남부 부동산 시장 구매력이 갑자기 급락한 이유

신규 공급 부족

라오동 에 따르면, 남부지방 주택매매 수요는 여전히 강세를 보이고 있으며, 매매가격 수준도 여전히 높은 수준이지만, 남부지방 아파트 등 부동산 시장의 일부 거래량은 감소하고 있다. 이는 주로 신규 공급이 부족하기 때문이다.

여러 부동산 회사의 시장 조사 결과에 따르면, 2024년 4월 부동산 시장은 대부분 부문에서 구매력이 약간 감소했던 전년 3월의 '가속화'를 유지할 수 없었습니다.

batdongsan.com.vn에 따르면, 호찌민시 부동산 시장에서는 2024년 1분기 대비 주택 구매 수요가 감소하면서 대부분의 부문에서 구매력이 둔화되었습니다. 아파트와 빌라 두 부문의 검색량이 가장 크게 감소했습니다. 개인 주택과 타운하우스는 1%, 프로젝트 용지는 2% 감소했습니다.

CBRE 베트남의 최근 시장 보고서에 따르면, 호치민시에서 2024년 1분기에 시장에 출시된 신규 아파트의 수는 약 500유닛이며, 그 중 80유닛이 고급형 아파트입니다.

남부 지역 부동산 시장의 아파트 및 기타 일부 부문의 거래량이 감소하고 있습니다. 예시 사진

CBRE 베트남에 따르면, 이는 호치민시에서 지난 15년 동안 분기별 아파트 분양 물량 중 가장 적은 수치이며, 전년 동기 대비 약 17% 감소했습니다. 유동성 측면에서 2024년 1분기 아파트 분양 물량은 600세대를 넘어섰으며, 이는 2023년 4분기 대비 74% 감소한 수치입니다. 분양가는 ㎡당 6,100만 동으로 전 분기와 동일하며, 전년 동기 대비 3% 감소했습니다.

매매 가격 측면에서 볼 때, 4월 호치민시의 아파트 가격은 고급형, 중급형, 저가형의 세 가지 범주에서 여전히 약간의 가격 변동을 보였습니다.

호치민시의 2차 아파트 가격 하락세가 거의 둔화되었습니다. batdongsan.com.vn의 시장 조사에 따르면 호치민시의 아파트 평균 가격은 현재 최소 5,100만 동/m²에서 최대 3억 3,700만 동/m²입니다.

시장조사기관에 따르면, 호치민시 부동산 시장의 소폭 하락은 주로 거래 상품의 부족에 기인합니다.

지난달, 이 도시에서는 공식적으로 공급되는 프로젝트가 거의 1개뿐이었는데, 이는 2024년 4월에 발표된 아카리 시티 프로젝트의 2단계였습니다.

호치민시의 이웃 지방인 빈즈엉성에서는 4월에 6개의 신규 아파트 분양 프로젝트가 시작되었는데, 이는 호치민시의 아파트 공급이 여전히 매우 제한적임을 보여줍니다.

올해 초부터 이 도시에는 여러 신규 프로젝트가 시작되었는데, 그중에는 투득시와 7군에 있는 두 개의 고급 프로젝트가 공식적으로 시작되었지만, 제품 포트폴리오는 미미하고 탐색적인 수준입니다. 나머지는 기존 프로젝트의 몇 가지 분산된 제품이나 기존 프로젝트의 다음 단계 제품일 뿐입니다.

호치민시의 빌라와 토지 부문의 주요 거래는 거의 전적으로 2차 시장에서 이뤄지고 있으며, 이는 투자자들이 재판매를 하고 새로운 프로젝트가 심각하게 부족하기 때문입니다.

대부분의 호치민시 프로젝트가 아직 다음 달에 대한 공식적인 판매 계획을 가지고 있지 않아, 이러한 공급 부족은 다음 달에도 계속될 것으로 예상됩니다.

CBRE 베트남에 따르면 2024년 호치민시 시장 동향을 살펴보면, 8,000채 이상의 신규 아파트가 분양될 예정입니다. 따라서 2024년 남은 6개월 동안 약 7,500채의 신규 아파트가 투자자들에 의해 공급될 것으로 예상됩니다. 주택 가격은 전년 대비 3% 상승할 것으로 예상됩니다.

하지만 CBRE 베트남의 CEO인 Duong Thuy Dung 여사는 개정된 토지법 2024가 발효되고 베트남 경제가 회복되어야만 베트남 전체의 부동산 시장과 특히 남부 지역의 부동산 시장이 뚜렷하게 회복될 것이라고 말했습니다.

교외의 매력

스톡 익스프레스 뉴스에 따르면 , 2024년을 맞아 남부 부동산 시장은 공급과 거래 활동 모두에서 뚜렷한 변화를 보였습니다. 최근 몇 달 동안 시장에서 거래된 상품의 비율을 전년 동기 대비 살펴보면, 주택 구매자들의 신뢰도가 점차 회복되고 있음을 알 수 있습니다. 거래 성사 건수는 주로 중급형 부동산에서 발생하는 반면, 고급형 부동산은 여전히 거래가 활발하지 않으며 재고 가치 상승을 기록하고 있습니다.

이러한 맥락에서, 실제 주택 수요를 충족하기 위해 상품 구조를 재편하는 전략을 가진 기업이라면 유동성 문제를 더 빨리 해결할 수 있을 것입니다. 그러나 호찌민시의 저가 및 중저가 주택 공급은 점점 부족해지고 있으며, 지금 당장 집을 구매하고 "소프트" 가격의 상품을 찾고자 하는 사람들은 인근 지역으로 눈을 돌릴 수밖에 없습니다. 이러한 심리를 파악한 많은 투자자들이 증가하는 수요를 충족하기 위한 프로젝트를 개발하기 위해 교외 지역으로 몰려들고 있습니다.

예를 들어, 롱 안에서는 Sea Holdings가 1A 국도변에 위치한 데스티노 센트로(Destino Centro) 프로젝트를 준비하고 있습니다. 이 프로젝트는 2,000채 이상의 저렴한 아파트를 공급하는 동시에 고객과의 접점을 확대하기 위한 금융 솔루션도 제공합니다. 또한, 깟뜨엉 그룹(Cat Tuong Group)은 38~80m² 규모의 아파트 1,700채를 공급하는 깟뜨엉푸안(Cat Tuong Phu An) 아파트 프로젝트를 발표했습니다.

빈즈엉에서는 캐피탈랜드가 투저우못 시 중심부에 위치한 오차드(The Orchard) 프로젝트의 기공식을 개최했습니다. 이 프로젝트는 시카모어(Sycamore) 고급 아파트 단지의 일부로, 상업 및 서비스 시설을 결합한 3,500세대 규모의 아파트 단지로, 총 투자액은 18조 VND입니다.

한편, 푸동그룹은 디안시에 푸동 스카이원 프로젝트를 발표했습니다. 공사 기간은 24~36개월로, 2025년 12월에 인도될 예정입니다. 이 프로젝트는 면적 42~75m² 규모의 아파트 780채를 공급하며, 평균 매매 가격은 m²당 3,000~3,200만 동(VAT 제외)입니다.

이 두 프로젝트 외에도 인근 프로젝트 중 일부도 m2당 5,000만 VND 미만의 가격을 기록하고 있습니다. 예를 들어 Bcons Group의 Bons Polaris 프로젝트는 m2당 3,700만~4,100만 VND, Phuc Dat Group의 Phuc Dat Connect 2 프로젝트는 m2당 4,000만 VND, Picity Sky Park 프로젝트는 m2당 4,000만~4,500만 VND, T&T Capital 프로젝트는 m2당 3,000만~3,500만 VND입니다.

세빌스 베트남의 부국장 겸 시장 조사 및 S22M 책임자인 지앙 후인(Giang Huynh) 여사는 현재 호치민시 시장에서는 20억 VND 미만의 상품이 더 이상 없으며 거래의 90%가 단위당 20억~50억 VND 가격대에서 이루어진다고 말했습니다.

지앙 후인 여사에 따르면, 빈즈엉, 동나이, 롱안의 아파트 상품은 호치민시 시장과 비교했을 때 여전히 경쟁력 있는 판매 가격을 유지하고 있어 주택 구매자들에게 매력적인 목적지가 되고 있습니다.

다오부 (T/h)

출처: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-suc-mua-cua-thi-truong-bat-dong-san-phia-nam-bat-ngo-giam-manh-a664563.html