팜 민 찐 총리는 천연자원환경부에 건설부 및 관련 기관들과 협력하여 토지이용권(LUR) 거래소 설립을 검토하도록 지시했습니다. LUR 거래소 설립은 제도와 정책을 지속적으로 혁신하고 개선하며, 토지 관리 및 이용의 효과와 효율성을 향상시키고, 우리나라를 고소득 선진국으로 도약시키는 동력을 조성하기 위한 제5차 중앙회의 결의안 18호(제13기)를 제도화하는 것을 목표로 합니다.
긍정적인 신호
현재까지 관련 부처와 각 부문에서 토지이용권 거래소 설립을 위한 연구 단계에 있어 제공할 정보가 많지 않습니다. 하지만 부동산 업계 전문가와 기업들은 모두 이것이 시장에 대한 올바르고 혁신적이며 바람직한 정책이라고 인식하고 있습니다.
금융 및 부동산 전문가인 팜 안 코이 박사는 베트남에는 이미 증권거래소, 상품거래소, 그리고 새롭게 설립된 채권거래소가 있으며, 이 모든 거래소가 매우 성공적으로 운영되고 있어 모든 당사자에게 이익을 창출하고 있다고 말했습니다. 구매자와 판매자 모두에게 "과대평가"되지 않으면서 모든 당사자의 시간과 비용을 절감해 줍니다.
코이 씨에 따르면, 선진국에서는 부동산 자산의 최대 99%가 거래소를 통해 거래되며, 누구도 서로 직접 매매하지 않습니다. 베트남에서는 오랫동안 민간 거래소를 통해 주로 사용권이 없는 미래형 부동산(아파트, 프로젝트 하우스)이 거래되어 왔으며, 주거용 주택과 토지 사용권은 거래소를 통해 거래되지 않았습니다.
DRH 홀딩스 주식회사의 응오 득 손 대표이사는 정부 의 토지 이용권 거래소 설립 정책이 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 평가했습니다. 거래소가 개설되면 토지 이용권 자산은 거래 전에 당사자들의 엄격한 검증을 거쳐야 하며, 매수자와 매도자 모두의 안전을 보장하는 명확하고 투명한 거래 메커니즘이 마련되어 있습니다. 매수자는 공증 및 명의 변경 등록을 통해 한 번에 쉽게 사용권을 설정할 수 있어 행정 절차를 최소화할 수 있습니다. 또한 거래소는 토지 가격 관리 및 세금 계산을 더욱 편리하게 하여 세금 신고 및 납부 과정에서 발생하는 손실을 최소화하는 데 도움이 됩니다.
비엣안호아 부동산 회사의 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang) 이사는 토지 이용권 거래소를 시행할 때, 정부는 토지 이용권 자산의 모든 기능과 가치를 활용하여 모든 당사자에게 이익을 가져다주고자 할 수 있다고 말했습니다.
특히 토지 사용권 거래소가 개설되면 거래 또는 협력이 필요한 토지 펀드 기업들은 적합한 파트너를 쉽게 찾을 수 있습니다. 실제로 이러한 수요는 오래전부터 매우 컸지만, 때로는 당사자들이 서로를 찾지 못하는 경우도 있습니다. 많은 기업들이 프로젝트를 개발하고 싶어 하지만, 적합한 토지 펀드, 특히 농업용 토지 펀드를 보유한 사업체를 찾는 것은 매우 어렵습니다.
개인의 경우, 거래소를 통해 토지 이용권을 사고 파는 것도 쉬워 위기, 가격 폭등, 가격 압박 등을 피할 수 있습니다. 한편, 국가는 부동산 거래를 관리하고 세금 손실을 피하며 검증 절차와 가치 평가에 시간을 낭비하는 데도 매우 편리합니다. "제 생각에는 토지 이용권 거래소가 현재의 상품 거래 모델과 유사할 수 있다고 생각합니다. 천연자원환경부가 관리 기관이고, 지방자치단체의 천연자원환경부가 운영에 참여하게 됩니다."라고 Tran Khanh Quang 씨가 말했습니다.
전문가와 기업 모두 토지이용권 거래소 설립 정책이 부동산 시장에 매우 유익하다는 데 동의합니다. 사진: 탄 탄
가장 중요한 것은 작동 메커니즘입니다.
기업의 관점에서 응오 득 손 씨는 토지 이용권 거래소 설립 및 운영을 검토할 때 관리 기관이 다음과 같은 여러 가지 사항을 고려해야 한다고 말했습니다. 기구를 어떻게 구성할 것인가? 주택 소유권이 있는 토지 이용권 자산의 경우, 거래는 어떻게 진행될 것인가? 개인과 기업이 거래소를 통해 토지 이용권을 매매해야 하는가? 토지, 공증, 주택, 상업 등 관련 법률 및 규정은 아직 미비합니다.
팜 안 코이 박사는 다음과 같은 몇 가지 다른 문제에 대해 우려를 표했습니다. 현장 운영 방식은 어떻게 되는가? 누가 감독할 것인가? 현장은 국가가 관리하는가, 아니면 공유되는가? "중요한 것은 토지 이용권 자산을 보유한 사람, 기업, 그리고 단체의 참여를 유도하기 위한 홍보와 투명성입니다. 또한, 외국인 투자자를 포함하여 토지 이용권 거래소 참여자를 유치할 수 있는 합리적인 시장 기반 인센티브와 메커니즘이 필요합니다. 이는 베트남 부동산 시장에 매우 유익할 것입니다."라고 코이 박사는 인정했습니다.
한편, 베트남 부동산중개업협회 팜 램 부회장은 토지사용권 거래소의 효과와 영향이 아직 입증되지 않은 상황에서 그 효과를 평가하기에는 시기상조라고 말했습니다. 그러나 정부가 관련 부처에 토지사용권 거래소 설립을 검토해 줄 것을 요청한 것은 부동산 시장을 더욱 투명하고 편리하게 만드는 새롭고 획기적인 조치로 평가됩니다. 팜 램 부회장은 "이 거래소의 가장 큰 문제점은 아직 미비한 부동산 자산 관련 법률 문제들을 감안할 때 합리적이고 신뢰할 수 있는 운영 메커니즘이 부족하다는 점입니다."라고 말했습니다.
팜 안 코이 박사는 정부가 거래소 설립에 앞서 부동산 거래의 어려움과 장애물 제거를 촉진해야 한다고 제안했습니다. 거래소에 토지 사용권을 부여하기 전에 개인과 기업의 재산권을 확립하는 것은 상당히 긴 과정이기 때문입니다.
중요한 것은 모든 것이 순조롭게 진행될 수 있도록 하는 운영 메커니즘, 기법, 그리고 합법성입니다. 정부가 제시한 정책들은 모두 시장에는 유익하지만, 때로는 호가와 매도의 메커니즘을 만들어냅니다. 토지 이용권 교환을 통한 매매가 호가와 매도의 메커니즘을 갖추게 되면, 참여자들에게는 분명 어려움을 초래할 것입니다. 따라서 정부가 토지 이용권 교환을 조직하고 시행한다면, 참여자들을 위한 최적의 메커니즘을 마련해야 합니다. 강제적인 방식이 아닌, 장려를 통해 참여자들을 유인해야 합니다. 강요는 본래의 취지와는 달리, 매매 목적의 거래로 이어지기 쉽습니다.
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