호치민시 1군 공증사무소 1호에 공증을 받으러 오는 사람들 - 사진: 광딘
이러한 세금 정책은 예산 수입을 늘릴 것으로 기대되지만, 실현 가능성에 대한 우려가 많습니다.
Tuoi Tre는 이 문제에 대한 전문가 의견을 기록합니다.
- 대표 HOANG VAN CUONG (국회 경제 금융위원회 위원):
미래를 위한 긍정적인 선택
현재 개인소득세는 부동산 양도가액 총액에 2%의 세율을 곱하여 부과됩니다. 이렇게 하면 이전 매매 내역을 추적할 필요가 없어 매우 쉽고 편리하게 세금을 징수할 수 있습니다.
하지만 2% 세금에는 여러 가지 단점이 있습니다. 예를 들어, 사람들이 거주할 집을 샀다가 어떤 이유로 이사를 해야 하고, 팔았는데 가격이 오르지 않으면 매매가에 2%의 세금을 내야 하는 경우가 있습니다.
따라서 매수가와 매도가의 차액에 20%의 세금을 부과하는 방안은 시장 현실에 부합하며, 국가 예산에 납부되는 개인소득세액을 최적화하는 데 도움이 될 것입니다.
이 20% 세율은 부동산 양도에 대해 법인소득세를 내는 기관 및 기업의 세율과 비교해도 비슷하고 공정합니다.
그러나 현재 부동산 매매 가격 정보 관리는 제대로 이루어지지 않고 있습니다. 모든 정보는 매수자와 매도자의 신고를 기반으로 하며, 부정확하거나 허위 신고가 여전히 발생하고 있습니다.
따라서 데이터가 디지털화되고 정보가 완벽하게 관리되는 미래에는 20% 옵션이 긍정적으로 작용할 것입니다. 현재 상황에서 2% 세금 징수 옵션이 불가능한 경우, 20% 옵션을 계속 시행해야 하며, 완전한 정보가 있는 사례와 20% 옵션을 결합할 수 있습니다.
- NGUYEN NGOC TU 박사 (세무 전문가):
국민은 세금 계산 방법을 선택할 수 있어야 합니다.
개인소득세는 소득에 부과되는 세금이므로, 개인 납세자는 이익이 있을 때만 세금을 내야 합니다.
부동산 양도차익에 대해 20%의 개인소득세를 계산하는 방식은 매우 합리적입니다. 부동산을 매매할 때, 매매가에서 매수가와 비용을 뺀 금액에서 이익이 발생하면 매도자가 세금을 납부해야 합니다. 이전과 달리, 손실을 보고 매매하더라도 매도자는 양도가액의 2%를 납부해야 했습니다.
한편, 양도가격이 결정될 때에는 이 정책을 적용하는 것이 충분히 가능합니다. 따라서 도(省)인민위원회의 토지가격 체계는 시장가격에 근접하고 있습니다.
많은 거래가 부동산 거래소와 비현금 결제를 통해 이루어집니다. 은행 이자, 중개 수수료, 공사비 등 부동산 관련 기본 비용은 파악하기 어렵지 않습니다. 예를 들어, 은행 이자는 대출 금액, 대출 기간, 이자율이 명시된 대출 계약을 통해 가장 쉽게 증명할 수 있습니다.
부동산 거래소를 통해 매매할 경우 중개 수수료도 매우 명확합니다. 이 수수료에 대한 증빙 서류가 없는 경우, 양도가의 0.5~1%를 일반 수수료로 책정해야 합니다. 또는 공사비 산정 기준은 공사 계약서, 원자재 구매 증빙 서류 등입니다. 공사비 공제 증빙 서류가 없는 경우, 도(省) 인민위원회의 공사 단가를 산정 기준으로 삼습니다.
부동산 양도차익에 대한 20% 세금 계산 방식은 매매가를 정확하게 신고하도록 강제하여 투명성을 확보하고 예산 손실을 방지합니다. 나중에 부동산을 매매할 때 더 높은 세금을 내야 할 위험이 있기 때문에 실제 가격보다 낮게 신고하는 사람은 아무도 없습니다.
매매가와 관련 비용을 산정할 수 없는 경우, 양도가액에 고정 세율을 적용하여 세금을 계산하는 방법입니다. 15~20년 전에 매입한 부동산의 경우, 매매가액을 산정할 수 없습니다. 당시 매매가가 5억~7억 원에 불과했지만, 현재 매매가는 40억~50억 원입니다. 따라서 매매가액에서 매매가액과 관련 비용을 뺀 차액의 20%를 세율로 적용하는 것은 합리적이지 않습니다. 부모로부터 상속받은 부동산이 많아 매입가액이 없기 때문에 공제할 매매가액이 없습니다.
고정세율과 관련하여, 현재 2%가 아닌 1%의 양도가액을 적용하는 것이 좋습니다. 최근 몇 년간 부동산 가격이 급등했습니다. 2025년 도인민위원회의 토지가격표는 시장가격과 매우 유사합니다. 따라서 1%의 세율은 적절하며, 국민의 납부 능력을 보장하는 데 도움이 됩니다.
이 두 가지 세금 계산 방식에서 납세자에게 유리한 방식을 선택할 수 있도록 하는 것이 필수적입니다. 따라서 새로운 정책은 인도적이고 현실을 반영하며 삶에 적용될 수 있습니다.
- 응우옌 반 풍 (베트남 회계감사인 협회):
실제 주택 수요가 있는 장기 보유자에게 피해를 주지 않도록 주의하세요.
세금 계산 방식은 장기간 부동산을 보유한 사람, 특히 장기간 부동산을 보유한 사람에게 공정성을 보장하며, 장기 보유자가 투기자보다 더 높은 세금을 내야 하는 상황을 방지합니다.
10년 전만 해도 땅 1m² 당 가격이 1천만 원이었지만, 지금은 7천만 원으로 올랐습니다. 매매가에서 매매가를 뺀 6천만 원에 20%의 세율을 적용한다면 전혀 문제가 되지 않습니다. 따라서 은행 대출 이자 등 공제 가능한 비용 외에도, 매입 연도부터 매도 시점까지의 물가 상승분까지 공제해야 합니다.
특히, 실제 주택 수요를 위해 부동산을 전환하는 데 세금을 부과할 것인지, 아니면 어느 정도 부과할 것인지 고려해야 합니다.
실제로 많은 사람들이 골목길의 작은 집에서 교통이 편리한 더 큰 집으로 이사했습니다. 그들은 현재 집을 팔고 새 집을 사기 위해 더 많은 돈을 빌려야 합니다. 이는 정당한 필요입니다.
판매 가격에서 매입 가격과 비용을 빼면 차액이 발생하고, 여기에 양도차익에 20%의 세율을 적용하는 것은 불합리합니다. 이 차액은 사업이 아니므로 이익이 아닙니다.
- 응우옌 반 딘 (베트남 부동산 중개업 협회 회장):
시장 친화적 행동을 지원해야 함
매매가의 2%를 세금으로 부과하든, 이익의 20%를 세금으로 부과하든, 이 도구가 제대로 작동하고 시장이 올바른 방향으로 발전하도록 규제하려면 계산이 필요합니다. 부동산 시장 규제를 위한 세금 부과를 제안하는 시점 또한 적절하게 고려해야 합니다.
시장이 어려운 시기를 극복하기 위해 거래를 자극해야 할 때 세금이 부과되면 진정한 투자자들도 사업 규모를 줄이게 되어 시장 공급이 더욱 부족해집니다.
시장이 활발할 때는 부동산 거래에 세금을 부과하여 투기, 가격 상승, 서핑을 방지하는 것을 고려할 수 있습니다.
부동산세의 목적은 시장이 보다 안정적으로 발전하도록 돕는 것이므로, 시장에 충격을 주지 않기 위해 부동산에 대한 적절한 과세 로드맵이 필요합니다.
실제 주택 수요를 위해 주택을 구매하는 사람들에게 세금을 부과하지 않기 위해 부동산 거래에 대한 과세를 고려해야 합니다. 부동산 과세는 부정적인 시장 행태를 방지하는 동시에 긍정적인 시장 행태를 뒷받침하는 목표를 달성해야 하므로, 정책 결정 기관은 이러한 점을 고려해야 합니다.
호치민시 7군 토지등기소 지점에서 부동산 절차를 진행하는 사람들 - 사진: 투 트룽
국가에서는 부동산 양도에 대해 어떻게 세금을 부과합니까?
Hrone.com에 따르면 중국의 일반적인 세율은 과세 소득에 대해 20%입니다. 과세 소득은 판매 가격과 구매 가격의 차이(합리적인 비용이 있는 경우 공제 후)입니다. 그러나 부동산 유형, 소유 기간 및 위치에 따라 실제 세율은 1%에서 20%까지 다양합니다.
태국에서는 부동산을 판매하는 개인에게 일반적으로 신고된 매매가의 1% 또는 누진세율의 개인소득세가 부과됩니다. 또한, 부동산을 5년 이내에 재판매하는 경우 양도가액의 3.3%에 해당하는 특별사업세가 부과됩니다. 주거용 부동산의 경우, 소유권 및 호구부 등기 요건을 충족하는 경우 이 세금이 면제될 수 있습니다.
한국의 누진세율은 소유 기간과 이익의 가치에 따라 6%에서 45%까지입니다. 10년 이상 보유 시 최저 세율은 6%이며, 1년 이내에 매도할 경우 최대 45%까지 세율이 적용될 수 있습니다.
일본에서는 부동산 양도소득에 대해 보유 기간에 따라 두 가지 고정 세율로 과세됩니다. Legal500.com에 따르면, 부동산을 5년 이상 소유한 경우 세율은 15.315%(국세/중앙소득세), 5%(지방주민세)로 총 20.315%입니다. 보유 기간이 5년 미만인 경우 세율은 30.63%(국세), 9%(지방주민세)로 증가하여 총 39.63%입니다.
- NGUYEN DUY HA 씨 (부동산 투자자):
부동산 거래가 더욱 투명해질 것이다
2년 전, 6억 동(VND) 상당의 토지를 큰 손실을 보고 매각했는데, 여전히 2%의 세금을 내야 했고, 이로 인해 이중 손실이 발생했습니다. 계약 금액에 2%의 세금을 부과하는 방식은 손실에 대한 세금이 부과되는 단점이 있습니다. 반면, 개인소득세는 이익에 대한 세금이 부과되는 것이 일반적입니다.
부동산 시장은 점차 투명해지고 투자자들의 전문성 또한 높아지고 있습니다. 양도차익에 20%의 소득세를 부과한다는 제안은 변화를 가져올 것입니다.
매수자와 매도자는 현금 흐름을 투명하게 하고 정확한 이전 가격을 신고하기 위해 은행을 통해 거래하고, 송장이 있는 중개업체와 매매 계약을 체결하고, 리모델링이나 신축 시 세금 계산을 위한 비용 증빙 서류를 보관하기 위해 송장을 발행하는 업체를 선택합니다.
이 계산 방식은 자산 가치가 큰 대형 투자자에게도 매우 적합하며, 최적화에도 도움이 됩니다. 원가와 매입가 차이가 큰 부동산을 양도하는 개인 투자자의 경우에도 2% 계산 방식을 선택할 수 있습니다.
사람들이 사전에 최적의 솔루션을 선택하여 손해를 보고 매매하면서도 여전히 높은 세금을 내야 하는 상황을 피할 수 있도록 부동산 양도세를 계산하는 데에는 여러 가지 방법이 있습니다.
- LE QUOC KIEN 씨 (부동산 컨설턴트):
공제 가능한 비용에 대한 지침이 필요합니다
부동산 양도소득세 20% 세율을 적용하여 세금을 효과적으로 계산하기 위해서는 토지거래내역 데이터베이스를 구축하여 양도를 통한 실제 거래가치를 정확하게 반영하는 것이 필수적입니다.
또한, 부동산 거래 시 결제 수단을 통제하는 계획이 필요합니다. 부동산을 파는 모든 사람이 손해를 보고 아무도 세금을 내지 않는 상황을 피해야 합니다.
공사비, 수리비, 법률 비용, 중개 수수료, 이자 비용, 또는 특수관계인에 대한 보상 비용 등 공제 가능한 비용을 입증하기 위한 문서 작성에 대한 자세한 지침을 제공해야 합니다. 판매자가 부동산 거래에서 발생하는 실제 소득을 계산할 때 합리적인 비용을 포함할 수 없는 상황을 피해야 합니다.
출처: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm
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