왜 주택 가격은 내려갈 수 없을까?

베트남 부동산중개인협회(VRA) 자료에 따르면 지난 10년간 부동산 가격은 수십 배나 상승했습니다. 2021년 한 해에만 평균 주택 가격이 두 자릿수 상승했으며, 이는 같은 기간보다 몇 배나 높은 수치입니다. 현재 부동산 시장이 둔화되고 있지만, 아파트 시장은 여전히 성장세를 유지하고 있습니다.

마찬가지로 세빌스 베트남은 2023년 3분기에 아파트의 평균 1차 가격이 m²당 5,400만 동에 달해 19분기 연속 상승했으며 2019년 1분기에 비해 77% 이상 증가했다고 밝혔습니다.

전문가들은 주택 가격이 상승했지만 단기적으로는 하락할 수 없다고 지적합니다. 토지 가격, 건축 자재 가격, 대출 이자 등 여러 비용이 높은 가격을 구성하고 있기 때문입니다.

투안안 부동산의 지앙 안 투안 이사는 부동산 가격은 토지 가격, 건설 비용, 합법성 등 여러 요인에 따라 결정된다고 분석했습니다. 이러한 요인들이 동시에 영향을 미치면 기업이 부동산 가격을 낮추는 데 어려움을 겪을 수 있습니다.

비용 상승으로 기업들이 주택 가격을 낮추는 데 어려움을 겪고 있습니다. (일러스트: 콩 히에우)

특히 부동산 프로젝트의 경우, 토지 비용은 산출 가격에 영향을 미치는 중요한 투입 비용 중 하나입니다. 평균적으로 도시 지역에서 토지 사용료는 아파트 가격의 약 10%, 저층 타운하우스 가격의 20~30%, 빌라 가격의 약 50%를 차지합니다.

최근 몇 년 동안 토지 가격은 15~30% 상승했고, 이에 따라 주택 가격은 2~8% 상승했습니다.

최근 몇 년 동안 토지 가격뿐만 아니라 철, 강철, 모래 등 건설 자재 가격도 급등했습니다. 예를 들어, 철과 강철 가격은 약 15~20% 상승했으며, 원자재 비용은 건설 프로젝트 예상 가치의 65~70%를 차지합니다.

또한, 공사 기간을 연장하는 여러 법적 문제로 인해 프로젝트 실행 비용도 증가합니다. 투안 씨는 법적 절차를 완료하는 데 최대 4~5년이 걸리는 프로젝트도 있다고 말했습니다. 프로젝트 법적 절차는 단순히 기업이 해당 부서에 가서 공식 파견을 받는 것만으로 끝나는 것이 아니라, 관련 부서, 지사, 부문의 의견 제시를 기다려야 합니다. 절차 대기 시간은 규정을 따라야 하지만 종종 지연됩니다.

투안 씨는 " 소송 절차에 걸리는 시간이 매우 길어 사업 비용에 큰 영향을 끼친다 "고 말했다.

투안 씨는 또한 예를 들어, 어떤 기업이 5,000억 동(VND) 상당의 토지를 매입하면 매년 대출 이자의 10%인 500억 동(VND)을 잃게 됩니다. 기업은 이 비용을 가격에 더해야 합니다.

" 많은 기업들이 현재 발이 묶인 상태입니다. 가격을 낮추면 큰 손실을 보게 되고, 가격을 낮추지 않으면 제품을 판매할 수 없게 되기 때문입니다. 따라서 미완성 프로젝트가 많아 많은 투자자들이 건설을 원하지 않고 이전 파트너를 찾고 있습니다 ."라고 투안 씨는 말했습니다.

비엣안호아 부동산 회사의 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang) 대표이사는 부동산 가격 하락을 어렵게 만드는 가장 큰 장애물은 투자 비용이 너무 높다는 점이라고 말했습니다.

Quang 씨는 " 현재 프로젝트 비용 구조에서 건설 비용은 4~5년 전에 비해 거의 두 배로 증가했습니다. 700~750만 VND/m3에서 1,200만 VND/m2 이상으로 증가했습니다 ."라고 말했습니다.

게다가 광 씨에 따르면 부동산 가격은 국내 기업뿐만 아니라 외국인 투자자도 많이 참여하고 있어 가격을 낮추는 게 매우 어렵다고 합니다.

따라서 외국 기업들은 국내 투자자들보다 높은 시장 점유율, 좋은 입지, 완벽한 법적 문서, 그리고 높은 제품 품질을 선택하는 경우가 많기 때문에 가격을 낮출 수 없습니다. 시장에 제품을 판매할 때는 항상 2~3년 후의 생산량을 계산하기 때문에 가격이 매우 높은 경우가 많습니다. 외국 기업들은 자본 재원과 자본 비용 측면에서 유리하기 때문에 판매 가격을 낮춰야 한다는 압력을 받지 않습니다.

DGCapital의 투자 이사인 응우옌 두이 푸옹 박사에 따르면, 부동산 프로젝트 투자자들이 주택 가격을 낮추지 않는 데에는 여러 가지 이유가 있습니다.

특히, 투자자가 프로젝트 실행 시 토지와 미래 자산을 모두 담보로 은행에서 자금을 차입하는 것을 볼 수 있습니다. 매각가를 낮추면 은행 담보 가치에 영향을 미치게 되지만, 투자자는 대출금을 보충할 다른 자산이 없습니다.

게다가 많은 프로젝트들이 매각되기까지 수년간 법적 문제에 발목이 잡혀 있습니다. 그 기간 동안 투자자들은 증가하는 이자와 토지 비용 부담을 감당해야 합니다.

차우 안

원천: https://vtc.vn/vi-sao-gia-nha-khong-the-ha-ar846156.html