은행들은 부동산 대출로 북적거린다
올해 상반기 많은 은행의 부동산 대출 비중이 크게 증가했습니다. 특히 많은 은행의 신용 증가율은 최대 20~30%에 달하며, 이는 전체 시스템의 일반적인 신용 증가율보다 3배 높습니다.
2025년 2분기 재무 보고서에 따르면 올해 상반기에는 부동산이 많은 은행의 신용 성장에 크게 기여한 것으로 나타났습니다.
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예를 들어, 테크콤뱅크(Techcombank) 의 경우, 올해 상반기 부동산 사업 대출(신용 및 채권 포함)이 전체 미상환 신용 잔액의 59%를 차지했습니다. 개인 고객을 포함하여 테크콤뱅크의 부동산 대출 비중은 전체 은행 미상환 대출 잔액의 64%를 넘어섰습니다. 테크콤뱅크의 통합 부동산 사업 신용 증가율(신용만 해당)은 2024년 말 대비 21.5%에 달했으며, 이는 은행 대출 증가율 11.6%의 거의 두 배에 달합니다.
다른 많은 시중은행에서도 상반기 부동산 사업 대출이 매우 큰 폭으로 증가했습니다. 구체적으로 HDBank의 미상환 부동산 사업 대출은 83조 1,250억 동에 달해 연초 대비 22% 증가했고 전체 대출의 16.4%를 차지했습니다.SHB 의 미상환 부동산 대출은 163조 7,540억 동에 달해 연초 대비 약 28.4% 증가했고 전체 대출의 27.5%를 차지했습니다. 이는 2024년 말 24.5%보다 높은 수치입니다. MB의 부동산 사업 대출은 85조 8,340억 동에 달해 연초 대비 약 34% 증가했고 전체 대출의 9.72%를 차지했습니다(작년 말 8.26% 증가).
2025년 6월 말 현재 TPBank 의 미지급 부동산 사업 대출은 32% 증가했고, PGBank는 30% 증가했으며, VietBank는 19% 증가했고, MSB는 15% 증가했습니다.
2025년 6월 30일 기준, 미지불 부동산 대출은 318억 동으로 추산되며, 이는 2024년 말 대비 2.4배 증가한 수치이며, 전체 시스템 미지불 총 부채의 18.5%를 차지합니다.
은행들이 부동산 대출에 나서는 이유는 쉽게 설명할 수 있습니다. SSI 리서치의 분석가들은 세계 시장의 세제 정책 불확실성이 여전히 높은 상황에서 신용 증가의 원동력은 주로 부동산과 인프라에서 비롯된다고 분석합니다. 이 두 분야는 정부의 내수 진작 및 경제 성장 모멘텀 유지 노력에 발맞춰 정책적 관심이 높아지고 있는 분야이기도 합니다.
그러나 WiGroup(금융 경제 데이터 제공 전문 기업)의 쩐 응옥 바우(Tran Ngoc Bau) 대표는 생산과 소비가 부진한 상황에서 부동산 신용이 급격히 증가하면 신용 흐름이 '동기화되지 않을' 위험이 있다고 경고했습니다.
테크콤뱅크 리테일뱅킹 부문 응우옌 안 투안 이사는 부동산 대출에 대한 집중적인 투자를 설명하며, 주택 소유에 대한 사람들의 수요가 매우 크다고 말했습니다. 이는 장기적이고 항상 존재하는 수요입니다. 테크콤뱅크 경영진은 또한 테크콤뱅크 주택 담보 대출 부문의 부실채권(NPL) 비율이 약 2%로 엄격하게 관리되고 있다고 강조했습니다. 이 비율은 초기 담보 선정 전략과 효과적인 담보 관리 능력 덕분에 엄격하게 관리되고 있습니다. 담보가 있기 때문에 실제 손실률은 매우 낮습니다.
은행들은 위험이 낮다고 주장하지만, 전문가들은 여전히 위험에 대해 경고하고 있습니다. 현재 사회주택 대출 패키지(145조 동)는 공급 부족으로 매우 느리게 지급되고 있습니다. 부동산 신용은 은행들이 고가 부동산 프로젝트에 적극적으로 대출을 제공하면서 급격히 증가했습니다. 이러한 상황이 지속된다면 부동산 시장과 은행 모두 불안정해질 것입니다.
올해 정부는 GDP 성장률 목표를 8.3~8.5%로 설정했습니다. 경제 전문가들은 이 목표를 달성하기 위해 베트남 중앙은행(SBV)이 연초에 설정한 16% 목표 대신 연간 신용 증가율이 최대 18%까지 높아질 수 있다고 전망합니다.
최근(7월 31일), 베트남 중앙은행은 금융기관의 신용 증가 목표를 상향 조정했습니다. 이와 함께, 베트남 중앙은행은 금융기관에 자본 흐름을 생산, 사업, 우선 분야 및 성장 동력으로 유도하고, 잠재적으로 위험할 수 있는 분야에 대한 신용을 엄격하게 통제하여 안전성과 효율성을 확보할 것을 요청했습니다.
경제 전문가들에 따르면, 올해 신용 성장률 18~20%는 GDP 성장률 및 인플레이션 수준과 일치하며 아직 "뜨겁지" 않은 수준입니다. 그러나 이러한 신용 성장률은 자본이 우선순위 부문으로 유입될 때에만 안전합니다. 반대로, 주식, 부동산 등 투기적 부문으로 신용이 유입될 경우 자산 버블이 형성되어 금리와 인플레이션에 압력을 가하고, 부실채권 위험과 거시경제 불안정을 초래할 수 있습니다.
"우선순위 부문으로 자본이 유입될 경우, 올해 신용은 17~18%만 증가해도 GDP 성장률 8.3~8.5%를 충족할 수 있습니다. 그러나 증권, 부동산 등 투기적 부문으로 자본이 유입될 경우, GDP 성장률 목표인 8.3~8.5%를 달성하려면 신용을 20% 이상 늘려야 합니다."라고 호치민시경제대학교 부교수 응우옌 후 후안 박사가 말했습니다.
최근 몇 달 동안 신용 성장이 활발해지면서 일부 상업은행은 거액 예금에 적용되는 다양한 조건의 예금 이자율을 약간 인상하기 시작했습니다.
이러한 상황에 직면하여, 국가은행은 8월 4일 시중은행들과 회의를 열고 예금 금리를 안정화하고, 운영 비용을 지속적으로 절감하며, 디지털 전환을 추진하고, 대출 금리 인하를 위해 수익의 일부를 기꺼이 공유할 것을 요청했습니다. 통화정책국(SBV)의 팜 치 꽝 국장은 신규 예금 평균 금리가 연 4.18%에 불과하여 2024년 대비 거의 안정적이라고 밝혔습니다. 평균 대출 금리는 연 6.53%로 2024년 말 대비 0.4%p 하락했습니다.
베트남 국가은행은 신용기관이 안정적인 이자율을 유지하는 것 외에도 생산, 사업, 우선 부문 및 성장 동력에 신용을 집중하면서 이자율을 낮추기 위해 노력하도록 요구합니다. 또한 잠재적으로 위험한 부문에 대한 신용을 엄격히 통제하여 안전성과 효율성을 보장합니다.
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이에 따라 총리는 베트남 국립은행( SBV)에 2026년부터 시행될 신용 증가 할당제 철폐에 대한 로드맵과 시범 운영을 긴급히 수립할 것을 요청했습니다. 이를 위해서는 신용 기관이 효과적이고 건전하게 운영되고, 양호한 거버넌스와 경영 역량을 갖추고, 은행 업무에서 안전 비율과 높은 안전 신용 품질 지수를 준수할 수 있도록 표준과 기준을 개발하고, 홍보와 투명성을 확보해야 합니다.
국가은행은 검사, 시험, 감독 및 사후 감사를 담당하며, 시스템적 위험을 예방하고, 신용기관 시스템의 보안과 안전을 확보하며, 설정된 목표에 따라 인플레이션을 통제합니다.
총리가 2022년 6월 8일자 결정 제689/QD-TTg호로 승인한 "2021~2025년 기간 중 부실채권 정리와 관련된 신용기관 시스템 재구조화" 프로젝트에 명시된 최고 목표, 과제 및 해결책을 달성하기 위해 노력합니다. 이 프로젝트는 부실채권 정리 촉진, 잠재적 위험이 있는 분야의 신용을 엄격하게 통제하는 조치 시행, 신용 품질 개선, 새로운 부실채권 최소화, 부실채권의 엄격한 통제와 함께 안전하고 건전한 신용 성장 보장에 중점을 둡니다.
동시에 신용기관의 운영에 대한 모니터링, 검사, 심사 및 긴밀하고 전면적인 감독을 강화하고, '뒷마당' 기업과 불건전한 생태계의 기업에 대한 조작, 교차 소유, 신용 제공 행위를 예방, 검사, 감독하고 법에 따라 엄격히 처리하는 조치를 취합니다.
총리는 또한 국가은행에 신용 기관에 대한 비용 절감, 행정 절차 간소화, 디지털 전환 촉진을 지속적으로 지시하여 대출 금리를 인하하고, "조화로운 혜택, 공유 위험"의 정신으로 기업과 국민의 생산과 사업을 지원할 수 있는 여지를 더 많이 확보하고, 정부 정책에 따라 우선 순위 분야, 경제의 전통적 성장 동력(투자, 수출, 소비) 및 새로운 성장 동력(과학기술, 혁신, 디지털 경제, 녹색 경제, 순환 경제...)에 신용 자본을 직접 투자하여 안전하고 효과적인 신용 성장 확대를 보장할 것을 요청했습니다.
동시에, 35세 미만 청년을 위한 사회주택 구매, 임대 또는 할부 구매 신용 프로그램과 인프라, 과학, 기술, 혁신, 디지털 전환 등에 투자하는 기업을 위한 500,000억 동 신용 프로그램을 보다 효과적이고 과감하게 시행하기 위한 우선적 메커니즘과 정책을 검토, 개발하고 즉시 보완합니다. 정책 시행은 시기적절하고 효과적이어야 하며, 형식적이어서는 안 되며, 절대 자금 지출을 허용해서는 안 됩니다.
국가은행은 2025년과 2026년 마지막 몇 달 동안의 통화 정책을 관리할 계획을 긴급히 수립하고, 2025년 8월 30일 이전에 정부 상임위원회에 보고해야 합니다.
협회는 또한 회원들에게 대출 이자율을 낮추고 재정 능력에 맞는 적절한 신용 프로그램을 시행하여 개인과 기업이 합리적인 이자율로 신용 자본에 접근할 수 있도록 지원할 것을 촉구했습니다.
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2025년 8월 7일, 베트남은행협회는 공식 공문 제423/HHNH-PLNV를 발표하여 회원 신용기관(CI)에 베트남 국가은행(SBV)의 이자율 및 신용 적용 지침을 이행하기 위해 협력하고, 이자율을 안정화하고 대출 금리를 인하하여 국민과 기업을 지원하도록 촉구했습니다.
특히, 협회는 신용기관들이 모든 조건에서 예금 금리를 안정시키기 위해 협력의 정신으로 긴밀히 협력하는 동시에 디지털 전환을 지속적으로 추진하고, 합리적인 비용을 절감하며, 대출 금리 인하 여력을 확보할 것을 권고합니다. 이를 바탕으로, 금융기관의 재정 여건에 따라 대출 금리를 인하하고, 개인과 기업이 합리적인 금리로 신용 자본을 이용할 수 있도록 적절한 신용 프로그램을 시행하는 것을 고려하십시오.
투명성을 보장하고 고객이 쉽게 대출을 받을 수 있도록 신용기관 웹사이트에 평균 대출 금리와 우대 신용 프로그램을 공개적으로 전면적으로 공개합니다.
신용 자본을 생산 및 사업 부문, 우선 부문, 경제 성장 동력에 우선적으로 배분하는 동시에 잠재적으로 위험한 부문에 대한 신용을 엄격히 통제하여 신용 성장 목표가 운영 안전성과 함께 달성되도록 합니다.
은행협회와 긴밀히 협조하여, 국민과 기업이 신용기관의 정책과 상품 및 서비스를 이해하고, 생산 및 사업에 필요한 자본 수요를 충족시키며, 신용기관의 상품 및 서비스를 효과적으로 이용할 수 있도록 홍보 활동을 추진합니다.
8월 7일 팜 민 친 총리가 주재한 가운데, 지방 및 중앙 직할시와 함께 열린 7월 정기 온라인 정부 회의에서 베트남 중앙은행 총재인 응우옌 티 홍은 지금까지 대출 금리 수준이 2024년 말 대비 연간 약 0.4%씩 지속적으로 낮아져 유연한 관리 노력을 보여주고 있으며, 경제의 재정 비용 절감을 뒷받침하고 있다고 말했습니다.
그러나 경제적 요인과 시장 심리의 이중적인 영향으로 환율은 상당한 압박을 받고 있습니다. 현재까지 VND/USD 환율은 2024년 말 대비 2.9% 상승했습니다. 이러한 맥락에서 총재는 환율 압박이 계속 가중될 경우, 환율 안정에 악영향을 미쳐 거시경제 불안정을 초래하는 것을 방지하기 위해 중앙은행이 금리를 추가 인하하지 않는 방안을 검토할 것이라고 밝혔습니다.
응우옌 티 홍 주지사는 "우리는 거시경제 안정과 지속 가능한 경제 성장 지원이라는 공동 목표를 향해 발전 상황을 면밀히 모니터링하고 각 단계에 적합한 우선순위를 설정할 것입니다."라고 밝혔습니다.
신용과 관련하여, 국립은행은 올해 첫 7개월 동안 시스템 전체 신용이 2024년 말 대비 약 10% 증가했다고 밝혔습니다. 이는 작년 같은 기간의 6% 증가에 비해 상당히 높은 수치입니다.
부동산과 증권 부문으로의 신용 유입이 급증하는 것에 대해 응우옌 티 홍 총재는 다음과 같이 분석했습니다. "이 두 부문의 신용 증가율은 실제로 평균보다 높지만, 이는 부동산 시장의 어려움을 해소하려는 방향과 일치합니다. 프로젝트가 법적 장애물을 극복하면 실행을 위한 자금 조달이 불가피합니다."
증권업은 성장률은 높지만, 전체 미상환부채의 1.5%에 불과하여 시스템 리스크를 야기하지 않습니다. 중앙은행은 안전 지표를 지속적으로 모니터링하고 있다고 밝혔습니다. 중장기 대출에 사용되는 단기 자본 비율은 여전히 30% 미만입니다. 동시에 금융기관들이 만기별 자본 균형을 유지하도록 지속적으로 지도하여 시스템 안전성을 확보하고 있습니다.
성수기를 대비해 막대한 투자를 하고 있다
상반기 신용 증가세가 가속화되었으며, 하반기에도 이러한 긍정적 추세가 지속될 것으로 예상됩니다. 은행들은 대출을 점진적으로 늘리고 있으며, 금리는 안정적으로 유지되고 있습니다.
아그리뱅크(Agribank)의 팜 토안 브엉(Pham Toan Vuong) 사장은 2025년 6월 말 기준 아그리뱅크의 신용 잔액이 185억 동(VND)을 넘어 연초 대비 7.6% 증가했다고 밝혔습니다. 아그리뱅크는 연초부터 신용 성장을 촉진하기 위해 400조 동(VND) 규모의 13개 신용 프로그램/상품을 신속하게 시행하여 농림수산 부문 신용 프로그램의 규모와 범위를 20조 동(VND)으로 확대했습니다. 특히 아그리뱅크는 고객 지원을 위해 애로사항을 적극적으로 해소하고, 비용을 절감하며, 대출 금리를 인하했습니다.
ACB의 경우, 정치국의 민간 경제 개발에 관한 결의안 제68-NQ/TW를 이행하여, 이 은행은 중소기업에만 20조 VND의 신용 패키지를 제공하고, 이자율을 평소보다 최소 2% 낮추고, 담보가 필요 없는 대출로 전환하는 등 전략적 솔루션 그룹을 구축했습니다.
올해 상반기 말 기준 ACB의 미지급 신용 잔액은 634조 VND에 달해 연초 대비 9.1% 증가했으며, 개인과 기업이 균형 잡힌 구조를 이루고 있습니다. 세전 이익은 10조 7,000억 VND에 달해 2024년 동기 대비 2% 증가했습니다.
지금까지 모든 은행들이 상반기 실적을 발표했습니다. 10조 동(VND) 이상의 이익을 기록한 "클럽"에는 MB, BIDV, Techcombank, VPBank, ACB 등이 포함됩니다. 양호한 신용 성장은 이들 은행의 수익에 긍정적인 영향을 미쳤습니다.
예를 들어, 올해 상반기 MB의 연결 세전이익은 약 15조 9천억 동에 달해 같은 기간 대비 18.3% 증가했습니다. MB의 연결 총자산은 약 130만 동에 달해 2024년 말 대비 14.2% 증가했습니다. 고객 대출은 약 880조 동에 달해 올해 초 대비 13.3% 증가했습니다. 따라서 MB의 순이자수익은 전년 동기 대비 23% 증가한 24조 640억 동을 기록했습니다.
ACB의 사장인 투 티엔 팟(Tu Tien Phat) 씨에 따르면, 연말 최대 영업 시즌에는 고객의 자본 수요가 증가하는 경우가 많습니다.
베트남 국립은행(SBV)은 신용 증가에 획기적인 진전을 이루기 위해 산업 전체가 일련의 신용 프로그램을 시행했다고 밝혔습니다. 여기에는 사회 주택과 근로자 주택을 건설하기 위한 대출 프로그램, 노후 아파트를 리노베이션하고 재건축하기 위한 대출 프로그램(145조 VND), 교통, 전기 및 디지털 기술 분야의 핵심적이고 중요한 국가 프로젝트를 시행하기 위한 인프라 및 디지털 기술에 투자하기 위한 신용 프로그램(500조 VND), 농업, 임업 및 어업 부문을 위한 대출 프로그램(규모를 100조 VND로 확대)이 포함됩니다.
국가은행의 최신 통계에 따르면, 2025년 7월 말 기준 전체 시스템 신용은 작년 말 대비 9.64% 증가했습니다. 신용 확대의 일환으로, 국가은행은 최근 여러 은행의 신용 목표치를 상향 조정하는 동시에 자본 유입을 생산, 사업, 우선 분야 및 경제 성장 동력으로 유도했습니다.
UOB 베트남 은행 외환 거래 부문 딘 득 꽝(Dinh Duc Quang) 이사는 2025년 전체 신용 성장률이 18~20%에 달할 가능성이 높다고 언급했습니다. 이는 경제 성장의 강력한 지지 요인입니다. 가장 낙관적인 시나리오는 미국 연방준비제도(Fed)가 연말에 달러 금리를 인하하고, 관세 영향이 미미하며 주식 시장이 회복되어 외국 자본 유입이 크게 증가할 경우, 베트남 동(VND) 금리가 더욱 크게 하락하여 2026년 경제 성장 계획에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다는 것입니다.
베트남 국립은행 부총재 Pham Thanh Ha는 2025년 상반기 금리 관리에 있어 관리 기관이 운영 금리를 계속 유지하여 신용 기관이 국립은행으로부터 낮은 비용으로 자본을 조달할 수 있는 여건을 조성하고, 이를 통해 경제를 뒷받침할 수 있는 여건을 조성할 것이라고 밝혔습니다. 대출 금리 수준은 지속적으로 하락하고 있습니다. 현재 시중은행의 신규 거래에 대한 평균 대출 금리는 연 6.29%로 작년 말 대비 0.64%p 하락했습니다. 베트남 국립은행은 정부 정책에 따라 연말까지 대출 금리를 더욱 낮추고 신용 수요를 촉진하기 위해 은행의 비용 절감을 지속적으로 요구할 예정입니다.
은행은 판결 집행으로 얻은 자산을 잃게 됩니다.
집행기관으로부터 받은 담보자산에 대해서는 신용기관이 이를 매각할 수 없고, 집행기관에 계속 경매를 요청할 수도 없습니다. 왜냐하면 이러한 자산의 특성상 이미 여러 차례 경매가 실패로 끝났기 때문입니다.
베트남은행협회(VNBA)는 2025년 8월 5일자 문서 번호 421/HHNH-PLNV를 발행하여 농업환경부, 법무부, 베트남 중앙은행에 회원 신용기관(CI)이 부실채권을 처리하기 위해 부동산을 담보로 받을 때 겪는 어려움과 문제점을 해결해 줄 것을 요청했습니다.
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회원 신용기관들의 피드백에 따르면, 부실채권 처리의 중요한 조치 중 하나는 고객의 채무 상환 의무를 대신하기 위해 부동산을 담보로 제공하는 것입니다. 이는 주로 두 가지 형태로 이루어집니다. 은행과 고객이 채무를 상계하기로 합의하거나, 신용기관이 여러 차례 경매에 실패한 후 집행기관으로부터 담보를 돌려받는 것입니다.
신용기관법에 따르면 은행은 부동산 사업을 할 수 없지만, 채무 추심을 위해 최대 5년 동안 해당 부동산을 보유할 수 있습니다.
그러나 현실은 많은 지자체의 토지등록소와 농무환경부가 부동산 소유권 변경 등록과 신용기관으로의 소유권 이전을 거부하고 있다는 것입니다.
이들 기관은 신용 기관이 도 인민위원회로부터 토지이용 정책에 대한 서면 승인을 받고 토지이용 목적 전환 절차를 수행하도록 요구합니다.
신용기관에 따르면, 이러한 요건은 부실채권을 처리하기 위해 자산을 보유하는 것의 본질과 일치하지 않습니다. 부실채권 처리는 사업 활동이 아니며, 직접 사용하기 위한 자산을 매수하는 것도 아닙니다.
신용 기관이 소유권을 등록하지 못하는 것은 많은 결과를 초래했습니다.
첫째, 부동산은 경매될 수 없습니다. 토지사용권증에 명의가 등록되어 있지 않기 때문에 신용기관은 직접 매수인에게 부동산을 매각하거나 양도할 수 없습니다. 공증기관 또한 이러한 이유로 매매 계약서의 공증을 거부합니다.
둘째, 집행 자산과의 교착 상태입니다. 집행 기관으로부터 수령한 자산은 신용기관이 매각할 수 없습니다. 이러한 자산의 특성상 여러 차례 경매가 실패했기 때문에 추가 경매를 위해 집행 기관으로 돌아가는 것은 불가능합니다.
셋째, 회계 문제: 국가은행 규정 479/2004/QD-NHNN에 따르면, 신용기관은 대차대조표 계정(계정 387)에 자산 가치를 기록하기 위해 법적 소유권을 증명하는 완전한 서류를 보유해야 합니다. 등록이 불가능하기 때문에 신용기관은 해당 자산을 회계 처리할 수 없으며, 이는 자산 수령 목적을 달성할 수 없게 합니다.
넷째, 분쟁 위험: 고객이 부동산을 양도했더라도 법적으로는 채무가 여전히 남아 있으며 계속 발생할 수 있습니다. 이는 향후 분쟁 및 소송의 위험을 초래하며, 특히 부동산 가격이 상승하면 이전 소유주가 부동산을 회수할 수 있습니다.
위와 같은 어려움에 직면하여, 베트남 은행협회는 농업환경부가 전국의 농업환경부에 지침을 제공하는 문서를 발행하여 신용기관이 계약을 통해 담보를 받거나 집행기관으로부터 담보를 받는 두 가지 경우 모두에서 권리 이전을 등록하고 부동산 자산의 변경 사항을 등록할 수 있도록 허용할 것을 권고합니다. 이를 통해 신용기관은 자산을 경매하고 구매자에게 명의를 이전할 수 있는 전권을 갖게 됩니다.
권리이전/변경등기 후, 신용기관은 부동산 처분결정일로부터 5년 이내에 부동산을 적극적으로 관리·매각·양도 또는 환매할 의무가 있습니다. 신용기관이 이를 위반할 경우 법령에 따라 처리됩니다.
베트남 국립은행의 경우, 베트남은행협회는 신용기관이 고객의 채무 상환 의무 대신 수취한 자산과 5년 동안 담보를 보유하고 채무를 회수하기 위해 부동산을 매각, 양도 또는 재매수해야 하는 경우, 신용기관법 제139조 3항에 따라 부동산 자산을 회계 처리하는 데 있어 지침을 제공하기 위해 채무에 할당된 자산과 채무 이행 대신 수취한 자산의 인식에 대한 지침 문서를 연구하고 발행할 것을 제안했습니다.
신용기관이 채무 대신 담보를 받아 5년간 보유하는 경우 위험 대비에 대한 지침입니다.
농림환경부, 법무부와 협력하여 은행협회의 부동산변경등록 문제에 대한 청원을 해결하여, 신용기관이 해당 부동산을 처리하고 매수인에게 명의를 이전할 수 있는 권리를 갖도록 합니다.
샤오카이 판 씨: 금은 주식이나 부동산과 비교할 수 없습니다.
금은 가격 상승 경쟁에서 주식이나 부동산 등 다른 투자 수단에 비해 매력도가 떨어지는 것으로 나타났습니다. 그러나 세계금협회(World Gold Council) 관계자는 투자 전자신문(Investment Electronic Newspaper)과의 인터뷰에서 금의 지위는 대체될 수 없다고 말했습니다.
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| 샤오카이 판(Shaokai Fan) 씨는 아시아 태평양 지역(중국 제외) 이사이자 세계 금 위원회(World Gold Council)의 글로벌 중앙 은행 이사입니다. |
세계금협회(World Gold Council) 보고서에 따르면, 2025년 2분기 베트남의 금 수요는 전년 동기 대비 20% 감소했는데, 이는 세계 경제의 전반적인 추세(3% 증가)와는 대조적입니다. 베트남의 금 수요 감소는 국내 통화 가치 하락과 미국 달러화 강세로 인해 국내 금 가격이 사상 최고치로 치솟았고, 이로 인해 사람들의 지불 능력에 장벽이 형성되었기 때문입니다.
금값 상승 외에도, 최근 금값 하락의 원인 중 하나는 금값 상승세가 둔화된 반면 주식과 부동산 가격은 급등했기 때문이라는 의견이 많습니다. 이로 인해 2분기에는 금이 투자 매력도가 낮아졌습니다.
8월 7일 투자 전자신문 Baodautu.vn 의 질문에 답하며, 세계금협회(World Gold Council) 아시아태평양 지역(중국 제외) 이사이자 글로벌 중앙은행 이사인 샤오카이 판(Shaokai Fan) 씨는 투자 채널과 자산 유형이 다양하고, 각 투자 채널과 자산 유형마다 고유한 특성을 지닌 것은 사실이라고 말했습니다. 금은 투자자가 투자 포트폴리오를 관리할 때 반드시 주의해야 할 매우 특별한 자산입니다.
샤오카이 판 씨에 따르면, 금은 주식, 부동산 등의 투자 수단과는 매우 다르기 때문에 다른 투자 수단과 비교할 수 없습니다. 특히 금은 방어적이고 위험 흡수력이 뛰어나 포트폴리오의 회복탄력성을 높여줍니다. 이는 다른 투자 수단이나 자산에는 없는 특성이며, 바로 이러한 특성이 금의 대체 불가능한 특성을 만들어냅니다.
사실, 점점 더 예측 불가능한 세상과 불안정한 요소가 많은 상황에서 금은 중앙은행을 포함한 전 세계의 많은 투자자와 대형 시장에서 선택하는 안전한 방어 자산이 되어가고 있습니다.
세계금협회의 조사에 따르면, 전 세계 중앙은행 대부분은 여전히 외환보유고 포트폴리오를 다각화하고 정치적 위험 증가에 대비하기 위해 매입을 늘릴 계획인 것으로 나타났습니다.
"지난 5년 동안 전 세계적으로 코로나19, 러시아-우크라이나 분쟁, 가자 지구 분쟁, 무역 전쟁 등 많은 주요 위험이 발생했습니다. 위험이 큰 시기에 금은 투자자들이 위기를 극복하는 데 도움이 되는 자산입니다. 이는 전 세계 중앙은행과 대형 투자자들이 투자 포트폴리오에 금을 지속적으로 추가하는 이유이기도 합니다. 베트남은 수출 지향적 경제이며, 현재 복잡한 무역 전쟁 상황에서 투자자들은 포트폴리오의 회복력을 높이기 위해 금에 주의를 기울여야 합니다."라고 샤오카이 판 씨는 말했습니다.
베트남에서는 금 수요가 수량 기준으로 20% 감소했지만, 2025년 2분기에는 가치가 12% 증가하여 사람들의 구매 욕구가 여전히 매우 높음을 보여줍니다. 현재 정부는 금 시장 독점을 해소하고 금 수입 한도를 확대하는 방향으로 법령 24/2012/ND-CP를 개정하고 있습니다. 이 전문가는 금 수입 규제 완화가 시장에 많은 이점을 가져올 것으로 예상합니다.
샤오카이 판 씨는 향후 금 가격 움직임에 대해 언급하며, 금 가격은 중앙은행과 상장지수펀드(ETF)의 막대한 매수 수요 덕분에 여전히 수혜를 입고 있다고 말했습니다. 또한, 세계가 미중 세제 협상의 최종 결과를 기다리고 있는 만큼 무역 긴장은 아직 해소되지 않았습니다. 미국 연방준비제도(Fed)가 금리 인하 압력을 크게 받고 있다는 점도 금 가격에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.
세계금협회(World Gold Council) 보고서에 따르면 2025년 2분기에도 전 세계 금 수요는 계속 증가할 것으로 전망됩니다. 금 상장지수펀드(ETF) 투자는 전체 수요를 견인하는 주요 요인으로, 2024년 2분기에 약간 유출된 것과 대조적으로 1분기에 170톤이 유입되었습니다. 아시아 상장 펀드는 미국 펀드와 마찬가지로 70톤을 유입하며 상당한 수요 증가를 보였습니다.
1분기에 사상 최대 유입량을 기록한 데 이어, 글로벌 금 ETF의 총 금 수요는 397톤에 달했습니다. 이는 2020년 이후 상반기 최고 수준입니다.
중앙은행들은 2분기에 166톤의 금을 추가 매입하며 금 매입을 지속했지만, 그 속도는 다소 둔화되었습니다. 이러한 둔화에도 불구하고, 지속적인 경제 및 지정학적 불확실성으로 인해 중앙은행의 금 매입은 여전히 상당히 높은 수준을 유지하고 있습니다.
세계금협회(World Gold Council)가 중앙은행을 대상으로 실시한 연례 조사에 따르면, 보유금 관리자의 95%가 향후 12개월 동안 전 세계 중앙은행의 금 보유량이 증가할 것으로 믿고 있습니다.
샤오카이 판 씨는 "안전 자산에 대한 수요와 시장으로의 자본 유입이 증가함에 따라 금에 대한 투자는 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다."라고 말했습니다.
7월 채권 발행 급증, 부동산 채권은 2025년 8월 만기 정점 기록
올해 하반기 만기가 도래하는 비은행 채권은 약 102조 동으로 상반기(44조 4천억 동)의 두 배에 달하며, 주로 부동산 관련 채권입니다. 2025년 8월 한 달 동안 만기가 도래하는 부동산 채권은 17조 5천억 동에 달했습니다.
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베트남채권시장협회의 자료에 따르면, 2025년 7월 25일 정보공개일을 기준으로 2025년 7월에 발행된 기업채 규모는 20조 1,340억 동이었습니다.
연초부터 7월 25일 정보공개일까지 누적 회사채 발행액은 약 287조 동(90.3%는 민간 발행 채권)으로 집계되었습니다. 발행 채권의 최대 75%는 은행권에서 발행되었습니다.
이에 따라 기업채 발행이 강세를 보이고 있다(2024년 1~7월 누적 기업채 발행액은 183조 VND에 달했다).
협회에 따르면, 올해 말까지 만기가 도래하는 채권의 총 가치는 118조 VND가 넘으며, 만기가 다가오는 채권 가치의 52.2%가 부동산 그룹에 속합니다.
FiinGroup의 집계 데이터에 따르면 2025년 6월 말 기준 전체 시장 규모는 1조 3,500억 동(VND)에 달했습니다. 발행 방식별로 살펴보면, 2025년 6월 말 기준 개별 회사채 발행 잔액은 약 1조 2,000억 동(VND)에 달해 전월 대비 4.3% 증가했으며, 전체 유통 회사채 가치의 약 88.6%를 차지했습니다. 반면, 공공 회사채의 유통 가치는 LPB 은행(2023년 6월 발행)의 공채가 만기 전 매입된 후 전월 대비 0.8% 소폭 감소한 154조 8,000억 동(VND)을 기록했습니다.
올해 상반기 신규 채권 발행 규모는 약 2조 VND에 달해 작년 동기 대비 약 109% 증가했습니다.
FiinGroup에 따르면, 올해 하반기에 약 102조 VND 규모의 회사채(은행 제외)가 상환될 예정입니다. 이는 상반기(44조 4천억 VND)의 두 배에 달하는 수치로, 상환 현금 흐름에 대한 압박이 여전히 존재함을 보여줍니다.
부동산 기업들은 하반기 채권 만기를 위해 65조 3천억 동(VND)이 필요합니다. 만기 압력은 이달 약 17조 5천억 동으로 정점을 찍었는데, 이는 2025년 상반기 평균 만기 규모(4조 6천억 동)의 3.8배에 달합니다. 그러나 만기 압력은 월 6조~12조 동으로 점차 감소할 것으로 예상됩니다.
FiinGroup에 따르면, 만기가 다가오는 채권을 대량으로 보유한 기업으로는 Quang Thuan Investment Joint Stock Company(6조 VND), Trung Nam Land(2조 5천억 VND), Setra(2조 VND) 등이 있습니다.
비은행 기업들은 8월에 6조 6천억 동(VND)의 채권 이자를 지급해야 할 것으로 추산됩니다. 부동산은 여전히 압도적인 비중을 차지하고 있으며, 약 4조 2천억 동(VND)으로 이자 지급 의무의 63%에 해당합니다.
2025년 6월 기업채 매입액은 62조 9천억 동(VND)을 넘어 사상 최고치를 기록했으며, 이는 전월 대비 190%, 같은 기간 대비 139% 급증한 수치입니다. 이는 주로 은행권에서 발생했습니다. 2025년 상반기 총 매입액은 약 123조 3천억 동(VND)에 달했으며, 이는 같은 기간 대비 31% 증가한 수치입니다.
지급 현금 흐름 측면에서, 발행사는 연초 이후 회사채 원금과 이자로 91조 4천억 동을 지급했으며, 이는 2025년 전체 예상 지급 의무의 32%에 해당합니다. 하반기 예상 지급 현금 흐름은 201조 2천억 동이며, 이 중 8월에는 48조 1천억 동이 지급되었습니다.
은행은 더 이상 '저축'을 우선시하지 않는가?
위험 준비금은 단순히 "안전장치"일 뿐만 아니라 은행의 "저축"이기도 합니다. 최근 많은 은행들이 이전 단계에서 지연되거나 연기되었던 부채를 처리하면서 위험 준비금을 줄이거나, 성장을 우선시하기 위해 준비금을 줄이는 방안을 수용했습니다.
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2025년 2분기 재무 보고서에 따르면 상장 은행의 85%가 긍정적인 이익 성장을 기록했으며, 절반 이상의 은행이 두 자릿수 이익 성장을 기록했습니다. 특히 SHB, PGBank, Sacombank, VietinBank, SeABank 등 많은 은행이 30~80%의 이익 증가를 기록했습니다.
그러나 재무 보고서에 따르면 올해 상반기에 높은 이익 성장을 유지하기 위해 많은 은행이 위험 완충액을 줄이는 것을 받아들여야 했습니다.
부실채권 충당률 측면에서 선두를 달리고 있는 곳은 국유 상업은행("빅4")이지만, 그중에서도 올해 상반기 부실채권 충당률을 높인 곳은 아그리뱅크(Agribank)뿐입니다. 별도 중간 재무 보고서에 따르면, 2025년 6월 말 기준 아그리뱅크의 부실채권 충당률은 148.6%로 연초 대비 16.8% 증가했습니다.
한편, BIDV의 부실채권 보장률(통합재무제표 기준)은 88%에 불과해 2024년 말 133.7%, 2025년 1분기 말 96.8%에 비해 급격히 감소했습니다. BIDV의 부실채권 총액은 2025년 상반기에 49% 증가해 43조 1,400억 동에 달했지만, 충당금은 9.5%만 증가해 부실채권 보장률이 급격히 감소했습니다.
Vietcombank는 시스템 전체에서 부실채권 충당률(213.8%)에서 여전히 선두를 달리고 있지만, 작년 말(223.3%)에 비해 감소세를 보이고 있습니다. VietinBank의 부실채권 충당률은 작년 말 170.7%에서 134.8%로 떨어졌습니다.
대부분의 사립 주식회사 상업은행도 점차 위험 완충력이 감소하는 상태에 있으며, 현재 부실채권 보장 비율이 100%가 넘는 은행은 극소수에 불과합니다.
구체적으로 MB의 부실채권 충당률은 2025년 6월 말 88.9%에 그쳤는데, 이는 2024년 말 92.3%보다 낮은 수치입니다. HDBank의 부실채권 충당률은 47.1%에 그쳐 작년 말 약 68%에 비해 크게 낮습니다. SHB의 부실채권 충당률은 현재 58%로, 작년 말에는 약 64%였습니다. 마찬가지로 LPBank도 부실채권 충당률을 작년 말 83.3%에서 2025년 2분기 말 75%로 낮췄습니다. 부실채권 충당률이 낮은 은행으로는 VIB(37.16%), NamABank(39%), EximBank(41%), MSB(55.5%) 등이 있습니다.
2022년부터 현재까지 전체 은행 시스템의 부실채권 충당률은 급격히 감소했습니다. 2022년 3분기 부실채권 충당률은 143.2%였지만, 2023년 3분기에는 100% 아래로 떨어졌고, 2025년 1분기 말에는 약 80%에 그쳤습니다.
주주들의 이익 성장에 대한 압력이 매우 높은 상황에서, 상업은행들이 성장을 우선시하기 위해 충당금 적립을 줄이는 것은 당연한 일입니다. 더욱이, 현재의 경제 상황 또한 이전 시기와 크게 달라져, 충당금 적립률 감소는 지난 몇 년간의 추세이기도 합니다.
전문가들에 따르면, 2020년부터 2022년까지 코로나19의 영향으로 부실채권이 급증하면서 많은 은행들이 부채 구조조정, 고객 채무 연장 및 상환 유예를 시행해야 했습니다. 또한 이 기간 동안 은행들은 위험 대비 충당금을 확대했습니다. 그러나 현재 위 기간 동안 연장 및 상환 유예된 부채는 처리되었기 때문에, 특히 "빅4" 은행들은 매우 높은 부실채권 충당률을 유지할 필요가 없습니다.
최근 신용기관 부실채권 처리 시범 시행에 관한 결의안 제42/2017/QH14호가 만료되자 일부 은행들은 "채무자"들의 늑장 대응과 비협조로 인한 담보 회수 및 처리의 어려움을 우려하여 적극적으로 충당금을 확대했습니다. 그러나 최근 신용기관법(개정)이 통과되면서 신용기관의 담보 압류권이 합법화되면서 은행들의 이러한 우려도 해소되었습니다. 따라서 부실채권 담보율은 감소했지만, 은행들에게는 큰 위험 부담이 되지는 않습니다.
사실, 위험 준비금은 단순히 '안전 장치'일 뿐만 아니라, 은행의 '저축'이기도 하며, 많은 경우 이 금액은 은행 이익 증가에 크게 기여합니다.
올해 상반기에는 많은 은행들이 부채 회수 및 위험 관리(준비금 충당) 급증에 힘입어 높은 이익을 기록했습니다. 특히, Agribank의 상반기 기타 사업 순이익은 약 6조 동(신용 부문에 이어 두 번째)에 달했으며, 91% 이상 증가했습니다. Techcombank는 대부분의 사업 활동이 2024년 동기 대비 감소한 반면, 기타 사업 순이익만 해도 같은 기간 대비 3.1배 증가했습니다(이 부문 수익의 66% 이상이 위험 관리가 포함된 부채에서 발생했습니다). 마찬가지로 ACB, LPBank 등도 기타 사업 순이익이 2~3배 증가했습니다(주로 위험 관리가 포함된 부실 채권 회수).
따라서 분석가들은 은행들이 지급준비금을 개선하고, 자산을 보호하며, 시장 신뢰를 강화해야 한다고 권고합니다. 베트남 은행 시스템의 자본 부족(역내 자본적정성비율이 낮은 수준)이 여전히 심각한 상황이며, 신용이 빠르게 증가하고 있고, 중앙은행이 일부 은행에 대한 "여유"를 확대한 상황에서, 지급준비금 완충 능력 강화는 더욱 절실합니다.
출처: https://baodautu.vn/ngan-hang-o-at-cho-vay-bat-dong-san-thi-diem-bo-room-tin-dung-tu-nam-2026-d354104.html
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