는 모든 회사채는 공신력 있는 신용평가기관의 신용등급 평가를 받아야 합니다. 이를 통해 투자자들은 각 회사채 유형의 위험 수준을 파악할 수 있습니다. 둘째, 규제 당국은 채권 유통을 엄격하게 관리해야 합니다. 사모 발행 채권을 일반 투자자에게 판매하는 데 있어 어떠한 허점도 악용되어서는 안 됩니다. 셋째, 증권 중개업 면허를 소지한 사람만이 투자자에게 채권에 대한 자문을 제공하고 판매할 수 있어야 합니다. 은행 직원과 같이 자격이 없는 사람이 채권 판매를 자문하는 것은 금지되어야 합니다.

넷째, 채권 판매 및 컨설팅 전문가들은 투자자들이 투자하는 회사채의 종류와 관련된 잠재적 위험을 명확히 이해할 수 있도록 상세하고 엄격한 컨설팅 절차를 따라야 합니다. 전문가 람 민 찬은 "이러한 조치가 이루어진다면 회사채 시장은 점차 회복되고 강력하게 성장하여 기업, 특히 부동산 기업에 자본을 공급하는 중요한 통로가 될 것"이라고 강조했습니다.

건설부 주택·부동산시장관리국장인 황하이 씨는 규제기관의 입장에서 건설부가 재정부 에 국내 시장에서의 사모 회사채 발행 및 거래와 국제 시장에서의 회사채 발행을 규제하는 시행령 65/2022/ND-CP에 대한 개정 및 추가안을 정부에 제출할 것을 제안했다고 밝혔습니다. 이는 국내 시장에서의 회사채 발행 및 거래와 국제 시장에서의 회사채 발행에 대한 지침을 강화하고, 법률에 따라 부동산 기업의 주식시장 자금 조달 활동을 통제하여 투기, 조작 및 가격 인플레이션을 방지하기 위한 것입니다.

건설부는 베트남 중앙은행이 경제 활성화를 위한 적절한 신용 한도 관리 계획을 검토 및 제안하고, 금융기관들이 기업, 주택 구매자 및 투자자들의 신용 접근성을 용이하게 하도록 지도 및 안내할 것을 제안합니다. 또한 금융기관들이 법률에 따라 적격 기업 및 부동산 사업에 신속하게 대출 및 자금을 지원하고, 특히 사회주택, 근로자 주택, 저렴한 상업용 주택 및 생산과 사회복지 목적에 부합하는 효율성과 상환 능력이 높은 기타 부동산 사업에 대한 대출을 우선시하도록 지도 및 안내할 것을 요청합니다.

지방 정부는 관할 지역의 주택 및 부동산 사업 목록을 검토 및 정리하고, 특히 투자 승인을 받았으나 시행되지 않았거나 지연된 사업의 원인과 이유를 분석해야 합니다. 이를 바탕으로 주택 사업 투자 유치 과정에서 발생하는 법적·절차적 어려움을 해결하여 시장 공급을 확대해야 합니다. 또한, 행정 개혁을 가속화하여 해당 지역의 부동산 사업 시행 절차와 관련된 책임 회피나 지연을 방지해야 합니다.

국제 경험 연구

국가 재정통화정책자문위원회 위원인 칸 반 룩 박사는 중국 부동산 시장을 구제하기 위한 16가지 해결책을 심층적으로 연구한 결과, 베트남이 그중 10가지를 적용하는 것을 고려할 수 있다고 밝혔습니다.

"사실, 우리는 이미 세금 납부 유예/연기, 채무 상환 유예/연기 등과 같은 몇 가지 해결책을 시행했습니다. 또한 건설부, 재정부 및 정부에 국가의 실제 상황에 맞는 적절한 접근 방식을 연구하고 모색하도록 권고했습니다."

"예를 들어, 기업들은 부채를 제때 상환하기 위해 특정 자산을 할인된 가격에 매각해야 할 수도 있고, 어려운 상황에서 채권자들과 부채 상환 기한 연장을 협상할 수도 있는데, 이는 법령 65호에 따라 허용됩니다. 현금을 상품으로 교환하거나 채권을 부동산으로 교환하는 것과 같은 해결책들은 잠재적인 법적 문제를 피하기 위해 국가의 지침이 필요합니다. 기업들은 부채 구조조정을 할 수 있는데, 이는 기존 부채를 ​​상환하기 위해 새로운 채권을 발행할 수 있다는 것을 의미합니다."라고 뤽 씨는 말했습니다.

(*) 1월 30일자 응우오이 라오 동(Nguoi Lao Dong) 신문을 참조하십시오.

출처: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm