저렴한 주택에 대한 이야기의 막힘을 풀다

예정대로, 저는 투자신문으로부터 "저렴한 주택"이라는 주제의 기사를 써달라는 요청을 다시 받았습니다.

G-Home의 대표이사, 사회주택 전문가 Nguyen Hoang Nam 씨

1.

솔직히 말해서, 저는 이 사안에 관해 많은 TV 인터뷰에 참여했고, 지난 1년 동안 주택에 관한 기사도 많이 썼지만, "저렴한 주택"이라는 주제가 언급될 때마다 어려움을 겪습니다.

이 이야기가 너무 많은 전문가와 연구자에 의해 분석되고 분석되었기 때문일 뿐만 아니라, 내가 더 나은 글을 쓸 수 있을지 여부에 대한 고민도 어렵습니다. 또한 실제로 프로젝트 개발 컨설턴트, 중개인으로 일하고, 어떤 면에서는 투자자의 역할까지 하면서 실제로 "저렴한 주택"을 만드는 데는 너무 많은 장애물이 있습니다.

재정적 잠재력은 부동산 투자 프로젝트의 성공을 크게 좌우하는 요소이지만, 현실에 맞춰 실제 주택 수요가 있는 대다수의 사람들에게 정말로 "적당한" 가격 책정 전략을 구축하는 것은 모든 기업이 풀어야 할 엄청난 과제입니다.

충분히 큰 토지를 소유하는 것은 프로젝트를 시행하는 데 필요한 조건일 뿐(주택 프로젝트가 비싼지 싼지는 말할 것도 없고), 충분 조건은 완료하는 데 수년이 걸릴 수 있는 일련의 긴 절차입니다. 여기에는 해당 토지가 계획에 포함되어 있고 토지 이용 전환에 적합한지 여부(비 농업용 토지가 아닌 경우)는 고려되지 않습니다.

하지만 그 과정은 매우 길고, 프로젝트에 들어가는 비용도 종종 매우 큽니다. 현재의 장기 프로젝트 승인 절차로 인해 투입 비용이 매우 높은 경우가 많고, 가장 높은 비용은 보통 토지 비용입니다. 대부분 기업이 재정적 레버리지를 사용해야 한다는 흥미로운 이야기는 말할 것도 없습니다.

프로젝트를 실행하기 위해 토지를 구입하기 위해 3,000억 VND를 빌려야 한다고 가정해 보겠습니다. 따라서 프로젝트 절차가 1년 지연될 때마다 기업은 대출 이자 비용의 10%인 300억 VND를 손실하게 됩니다. 그리고 투자 효율성을 보장하기 위해 기업은 이 비용을 가격에 추가할 수밖에 없고, 이로 인해 판매 가격을 낮추는 것이 불가능해집니다.

일반적인 "저렴한 주택"의 경우와 마찬가지로, 사회주택의 경우 기존 법률에 따른 투자자에 대한 절차 및 우대 투자 정책이 "우대적"인 것처럼 보이지만 실제로는 투자자들이 상상하는 만큼 "우대적"이지 않기 때문에 훨씬 더 어렵습니다.

예를 들어, 2014년 주택법 제54조 3항은 투자자가 사업 대상 사회주택 면적의 최소 20%를 임대용으로 확보해야 하며, 5년 후에야 매각할 수 있다고 규정하고 있습니다. 실제로, 사회주택 프로젝트 하나당 투자자는 최대 10%의 이익만 누릴 수 있는 반면, 임대를 위해 최대 20%의 면적을 따로 마련해야 하므로 거의 이익이 남지 않습니다.

사회주택에 대한 우선적 토지 이용료에 관한 일련의 다른 규정이 있지만, 사업체에서는 사전에 지불하고 나중에 공제하도록 요구합니다. 만약 프로젝트 절차가 5년 ​​정도 걸리게 되면 사업은 거의 중단되게 됩니다.

2.

사실, 작년 말에 주택법(개정안)이 공식적으로 통과된 후, 저를 포함한 업계의 많은 동료들은 적어도 초안 작성 기관이 문제를 인식하고 법 조항에 보다 실질적인 변경을 가했다는 사실에 안도감을 느꼈습니다.

특히 주택 매수자 주체의 제약을 해소하고, 사회주택 사업을 시행할 때 사업 투자자에게 우대 정책을 적용하도록 규정하는 등, 이 부문의 발전을 저해하던 오랜 장애물을 해소했습니다.

예를 들어, 제85조에 따르면 토지 사용료 및 토지 임대료 면제; 우대부가가치세, 법인소득세 등 우대금리로 대출을 받으세요. 도인민위원회는 프로젝트의 기술 인프라 시스템과 지역 기술 인프라 시스템을 연결하여 프로젝트 범위 내외의 사회 인프라의 동기화를 보장합니다.

또한 투자자는 사회주택 건설 지역에 대한 총 건설 투자 비용의 최대 10%의 이익을 받을 자격이 있습니다. 총 주거용 토지 면적의 최대 20%가 업무, 서비스, 상업 및 주거용 건물 건설에 대한 투자를 위해 예약되거나 주거용 건물 총 바닥 면적의 20%가 업무, 서비스 및 상업적 목적으로 예약됩니다. 사업, 상업 서비스 및 상업용 주택 부문에서 별도로 회계 처리되고 모든 이익을 누립니다. 법률에 따라 규정된 기타 인센티브(있는 경우).

주택법(개정)의 핵심 변경 사항 외에도 약 1개월 후에 통과된 토지법(개정)도 많은 전문법의 "복잡", "중복", "얽힘"을 줄이기 위해 어려움을 해소하기 위해 많은 내용을 변경했습니다.

이는 보다 조화롭고 투명하며 명확한 투자 환경을 조성하기 위한 국가 관리 기관의 획기적이고 매우 수용적인 변화입니다.

최소한 이 방법을 사용하면 기업 리더들이 해결책을 찾기 위해 여러 기관을 돌아다니면서도 해결책을 찾지 못하는 상황을 피할 수 있습니다. 한 곳에서는 제대로 하고 있지만 다른 곳에서는 여전히 잘못하고 있어서 해결책을 찾지 못하는 상황이 생기지 않도록 말입니다.

"읍면 단위에서 구 단위에 묻고", "구 단위에서 성급에 묻고", "성급에서 장관에 묻고", "장관에서 총리 에 묻고" 하는 과정만 세어도 제가 추산하기에 평균적인 질의응답 주기는 최대 3개월이 걸립니다. 그리고 이 과정이 단축된다면, 실제 주택이 필요한 사람들에게 주택이 전달될 때 평방미터당 주택 가격도 상당히 낮아질 것입니다.

칸호 아성의 사회주택 프로젝트.

3.

일반적으로 현실은 저렴한 주택 부족 문제가 베트남에서만 발생하는 것이 아니라 선진국을 포함한 전 세계 여러 나라에서 나타나는 문제라는 것을 보여줍니다. 그리고 주택 문제, 특히 저렴한 주택 문제를 해결하는 것은 한 사람이나 한 기관이 하룻밤 사이에 해결할 수 있는 문제가 아니며, 사회의 모든 부문의 기여, 공공 부문, 민간 부문, 그리고 국민의 공동 노력이 필요합니다.

5월 20일 오전 7시 국회 경제위원회 위원장인 부 홍 탄(Vu Hong Thanh)이 국회에 제출한 보고서에는 정부가 상황을 평가하고 안정시킬 수 있는 해결책을 마련해야 한다는 의견과 동시에 정부가 지난 사회주택 개발에 대한 전면적인 검사를 지시하고 어려움, 부족함, 위반 사항 및 부정성을 파악하여 법률 규정에 따라 엄격하게 처리해야 한다는 요청이 담겨 있었습니다.

저는 검사에 동의합니다. 왜냐하면 메커니즘과 정책은 어려운 문제이지만 현재의 비효율적인 현실을 바꾸는 데 매우 중요하기 때문입니다. 문제는 무엇을 검사할 것인가, 어떻게 검사하여 합리적인 해결책과 개선책을 찾고, 이 "어려운" 부문에 투자자를 유치하는 데 부정적인 사고방식이 조성되는 것을 피할 것인가입니다.

현재, 법령 제49/2021/ND-CP호 제1조 4항에 따르면, 특수 및 1종 도시 지역에서 토지 이용 규모가 2헥타르 이상인 상업용 주택 프로젝트, 또는 2종 및 3종 도시 지역에서 토지 이용 규모가 5헥타르 이상인 상업용 주택 프로젝트는 총 토지 면적의 20%를 사회 주택 건설을 위해 확보해야 합니다.

이론상으로는 이 토지 기금은 깨끗한 땅(개간된 땅)이어야 하고, 인프라도 갖춰야 합니다. 하지만 현실적으로는 모든 지방에 63개 지방/도시에 도시 지역이 있습니다. 그렇다면 왜 아직도 사회주택 사업을 전혀 시행하지 않는 지방이 많은 걸까요? 이 땅은 어디로 가는가? 따라서 이 문제는 국회 경제위원회가 요구하는 대로 집중적으로 검사해야 할 사안입니다.

물론, 그 외에도 저는 이전 글에서 절차상의 문제로 인해 가난하고 소외된 계층이 사회주택에 접근하는 데 어려움을 겪는 많은 사례를 언급했습니다. 현행 규정상 사회주택을 구매할 수 있는 10대 계층에 '공무원, 공무원, 공공근로자'만 포함시키는 것은 엄청난 제약으로, 이를 점검하고 제거해야 합니다. 빈곤층이 사회주택을 구매할 자격이 있으면서도 지역 인장이 없다는 이유만으로 지쳐 기다리는 상황을 없애기 위해서입니다.

매수되는 사람이 실제로 저소득층인지 여부도 논란의 여지가 있는 문제입니다. 실제로 많은 사람의 주급은 '낮을' 수 있지만 '부업'은 매우 높을 수 있으며, 현재 데이터 시스템에서는 이를 감지할 수 없습니다.

4.

최근 법률 개정 프로젝트에서 제가 감사하게 생각하는 점 중 하나는 기초 기관이 매우 수용적이어서 시장 구성원의 의견을 적극적으로 경청하고 관행을 조사하고 평가했다는 점입니다. 이는 긍정적인 측면입니다. 양측의 실제 단점을 깊이 있게 살펴봐야만 시장이 직면한 문제의 근본 원인을 해결하고 장애물을 빨리 해결할 수 있기 때문입니다.

따라서 앞으로도 실행, 감독, 검사에 대한 이야기 ​​역시 개방, 집중, 시장이 직면한 핵심 문제를 해결하는 정신을 바탕으로 하기를 바랍니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html