황금알 낳는 기간 지나면 10억 달러짜리 상가도 팔리지 않아

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부동산 시장에서 상업용 타운하우스 부문(상점주택)은 투자자들에게 인기가 높았고 2015년에 번창했습니다. 상점주택은 주거와 사업에 모두 사용하거나 건물을 임대할 수 있는 많은 장점으로 인해 매매가와 임대료가 엄청나게 높습니다.

하지만 지난 2년 동안 이러한 유형의 부동산은 점차 침체되었습니다. 특히 베트남에서 코로나19 팬데믹이 발생하여 장기간 지속되면서 상가 부문은 더욱 침체되었고, 많은 투자자들이 가격을 인하했지만 여전히 임차인이나 매수자가 없습니다.

레 마이 하( 하노이 호안끼엠) 씨는 1년 넘게 호앙마이 구 도심 지역에 있는 75제곱미터가 넘는 상가를 꾸준히 매매해 왔습니다. 2021년 중반 매매가 약 140억 동(VND)에 비해 매매가가 20% 하락했지만, 아무도 관심을 보이지 않고 있습니다.

그녀의 상가는 4층 높이로 완공되었습니다. 임대료는 월 3천만 동(VND)이며, 연 수익률은 2% 남짓에 불과합니다. 하지만 매입 이후 상가에는 종종 임차인이 없어 빈집이 되었습니다.

수천억 동에 달하는 상가 건물들이 팔리지 않은 상태입니다. (일러스트 사진)

하 씨는 매달 60억 동(약 1억 원)이 넘는 은행 대출금에 대한 이자와 원금을 갚아야 한다고 호소했습니다. 임대 수입은 "빈약"하고 금리 압박이 심해 손해를 보고 팔아야 하지만, 1년 넘게 광고를 했지만 아직 매수자를 찾지 못했습니다.

매매나 임대가 불가능한 상황에서, 마이 테 안 씨는 2021년 초 하동구 레 쫑 딴 거리 도심 지역에 240억 동(VND)에 상가를 매입했다고 밝혔습니다. 이 프로젝트는 2022년에 완료되었지만, 현재까지 상권이 여전히 부진하고 주민 수도 부족한 상황입니다. 이로 인해 상가들은 프로젝트 참여 주민에게만 서비스를 제공하고 있으며, 방문객은 거의 없습니다. 현재 영업 중인 상가는 소수에 불과하며, 남은 상가의 약 80%는 문을 닫은 상태입니다.

처음에는 도시가 발전하고 많은 사람들이 모여 살게 될 테니 상가가 최선의 선택일 거라고 생각했지만, 현실은 예상과 달랐습니다. 이곳의 장사는 주로 지역 주민들을 대상으로 하는데, 습관적으로 쇼핑몰에 가서 놀고, 재래시장에 가서 쇼핑을 하는 경우가 많아 상가의 전반적인 상황은 좋지 않습니다.

테 안 씨는 은행 대출 이자를 일부 보전하고자 월 3,500만 동(VND)에 임대료를 책정했지만, 거의 1년 동안 가게가 비어 있었다고 밝혔습니다. 이자 유예 기간이 만료되고 이자 부담이 커지자, 테 안 씨는 30%의 손실에 매각하기로 했지만, 아직 매수자를 찾지 못했습니다.

호앙마이 지역의 부동산 중개인인 레린 씨에 따르면, 이러한 부진한 상황은 신도시 지역이나 외곽 지역의 상가뿐만 아니라 하노이 중심부의 상가에서도 발생하여 매매와 임대가 매우 어렵습니다. 코로나19 팬데믹의 영향으로 경제 상황이 어려워지면서 사업을 할 수 없는 많은 사람들이 건물을 반환하거나 집주인과 협상하여 가격을 낮춰야 하는 상황에 처해 있습니다.

린 씨는 " 하노이 중심가에 있는 많은 임대 부동산은 임대료를 낮춰야 했지만 여전히 팔리지 않고 있어 상가가 팔리지 않는 것은 불가피한 일"이라고 말했습니다.

하노이의 한 프로젝트 투자자에 따르면, 이 문제를 분석해 보면, 투자자들이 상가주택에서 수익을 창출할 수 있는지 여부는 다양한 요인에 따라 달라집니다. 상품의 가치를 높이거나 안정적인 수입원을 확보하기 위해서는 해당 프로젝트 투자자는 내부 인프라와 사회 기반 시설을 확보해야 합니다. 그래야만 내외부 고객을 유치할 수 있습니다. 상가주택의 경우, 임대 수익의 성패는 해당 아파트/도시형 프로젝트의 입주자들을 얼마나 잘 수용할 수 있는지에 달려 있습니다.

" 투자자는 투자하기 전에 프로젝트 투자자의 역량, 프로젝트 인프라 구축 현황, 개발 잠재력, 지역 고객 유치 가능성, 그리고 프로젝트와의 거리 등을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 잠재적 투자자들은 주민들을 유치하기 전에 인프라 시설을 먼저 고려합니다. 유동 인구가 많고 활발할 때, 상가는 사업성과 안정적인 임대료 측면에서 가치가 있을 것입니다 ."라고 그는 분석했습니다.

같은 견해를 가진 CBRE의 수석 이사인 Duong Thuy Dung 여사는 상가 건물이 진정한 잠재력을 갖기 위해서는 다음 요소가 충족되어야 한다고 말했습니다. 프로젝트가 신속하게 채워질 수 있는 능력, 양호한 공공 서비스, 충분히 큰 내부 주민 커뮤니티가 있어야 함, 넷째, 프로젝트 외부 주민 커뮤니티를 유치할 수 있는 원활한 연결이 있어야 합니다.

수익과 안전성을 확보하기 위해 투자자는 20억~70억 VND 정도의 적정 가치를 지닌 상가를 선택해야 합니다. 그래야 수익률에 대한 확신 없이 초기에 과도한 투자를 하지 않아도 됩니다. 또한, 투자자는 1~2년의 단기 투자보다는 3~5년 이상의 중장기 계획을 세워야 합니다.

구매자는 1층의 상업 공간 면적에도 주의를 기울여야 합니다. 제품 면적이 너무 좁으면(약 75m²) 사업에 어려움을 겪을 수 있습니다. 많은 제품이 구매 후 상업적으로 활용되지 못해 방치되는 경우가 많습니다.

응옥 비

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