세계 주택 시장은 딜레마에 빠져 있습니다. 차입 비용이 계속해서 사상 최고치를 경신하고 공급 부족으로 가격이 치솟고 있습니다. 많은 지역에서 내 집 마련의 꿈은 현실에서 멀어졌고, 다행히 내 집 마련에 성공한 사람들도 주택 담보 대출 상환에 어려움을 겪고 있습니다.
30년 만기 주택담보대출이 흔한 미국에서는 금리 상승으로 매수자들이 주택 구매에 대한 관심을 잃으면서 주택 시장이 거의 동결되었습니다. 뉴질랜드와 캐나다에서는 주택 가격이 매수자들이 적정하다고 생각하는 수준 아래로 떨어진 적이 한 번도 없습니다.
영국에서 한국까지, 주택 구매자들의 재정적 어려움이 커지고 있습니다. 그리고 세계 여러 지역에서는 높은 대출 금리로 인해 새 집을 짓고 소유하는 데 드는 비용이 그 어느 때보다 높아지고 있습니다.
전 세계 사람들이 집을 사거나 소유하는 것이 점점 더 어려워지고 있습니다. (사진: 블룸버그)
주택 시장 침체의 심각성은 나라마다 다르지만, 전반적으로 사람들은 주택을 소유하든 임대하든 더 많은 비용을 지불해야 하므로 이러한 상황은 세계 경제 성장에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.
주택 구매자들이 더욱 신중해짐에 따라, 여러 국가에서 여러 세대에 걸쳐 개인의 재정적 독립을 구축하는 기반이 되어 온 수익성 있는 투자 수단으로서의 주택 소유의 매력이 줄어들었습니다. 부동산 가격이 상승했을 때 수익을 낼 수 있었거나, 주택담보대출 없이 집을 살 수 있었던 운 좋은 장기 주택 소유자들만이 이러한 혜택을 누릴 수 있습니다.
무디스 애널리틱스의 수석 이코노미스트인 마크 잔디는 현재 7.4%인 미국의 30년 만기 주택 담보 대출 금리가 향후 10년 동안 평균 5.5%로 낮아질 것으로 예측했습니다. 그러나 이는 2021년 초 2.65%에 불과했던 것과 비교하면 여전히 상대적으로 높은 수준입니다. 더 중요한 것은 이러한 추세가 다른 많은 선진국에서도 나타날 것이라고 그는 믿고 있다는 점입니다.
그리고 예측 불가능한 변수들이 있습니다. 중동 지역의 지속적인 갈등과 중국의 경제적 어려움은 세계 경제 성장을 둔화시켜 주택 수요를 감소시키고 주택 가격을 하락시킬 수 있습니다. 한편, 상업용 부동산 부문은 실제로 여러 국가에서 시장 자체에 "부담"이 되고 있습니다.
인플레이션이 완화되고 통화 정책이 완화되기 시작하더라도, 차입 비용이 세계 금융 위기 이후처럼 낮아지지는 않을 것이라는 생각은 여전히 많은 사람들의 마음속에 남아 있을 것입니다.
많은 국가에서 주택담보대출 금리가 급등했습니다(사진: 블룸버그).
"동결 단계"
전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)에 따르면, 미국에서는 재고 부족, 주택 가격 상승, 그리고 주택담보대출 금리 상승으로 인해 주택 매매가 2010년 이후 최저 수준으로 떨어졌습니다. 10월 주택 매매 계약 건수는 전월 대비 4.1% 감소하여 거의 1년 만에 최저치를 기록했습니다.
Intercontinental Exchange Inc.의 데이터에 따르면 주택 시장은 지난 40년 만에 가장 부담하기 어려운 수준이며, 비용이 가계 소득의 약 40%를 차지합니다.
하지만 최악의 상황은 아직 오지 않았습니다. 골드만삭스는 10월 보고서에서 주택담보대출 금리 상승의 영향이 2024년에 가장 뚜렷하게 나타날 것이라고 밝혔습니다. 골드만삭스는 주택 매매가 1990년대 초 이후 최저 수준으로 떨어질 것으로 예상했습니다.
펜실베이니아 대학교 와튼 스쿨의 벤저민 키스 교수는 "어떤 의미에서 우리는 당장 녹지 않을 '동결' 기간의 시작에 서 있다"고 말했다.
블룸버그 이코노믹스의 이코노미스트 니라즈 샤는 "상황은 나아지겠지만, 사람들이 원하는 방향으로는 절대 나아지지 않을 것"이라고 예측했습니다. 그는 세계 주택 시장이 매수자와 매도자 모두 어려움을 겪고 있다고 말했습니다.
그는 실업률이 크게 상승하지 않을 것이기 때문에 선진국의 주택 가격은 "붕괴"되기보다는 서서히 하락할 것으로 예측합니다. 하지만 많은 사람들에게는 여전히 내 집 마련이 어려울 것입니다. 또한 물가와 금리가 높을 때 주택을 구매하는 사람들은 빚을 갚기 위해 지출을 줄여야 할 것이라고 덧붙였습니다.
모든 페니를 세어보세요
뉴질랜드에서 상황은 가장 심각합니다. 팬데믹 기간 동안 주택 시장이 가장 크게 호황을 누렸고, 2021년에만 주택 가격이 거의 30% 상승했습니다. 뉴질랜드 중앙은행(RBNZ) 자료에 따르면, 그해 뉴질랜드 전체 주택담보대출의 25%가 발행되었고, 주택담보대출자의 5분의 1이 생애 첫 주택 구매자였습니다.
남태평양 국가의 주택담보대출 금리는 일반적으로 3년 미만으로 고정되어 있어, 2021년 10월부터 현금 금리가 525bp 인상되면 상환이 더욱 어려워질 것입니다. RBNZ는 호주 국민의 이자 부담이 2021년 가처분소득의 9%에서 2024년 중반까지 약 20%로 증가할 것으로 추산합니다.
뉴질랜드 국민의 주택 담보 대출 이자 지불액은 소득의 최대 5분의 1에 달할 것으로 예상된다(사진: 블룸버그).
에런 루빈처럼 2021년에 100만 뉴질랜드 달러(미화 60만 3천 달러)의 대출을 받아 120만 뉴질랜드 달러짜리 방 4개짜리 집을 샀던 사람들의 수입이 줄어듭니다. 8년 전 미국에서 뉴질랜드로 이주한 후, 그와 그의 아내 제시카는 두 자녀에게 훗날 안정적인 삶을 주기 위해 해안 도시 넬슨에 집을 사는 것이 옳은 결정이라고 생각했습니다.
처음 부부는 대출금으로 매달 약 4,000뉴질랜드 달러만 갚았습니다. 하지만 이제 무이자 기간이 끝나서 매달 2,400뉴질랜드 달러를 추가로 갚고 있습니다.
"미국에 돌아가 친척들을 만날 돈도 없었어요. 한 푼 한 푼을 신중하게 생각해야 했죠." 현재 소프트웨어 엔지니어인 루빈은 말했다. "시간이 많이 걸리고 스트레스도 많았어요. 우리 삶은 완전히 뒤바뀌었어요."
그럼에도 불구하고 그는 매달 이자 납부액을 감당할 수 있어서 다행이라고 생각합니다. 그는 많은 친구들이 훨씬 더 큰 재정적 압박을 받고 있다고 말했습니다.
투자자들은 외면한다
지난 10년간의 붐으로 인해 부동산 상품은 뉴질랜드, 호주, 특히 캐나다와 같은 국가에서 수익성 있는 주요 투자 채널이 되었으며, 수만 명의 사람들이 부동산 시장에서 빠르게 F0 투자자가 되었습니다.
2020년을 기준으로, 부동산 상품을 하나 이상 소유한 투자자가 소유한 아파트 수는 북미에서 인구가 가장 많은 두 주(온타리오주와 브리티시컬럼비아주)의 총 주택 수의 3분의 1을 차지합니다.
하지만 금리 상승과 채권 수익률 상승으로 이러한 투자 방식은 효과를 잃었습니다. 몬트리올 은행의 조사에 따르면, 캐나다 최대 도시인 토론토에 콘도를 소유하는 경우 비용을 제외하고 3.9%의 수익률을 기록하는데, 이는 국채 수익률 5%에 크게 못 미치는 수치입니다.
캐나다에서는 주택 구매가 더 이상 매력적인 투자 수단이 아니다(사진: 블룸버그).
투자자들이 완공 전에 부동산 상품을 구매하려는 의지는 지난 10년 동안 개발사들에게 중요한 자본 공급원이었습니다. 하지만 고객들의 관심 부족으로 인해 많은 프로젝트가 자본 부족으로 인해 정체되었습니다.
캐나다의 주택 공급 부족은 시장 침체에도 불구하고 주택 가격이 높은 수준을 유지하는 이유입니다. 건설 경기 침체는 이러한 부족 현상을 더욱 심화시켰습니다.
유럽에서도 비슷한 상황이 발생하고 있습니다. 높은 이자율과 상승하는 건설 비용으로 인해 주택 공급이 부족합니다.
독일에서는 상반기 건축 허가 신청이 27% 이상 감소했고, 프랑스는 첫 7개월 동안 28% 감소했습니다. 한편, 스웨덴의 건설은 전체 시장 수요를 충족하는 데 필요한 양의 약 3분의 1에 불과하여 주택 가격은 하락하기는커녕 상승세를 유지할 것으로 예상됩니다.
높은 인플레이션의 영향 또한 언급할 가치가 있습니다. 수십 년 만에 가장 빠른 생활비 상승을 기록한 영국에서는 약 200만 명이 생계를 위해 '지금 구매하고 나중에 지불하는' 방식으로 전환했다고 금융연금서비스(Money and Pensions Service)가 밝혔습니다. 올해 100만 명이 넘는 주택 소유자가 더 높은 주택담보대출 상환액에 직면하게 되면서 재정적 부담이 커질 것이 분명합니다.
최근 KPMG 보고서에 따르면, 영국에서 모기지 대출을 받아 주택을 구매한 사람의 약 4분의 1이 금융 비용 상승으로 인해 주택을 매각하고 더 저렴한 주택으로 이사하는 것을 고려하고 있습니다. 세입자 또한 집주인과 재정적 부담을 어느 정도 나눠야 할 것입니다.
런던에 사는 캐런 그레고리는 월 주택담보대출 상환액이 세 배 이상 늘어나자 어쩔 수 없이 기존 주택을 팔아야 했습니다. 어린 자녀를 둔 젊은 부부는 집을 세 놓고 살다가 다른 집을 찾거나 새 집주인과 임대 계약을 재협상해야 했습니다.
그레고리는 "우리는 금리 상승에 지쳐있습니다"라고 말했습니다.
금리가 상승하면서 건설 활동이 부진해 주택 공급이 부족한 상황이다(사진: 블룸버그).
아시아도 예외는 아니다.
선진국 가운데 가계부채 대 GDP 비율이 가장 높은 한국에서 주택 소유자들은 불만을 토로하고 있다. 전세자금 대출이 8,000억 달러에 달하는데, 한국의 GDP 대비 가계부채 비율은 157%에 달한다.
이 제도에 참여하면 집주인은 임대 기간이 시작될 때 아파트 가치의 1/2에 해당하는 보증금(전세)을 받게 되는데, 이 기간은 보통 2~4년입니다.
금리가 상승함에 따라 전세는 월세보다 매력이 떨어지고, 이로 인해 집주인이 받는 보증금이 줄어듭니다. 집주인은 종종 만료된 기존 임대 계약을 상환하기 위해 새 보증금을 사용하는데, 이로 인해 의무 이행이 더 어려워집니다.
2024년에도 아파트 소유주가 계약 불이행을 할 위험은 높을 것으로 예상된다. 한국의 주택 가격이 오르는 시기에 계약 만료가 잇따랐기 때문이다.
한편, 홍콩의 주택 시장은 중국의 성장 둔화, 인구 이동, 그리고 고금리로 인해 주택 가격 상승세가 둔화되면서 타격을 입었습니다. 홍콩 통화가 미국 달러에 고정되어 있기 때문에 홍콩 금융 규제 기관의 통화 정책은 연준의 조치를 면밀히 따라야 합니다.
한때 도시에서 가장 비쌌던 지역의 주택 가격이 6년 만에 최저치로 떨어졌지만, 아무도 매수하지 않고 있습니다. 따라서 건설사들은 큰 폭의 할인을 제공할 수밖에 없는 반면, 정부는 부동산 시장 활성화를 위해 등록세를 인하하고 있습니다.
홍콩(중국)의 주택 가격은 하락했지만 여전히 많은 사람들이 감당할 수 없는 수준이다(사진: 블룸버그).
하지만 금리가 인하되지 않는 한, 도시의 주택 시장은 회복되지 않을 것입니다. 지난 10년 동안 주택 가격이 급등하여 많은 사람들이 내 집 마련의 꿈을 접었습니다. 안타깝게도 최근 주택 가격 하락세는 대출 금리 상승을 상쇄할 만큼 크지 않았습니다.
블룸버그 이코노믹스의 샤는 "지난 20년간 여러 국가의 주택 시장은 기록적인 저금리와 제한된 공급에 힘입어 '흥청망청' 놀고 있었습니다."라고 말했습니다. "하지만 앞으로의 10년은 고통스러운 시간이 될 것입니다."라고 그는 경고했습니다.
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