HoREA: 토지평가 시 토지가격 조작 위험 방지 필요

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HoREA는 관리 기관, 투자자, 평가 기업 및 검토 전문가가 공모하여 토지 가격을 왜곡할 수 있으며, 이는 법률 개정 시 방지해야 할 부정적인 사항이라고 밝혔습니다.

호치민시 부동산협회(HoREA)는 토지법 초안(개정)과 관련하여 국회 상임위원회에 여러 의견을 제출했는데, 이 의견서에서는 토지 가격 평가 시 토지 가격 조작에 대한 공모 위험을 경고하고 있습니다.

호치민시개발협회(HoREA)에 따르면, 성급 부동산 프로젝트의 토지 가격 평가 및 결정에는 네 개의 기관이 관여합니다. 첫 번째는 국가 기관(자연자원환경부, 재정국장, 성 인민위원회)입니다.

다음은 토지 가치 평가 활동의 직접적인 영향을 받는 부동산 프로젝트 투자자입니다. 세 번째는 토지 가치 평가 서비스 및 가치 평가 보고서 또는 증명서를 제공하는 가치 평가 기업입니다. 마지막으로, 검토자는 토지 가치 평가 위원회에 참여하여 토지 가격 결정을 위해 도(省) 인민위원회에 제출하기 전에 토지 가치 평가 위원회의 가치 평가 및 가치 평가 활동을 독립적으로 검토하는 업무를 수행하도록 초대됩니다.

호리(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 이러한 주체들이 토지 가격을 조작하기 위해 적극적으로 공모하여 토지 가치 평가 결과를 왜곡하는 사례가 많다고 말했습니다. 그는 국가 예산 수입 손실과 공공 자산 손실을 방지하고 해결하기 위한 메커니즘과 해결책을 마련하기 위해서는 이러한 상황을 명확히 파악해야 한다고 강조했습니다. 이는 토지 자원이기 때문입니다.

호치민시 동부 투티엠 지역 부동산. 사진: 꾸인 쩐 — 호치민시 동부 투티엠 지역 부동산. 사진: *꾸인 쩐*

차우 씨는 현재 비교, 공제, 소득, 잉여금, 지가조정계수 등 5가지 토지 평가 방법이 정확성 요건을 충족하지 못하고 있다고 덧붙였습니다. 이 5가지 방법에는 대량 감정평가 방법이 포함되어 있지 않고, 완전한 가격 입력 데이터베이스가 구축되어 있지 않으며, 실시간 업데이트도 이루어지지 않아 평가 결과의 신뢰성이 떨어진다고 지적했습니다.

기존 가치평가방법을 적용하면, 동일한 부동산 프로젝트를 하나의 평가기관에서 수행하더라도 두 가지 다른 가치평가방법을 적용하면 17%의 가치 차이를 보이는 두 가지 다른 결과가 도출됩니다. 반면, 동일한 부동산 프로젝트를 두 개의 다른 평가기관에서 동일한 토지 가치평가방법을 적용하더라도 약 17%의 가치 차이를 보이는 두 가지 다른 결과가 도출됩니다.

HoREA 회장은 또한 토지 및 토지 금융 분야에서 일하는 많은 공무원, 공무원, 그리고 공공기관 직원들이 직무 수행에 따른 책임과 법적 위험을 두려워한다는 민감한 문제를 제기했습니다. 그들은 일을 이리저리 밀고 다니고, 서류를 마구잡이로 주고받고, 감히 제안하거나 결정을 내리지 못하며, 안전을 위해 시세보다 지나치게 높은 가격을 책정합니다.

마찬가지로 많은 평가기업은 국가예산에 지불되는 부동산사업의 토지이용료와 토지임대료를 산정하기 위한 토지평가에 참여하기를 꺼린다. 이는 토지평가업무를 수행함에 있어 책임과 법적 위험을 두려워하기 때문이다.

이러한 단점에 직면하여, 호치민시 토지가격조정계수법 시범 적용에 대한 호치민시 인민 위원회 의 제안을 중앙 정부가 검토할 것을 권고합니다. 이 제안은 토지가격표 기준 300억 VND 이상 또는 미만 여부와 관계없이 모든 상업용 주택 프로젝트의 토지 사용료를 산정하기 위해 토지가격조정계수(계수 k4)를 도입해야 할 필요성을 제기합니다.

이를 근거로 국가는 토지 할당, 토지 임대 및 용도 변경 허가 결정일로부터 6개월을 초과하지 않는 기간 내에 토지 사용료 및 토지 임대료를 결정할 수 있습니다. 이는 토지 평가증의 유효기간이 6개월을 초과하지 않는다는 규정과 유사합니다.

차우 씨는 호찌민시 인민위원회의 제안이 부동산, 상업용 주택, 도시 지역의 토지 사용료 및 토지 임대료 산정을 공식화하여 투명성을 확보할 것이라고 말했습니다. 이를 통해 국가와 기업 모두 국가 예산에 납부해야 할 토지 사용료 및 토지 임대료 금액을 예측할 수 있습니다.

그는 "토지금융의 미처리 문제를 해결하는 것은 국가가 시장을 따르는 것이 아니라 시장을 선도하는 역할을 하는 것을 보여주는 것이며, 예산을 적절하고 정확하고 시기적절하게 징수하는 동시에 프로젝트 투자자와 국민의 권리를 보장하는 것입니다."라고 강조했습니다.

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