저렴한 주택에 대한 이야기를 풀어내다

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예정대로, 저는 투자신문으로부터 "저렴한 주택"이라는 주제의 기사를 써달라는 요청을 다시 받았습니다.

G-Home의 대표이사, 사회주택 전문가 Nguyen Hoang Nam 씨

솔직히 말해서, 저는 이 사안에 관해 많은 TV 인터뷰에 참여했고, 지난 1년 동안 주택에 관한 기사도 많이 썼지만, "저렴한 주택"이라는 주제가 언급될 때마다 어려움을 겪습니다.

이 이야기가 너무 많은 전문가와 연구자에 의해 분석되고 분석되었기 때문일 뿐만 아니라, 내가 더 나은 글을 쓸 수 있을지 여부에 대한 고민도 어렵습니다. 또한 실제로 프로젝트 개발 컨설턴트, 중개인으로 일하고, 어떤 면에서는 투자자의 역할까지 하면서 실제로 "저렴한 주택"을 만드는 데는 너무 많은 장애물이 있습니다.

재정적 잠재력은 부동산 투자 프로젝트의 성공을 크게 좌우하는 요소이지만, 현실에 맞춰 실제 주택 수요가 있는 대다수의 사람들에게 정말로 "적당한" 가격 책정 전략을 구축하는 것은 모든 기업이 풀어야 할 엄청난 과제입니다.

충분히 넓은 토지를 소유하는 것은 프로젝트 실행에 있어 필요 조건일 뿐이며 (주택 프로젝트가 비싼지 저렴한지는 말할 것도 없고), 충분 조건은 완료하는 데 수년이 걸릴 수 있는 일련의 긴 절차입니다. 토지가 계획에 포함되어 있고 용도 변경이 가능한지 여부(비 농지 인 경우)는 고려되지 않습니다.

이는 프로젝트 절차가 매우 길고 투입 비용이 매우 높다는 것을 보여줍니다. 현재의 긴 프로젝트 승인 절차로 인해 투입 비용이 매우 높은 경우가 많으며, 가장 높은 비용은 대개 토지 비용입니다. 대부분의 기업이 재무 레버리지를 사용해야 한다는 점은 말할 것도 없습니다.

프로젝트 실행을 위해 토지를 매입하기 위해 3,000억 동(VND)을 대출받아야 한다고 가정해 보겠습니다. 따라서 프로젝트 절차 완료가 1년 지연될 때마다 기업은 대출 이자 비용의 10%인 3,000억 동(VND)을 손실하게 됩니다. 투자 효율성을 확보하기 위해 기업은 이 비용을 가격에 포함해야 하므로, 판매 가격을 더 낮출 수 없습니다.

일반적인 "저렴한 주택"의 경우와 마찬가지로, 사회주택의 경우 기존 법률에 따른 투자자에 대한 절차 및 우대 투자 정책이 "우대적"인 것처럼 보이지만 실제로는 투자자들이 상상하는 만큼 "우대적"이지 않기 때문에 훨씬 더 어렵습니다.

예를 들어, 2014년 주택법 제54조 제3항은 투자자가 사업 대상 사회주택 면적의 최소 20%를 임대용으로 확보해야 하며, 5년 후에야 매각할 수 있도록 규정하고 있습니다. 실제로 각 사회주택 사업에서 투자자는 최대 10%의 이익만 얻을 수 있는 반면, 최대 20%의 면적을 임대용으로 확보해야 하므로, 남는 이익은 거의 없습니다.

사회주택에 대한 우선 토지 사용료에 대한 일련의 다른 규정은 말할 것도 없고, 기업들이 선납하고 나중에 공제하도록 요구합니다. 만약 사업 절차가 5년 정도 소요된다면 기업들은 거의 마비될 것입니다.

사실, 작년 말에 주택법(개정안)이 공식적으로 통과된 후, 저를 포함한 업계의 많은 동료들은 적어도 초안 작성 기관이 문제를 인식하고 법 조항에 보다 실질적인 변경을 가했다는 사실에 안도감을 느꼈습니다.

특히 주택 매수자 주체의 제약을 해소하고, 사회주택 사업을 시행할 때 사업 투자자에게 우대 정책을 적용하도록 규정하는 등, 이 부문의 발전을 저해하던 오랜 장애물을 해소했습니다.

예를 들어, 제85조에 따르면 토지 사용료, 토지 임대료 면제; 부가가치세 우대, 법인소득세...; 우대 금리 대출; 도 인민위원회가 프로젝트의 기술 인프라 시스템과 지역 기술 인프라 시스템을 연결하여 프로젝트 범위 내외의 사회 인프라의 동기화를 보장하도록 지원합니다.

또한 투자자는 사회주택 건설 분야에 대해 총 건설 투자 비용의 최대 10%의 이익을 받을 자격이 있습니다. 사업, 서비스, 상업 또는 상업용 주택 시설 건설에 투자하는 경우 총 주거용 토지 면적의 최대 20% 또는 사업, 서비스 및 상업용 주택의 총 바닥 면적의 20%를 받을 자격이 있습니다. 사업, 서비스, 상업 또는 상업용 주택 시설 분야에 대해 분리 회계를 하고 모든 이익을 누릴 자격이 있습니다. 법률의 규정에 따른 기타 인센티브(있는 경우).

주택법(개정)의 핵심 변경 사항 외에도 약 1개월 후에 통과된 토지법(개정)도 많은 전문법의 "복잡", "중복", "얽힘"을 줄이기 위해 어려움을 해소하기 위해 많은 내용을 변경했습니다.

이는 보다 조화롭고 투명하며 명확한 투자 환경을 조성하기 위한 국가 관리 기관의 획기적이고 매우 수용적인 변화입니다.

최소한 이 방법을 사용하면 기업 리더들이 해결책을 찾기 위해 여러 기관을 돌아다니면서도 해결책을 찾지 못하는 상황을 피할 수 있습니다. 한 곳에서는 제대로 하고 있지만 다른 곳에서는 여전히 잘못하고 있어서 해결책을 찾지 못하는 상황이 생기지 않도록 말입니다.

"코뮌이 구청에 문의", "구청이 성급에 문의", "성급이 장관에 문의", "장관이 총리 에 문의" 등의 과정만 계산해도, 제가 추산한 평균 질의응답 주기는 최대 3개월까지 걸립니다. 그리고 이 과정이 단축될 수 있다면, 실제 주택 수요를 가진 사람들에게 1m²당 계산된 주택 가격이 전달될 때 상당한 비용 절감 효과도 얻을 수 있을 것입니다.

칸호 아성의 사회주택 프로젝트.

현실적으로 볼 때, 저렴한 주택 부족 문제는 베트남만의 문제가 아니라 선진국을 포함한 전 세계 여러 나라에서 발생하는 문제입니다. 주택 문제, 특히 저렴한 주택 문제는 한 개인이나 단체의 노력으로 하루아침에 해결될 수 있는 문제가 아닙니다. 사회 각 분야의 기여, 공공 부문, 민간 부문, 그리고 국민의 공동 노력이 필요합니다.

5월 20일 오전 7시 국회 경제위원회 위원장인 부 홍 탄(Vu Hong Thanh)이 국회에 제출한 보고서에는 정부가 상황을 평가하고 안정시킬 수 있는 해결책을 마련해야 한다는 의견과 동시에 정부가 지난 사회주택 개발에 대한 전면적인 검사를 지시하고 어려움, 부족함, 위반 사항 및 부정성을 파악하여 법률 규정에 따라 엄격하게 처리해야 한다는 요청이 담겨 있었습니다.

저는 감사에 동의합니다. 이 메커니즘과 정책은 어려운 과제이지만, 현재의 비효율적인 현실을 바꾸는 데 매우 중요하기 때문입니다. 문제는 무엇을 감사할 것인가, 어떻게 감사하여 합리적인 해결책과 개선책을 마련할 것인가입니다. 이 "어려운" 분야에 투자자들을 유치하려는 부정적인 인식을 조성하지 않도록 말입니다.

현재, 법령 제49/2021/ND-CP호 제1조 4항에 따르면, 특수 및 1종 도시 지역에서 토지 이용 규모가 2헥타르 이상인 상업용 주택 프로젝트, 또는 2종 및 3종 도시 지역에서 토지 이용 규모가 5헥타르 이상인 상업용 주택 프로젝트는 총 토지 면적의 20%를 사회 주택 건설을 위해 확보해야 합니다.

이론적으로 이 토지 기금은 기반 시설을 갖추더라도 깨끗한 토지(개간된 토지)여야 하며, 실제로는 63개 시/도의 모든 도에 도시권이 있습니다. 그런데 왜 아직도 사회주택 사업을 전혀 시행하지 않는 도들이 많은 것일까요? 이 토지 기금은 어디에 쓰이게 될까요? 따라서 국회 경제위원회의 요청에 따라 집중적으로 검토해야 할 문제입니다.

물론, 이전 글에서도 빈곤층과 소외계층이 절차상의 문제로 사회주택에 접근하는 데 어려움을 겪는 사례들을 많이 언급했습니다. 사회주택 구매 대상 10개 그룹 중 "공무원, 공무원, 공공근로자"만 포함되고, 계약만 하고 급여를 받지 않은 근로자는 포함되지 않는다는 현행 규정은 심각한 제약으로, 사회주택 구매 자격이 있음에도 지역 인장이 없다는 이유로 여전히 기다리며 힘겨워하는 빈곤층의 상황을 개선하기 위해 반드시 점검하고 철폐해야 합니다.

매수되는 사람이 실제로 저소득층인지 여부 또한 논란의 여지가 있는 문제입니다. 실제로 많은 사람들의 주급은 "낮지만" "부업"은 매우 높을 수 있으며, 현재 데이터 시스템은 이를 감지할 수 없습니다.

최근 법 개정 프로젝트에서 제가 감사하게 생각하는 점 중 하나는 제정 기관이 매우 적극적으로 시장 참여자들의 의견을 경청하고 현실을 면밀히 조사 및 평가해 왔다는 점입니다. 이는 긍정적인 측면입니다. 양측의 실질적인 문제점을 깊이 있게 살펴야만 시장이 직면한 문제의 근본 원인을 해결하고 장애물을 제거하는 데 박차를 가할 수 있기 때문입니다.

따라서 앞으로도 실행, 감독, 검사에 대한 이야기 역시 개방, 집중, 시장이 직면한 핵심 문제를 해결하는 정신을 바탕으로 하기를 바랍니다.

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출처: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html