HoREA: 감정평가 과정에서 토지 가격 조작의 위험을 예방해야 합니다.

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HoREA에 따르면, 관리 회사, 투자자, 감정평가 회사 및 전문가 평가자 간의 담합을 통해 토지 가격을 조작할 가능성은 법 개정 시 반드시 방지해야 할 부정적인 관행입니다.

호찌민시 부동산협회(HoREA)는 최근 국회 상임위원회에 토지법 개정안과 관련하여 여러 의견을 제출했는데, 그중에는 토지 평가 과정에서 담합 및 가격 조작 위험을 방지해야 한다는 경고도 포함되어 있습니다.

HoREA에 따르면, 지방 차원에서 부동산 프로젝트의 토지 가격을 평가하고 결정하는 데에는 네 개의 기관이 관여합니다. 첫째는 국가 기관(자연자원환경부, 재정국장, 그리고 지방인민위원회)입니다.

다음으로 토지 평가 과정에 직접적인 영향을 받는 부동산 프로젝트 투자자가 있습니다. 세 번째는 토지 평가 서비스를 제공하고 평가 보고서 또는 증명서를 발급하는 평가 회사입니다. 마지막으로 토지 평가 위원회에 참여하도록 초청된 전문가 검토자들이 있습니다. 이들은 위원회의 평가 및 감정 활동을 독립적으로 검토한 후, 최종적으로 토지 가격을 성 인민위원회에 제출하여 결정을 받도록 합니다.

호레앙 차우 ...

호치민시 동부, 투티엠 지역 주변의 부동산. 사진: 꾸인 트란 — 호치민시 동부, 투티엠 지역 주변의 부동산. 사진: *꾸인 트란*

차우 씨는 현재 토지 평가 방법 5가지(비교법, 차감법, 소득법, 잉여법, 토지 가격 조정 계수법) 모두 요구되는 정확도 기준을 충족하지 못한다고 지적했습니다. 이 5가지 방법에는 집단 평가법이 포함되지 않고, 완전하고 최신의 가격 데이터베이스가 부족하여 신뢰할 수 없는 평가 결과를 초래한다는 것입니다.

시대에 뒤떨어진 평가 방법의 적용으로 인해 동일한 부동산 프로젝트에서 한 평가 회사가 두 가지 다른 평가 방법을 적용할 경우 결과가 17% 차이가 나는 상황이 발생했습니다. 마찬가지로, 동일한 부동산 프로젝트에서 두 평가 회사가 동일한 토지 평가 방법을 적용할 경우에도 결과가 약 17% 차이가 났습니다.

HoREA 위원장은 또한 민감한 문제, 즉 토지 및 토지 금융 분야에서 일하는 일부 공무원들이 직무 수행에 있어 책임과 법적 위험을 두려워한다는 점을 제기했습니다. 이들은 책임을 회피하고, 서류를 이리저리 돌리고, 제안이나 결정을 내리는 것을 주저하거나, 자신의 안전을 확보하기 위해 시장 가격보다 훨씬 높은 가격으로 토지를 평가하는 행태를 보인다는 것입니다.

마찬가지로, 많은 감정평가 회사들은 토지 감정 업무 수행에 따른 책임 및 법적 위험에 대한 우려 때문에 국가 예산에 납부되는 부동산 프로젝트의 토지 사용료 및 토지 임대료를 산정하기 위한 토지 감정에 참여하는 것을 꺼립니다.

이러한 문제점들을 고려하여, 호치민시 인민위원회가 정부 에 제출한 토지 가격 조정 계수 시범 적용 방안을 중앙 정부가 검토해 줄 것을 제안합니다. 이 방안은 토지 가격표에 따라 300억 VND 이상 또는 이하 여부와 관계없이 모든 상업용 주택 사업의 토지 사용료를 계산하는 데 사용할 토지 가격 조정 계수(계수 k4)를 도입하는 것을 골자로 합니다.

이를 바탕으로 국가는 토지 사용료 및 토지 임대료를 토지 할당, 임대 또는 용도 변경 허가 결정일로부터 6개월 이내에 결정할 수 있습니다. 이는 토지 평가 증명서의 유효기간을 6개월 이내로 규정한 것과 유사합니다.

차우 씨는 호찌민시 인민위원회의 제안이 부동산 개발 사업, 상업용 주택 건설 및 도시 개발에 대한 토지 사용료와 토지 임대료 산정 방식을 표준화하여 투명성을 확보할 것이라고 믿습니다. 이를 통해 국가와 기업 모두 납부해야 할 토지 사용료와 토지 임대료를 예측할 수 있게 될 것입니다.

그는 "토지 금융과 관련된 미해결 문제를 해결하는 것은 국가가 시장을 따라가는 것이 아니라 주도하는 역할을 수행하고, 예산에 필요한 충분하고 정확하며 시의적절한 세수 확보를 보장하는 동시에 프로젝트 투자자와 국민의 권리를 보호하는 데 기여할 것"이라고 강조했습니다.

트룽틴

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