하지만 정부 와 관련 부처, 지부의 강력한 참여 덕분에 이러한 문제는 해결책을 찾기 위해 속도를 내고 있습니다.
현재 부동산 시장 운영에 직접적인 영향을 미치는 법률은 2013년 토지법, 2014년 주택법, 그리고 2014년 부동산사업법 등 세 가지가 있습니다. 그러나 이 세 가지 법률은 서로 상충되고 중복되는 부분이 많습니다.
하노이 법학대학 이사회 부회장인 응우옌 꽝 뚜옌(Nguyen Quang Tuyen) 부교수는 기자들과의 인터뷰에서 세 가지 법률 모두 현재 연구 및 개정 중이며, 부동산 시장의 원동력으로 법적 돌파구를 마련하기 위한 것이라고 말했습니다.
투옌 씨에 따르면, 최근 발표된 내용을 보면 이 세 가지 법률 모두 큰 변화를 겪고 있는 것으로 나타났습니다.
2013년 토지법 개정 주요 내용
이 세 가지 법률 중 2013년 토지법은 모든 문제의 "중심" 입니다. 이 법은 근본적인 성격을 지닌 법률로서, 부동산 시장과 관련된 다른 법률들을 구축하는 데 기반이 됩니다. 따라서 2013년 토지법을 개정한다는 것은 오랫동안 지속되어 온 부동산 시장의 병목 현상을 해소하는 것을 의미합니다.
응우옌 꽝 투옌(Nguyen Quang Tuyen) 부교수의 분석에 따르면, 개정된 토지법 초안에는 계획 및 토지 이용 계획 등 많은 중요한 내용이 추가되었다고 합니다.
토지법 개정안은 국가 및 공공의 이익을 위한 사회 경제적 발전을 위한 토지 회복의 권한, 목적, 범위, 조건 및 구체적 기준에 대해 보다 구체적인 규정을 제공합니다.
또한 초안에서는 인접 토지기금을 효과적으로 활용하여 토지자원을 사회경제발전에 활용하고, 토지사용권 기여, 토지정리, 도시와 농촌 주거지역의 미화 등을 위한 메커니즘을 구체적으로 규정하고 있습니다.
투옌 씨는 "이 초안은 토지 가격 체계에 대한 규정을 철폐하고, 시장 원칙에 따라 토지 가격을 결정하는 메커니즘, 중앙 정부와 지방 인민 위원회의 검사 및 감독 메커니즘을 규제하여 토지 가격표를 개발합니다... 토지 가격표는 이해관계를 조화시켜야 한다고 권고합니다." 라고 말했습니다.
이 초안은 토지이용권 시장을 포함한 부동산 시장 관련 법규를 지속적으로 개선합니다. 토지이용권의 상업화를 촉진하고, 토지 정보와 연계된 부동산 시장 정보 시스템 구축 요건을 마련하며, 부동산 시장의 건전하고 안전하며 지속 가능한 발전을 보장하기 위한 국가 규제를 개선합니다.
특히 토지 및 지가의 재정 관리 측면에서, 제18호 결의안의 취지를 철저히 이행하여 개정 토지법 초안은 정부의 지가 체계를 폐지했습니다. 동시에 제153조는 토지 가치 평가 원칙을 구체적으로 규정하고 있습니다. 토지 이용 목적에 따라 평가하고, 토지 이용 기간 및 기타 지가에 영향을 미치는 요소에 따라 평가합니다.
이 초안은 개발을 지원하기 위해 중앙 예산에 성과 중앙 직속 도시의 토지 수입을 규제하는 규정을 보충합니다. 성 인민위원회는 현지의 실제 상황에 따라 토지를 회수한 주거 공동체와 토지를 회수한 사람들을 지원하기 위한 규제 수준을 규정해야 한다고 규정합니다(제148조)...
또한, 이 초안은 농지 사용자가 작물 및 가축 구조물을 전환할 수 있도록 허용하는 규정(제172조)을 추가합니다. 농업 생산을 위한 토지 집중 및 축적에 관한 규정은 농업 생산을 위한 토지 집중 및 축적의 원칙, 조건 및 형태를 규제하는 방향으로 진행됩니다.
2014년 주택법은 어떻게 개정되나요?
한편, 응우옌 꽝 투옌(Nguyen Quang Tuyen) 부교수는 건설부가 2014년 주택법 초안(개정판)에 제시한 개정 및 보충안에도 긍정적인 측면이 많다고 말했습니다.
예를 들어, 2014년 주택법 초안(개정판)에는 주택 소유권 인정 조건, 주택 소유권 인정, 주택 소유자 및 주택 사용자의 권리와 의무, 국유 주택 유형, 국유 주택 소유자를 대표하는 기관, 외국 기관 및 개인인 주택 소유자의 권리와 의무에 대한 규정이 추가되었습니다.
건설부는 아파트 소유권에 관한 규정도 추가했는데, 여기에는 아파트 건물이 안전한 사용 조건을 확보하지 못해 철거될 경우 소유권 설정 및 아파트 소유권 종료의 근거, 아파트 소유권 종료 후 소유자의 권리와 책임 등이 포함되었습니다.
아파트 건물의 개보수 및 재건축에 관한 한 장의 규정도 매우 구체적으로 명시되어 있습니다. 예를 들어, 아파트 건물의 시행 및 개보수 원칙, 아파트 건물의 품질 검사 및 평가, 아파트 건물의 개보수 및 재건축 형태, 아파트 건물의 개보수 및 재건축 사업을 위한 투자자 선정, 재정착 주택 및 임시 주택의 마련 등이 명시되어 있습니다.
사회주택 정책과 관련하여 건설부는 사회주택 개발 형태, 사회주택 건설 사업 요건, 국가가 투자한 사회주택의 매매가격 결정, 사회주택의 매매가격, 임대가격, 임대매매가격의 평가기간 등에 대한 규정을 추가했습니다.
주택개발을 위한 재정과 관련하여, 건설부는 주택개발 자본재원에 관한 규정, 주택개발을 위한 자본재원 동원 및 사용 원칙, 사회주택개발을 위한 사회정책은행을 통한 우대대출, 주택개발을 위한 국가자본재원, 주택개발을 위한 자본조달 형태 등에 관한 규정을 보완했습니다.
부동산 사업법 개정으로 '토지열병' 예방
마지막으로, 부동산 사업법 2014년 초안의 개정 및 보충에 대해 응우옌 꽝 투옌(Nguyen Quang Tuyen) 부교수 역시 긍정적인 평가를 내렸습니다.
첫째, 리조트 부동산 상품의 사업 내용을 명확히 한다.
첫째, 부동산사업법 시행령(개정) 제5조에서는 부동산사업의 범위와 종류에 관한 사항을 보완하고 명확히 하였다.
투옌 씨는 "이렇게 하면 사업에 투입되는 부동산 유형, 특히 어떤 프로젝트인지가 명확하게 명시되어, 이전처럼 일반적인 용어로만 명시하는 경우가 줄어들어 '토지 중개인'들이 불법 행위를 저지르는 데 악용될 수 있는 '허점'이 많아졌다" 고 말했다.
특히, 관광 아파트, 관광 빌라, 숙박 시설과 결합된 사무실 등 리조트 부동산 상품을 구체적으로 추가합니다.
둘째, 주택 및 사업에 투입 가능한 건설 공사에 관한 제13조에는 다음과 같이 추가되어 있습니다. 사업에 투입 가능한 건설 공사는 건설법에 따른 토목 공사, 관광 아파트, 관광 빌라 및 숙박 시설을 겸한 사무실입니다.
둘째, 부동산 중개업 활동을 엄격히 관리합니다. 하나는 최근 부동산 시장의 허점을 처리하는 것입니다. 즉, 가격이 '과열'되어 사회생활에 부정적인 영향을 미치는 상황이며, 그 '원인'은 현재 인력은 과잉하지만 자질이 부족한 중개업입니다.
둘째, 거래소를 통해 거래되어야 하는 부동산의 종류는 초안 제60조에 명시되어 있습니다.
셋째, 부동산 중개업에 대해 개정법안은 또 다른 조건을 제시했다. "개인은 독립적으로 부동산 중개업을 할 권리가 있으나, 세법의 규정에 따라 부동산 중개업 면허증을 소지하고 세금 납부를 위해 등록해야 한다."
"이번 조정으로 부동산 중개 서비스는 사업을 설립하는 데 필수 사항이 아니기 때문에 '부동산 중개업 자격증을 소지한 사람이 최소 2명 있어야 한다'는 압력이 없어졌습니다."라고 투옌 씨는 분석했습니다.
셋째, 부동산 정보의 구축 및 관리에 관하여, 부동산사업법 개정안에서도 부동산 사업자는 부동산 사업자의 홈페이지에 부동산 정보를 공개할 의무가 있다고 명확히 규정하고 있습니다.
"약 3~5년 정도 부동산 정보 시스템을 구축하면 부동산 가격은 시장 가격에 따라 결정될 것"이라고 투옌 씨는 강조했다.
딘 트란
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