부동산 구매를 위한 신용 한도 확대: 어떻게 관리해야 할까요?

TPO - 베트남 중앙은행이 최근 25개 시중은행의 부동산 대출 한도를 확대했습니다. 당 응옥 득 부교수는 베트남 중앙은행이 경제 회복을 지원하는 동시에 금융 시스템의 안전성을 확보하는 '통제된 완화' 전략을 추구하고 있다고 분석했습니다. 이는 국제 기준에 부합하는 접근 방식입니다.

부동산 대출 완화의 맥락

베트남 중앙은행은 부동산 대출 과열 위험에 직면하여 올해 초부터 시중은행에 대출 증가율을 엄격하게 통제하도록 요구해 왔습니다. 운영 지침에 따르면 1분기 대출 잔액은 연간 증가율의 25%를 초과해서는 안 되며, 올해 전체 대출 증가율 목표는 약 15%로 설정되어 있습니다.

하지만 베트남 중앙은행의 최근 발표에 따르면, 1월 1일부터 12월 31일까지 금융기관은 사회주택, 산업단지, 수출가공단지 관련 대출의 경우 2025년 말 대비 추가되는 미상환 잔액을 부동산 부문 신용 증가율 산정 시 총 부동산 대출 잔액에 포함할 필요가 없습니다.

이 정책은 사회주택, 산업 기반시설 개발 및 사회 경제적 성장 촉진 정책에 발맞춰 은행들이 우선 순위 부동산 부문에 신용 자본을 확대할 수 있도록 지원하는 것을 목표로 합니다.

이 메커니즘의 적용을 받는 25개 상업은행 목록에는 VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank,ACB , Saigonbank, Techcombank 등 다수의 대형 은행이 포함되어 있습니다. 목록에 오른 14개 상업은행의 1분기 재무 보고서(대출 포트폴리오 설명 포함)에 따르면, 이들 은행 그룹의 부동산 대출은 지속적으로 크게 증가하고 있지만, 각 은행의 대출 배분 전략은 상당한 차이를 보입니다.

특히 올해 첫 3개월 동안 부동산 대출 잔액(부동산 사업 대출 및 건설 대출 포함)은 총 1조 5800억 VND를 넘어섰으며, 이는 2025년 말 대비 약 7% 증가한 수치입니다. 이러한 수치는 시장이 여전히 여러 어려움에 직면해 있음에도 불구하고 부동산 부문이 은행 자본에 여전히 매력적인 투자처임을 보여줍니다.

올해 첫 3개월 동안 부동산 대출이 급격히 증가했습니다.

위에서 언급한 총 대출 잔액 중 부동산 대출은 1조 VND(63.2%)에 달했으며, 건설 대출은 5,810억 6,800만 VND(36.8%)를 차지했습니다.SHB , VPBank, Techcombank, MB, HDBank 등 상위 5개 은행의 총 대출 잔액은 약 1조 1,800억 VND에 달하며, 이는 조사 대상 14개 은행 전체 대출 잔액의 74.4%에 해당합니다.

위험 인식

티엔퐁 신문 기자 와 인터뷰한 다이남대학교 금융기술연구소 소장 당 응옥 득 부교수는 부동산 대출 한도를 확대하기로 한 결정은 2024년 말부터 2025년까지 회복세를 보였던 부동산 시장이 다시 둔화 조짐을 보이고 있기 때문이라고 분석했습니다. 시장 유동성이 감소하고 많은 프로젝트가 실행에 어려움을 겪는 가운데, 2026년 초부터 금리 인상 추세와 부동산 투자 자금 흐름에 대한 엄격한 통제로 기업의 자금 조달 능력이 더욱 제한되고 있다는 것입니다.

당응득 부교수 - 대남대학교 금융기술연구소 소장.

자기자본비율이 높고 위험관리 역량이 뛰어난 은행에 대한 신용 한도 확대는 사회주택, 저렴한 상업용 주택, 도시 기반 시설 사업에 대한 자금 조달을 늘리는 해결책으로 여겨진다. 이는 시장 회복을 지원할 뿐만 아니라, 선별적인 자본 배분을 통해 경제 성장을 촉진하고 자산 거품 위험을 완화하는 것을 목표로 한다.

덕 씨에 따르면, 거시경제 관리 관점에서 정부와 베트남 중앙은행은 성장과 금융 안정이라는 두 가지 목표의 균형을 맞추기 위해 노력하고 있습니다. 신용 한도 확대는 모든 은행에 적용되는 것이 아니라 재무 건전성이 탄탄하고 부실채권 비율이 낮으며 자기자본비율이 높은 은행에만 적용됩니다. 이러한 접근 방식은 부동산 시장에서 발생하는 위험을 관리하면서 동시에 GDP 성장을 지원하는 것을 목표로 합니다.

부동산 시장의 유동성도 개선되어 기업들이 프로젝트를 지속하고 신규 공급을 늘릴 수 있게 되었습니다. 동시에 부동산 부문의 회복은 건설, 자재, 인테리어 디자인 및 노동 시장에 파급 효과를 일으켜 전반적인 경제 성장에 기여할 것입니다.

그러나 덕 씨는 잠재적 위험 요소를 면밀히 주시해야 한다고 강조했습니다. "시장이 예상보다 더디게 회복될 경우, 부동산 부채의 급격한 증가는 은행의 자산 건전성에 부담을 주고 부실채권을 증가시킬 수 있습니다. 또한, 과도한 신용 공급은 일부 지역의 가격 상승을 초래하여 인플레이션과 거시경제 안정에 부담을 줄 수도 있습니다."라고 덕 씨는 설명했습니다.

당 응옥 득 부교수는 베트남 중앙은행이 경제 회복을 지원하는 동시에 금융 시스템의 안전성을 확보하는 "통제된 완화" 전략을 추구하고 있다고 분석합니다. 이러한 접근 방식은 국제 기준, 특히 바젤 III 위험 관리 체계와 일치합니다. 그러나 장기적인 효과는 규제 기관의 감독 역량과 시중 은행들의 시장 규율에 달려 있습니다.

정책의 효과를 극대화하기 위해 덕 씨는 부동산 대출을 용도별로 명확히 분류하고, 실제 주택 수요를 충족하는 사회주택 및 상업용 주택에 자본을 우선적으로 투입하며, 투기적 활동으로의 자금 유입을 제한할 것을 제안했습니다. 또한 고가 부동산이나 법적 서류가 미비한 프로젝트 관련 대출에 대해서는 자본 요건과 위험 대비책을 강화할 것을 제안했습니다. 시장 투명성 제고는 규제 기관과 금융 기관이 잠재적 위험을 더욱 정확하게 평가하는 데 도움이 되어 경제 성장과 재정적 안정을 동시에 확보할 수 있을 것입니다.

출처: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo