연간 및 일회성 토지 임대료 결정 지연은 투자 환경에 악영향을 미쳐 생산 및 사업 계획에 차질을 빚게 하고, 특히 LNG 저장 및 항만 프로젝트, 손미 1, 2 화력 발전소, 풍력 터빈 블레이드 제조 프로젝트 등 자본이 많이 투입되는 대규모 투자 사업의 투자 자금 조달을 저해하고 있습니다. 신속하고 단호한 정책이 마련되지 않으면 투자 환경과 도의 투자 유치 실적에 부정적인 영향을 미칠 것이라고 도산업단지관리위원회는 밝혔습니다.
한쪽은 조급하고, 다른 쪽은 신중하다.
노바월드 판티엣은 2025년 말까지 경제 및 관광 도시 지역 조성을 완료하기 위해 구체적인 토지 가격 확정을 기다리고 있는 가운데, 함탄 지역의 신규 산업 단지 역시 토지 임대를 위한 구체적인 토지 가격 결정을 기다리고 있습니다. 그래야만 계획된 일정대로 건설을 진행할 수 있습니다. 예를 들어, 탄득 산업 단지는 2023년 2분기 착공 예정이지만, 주거 지역 내 주거용 및 농지 가격을 책정, 평가, 승인하는 과정에서 발생하는 지연으로 인해 착공이 어려워지고 있습니다. 이로 인해 여러 차례 수정 및 추가 사항이 발생하여 보상 및 재정착 노력에 차질이 빚어지고 있습니다. 현재 해당 산업 단지 투자자는 61.17헥타르 규모의 토지 할당/임대 신청서를 제출했지만, 토지 필지가 서로 떨어져 있어 할당/임대 및 건설 허가 취득에 어려움이 예상됩니다. 손미이 산업단지와 관련하여, 투자자는 성 인민위원회로부터 1단계 사업 부지로 76.78헥타르를 배정받았습니다. 그러나 건설을 진행하기 위해서는 토지 임대 계약 체결을 위한 구체적인 토지 가격이 필요합니다. 앞서 자연자원환경부는 입찰 절차를 진행하고 컨설팅 회사(TMS 컨설팅)와 토지 임대 가격 산정 계약을 체결했습니다. 여러 차례의 독촉 서한 끝에, 컨설팅 회사는 손미이 산업단지 부지의 구체적인 토지 가격 산정 지연 사유로 산업단지 사업의 수익 및 비용 평가와 관련된 조사 및 정보 수집의 어려움과 자연자원환경부 의 2014년 6월 30일자 공문 36/2014/TT-BTNMT에 명시된 요건을 완전히 충족할 만한 증거가 부족함을 들었습니다. 따라서 TMS 컨설팅은 2023년 4월 5일, 관련 부서에 토지 평가 목적의 정보 검토를 요청하는 문서와 평가 결과에 대한 설명 보고서 초안을 발송했습니다. 그리고 오늘까지도 우리는 그 결과를 기다리고 있습니다.
따라서 2023년 4월 말, 성 산업단지 관리위원회는 관련 부처에 탄득 산업단지(Tan Duc Industrial Park)의 건설 착공을 2023년 2분기에 시작할 수 있도록 필요한 절차를 완료해 줄 것을 요청하는 보고서를 제출했습니다. 구체적으로는 투자자가 61.17헥타르 규모의 부지에 대한 토지 임대 계약을 체결할 수 있도록 토지 가격을 확정하는 절차를 진행해 줄 것을 요청했습니다. 마찬가지로 76.7헥타르가 넘는 손미 1 산업단지(Son My 1 Industrial Park)의 경우에도 IPICO사의 요청에 따라 2023년 5월 성 인민위원회에 계획안을 제출하여 승인을 받았습니다. 이를 통해 IPICO사는 토지 임대료를 지불하고, 임대 계약을 체결하며, 해당 지역에 산업단지 기반 시설을 건설할 수 있게 되었습니다.
특히, 토지 보상 및 정리 작업을 진행하고 투자 준비를 마친 산업단지 투자자들은 모두 토지를 일괄 임대하기를 원하고 있습니다. LNG 저장 및 항만 시설, 손미 1 화력발전소 프로젝트, 손미 2 화력발전소 프로젝트 등 약 300헥타르 규모의 관련 프로젝트들도 일괄 임대 방식을 필요로 합니다. 한편, 성 산업단지 관리위원회에 따르면, 구체적인 토지 가격이 아직 확정되지 않아 함끼엠 1 산업단지의 4개 프로젝트(면적 4.72헥타르)와 함끼엠 2 산업단지의 1개 프로젝트(면적 2.41헥타르)에 대해 일괄 임대 방식이 성 인민위원회의 승인을 받았으나, 투자자들은 3년째 일괄 임대료를 납부하지 않고 있는 상황입니다. 투자자들이 일괄 임대 방식을 선호하는 이유는 추가 투자 유치를 용이하게 하고, 프로젝트 실행을 위한 회계 및 대출 신청 절차를 간소화하기 위함입니다.
그들은 왜 강압적인 입장에 놓이게 된 걸까요?
자연자원환경부 관계자는 특정 토지 가치 평가 지연(토지 가치가 200억 VND를 초과하는 사업에 적용)에 여러 가지 이유가 있다고 밝혔습니다. 자연자원환경부 시행령 36호에 따르면 토지 평가 방법은 다섯 가지가 있지만, 가장 일반적으로 사용되는 세 가지 방법인 잉여, 소득, 비교 방법이 오랫동안 사용되어 왔습니다. 그러나 여러 사례에서 컨설팅 업체들은 이러한 방법들이 특정 사업에 적용할 때, 특히 투입 요소를 제대로 고려하지 않을 경우 완전히 신뢰할 수 없으며 부정확한 결과를 초래할 수 있다는 우려를 제기하고 있습니다. 예를 들어, 비교 방법의 경우 해당 지역이 과거 거래 이력이 없는 농지였기 때문에 비교 자체가 불가능합니다. 마찬가지로 잉여 및 소득 방법은 개발 수익, 단위당 투자 자본, 단위 가격 등을 산출해야 하는데, 이는 매우 복잡한 과정입니다. 따라서 컨설팅 업체들은 계획을 여러 차례 수정해 왔고, 자연자원환경부에서도 지원을 제공해 왔지만, 아직까지 만족스러운 결과를 얻지 못하고 있습니다. 가정과 추정이 필수적이고, 이러한 프로젝트들은 모두 면적이 매우 넓기 때문에, 담당자 간에 발생하는 오류, 심지어 아주 작은 오류라도 상당한 손실로 이어질 수 있습니다. 게다가, 자연자원환경부는 평가 방법에 중점을 두고 시행령 36호를 개정하고 있습니다.
이것이 바로 빈투안성 인민위원회가 최근 천연자원환경부에 서한을 보내 총리에게 천연자원환경부, 건설부 , 재정부 및 기타 관련 부처와 기관으로 구성된 실무 그룹을 설립하여 빈투안성이 전반적인 토지 가격 책정, 특히 오션 밸리 관광 단지 프로젝트의 토지 가격 책정에 있어 지원과 지침을 제공하도록 요청한 이유 중 하나입니다. 현재 중앙 정부는 노바월드 판티엣 프로젝트의 토지 평가와 관련하여 빈투안성을 지원하겠다는 문서를 발표한 바 있습니다.
자연자원환경부 관계자에 따르면, 노바월드 판티엣과 비교했을 때 산업단지 내 토지 평가는 비교적 간단하다고 합니다. 그러나 현재 상황에서는 중앙 정부의 지원을 받아 구체적인 평가액을 산출해야 더욱 신뢰할 수 있는 결과를 얻을 수 있을 것으로 보입니다. 도내 대규모 프로젝트 관련 토지 가격 책정의 어려움은 조속히 해결될 예정입니다.
빈투안성 인민위원회가 천연자원환경부에 보낸 공식 서한에서는 현재의 토지 평가 과정이 투자, 계획, 건설, 토지, 금융, 은행 및 시장과 관련된 여러 분야와 변수를 규제하는 다양한 부문을 포함하고 있어 매우 복잡하다고 강조했습니다. 따라서 평가 담당자는 평가 방법론의 내용을 충분히 이해하고 적절하게 실행, 평가 및 분석하기 위해 여러 분야에 대한 일반적인 지식과 경험을 갖춰야 합니다. 그러나 빈투안성 천연자원환경부 직원들은 가격 책정, 금융, 건설과 같은 전문 분야에서 현재의 복잡한 평가 업무에 필요한 충분한 경험이 부족합니다. 이에 빈투안성 인민위원회는 천연자원환경부에 총리에게 제안하여 빈투안성의 토지 가격 책정 전반, 특히 오션 밸리 관광 단지 사업에 대한 지원과 지도를 제공할 실무 그룹을 구성하도록 지시해 줄 것을 요청했습니다. 이를 통해 사업이 조속히 추진되어 지역 사회 경제 발전에 기여할 수 있기를 바랍니다.
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