하노이와 호치민 시는 모두 중급 아파트 공급이 부족합니다.

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베트남 부동산협회(VARS)의 최근 보고서에 따르면, 2023년 총 주택 공급량은 약 55,329개 제품에 이를 것으로 예상되는데, 이는 2022년에 판매된 총 제품 수에 비해 약 14% 증가한 수치지만, 2018년에 비하면 여전히 32%에 불과합니다.

저렴한 주택 공급이 부족할 경우, 공급원 비중 또한 점차 불균형을 보인다는 점에 주목할 필요가 있습니다. 전체 공급량을 기준으로 계산했을 때, 저렴한 주택 부문은 2019년 30%에서 2023년 6%로 크게 감소했습니다.

시장 공급은 중급 아파트 부문에서 40%로 가장 높은 수준을 기록했으며, 그 뒤를 이어 저층형, 토지(24%), 고급 아파트(22%)가 뒤따랐습니다. 초고급 및 저렴한 아파트는 5%의 비중을 차지했습니다. 이 중 2,500만 VND/m² 미만의 저렴한 아파트는 지방 시장이나 사회주택 사업에서만 공급됩니다.

하노이 와 호찌민시에서도 m²당 4천만~5천만 동(VND)의 중저가 아파트 공급이 부족해지고 있다는 점은 주목할 만합니다. 특히, 1차 시장에서 하노이의 평균 아파트 가격은 m²당 5,170만 동(VND), 호찌민시의 평균 가격은 m²당 7,100만 동(VND)입니다. 신규 공급은 인근 성(省)에서만 기록되며, 공급량은 "점차적으로" 감소하고 있습니다.

하노이와 호치민시는 중부 지역에서 주택 자원이 부족합니다. — 2022~2023년 주택 공급 및 거래 현황

1차 시장 아파트 가격은 투입 비용(주택 가격 지수와 건축 자재 가격이 매년 약 6%씩 상승), 인플레이션, 그리고 금리 상승으로 인해 하락하기 어렵습니다. 새로 승인된 상업용 주택 사업 건수가 점점 줄어드는 가운데, 도심 지역의 토지 자금 또한 크게 부족합니다.

매매가는 하락하지 않았지만, 주택 구매자는 투자자들의 정책 경쟁에서 전례 없는 우대 정책의 혜택을 여전히 누리고 있습니다. 구매자는 분할 상환, 우대 금리, 그리고 이전보다 2~3배 더 긴 원금 상환 유예 기간을 누릴 수 있습니다.

이 보고서는 또한 신규 상업용 주택 사업 허가 건수가 매우 적고 감소 추세에 있으며, 특히 저소득층 및 중저가 주택 부문에서 이러한 현상이 두드러지기 때문에 단기적으로 공급이 증가할 가능성이 낮음을 보여줍니다. 이는 법적 병목 현상으로 인해 주정부 관리 기관이 사업 승인에 더욱 신중을 기하기 때문입니다. 법적 문제로 인해 기업들은 판로를 찾기 어려워지고, 부채를 상환하고 신규 사업을 개발할 자원이 부족합니다.

하노이와 호치민시는 모두 중부지역 주택자원이 부족한 상황입니다. 사진 2 — 대도시에서도 중급 아파트가 부족합니다.

2차 시장에서 투자자들은 우대 금리를 활용하여 잠재적인 부동산 상품을 물색하기 시작했습니다. 특히 아파트와 토지 부문에서 2차 거래가 점점 더 활발해지고 있습니다. 일부 지역에서는 지역적인 열풍이 불고 있으며, 일부 지역에서는 한 달 만에 가격이 여러 차례 급등하는 현상이 나타났습니다.

VARS는 2024년 부동산 시장을 전망하며, 2023년에 발표된 약 20개의 부동산 시장 지원 메커니즘과 정책이 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상합니다. 또한, 이미 승인된 여러 지방의 일반 계획은 일부 법적 병목 현상을 해소하는 데 도움이 될 것이며, 관련 법적 문제에 발목이 잡힌 프로젝트들이 승인될 수 있는 여건을 조성할 것입니다.

또한, 일부 지방 및 지역의 교통 인프라를 포함한 공공 투자 프로젝트 시행은 부동산 시장 발전으로 이어질 것입니다. 이와 동시에 도시화율도 증가하고 있습니다. 따라서 VARS는 2024년 신규 공급의 빈도가 더욱 규칙적이고 밀집될 것으로 예상합니다.

특히 빈즈엉은 약 1만 호의 신제품이 시장에 처음 출시되면서 남부 지역의 희망찬 성장 동력이 될 것입니다. 호찌민시는 재고 제품을 제외하고 약 5천 호의 신제품을 선보일 예정입니다. 법적 절차가 예정대로 진행된다면 투자자의 재정적 어려움으로 인해 프로젝트가 중단되지 않고 하노이 시장에 약 1만 5천 호의 아파트와 저층 아파트가 공급될 것으로 예상됩니다.

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