상업용 주택 사업을 위한 토지 사용권 이전 조건을 확대해야 합니다.
제15대 국회 제8차 회의에서 정부는 도시 지역 내 소규모 상업용 주택 사업(20헥타르 미만)의 법적 난관을 해소하기 위해 토지이용권 계약(또는 기존 토지이용권 계약)을 통한 상업용 주택 사업 시범 사업을 전국적으로 시행하는 결의안 초안을 국회에 제출했습니다. 이 결의안이 국회에서 승인되면 2025년 1월 1일부터 5년간 시행될 예정입니다.
여러 프로젝트에서 얽힌 매듭 풀기
도득두이 천연자원환경부 장관에 따르면, 2015년 7월 1일부터 2014년 주택법은 토지법과 다른 규정을 적용합니다. 이에 따라 사회주택 사업을 위한 토지 이용 조건은 해당 토지가 이미 주거용지 또는 주거용지와 기타 토지에 대한 토지 이용권을 보유하고 있어야 하며, 토지 이용권 양도를 받는 경우에도 반드시 주거용지여야 합니다.
2024년 토지법 제127조 1항 (b)호 및 6항에 이어진 이 규정은 도시 규모의 사회주택 사업 시행 대상을, 특히 신규 지역이나 기존 주거용지가 없는 지역에서는 더욱 제한적으로 규정하고 있습니다.
"실제로 수년간 가구 및 개인을 위한 주거용 토지 할당 최대 한도는 400m²였으며, 나머지는 동일 필지 내 농지 로 할당되었습니다. 따라서 투자자들이 주거 지역의 토지 사용권을 취득하는 것은 불가능합니다."라고 천연자원환경부 장관이 밝혔습니다.
더욱이, 대부분의 부동산 개발 사업은 애초에 주거용으로 지정되지 않은 토지에 개발되고 있으며, 상세 사업 계획에는 주거용지, 교통용지, 녹지 등 다양한 유형의 토지가 포함되어 있습니다. 따라서 2024년 토지법 제127조 1항 b호의 규정에 따라 많은 사업이 실제로 시행될 수 없습니다.
이번 결의안 초안은 부동산 가격 상승 속에서 투자자들의 토지 확보 어려움 등으로 인해 발생하는 부동산 사업 공급 차질을 해결하기 위해 마련되었습니다. 도득두이 장관은 "상업용 주택 사업을 시행하기 위한 토지 사용권 이전 조건을 확대하여 시민들의 불만을 줄이고, 투자자와 지역 사회 간의 토지 접근권을 공정하게 보장하며, 상업용 주택의 안정적인 공급을 유지하는 것이 필요하다"고 밝혔습니다.
호찌민시 7구에 위치한 상업 및 주거 복합 지역. 사진: 호앙 트리에우
정부 제출 자료에 따르면, 이 결의안은 토지 사용권을 취득한 경우, 기존 토지 사용권을 보유한 경우, 기존 토지 사용권과 토지 사용권을 모두 보유한 경우, 그리고 환경 오염으로 인해 이전해야 하는 시설물이나 건설 또는 도시 계획에 따라 이전해야 하는 시설물이 소유한 토지에 상업용 주택 사업을 시행하는 경우 등 다음 네 가지 경우에 전국적으로 부동산 사업에 적용될 예정입니다.
토지이용권 계약 또는 기존 토지이용권을 통한 사회주택 사업 시행 조건과 관련하여, 사회주택 사업을 시행하는 투자자는 다음 유형의 토지 중 하나 이상을 이용해야 합니다: 농지; 주거용지를 제외한 비농지; 토지이용권 계약의 경우 동일 필지 내 주거용지와 기타 토지; 그리고 특정 기준을 충족해야 합니다.
소규모로 시범 운영해야 합니다.
이 문제를 논의하면서 많은 국회의원들은 신규 주택 건설 투자 및 사업 프로젝트 시행상의 어려움과 장애물을 제거하기 위한 결의안을 채택해야 한다는 데 대체로 동의했습니다. 호치민시 대표단의 쩐 호앙 응안 의원은 이러한 정책 시범 시행이 국가의 사회경제적 발전에 파급 효과를 가져올 것이며, 특히 신규 주택 건설의 어려움을 해소하고 토지 이용자와 투자자들이 신규 주택 프로젝트 및 도시 개발 프로젝트를 적극적으로 추진할 수 있는 유리한 환경을 조성하여 국민의 주택 수요 해결에 기여할 것이라고 강조했습니다.
하지만 우려 사항도 적지 않았습니다. 바리아-붕따우성 출신의 도 반 옌 의원은 결의안 초안에서 시범 사업 대상 토지를 너무 광범위하게 포함시킨 것은 토지법에 위배된다고 주장했습니다. 더 나아가, 시범 사업을 시행할 경우 전국적으로 확대하기보다는 주택난이 심각한 지역의 성(省)과 시에 집중하여 소규모로 진행해야 한다고 제안했습니다.
옌 의원은 또한 정부가 "농지 축적을 위한 정책 남용"이나 "위반 행위 합법화"와 같은 상황을 방지하고 보다 엄격하고 합리적이며 효과적인 규제를 도입하기 위해 영향 평가를 실시해야 한다고 제안했다.
응우옌 티 투 하 국회의원(꽝닌 대표)은 모든 지역의 사회주택 현황을 재평가해야 한다는 견해를 밝히면서, 많은 사회주택 사업과 건설 현장이 공실이거나 법적 절차가 완료되지 않은 상태라고 지적했습니다. 그는 사회주택 시장의 수요와 공급은 지역마다 다르며, "모든 지역의 수요가 동일하지는 않다"고 덧붙였습니다.
하 의원은 법안 승인에 앞서 각 지역별 사회주택 시장의 수급 현황을 파악하기 위해 사회주택 현황 평가가 필요하다고 제안했습니다. 정부와 관련 기관은 철저한 평가를 실시하고, 적합한 지역 또는 구역을 선정하여 시범 사업을 추진할지 여부를 검토한 후 구체적인 사업지를 명시해야 합니다.
하 씨는 "초안에 제시된 시범 사업은 토지의 매매와 양도를 악용하여 토지를 효율적으로 활용하지 않고 축적 및 통합한 후 이윤을 추구하고 생산 수단을 투입재로 전환하여 사회주택 사업 시행을 기다리는 조직, 개인, 부동산 기업의 출현으로 이어질 수 있다"고 경고했다.
검증 보고서에서 경제위원회 위원장인 부 홍 탄은 일부 위원들이 사회주택 사업을 위한 비주거용 토지 사용권 취득 계약을 허용할 경우 농지 및 기타 토지 가격이 급등할 수 있다는 우려를 표명했다고 밝혔습니다. 이는 토지 수용 및 보상과 관련하여 개인과 기업, 그리고 국가 모두에게 많은 어려움을 초래할 수 있습니다.
경제위원회 위원장은 정부에 농업용지 및 비농업용지(상업용지, 서비스용지)의 토지이용권 취득 또는 기존 토지이용권 취득 계약을 통한 시범 사업 적용 방식을 재검토하고 명확히 하여 정책 남용을 방지할 것을 요청했습니다.
광범위한 전환을 피하십시오.
응우옌 푸옹 뚜안 국회 과학기술환경위원회 부위원장은 형평성을 확보하고 규제 기준 및 조건의 복잡성을 피하며 ‘요청-승인’ 방식의 발생을 방지하기 위해 해당 결의안이 전국적으로 시행되어야 한다는 데 동의했습니다. 그러나 그는 입법 기관이 해당 규정 시행 후 광범위한 토지 이용 변경을 막기 위한 구체적인 규정을 포함해야 한다고 제안했습니다. 이는 사회 복지뿐 아니라 식량 안보에도 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.
각 지역의 토지 이용 계획을 검토하십시오.
응우옌 트룩 선(벤 트레 대표단) 의원은 해당 결의안 초안이 최근 국회에서 통과된 투자법(개정), 토지법(개정), 주택법(개정)과 일부 차이점이 있다고 지적했습니다. 그는 시범 사업을 추진할 때는 국가 토지 이용 계획, 토지 이용 계획, 특히 지방 토지 이용 계획을 검토해야 한다고 강조했습니다. 또한 주거 또는 도시 토지 계획에 포함되지 않은 사업을 시범 추진하는 것이 실현 가능한지에 대해 의문을 제기했습니다.
호찌민시 부동산협회(HoREA) 회장 레 호앙 차우 씨:
투자 지역 선정에 관한 세부 규정.
호찌민시 부동산개발청(HoREA)은 호찌민시 인민위원회 및 관련 부서에 호찌민시 인민위원회 결정 83/2024/QD-DT에 대한 의견 수렴을 위한 제안서를 제출했습니다. 이에 따라, 제2조 1항의 규정을 검토 및 수정하여, 부동산 및 주택 프로젝트 투자자가 기술 기반 시설이 갖춰진 토지의 사용권을 개인에게 자가주택 건설 용도로 양도할 수 있는 지역을 구체적으로 명시할 것을 제안합니다. 단, 빈찬, 냐베, 혹몬, 꾸찌, 깐조 등 5개 구의 읍면 지역은 제외하고, 주택 건설 프로젝트를 위한 토지 사용권 경매 대상이 아닌 지역을 대상으로 합니다.
2023년 부동산사업법 제31조 6항에 따르면, 부동산 사업 또는 주택 건설 사업 투자자는 특별시, 1급 도시, 2급 도시, 3급 도시 지역에 위치하지 않은 토지에 대해서는 기술 기반 시설을 포함한 토지 사용권을 개인에게 양도할 수 있으며, 토지법에 규정된 주택 건설 사업용 토지 사용권 경매 대상에서 제외됩니다. 그 외 지역의 경우, 해당 지방 인민위원회는 지역 상황을 고려하여 사업 투자자가 기술 기반 시설을 포함한 토지 사용권을 개인에게 주택 자가 건설 목적으로 양도할 수 있는 지역을 결정합니다.
DRH 홀딩스 주식회사 대표이사 NGO DUC SON 씨께:
주택 구매자를 위한 기회 창출.
역사적으로 주택 사업을 시행하려면 지역 토지이용계획, 건설 및 도시계획, 그리고 승인된 지방 주택 개발 계획 및 프로그램과의 부합 등 여러 조건을 충족해야 했습니다. 실제로 토지법과 주택법의 중복 및 상충 문제가 심화되면서 자본 및 부동산 시장이 왜곡되고 기업, 투자자, 그리고 주택 수요자 모두에게 위험이 증가했습니다. 정부가 제안한 시범 사업은 자본 시장을 활성화하고 기업의 재정적 부담을 안정시키고 줄이며, 사업 투자 준비 기간과 비용을 단축하고 시장 투명성을 높여 주택 구매자들이 저렴한 주택을 이용할 수 있도록 지원할 것입니다. 이러한 병목 현상을 해소함으로써 수년간 주택 구매를 기다려온 수많은 기업들을 구제할 수 있을 것으로 기대됩니다.
S.Nhung이 썼습니다
[광고_2]
출처: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm
댓글 (0)