법적 정책의 추진
VIS Rating에서 최근 발표한 보고서에 따르면, 적절한 법적 정책과 안정적인 은행 신용 덕분에 프로젝트 개발 활동이 강력하게 촉진되고 있습니다. 영업 현금 흐름은 여전히 마이너스이지만 중장기 전망은 긍정적인 것으로 평가됩니다.
2025년 1분기에는 같은 기간 대비 신규 허가 프로젝트 수가 37% 증가했는데, 이는 승인 절차가 개선된 데 따른 것입니다. 4월 초에 발표된 두 가지 중요한 정책인 법령 76/2025/ND-CP(법령 76)와 법령 75/2025/ND-CP(법령 75)는 지연된 수십 개의 프로젝트에 대한 법적 장애물을 직접적으로 제거했습니다.
76호 법령은 토지 사용료를 계산하는 방법을 명확하게 규정하여 64개 프로젝트가 합법적으로 "승인"되는 데 도움이 되었습니다. 한편, 75호 법령은 충분한 조건을 충족하는 경우 비주거용 토지에 상업용 주택을 개발하는 것을 허용합니다. 이러한 정책은 Vinhomes(VHM), Sovico, Eurowindow 등 대형 투자자에게 큰 이점을 가져다줍니다.
하노이와 호치민시 두 경제 기관차에서는 1분기 신규 주택 공급이 같은 기간 대비 51% 증가했으며, 고급 주택 부문에 집중되었습니다. 특히 흡수율은 개장량을 넘어 108%에 달해 시장 수요가 강력하게 회복되고 있음을 보여줍니다.
빈홈 글로벌 게이트(385헥타르), 빈홈 원더시티(133헥타르), 워터포인트(355헥타르) 등 대규모 프로젝트가 시장에서 선도적 역할을 하고 있습니다. 또한, 성(省) 합병의 물결에 따라 박장성 , 롱안성, 동나이성 등 새로운 행정 중심지도 부동산 가격 상승을 기대하며 투자자본을 유치했습니다.
안정적인 신용, '워밍업'을 기다리는 채권
부동산 사업 대출 잔액은 같은 기간 동안 법률적 진전이 개선되어 34% 증가했습니다. 미지급 주택 담보대출도 12%의 꾸준한 성장률을 유지했습니다. 하지만 기업채 채널은 1분기에는 활성화되지 않았습니다. 빈그룹, 바리아붕따우 주택개발 주식회사(HDC), 남롱투자 주식회사(NLG) 등 일부 대기업은 하반기에 재발행 계획을 준비했습니다.
1분기에 새로 발행된 채권의 총 가치는 약 18조 5,940억 VND에 달했습니다. 이는 여전히 전년도에 비하면 낮은 수준이지만, 법적 틀과 시장의 신뢰가 강화됨에 따라 개선될 것으로 예상됩니다.
긍정적인 점은 30대 주거부동산 기업 그룹의 부채/EBITDA 비율이 EBITDA가 45% 증가한 반면 부채는 16.2%만 증가하면서 4.2배에서 3.0배로 급격히 감소했다는 것입니다. 이는 특히 Vinhomes JSC(VHM), Dat Xanh Group JSC(DXG), Khang Dien House Investment and Trading JSC(KDH)와 같은 대기업의 운영 효율성이 확연히 향상되고 있음을 보여줍니다.
하지만 VIS Rating의 분석에 따르면, 업계의 가장 큰 약점은 여전히 영업 현금 흐름(CFO)입니다. 매출이 증가했음에도 불구하고 현금 흐름은 여전히 약 2조 VND로 마이너스를 기록했습니다. 이는 작년 같은 기간의 12조 VND 마이너스에 비하면 상당히 개선된 수치입니다. 이는 투자자들이 프로젝트에 대한 지출을 늘리는 반면, 매출 현금 흐름은 제때 회수되지 않았기 때문입니다. 그러나 고객의 선불 잔액은 추세적으로 증가하고 있어 향후 12~18개월 동안 CFO가 개선될 것으로 기대됩니다.
전반적으로 주거용 부동산 시장은 1분기에 긍정적인 성과를 보였습니다. 법적 병목 현상이 해소되고, 신용 흐름이 안정되었으며, 구매자의 신뢰가 점차 회복되고 있기 때문입니다. 그러나 단기적으로는 자금 흐름 압박과 채권 시장에서 자본을 조달하는 능력이 여전히 과제로 남아 있으며, 특히 소규모 기업이나 투기적 모델에 의존하는 기업에게는 더욱 그렇습니다.
VIS 등급은 현재 정책이 유지되고 확대되고 기업의 재무 투명성이 향상된다면 주거용 부동산 시장은 2025년 말부터 더욱 지속 가능한 성장 단계에 진입할 수 있다고 평가했습니다.
출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-quy-i-2025-khoi-sac-nho-chinh-sach-va-tin-dung/20250530054047118
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