사회주택 프로그램의 장애물은 무엇인가요?

VTV.vn - 호치민시의 기업들은 사회주택 개발에 긍정적인 진전이 있었음에도 불구하고, 여전히 복잡한 절차, 부족한 자금, 그리고 중복되는 정책들에 대해 불만을 토로하고 있습니다.

호치민 시는 2025년까지 13,040세대의 사회주택 14개 사업을 완료하여 계획된 목표를 100% 달성했습니다.

절차상의 병목 현상

2025년 호치민시는 13,040세대 규모의 사회주택 사업 14건을 완공하여 계획 목표치의 100%를 달성했습니다. 2026년 첫 두 달 동안 2,656세대 규모의 사업 2건에 착공했으며, 10군 14동 리 트엉 키엣 거리 324번지에 위치한 사업 1건은 자금 조달 및 분양 승인을 받았습니다. 현재 총 11건의 사업이 진행 중이며, 총 9,700세대가 공급될 예정입니다. 또한, 시는 약 1,730헥타르의 사회주택 개발 부지를 확보하고 8개 사업에 대한 투자자를 선정할 계획입니다.

그러나 최근 호치민시 부동산협회(Horea)가 발표한 '2026년 부동산 시장 상황 및 주요 과제' 보고서에 따르면, 기업들은 정책 시행 과정이 진행될수록 더욱 뚜렷해지는 어려움에 직면하고 있는 것으로 나타났습니다.

호레아는 사회주택 개발의 행정 절차를 간소화하기 위해 평가 과정을 통합하고 개별 승인 절차를 줄일 것을 제안했습니다.

절차상의 문제에 대해 기업들이 불만을 제기하는 것은 타당한 이유가 있습니다. 호레아(Horea)의 레 호앙 차우 회장은 기존 방식에서는 사회주택 사업 절차가 1,000일 이상 소요될 수 있다고 주장합니다. 저소득층을 위한 사업이 각종 행정 절차를 거치는 데만 수년이 걸린다는 것은 "사회복지"라는 본래 취지에서 명백히 벗어난 것입니다. 사회주택 사업은 처리 시간 단축이라는 측면에서 우선순위가 높아야 하지만, 현실은 의견 수렴, 평가, 검토, 승인 대기라는 악순환에 빠지는 경우가 많습니다. 그 결과 자본 비용 증가, 사업 지연, 사업 기회 상실, 그리고 주민들의 끝없는 기다림으로 이어집니다.

문제는 단순히 진행 속도가 느린 것뿐만 아니라, 여러 단계와 계층으로 이루어진 복잡한 절차에 있습니다. 기업은 동일한 사회주택 사업을 위해 수많은 부서와 기관을 거쳐야 합니다. 베트남 부동산 협회(HoREA)는 감정평가 단계를 통합하고, 개별 승인 절차를 간소화할 것을 제안하며, 사회주택 사업의 상세 계획안에 대한 지역사회 의견 수렴은 경우에 따라 형식적이고 실질이 부족하며, 오히려 절차를 장기화하고 비용을 증가시킨다고 주장합니다.

여기서 핵심은 이러한 절차들이 사업 진행 속도를 늦출 뿐만 아니라 정책적 유인책을 왜곡한다는 점입니다. 절차가 길어지고 비용이 증가하는 반면 사회주택 사업의 수익성은 제한된다면 기업들은 투자를 주저하거나 아예 회피할 가능성이 높습니다. 다시 말해, 절차가 장애물과의 길고 험난한 경쟁으로 계속된다면 민간 자본이 이 분야에 대규모로 유입될 것이라고 기대하기는 어려울 것입니다.

정책을 통해 병목 현상 제거

하지만 절차상의 문제만이 병목 현상은 아닙니다. 행정 절차 이면에는 자본 조달 및 기타 어려움이 숨어 있습니다. 응우옌 뚜안 안(Nguyen Tuan Anh) 주택도시개발투자공사(HUD) 부사장은 2030년까지 사회주택 100만 채 공급 목표를 달성하기 위해서는 약 1조 VND의 투자 자본이 필요할 수 있다고 밝혔습니다. 은행 대출이 20~25%를 차지한다고 가정할 때, 신용 시스템에서 약 2,500억 VND를 공급해야 하지만, 실제로 조달된 자본은 약 2500억 VND에 불과하여 필요한 금액의 10% 정도밖에 되지 않습니다.

기업의 경우, 우대 자금 조달의 어려움은 투입 비용 증가를 의미합니다. 구매자 입장에서는 HoREA에 따르면 현재 사회정책은행의 연 금리 5.4%가 2021년 3월부터 2024년 6월까지 적용되었던 연 4.8%에 비해 여전히 상당히 높은 수준입니다. 특히 저소득층이 주요 수혜자라는 점을 고려할 때, 이러한 금리 차이는 매우 중요합니다. 사회주택은 단순히 일반 주택보다 낮은 가격으로만 정의될 수 없으며, 실질적인 접근성이 보장되어야 합니다. 금리가 상승하면, 주택 정책이 가장 절실히 필요한 사람들에게 내 집 마련의 꿈은 더욱 멀어지게 됩니다.

호찌민시는 2026년부터 2030년까지 181,257채의 사회주택을 개발하는 것을 목표로 하고 있으며, 그중 28,500채는 2026년에 완공될 예정입니다.

또 다른 문제는 사회주택 사업자들이 2024년 8월 1일부터 2030년 12월 31일까지 사회정책은행으로부터 우대대출을 받을 수 없다는 점입니다. 전문가들은 한편으로는 주택 구매자에게 지원이 필요하고, 다른 한편으로는 주택을 생산하는 기업에도 지원이 필요하다고 지적합니다. 충분히 강력한 재정적 지원책을 마련하지 않고 사회주택 공급을 오로지 기업의 책임으로만 본다면, 대규모의 안정적이고 지속 가능한 공급을 달성하기는 매우 어려울 것입니다.

더욱이, 일부 새로운 규정은 예상치 못한 결과를 초래하고 있습니다. 레 호앙 차우 씨는 결정 32/2025/QD-UBND에 따른 인구 규모 산정 방식이 대형 아파트의 비율을 높이고 중소형 아파트의 수를 급격히 줄일 수 있으며, 이는 사회주택에도 영향을 미칠 수 있다고 주장합니다. 만약 이러한 평가가 실제로 사실로 드러난다면, 사회주택 개발 사업에 어려움을 초래할 것입니다. 저소득층을 위한 주택 개발이 의도치 않게 그들의 경제적 부담 능력에 가장 적합한 소형 아파트의 선택지를 제한하게 될 수 있기 때문입니다.

HoREA가 지적한 또 다른 문제점은 2023년 주택법 제78조 1항에서 주택 기준과 소득 기준만 명시하고 거주 기준을 빠뜨렸다는 점입니다. 원칙적으로 접근성을 확대하는 것은 합리적입니다. 그러나 공급이 심각하게 부족한 상황에서 이러한 규정은 적격 구매자 또는 임차인 명단을 작성하는 데 있어 사업자에게 어려움을 초래합니다. 750세대에 불과한 주택에 전국에서 12,000명 이상이 등록한 10군 디엔홍동 리투엉끼엣 거리 234번지 사회주택 사업 사례가 이러한 압박을 명확히 보여줍니다. 사업자에게 적격 구매자 또는 임차인 명단을 작성할 권한이 주어졌지만 공급이 제한적이고 수요가 너무 높으면 사업자는 과중한 업무에 시달릴 뿐만 아니라 여러 차례의 추첨을 진행하는 데 추가적인 시간과 비용을 투입해야 합니다. 행정적 부담이 부분적으로 사업자에게 전가되는 것입니다.

호치민시는 2026년부터 2030년까지 181,257채의 사회주택을 건설하는 것을 목표로 하고 있으며, 그중 2026년 한 해에만 28,500채를 완공할 예정입니다. 총리 의 지시에 따라 2028년까지 최소 100만 채의 사회주택 건설을 달성해야 합니다. 이는 쉽지 않은 과제이지만 불가능한 것은 아닙니다. 많은 기업들은 호치민시가 올해 안에 사회주택 건설 목표를 달성할 수 있도록 이러한 장애물들이 조속히 제거되기를 기대하고 있습니다.

출처: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm