금리 상승, 현금흐름 '어려워'…부동산, 다시 심사주기 돌입

(CLO) 부동산 시장은 장기간 저렴한 현금 흐름으로 인해 이익을 얻었지만, 금리가 상승 조짐을 보이면서 새로운 어려움에 직면하고 있습니다.

이자율이 조금씩 오르고 있다

오랜 기간 낮은 수준을 유지한 후, 많은 은행의 저축 금리가 단기간에 조용히 상승하면서 대출 금리가 상승 추세를 보이고 있습니다.

중앙은행은 유동성 지원 정책을 유지하고 통화 긴축 신호를 보내지 않았지만(6월 이후 국고채를 통한 자금 인출 채널을 재개하지 않았기 때문에) 현재 금리 수준이 큰 압박을 받고 있습니다.

인플레이션 압력이 다시 높아지고 전 세계 주요 중앙은행의 신중한 경영 추세로 인해 낮은 금리를 유지할 수 있는 여지가 줄어들었습니다.

금리가 점차 상승하고 있다. (사진: CSD)

이런 맥락에서 신용에 크게 의존하는 부동산 시장은 회복과 발전을 위한 큰 시험에 직면해 있습니다.

베트남 부동산중개인협회(VAR) 보고서에 따르면, 금리가 급등할 때 가장 먼저 눈에 띄는 영향은 시장 유동성 감소입니다. 주택 구매자, 특히 대출을 이용하는 구매자는 재정 계획을 재고해야 할 것입니다.

한편, 부동산 투자자들은 포트폴리오 확장 계획에 더욱 신중한 태도를 보이고 있다. 예상되는 수익성이 자본 비용 증가를 상쇄하지 못할 가능성이 높기 때문이다.

동시에 프로젝트 개발 기업들은 이중 위험에 직면합니다. 금융 비용은 증가하는 반면 수요는 감소하여 현금 흐름이 둔화되고 신규 공급은 감소합니다. 공급이 감소하면 거래가 정체되어 가격이 이전 기간과 같은 상승세를 유지하기 어려워집니다.

부동산은 높은 재무 레버리지를 활용하는 특성상 금리 변동에 가장 직접적이고 큰 영향을 받는 투자 수단입니다. 과거 베트남 시장은 대출 금리가 연 18~20%를 초과했던 2011~2013년 사이에 급격한 하락세를 경험했습니다.

많은 기업과 투자자들이 손실을 줄이기 위해 자산을 매각해야 했고, 이로 인해 시장은 장기간 "동결"되었으며, 중심 지역을 포함한 많은 지역의 부동산 가격은 30~40% 하락했습니다.

그 이유 중 하나는 단기 대출에 의존하는 투자 심리에서 비롯되는데, 부동산 프로젝트와 자산은 투자 주기가 길기 때문입니다. 자본 비용이 급격히 증가하면 현금 흐름이 중단되고 유동성 부족 위험은 거의 불가피합니다.

우대 주택 담보 대출도 시장 활성화에 영향을 미치고 있습니다. 최근 몇 년 동안 많은 투자자와 시중은행들이 시장 활성화를 위해 연 5.5%의 우대 금리와 무이자, 최대 5년까지 원금 상환 유예 등의 혜택을 제공하는 주택 담보 대출 상품을 출시했습니다. 이러한 정책은 많은 개인과 투자자들이 저렴한 자금으로 부동산을 소유할 수 있도록 지원합니다.

하지만 우대 기간은 일시적일 뿐입니다. 변동금리 기간에 진입하면 일반 금리 수준이 상승할 경우 부채 상환 압력이 급격히 커질 수 있습니다.

VAR들은 많은 고객이 "원금을 전혀 갚지 않았는데 이자가 두 배로 오른" 상황에 처해 있다고 생각합니다. 시장 유동성이 낮으면 손실을 줄이기 위해 상품을 재판매하는 것이 어려워지고, 신용 시스템에 부실 채권이 다시 발생할 위험이 있습니다.

부동산 업계, 엄청난 압박에 직면

VAR 평가: 부동산 사업체는 현재 금리 상승의 영향을 가장 많이 받는 집단입니다. 한편으로는 프로젝트 실행을 위한 대출에 대한 높은 금융 비용을 부담해야 하지만, 다른 한편으로는 주택 구매를 위한 대출을 받기 어려워지면서 시장의 구매력이 감소합니다.

한편, 회사채를 통한 자금 조달 경로는 아직 완전히 회복되지 않았습니다. 신규 발행은 여전히 ​​신중한 반면, 만기 채권 규모는 여전히 높아 많은 기업들이 토지 자금 매각, 공사 진행 지연, 또는 시공사 및 은행과의 대금 지급 기한 연장 협상 등을 통해 현금 흐름을 관리해야 하는 상황에 놓였습니다.

금리 상승으로 부동산 업계가 큰 압박을 받고 있다. (사진: ST)

특히, 공급의 대부분이 미래 프로젝트이기 때문에 고객의 현금 흐름이 중단되면 재정적 압박이 더욱 커집니다.

신용 비용이 증가하면 다른 자본 조달 채널이 아직 개발되지 않고 많은 투자자의 재정 능력이 제한되어 많은 프로젝트가 중단되거나 지연될 위험이 있으며, 이는 매수자와 2차 투자자의 신뢰에 영향을 미칩니다.

장기간 높은 이자율은 진행 중인 프로젝트에 영향을 미칠 뿐만 아니라 토지 자금을 확대하고 새로운 프로젝트를 시작하는 능력도 약화시킵니다.

실제로 은행들은 시장 침체기에 높은 위험 부담으로 인해 금리를 인상하는 경향이 있습니다. 이러한 상황에서 많은 기업들은 손실을 최소화하기 위해 투자를 확대하는 대신 "가만히 있는" 전략을 선택합니다. 특히 토지 및 건설 비용이 급등하는 상황에서 더욱 그렇습니다.

결과적으로 주택 공급은 중기적으로 크게 감소할 위험이 있습니다. 또한, 금리 상승은 공공 투자와 사회기반시설 비용에도 간접적인 영향을 미칩니다.

원자재 가격, 인건비, 부지 정리 비용이 상승함에 따라 많은 주요 교통 프로젝트의 진행이 지연되고 있습니다. 이는 한때 "인프라 수혜"로 예상되었던 지역의 가격 상승에 직접적인 영향을 미쳐 많은 2차 투자자들을 어려운 상황에 빠뜨립니다.

많은 어려움에도 불구하고 베트남 부동산 시장의 장기적 전망은 여전히 ​​긍정적입니다. 이는 대규모 실제 주택 수요와 강력한 도시화 덕분입니다.

VAR은 " 경제가 계속 성장함에 따라 주택, 산업용 부동산, 임대 사무실, 소매 등의 부문은 여전히 ​​안정적인 수요를 유지하고 있다"고 평가했습니다.

베트남 부동산협회(VARS)는 현재 시기에 주택 구매자는 이자율이 여전히 낮고 공급이 회복되고 있는 이 기회를 활용해야 한다고 생각합니다.

그러나 차입 자본의 사용은 금리가 역전될 경우 발생할 수 있는 위험을 피하기 위해 부동산 가치의 50%를 넘지 않는 안전한 수준으로 관리되어야 합니다. 구매자는 또한 평판이 좋은 투자자, 탄탄한 재무 능력, 법적 보장, 그리고 건설 진행 상황을 갖춘 프로젝트를 우선적으로 선택해야 합니다. 특히 향후 주택 상품이 출시될 경우 더욱 그렇습니다.

출처: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html