그러한 약속들은 아직 먼 미래의 일입니다…

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사회주택 사업 시행률은 계획 대비 20.2%에 그쳤습니다.

최근 하노이 인민위원회는 일련의 결정, 계획 및 구체적인 지침을 발표하며 사회주택 사업 시행에 대한 확고한 의지를 분명히 보여주었습니다. 그러나 과거의 결과를 살펴보면 하노이의 공약과 계획은 실현과는 거리가 멀어 보입니다.

하노이시 인민위원회의 보고서에 따르면, 2016년부터 2020년까지 하노이시의 사회주택 사업 시행률은 계획 목표치의 20.2%에 불과했습니다. 이는 하노이시 인민위원회가 승인한 계획과 비교해 볼 때 매우 저조한 결과입니다.

하노이의 사회주택은 발전하고 있지만, 그 약속은 아직 현실과 거리가 멀다(그림 1).

사업 추진 속도를 높이기 위해 하노이 인민위원회는 건설부에 동안구 띠엔즈엉 면의 사회주택 2개 사업에 대한 투자 제안서 작성을 지시했습니다. 동시에, 하노이시는 나머지 3개 사업, 즉 자람구 꼬비 면, S5 도시계획구역 CT1-5 부지(탄찌구 응옥호이, 다이앙, 리엔닌 면과 트엉틴구 칸하 면 포함), 그리고 동안구 다이마치 면의 사업을 규정에 따라 투자자 선정을 위한 입찰 방식으로 추진하는 방안을 검토하고 있습니다. 이 5개 사업이 완료되면 하노이의 사회주택 공급량이 약 250만 제곱미터 증가하여, 도시의 상당한 수요(2020년 이후 약 680만 제곱미터)를 충족하고 도시계획에서 설정한 사회주택 목표 달성에 기여할 것으로 기대됩니다.

하노이 인민위원회는 하노이시가 주택법에 따라 주택 개발 계획 및 프로그램을 수립하고 발표한 최초의 도시 중 하나라고 밝혔습니다. 그러나 이는 특히 도시 자체의 도시 개발 프로그램조차 아직 수립하지 못한 상황에서 새롭고 어려운 과제입니다.

따라서 시에서 제안한 주택 개발 수요는 현실적이지 않으며, 시행 과정에서 발생할 수 있는 어려움과 문제점을 충분히 예측하지 못하고 있습니다.

더욱이 중앙 정부의 정책과 법률은 새롭게 발생하는 문제들을 신속하게 규제하거나 조정하지 못하고 있습니다. 집중형 사회주택 사업의 시행은 관료주의적 장애물과 정책적 제약으로 인해 더디게 진행되고 있습니다. 투자자 선정 입찰 절차에 대한 구체적인 지침 또한 마련되어 있지 않습니다.

더욱이, 현행 우대 정책 메커니즘은 교외 지역의 사회주택 개발이나 근로자 및 학생과 같은 특정 계층을 위한 사회주택 개발에 투자자들이 참여하도록 유도하지 못하고 있습니다.

하노이 인민 위원회는 "10헥타르 미만 규모의 주택 건설 사업에 투자하는 대다수 투자자들이 사업 부지 내 사회주택용 토지나 주택을 배정하는 대신 현금으로 대금을 지불하기 때문에 사회주택 개발을 위한 토지 자금이 부족하다"고 밝혔다.

최근 하노이 인민위원회는 2021년부터 2025년까지의 사회주택 개발 계획과 관련된 두 가지 새로운 결정을 승인했습니다.

구체적으로, 하노이 인민위원회는 2022년 12월에 2021년부터 2025년까지의 도시 사회주택 개발 계획을 승인하는 결정 5063호를 승인했습니다. 그리고 2023년 2월에는 하노이 인민위원회가 2021년부터 2023년까지의 주택 개발 계획을 승인하는 결정 1186호를 추가로 발표했습니다.

이 두 결정에서 하노이 인민위원회는 2025년까지 120만 제곱미터의 사회주택을 개발하겠다는 목표를 세웠습니다. 그러나 이 목표는 다소 비현실적으로 보입니다.

하노이 인민위원회의 최신 보고서에 따르면, 2021년 초부터 2023년 4월 말까지 하노이에서는 4개의 프로젝트가 완전히 완료되었고 1개의 프로젝트가 부분적으로 완료되었으며, 총 345,000제곱미터 이상의 사회주택 면적(약 4,160세대)이 공급되었습니다.

따라서 하노이는 "여정"의 절반을 마쳤음에도 불구하고 계획의 3분의 1밖에 달성하지 못했습니다. 2025년 말까지 2년 이상 남은 시점에서 하노이는 남은 3분의 2, 즉 85만 5천 제곱미터의 사회주택을 건설하여 목표를 달성해야 합니다. 이는 하노이의 엄청난 의지를 요구하는 어려운 과제입니다.

투자 승인이 나기까지 필요한 절차를 처리하는 데 500일이 소요됩니다.

사회주택 사업의 시행이 더디게 진행되는 데에는 여러 가지 이유가 있지만, 가장 우려스러운 이유는 투자에 필요한 행정 절차가 길고 복잡하다는 점입니다.

최근 사회주택 건설 장애물 해결 세미나에서, 하노이 인민위원회로부터 호 앙마이 지구의 빈흥 고층 사회주택 프로젝트에 대한 투자 정책 및 투자자 승인을 받은 호아빈 그룹의 응우옌 후 즈엉 회장은 해당 프로젝트의 투자 정책 승인을 받는 데 500일 이상이 걸렸다고 밝혔습니다.

두옹 씨는 회사가 하노이 호앙마이 지역에 두 필지의 토지를 소유하고 있다고 밝혔습니다. 이 두 필지를 약 15만 제곱미터 규모의 상업용 주택 단지로 개발하고, 제곱미터당 4천만~4천5백만 동에 판매할 경우 약 2조 5천억 동(VND)의 수익을 올릴 수 있을 것이라고 설명했습니다.

한편, 그는 사회주택을 건설할 경우 10%의 이익, 즉 2천억 동 남짓한 금액만 남을 것이라고 말했다. "하지만 사회주택 건설은 공무원, 공공기관 직원, 노동자, 장교, 군인, 학생 등 많은 계층의 주택 문제를 해결해 줄 것입니다." 라고 두옹 씨는 덧붙였다.

그러나 이 두 필지를 사회주택 건설에 활용하자는 제안과 관련하여, 두옹 씨는 해당 토지가 이미 토지 등기증과 임대 계약서를 보유하고 연간 임대료도 전액 납부된 상태임에도 불구하고, 투자 승인 신청에 한 필지당 500일 이상이 소요된다고 밝혔습니다.

"저는 사회주택 건설 문제는 시 지도자들의 의지에 크게 달려 있다고 생각합니다." 라고 두옹 씨는 말했습니다.

즈엉 씨는 향후 각 성·시 인민위원회가 사회주택 구매 자격 기준을 확대하여 자격 요건을 충족하는 사람들이 등록할 수 있도록 해야 한다고 제안했습니다.

응우옌 후 즈엉 씨는 "계산에 따르면 최소 2천만 명이 사회주택을 필요로 합니다. 사회주택 시장은 향후 20~30년 동안 지속적인 수요를 보일 것입니다." 라고 강조했습니다.

하노이시 건설국장조차도 사회주택 투자에 대한 행정 절차 간소화의 필요성에 대해 언급했습니다.

하노이시 건설국 도시개발부 부장인 부이 티엔 탄 씨는 주택 사업 전반, 특히 사회주택 사업의 진행 속도를 높이기 위한 세 가지 제안을 내놓았습니다.

첫째, 사회주택 투자 관련 행정 절차를 단축해야 합니다. 사회주택 사업 투자자 선정에 입찰 절차가 필요한 경우 별도의 규정이 요구되는데, 현재는 2년이나 소요됩니다. 단순한 투자자 선정 절차에 이 정도의 기간은 너무 깁니다.

둘째로, 탄 씨에 따르면 불필요한 행정 절차를 검토하고 폐지해야 합니다. 사회주택 사업의 경우, 다른 상업 사업과는 달리 사업자는 최대 10%의 이윤만 허용되기 때문입니다.

셋째, 최근 시행 과정에서 기업들은 주택 및 사회주택 사업 구역 내에 무질서하게 흩어져 있는 공공토지 확보에 어려움을 겪고 있습니다.

"사업 구역 내에 위치한 공공 토지는 매립 및 할당이 매우 어렵기 때문에 사업 시행을 신속하게 진행하기 위해서는 토지 정리 절차에 대한 특별 규정이 필요합니다."라고 탄 씨는 말했습니다.

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